УИД № 61RS0012-01-2025-005564-14

отметка об исполнении решения дело № 2-3985/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре Дердиященко Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Прогрессовского сельского поселения Волгодонского района, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, третье лицо: ФИО3,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд к Администрации Прогрессовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, третье лицо: ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ они приобрели в общую долевую собственность по ? доле каждый, квартиру с КН №, общей площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, общей площадью 962 кв.м., с КН №, находящуюся по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. Право общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 09.02.2012г.

В 2024 году истцы решили улучшить свои жилищные условия за счет строительства пристройки к своей квартире и газифицировать квартиру.

04.07.2025г. после возведения пристройки вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки вышла 81,0 кв.м. Согласно заключения кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади произошло за счет строительства пристройки.

Истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для внесения изменений в ГКН площади квартиры после реконструкции, в принятии документов было отказано.

Квартира истцов находится в двухквартирном жилом доме.

На основании ст. ст. 12, 131, 218 ГК РФ, ст. 16 ФЗ РФ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истцы просят сохранить в реконструированном состоянии

квартиру, общей площадью 81,0 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, ФИО4 на праве собственности.

Истцы, их представитель, третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо ФИО5 не возражает против удовлетворения иска ( л.д. 85).

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

И.о. главы Администрации Прогрессовского сельского поселения ФИО6 представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что Администрация Прогрессовского сельского поселения возражений против удовлетворения иска не имеет, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ( л.д. 81).

Дело рассмотрено судом в отсутствие сторон, третьего лица, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Дю Г. ( продавец) и ФИО1, ФИО2 ( Покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 49,7 кв.м., и земельного участка, общей площадью 962=/-21 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в результате чего в собственность ФИО1 и ФИО2 на праве равнодолевой собственности ( по ? доли в праве) перешли указанные объекты, что подтверждается договором купли-продажи, выписками из ЕГРН (л.д. 14-19).

В 2021 году по заказу ФИО2 ИП ФИО7 была изготовлена получена проектная документация жилого дома, пристройки ( л.д. 28-30), на основании которой истцами, в отсутствии разрешения на реконструкцию, была возведена пристройка, в результате чего увеличилась площадь жилого дома с кадастровым номером № с 49,7 кв. метров до 81, 0 кв. метра.

ДД.ММ.ГГГГ был изготовлен технический план 

<

адрес> в 

<

адрес>, согласно которому общая площадь квартиры составила 81,0+/-0,4 кв. метров, в том числе жилая площадь 33,4 кв. метров, вспомогательная площадь 47,6 кв. метров.

Как следует из содержания искового заявления, истцы обращались в МФЦ 

<

адрес> для регистрации изменений в площади принадлежащей им квартиры, но им было отказано в приеме документов, в связи с чем они не имеют иной возможности, кроме как в судебном порядке, зарегистрировать изменение площади квартиры после её реконструкции.

Согласно заключению специалиста № Э-80/11/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «АМК-оценка», исследование реконструированного объекта капитального строительства, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес>, на предмет выявления нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм и правил пожарной безопасности.

Выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из указанной нормы, основанием для признания постройки самовольной является: 1) возведение или создание этой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) возведение или создание постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений; 3) возведение или создание постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания приведенных норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Аналогичные положения также содержались в ранее действовавшем пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав".

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки, а для индивидуального жилищного строительства обязанность по получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию законодателем была упразднена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до ДД.ММ.ГГГГ допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 данного федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

Доказательств того, что реконструкция квартиры истцов привела к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в материалах дела не имеется.

Требований о сносе самовольно реконструированного здания ответчиком, иными лицами в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, к истцам не предъявлялось.

Таким образом, установив, что истцам ФИО1, ФИО2 принадлежит на праве собственности квартира общей площадью 49,7 кв. м, назначение жилое, расположенная в двухквартирном жилом доме, на принадлежащем им земельном участке площадью 962 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, принимая во внимание выводы эксперта ООО «АМК-Оценка» ФИО8, изложенные в заключении № Э-80/11/2025 от 02.12.2025, о том, что реконструированная квартира соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам и иным требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к жилым помещениям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации, расположена в границах правомерного земельного участка, отведенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, учитывая отсутствие возражений собственника 

<

адрес> ФИО5 как на проведение реконструкции и перепланировки квартиры истцов, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 к Администрации Прогрессовского сельского поселения Волгодонского района, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, третье лицо: ФИО3 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру общей площадью 81,0 кв. метров с кадастровым номером №, расположенную на земельном участке площадью 962 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на праве равнодолевой собственности ( по ? доли в праве).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 23 декабря 2025 года.