Дело № 2-1117/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тамбов 07 июля 2020 года

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе :

судьи Макаровой Е.В.,

при секретаре Черниковой Т.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области к ФИО2 и ФИО3 об обязании заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области обратился в суд к ФИО2 и ФИО3 об обязании заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, указав, что постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 27.02.2015 №1775 муниципальным унитарным предприятием «Тамбовский Центральный Рынок» и ООО «Заря» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 3161 кв.м. с кадастровым номером *** под 9-ти этажное нежилое здание, используемое под центральный рынок и магазин по ул.Коммунальной, 21а в г.Тамбове.

24.03.2015г. комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области и МУП «ТЦР», обществом с ограниченной ответственностью «Заря» заключен договор аренды № 67 с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

...> а, площадью 3161 кв.м. сроком на 5 лет с 28.02.2015г. по 28.02.2020г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок площадью 3161 кв.м с кадастровым номером *** по ул.Коммунальной, 21А поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2005 с видом разрешенного использования: под 9-этажное нежилое здание, используемое под центральный рынок и магазин.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от *** № *** о характеристиках объекта недвижимости - по ул. Коммунальная, д. 21а в г. Тамбове расположено нежилое здание общей площадью 9 661 кв.м, в котором находятся нежилые помещения.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от *** *** нежилое помещение площадью 31,6 кв.м, расположенное по ул. Коммунальной, д. 21а, *** с 03.12.2012г. принадлежит ФИО2

Данный объект - нежилое помещение *** площадью 31,6 кв.м с кадастровым номером *** расположен на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 3161 кв.м., по адресу: 

<

...> а.

Таким образом, ФИО2 пользуется частью земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10,34 кв.м (31,66 кв.м. х 3161 кв.м: 9 661 кв.м. = 10,34 кв.м.) по адресу: ***, без оформленных должным образом прав.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от *** ***. нежилое помещение площадью 60,1 кв.м, расположенное по ул. Коммунальной, 

<

...> с 103.12.2015 принадлежит ФИО3

Данный объект - нежилое помещение № 37 площадью 60.1 кв.м с кадастровым номером *** расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 3161 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Таким образом, ФИО3 пользуется частью земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 19,66 кв.м (60,1 кв.м. х 3161 кв.м: 9 661 кв.м. = 19,66 кв.м.) по адресу: 

<

...>, без оформленных должным образом прав.

09.10.2019г. комитетом в адрес ФИО2, ФИО3 для подписания в пятидневный срок, с даты получения письма № 23-54-477/9, были направлены расчеты годовой арендной платы за 2019г. и соглашение о внесении изменений в выше указанный договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в *** *** от 24.03.2015г. земельного участка площадью 3161 кв.м с кадастровым номером ***, в части включения их в договор аренды сторонами по договору, в котором начисления арендной платы за земельный участок произведены соразмерно долям в праве на помещения в здании: ФИО4 за 10,34 кв.м; ФИО3 за 19,66 кв.м, расположенного но адресу: ***.

09.10.2019г. письмо комитета *** получено ответчиками, однако до настоящего времени расчет годовой арендной платы за 2019 г. и подписанное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в г. Тамбове № 67 от *** земельного участка площадью 3161 кв.м с кадастровым номером 68:29:0101019:31, в части включения в договор аренды сторонами по договору, в котором начисления арендной платы за земельный участок произведены соразмерно долям в праве на помещения в здании: ФИО2 за 10,34 кв.м; ФИО3 за 19,66 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> с ФИО2, ФИО3 не заключены.

Просит суд обязать ответчиков заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2015г. № 67 с множественностью лип на стороне арендатора земельного участка площадью 3161 кв.м с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

...>, в части включения их сторонами по договору путем подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 67 от 24.03.2015 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала по тем же основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в суде исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к делу, и пояснил, что земельный участок площадью 3161 кв.м. с кадастровым номером ***, был предоставлен МУП «ТЦР» и ООО «Заря» сроком на 5 лет с 27.02.2015 по 27.02.2020 года. На данный момент срок договора и предоставления участка в аренду истёк. 24.03.2015 Комитетом и МУП «ТЦР», ООО «Заря» заключен договор аренды *** с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 5 лет с 28.02.2015 по 28.02.2020 г. В связи с истечением срока договор является недействительным. Правовых оснований понудить их подписать соглашение о внесение изменений в недействительный договор не имеется. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.03.2015 № 67 заключен на основании постановления администрации города Тамбова от 27.02.2015 №1775, которое принято до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступившего в силу с 01.03.2015 г. 

Кроме того, не согласен с определенным ему размером ежемесячной арендной платы, указанной в приложении к договору № 67, так как считает её завышенной и необоснованной. При этом расчет ежемесячной арендной платы, из которого было бы видно, из чего он складывается, Комитет земельных ресурсов ему не предоставлял и с ним не знакомил. В исковом заявлении и приложенных истцом документах расчет ежемесячной арендной платы также не приведен и ранее ответчику истцом не предоставлялся. При таких обстоятельствах он не может проверить правильность и обоснованность размера арендной платы, что нарушает его права.

Более того, не согласен с определенной истцом площадью земельного участка - 10,34 кв.м., из которой рассчитывается арендная плата, поскольку на земельном участке с кадастровым номером *** общей площадью 3161 кв.м по адресу: 

<

...>, расположено не только 9-ти этажное здание с нежилыми помещениями, но и иные здания, а также торговые места, которые относятся к территории центрального рынка и находятся в пользовании МУП « Тамбовский центральный рынок ».

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по тем же основаниям, а также по тем, что изложены в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пп.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 36 ЗК РФ гражданин, имеющий в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретает право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для их использования за плату.

Основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления их в аренду в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ является договор аренды.

Вместе с тем, пунктом 9 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 27.02.2015 №1775 муниципальному унитарному предприятию «Тамбовский Центральный Рынок» и ООО «Заря» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 3161 кв.м. с кадастровым номером *** под 9-ти этажное нежилое здание, используемое под центральный рынок и магазин по ул.Коммунальный, 21а в городе Тамбове. При этом в постановлении администрации *** указано, что оплату арендной платы производить МУП « Тамбовский Центральный Рынок» за 132 кв.м под 9-эиажным нежилым зданием, используемым под центральный рынок, а ООО « Заря» за 113 кв.м. под магазином ( л.д. 11-12).

Как следует из материалов дела, 24.03.2015г. Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области

(арендодатель) и МУП «Тамбовский Центральный Рынок»( арендатор), ООО «Заря» (арендатор) заключен договор аренды *** с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

...> а, общей площадью 3161 кв.м. Срок аренды земельного участка устанавливается на 5 лет с 28.02.2015г. по 28.02.2020г. (л.д. 13-17).

Вместе с тем срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора (п.7.2)

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок площадью 3161 кв.м с кадастровым номером *** по ул.Коммунальной, 21А поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2005 с видом разрешенного использования: под 9-этажное нежилое здание, используемое под центральный рынок и магазин.

Согласно выписки из ЕГРН от 12.04.2019 № *** о характеристиках объекта недвижимости - по ул. Коммунальная, д. 21а в г. Тамбове расположено нежилое здание общей площадью 9 661 кв.м, в котором находятся нежилые помещения.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2018 *** нежилое помещение площадью 31,6 кв.м, расположенное по ул. Коммунальной, Д. 21а, *** с 03.12.2012г. принадлежит ФИО1 Данный объект - нежилое помещение №24 площадью 31,6 кв.м с кадастровым номером 68:29:0101019:360 расположен на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 3 161 кв.м., по адресу :

<

...> а.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от *** ***. нежилое помещение площадью 60,1 кв.м, расположенное по ул. Коммунальной, 

<

...> с 03.12.2015 принадлежит ФИО3 Данный объект - нежилое помещение № 37 площадью 60.1 кв.м с кадастровым номером *** расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 3 161 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Ответчики С-ны не подписали соглашение о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды земельного участка № 67 от 24.03.2015 года, заключенный Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова ( арендодатель) с ООО « Заря» и МУП « Тамбовский центральный рынок» с множественностью лиц на стороне арендатора в г. Тамбове № 67 от 24.03.2015 земельного участка площадью 3161 кв.м с кадастровым номером 68:29:0101019:31, в части включения в договор аренды сторонами по договору, то есть о вступлении в качестве новых арендаторов в договор аренды. 

В силу ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. При этом, исходя из пункта 2 приводимой нормы, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

С 1 марта 2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

Судом установлено, что договор № 67 аренды земельного участка в г.Тамбове с множественностью лиц на стороне арендатора был заключен 24.03.2015г., то есть после 01.03.2015г.

Ответчики С-ны сторонами договора не являлись. Договор № 67 аренды земельного участка в г.Тамбове с множественностью лиц на стороне арендатора С-ны не подписывали. Срок действия этого договора истек 28.02.2020г. (п.2.1).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе главы V.I. Земельного кодекса Российской Федерации "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи10 Закона N101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку по истечении указанного в договоре № 67 от 24.03.2015г. аренды земельного участка в г.Тамбове с множественностью лиц на стороне арендатора пятилетнего срока ни одна из сторон - Комитет по земельных ресурсам, МУП « ТЦР» и ООО «Заря» не заявили о его расторжении и арендаторы МУП « ТЦР» и ООО «Заря» продолжили использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя, то по правилам п.2 ст.621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Оспариваемое соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в г.Тамбове № 67 от 24.03.2015г. по своей правовой природе фактически является новым договором аренды, поскольку данным соглашением устанавливаются новые арендаторы – С-ны, а также новый срок действия договора - 1 год и более, а также новые размеры ежемесячной арендной платы за земельные участки иной площади.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными являются условия о предмете договора. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Оспариваемым соглашением было изменено существенное условие договора наименование арендаторов, а также размер арендной платы и площадь земельных участков, передаваемых в аренду, что также требует заключения нового договора аренды.

Кроме того, в договоре аренды земельного участка в г.Тамбове № 67 от 24.03.2015г. имеются неточности. Так, пункт 4.1.3 договора ссылается на пункт. 3.7 договора. Однако, п.3.7 в договоре отсутствует.( л.д. 14-16).

Указанное также требует заключения нового договора аренды.

В качестве оснований своего несогласия с исковыми требованиями ответчиками были приведены данные доводы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 38 постановления от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. 

Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п.2 ст. 3, п.1 ст. 421, абз.1 п.1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ установлена не обязанность заключить договор аренды, а указывается на вид и условия заключения такого договора. Он подлежит заключению на условиях множественности, если подразумевает наличие в тексте определенных существенных условий, например возможность присоединения к договору других арендаторов.

Из ранее заключенного договора аренды земельного участка № 67 от 24.03.2015г. Комитетом по земельным ресурсам с МУП «ТРЦ» и ООО « Заря» не следует, что присоединение лиц, имеющих право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, к договору аренды происходит путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Согласно п.4. ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая выше изложенные обстоятельства, а также, что ответчики против удовлетворения иска возражали, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на С-ных обязанности заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2015 № 67, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области об обязании ФИО2 и ФИО3 заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2015 № 67 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 3161 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

...> оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Макарова

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2020г.

Судья Е.В. Макарова