Дело № 3а-2/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Солдатенковой И.Ю.

с участием административного истца ФИО4, его представителя ФИО5, представителя заинтересованных лиц – Администрации Ивановского муниципального района и Администрации Подвязновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области по доверенностям Филипповских М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с настоящим административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 048 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: под автозаправочную станцию, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 1 984 000 рублей. Также просил восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения с указанным иском.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка Постановлением Правительства Ивановской области от 28 декабря 2011 года № 521-П по состоянию на 01 января 2009 года кадастровая стоимость, составляющая 5275 564 рубля 44 копейки, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном оценщиком ООО «Компания оценки и права», и нарушает его права как плательщика земельного налога, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Ивановского муниципального района и Администрация Подвязновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области.

В судебном заседании административный истец ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО5 поддержали заявленные требования, настаивали на установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке.

Представитель заинтересованных лиц – Администрации Ивановского муниципального района и Администрации Подвязновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области по доверенностям Филипповских М.О. против установления кадастровой стоимости, определенной в заключение эксперта № 44 от 25 декабря 2017 года, не возражал.

Представители административных ответчиков Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по данному спору на усмотрение суда. 

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» и Департамента управления имуществом Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В своих отзывах на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение спорного вопроса оставили на усмотрение суда.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 048 кв.м., относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности административного истца на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Ивановской области от 28 декабря 2011 года № 521-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Ивановской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2009 года в размере 5275 564 рубля 44 копейки.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке от 06 октября 2017 года. Датой внесения сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ФИО4 спорного земельного участка в реестр объектов недвижимости является 05 июня 2012 года, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал 05 июня 2017 года.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи ФИО4 в суд административного иска уполномоченным органом не вносились.

Административный истец обратился в суд с настоящим иском 08 ноября 2017 года, т.е. с пропуском установленного законом процессуального срока.

При этом ФИО4 первоначально с указанным иском обращался в суд 30 декабря 2016 года, т.е. с соблюдением предусмотренного законом срока. Однако указанный иск сначала был оставлен Ивановским областным судом без движения, в связи с наличием недостатков в его оформлении (отсутствие положительного экспертного заключения), а затем возвращен истцу с учетом неисполнения требований суда, содержащихся в определении. ФИО4 обжаловал определение о возращении иска в суд апелляционной инстанции, который оставил его жалобу без удовлетворения 28 февраля 2017 года, после чего административному истцу требовалось время на исправление недостатков поданного иска. 

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным ФИО4, не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает возможным признать причины пропуска ФИО4 процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

ФИО4 не воспользовался правом обращения в Комиссию при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, что не является препятствием для рассмотрения и разрешения судом настоящего административного иска.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно представленному ФИО4 Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 2016/1804 от 28 декабря 2016 года, подготовленному оценщиком ООО «Компания оценки и права» ФИО1 (далее – Отчет об оценке), итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2009 года составляет 1 984 000 рублей.

В связи с наличием возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке, судом по ходатайству представителя заинтересованных лиц – Администрации Ивановского муниципального района и Администрации Подвязновского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков с поручением её проведения эксперту ООО«Асэксперт» ФИО2

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение № 44 от 25 декабря 2017 года, в котором величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2009 года в размере 2 754000 рублей.

Экспертное заключение проверено судом на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и сделан вывод о его соответствии положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Заключение эксперта является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО2 предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с требованиями закона. ФИО2 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

С учетом предмета назначенной по делу судебной оценочной экспертизы судебный эксперт правильно руководствовался при ее проведении Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. По своему содержанию заключение эксперта отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки эксперт описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения с учетом преобладающей застройки микрорайона, транспортной и пешеходной доступности, социальной и инженерной инфраструктуры, близости к транспортным магистралям, экологических факторов, состояния прилегающей территории, наличия подъездных путей, на основании которых пришел к выводу об отсутствии отрицательных факторов местоположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7. 

В ходе оценки эксперт в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками Ивановского района из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка, предназначенного под торгово-офисную застройку в Ивановском районе, составляющее 544 рубля 35 копеек. 

Главными ценообразующими факторами для земельных участков торгово-офисного назначения эксперт определил площадь объекта, близость к автомагистралям, расположение относительно культурного и исторического центра города, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, время продажи/предложения земельного участка.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4. 

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 в качестве образцов для сравнения экспертом выбраны четыре земельных участка, соответствующих наиболее чувствительным ценовым факторам, таким как сегмент рынка земельного участка и место расположения. В данном случае все объекты – аналоги также как и объект оценки относятся к сегменту рынка под торгово-офисную застройку, расположены в районах, имеющих сходную социальную инфраструктуру, свободные от объектов капитального строительства, имеют сопоставимые физические характеристики и предлагались к продаже в период до даты оценки (во втором полугодии 2008 года). 

В ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на время предложения и на торг в рамках корректировки на условия рынка, местоположение и площадь для всех аналогов. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован. После этого эксперт произвел согласование полученных значений и распределение весовых коэффициентов по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок, исходя из которых была рассчитана цена за 1 кв. метр, составляющая 545 рублей 51 копейка, которая находится в переделах установленного экспертом среднего значения на рынке земель из данного сегмента, а затем и рыночная стоимость исследуемого земельного участка.

Таким образом, суд считает, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. 

В судебном заседании административный истец и его представитель настаивали на определении рыночной стоимости земельного участка на основании представленного Отчета об оценке и выразили несогласие с выводами судебной оценочной экспертизы со ссылкой на подготовленную специалистом ООО «Профи» ФИО3 рецензию экспертного заключения, в которой указано о неверном определении судебным экспертом сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, в связи с отсутствием в перечне видов разрешенного использования, относящихся к определенному судебным экспертом сегменту рынка земель под офисно-торговую застройку, такого вида использования как под автозаправочную станцию, что в итоге, по мнению специалиста, привело к некорректному определению рыночной стоимости земельного участка. При этом специалист, с учетом местоположения земельного участка и его наиболее эффективного использования, пришла к выводу об его отнесении к сегменту земель под индустриальную застройку с видом разрешенного использования, наиболее соответствующим ВРИ-13: земельные участки, предназначенные для объектов, необходимых для эксплуатации, содержания устройств транспорта. 

Суд не может согласиться с доводами административного истца и его представителя, исходя из нижеследующего. Право оценки доказательств по делу в силу статьи 84 КАС РФ принадлежит суду. 

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования. Положениями пункта 20 того же Федерального стандарта оценки установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

В ходе проведении судебно-оценочной экспертизы экспертом соблюдены требования подп. "ж" пункта 8 ФСО № 3, предусматривающие обязательное описание объекта оценки. В заключении судебной экспертизы содержится общая характеристика земельного участка, описаны его физические свойства, наличие улучшений, исследованы вопросы состояния инфраструктуры. Так, в заключении указано, что земельный участок является застроенным, на участке находится автозаправочная станция, которая принадлежит ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем недвижимым имуществом от 02 сентября 2011 года; автозаправочная станция состоит из основного одноэтажного кирпичного облицованного плиткой строения (литер Д), назначение: нежилое, общая площадь 51,4 кв.м. В непосредственной близости находятся производственные объекты, в радиусе 1 км находятся жилые микрорайоны ТЭЦ-3, Просторный, подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. 

Таким образом, в рамках определения наиболее эффективного использования земельного участка эксперт верно пришел к выводу в его соответствии виду разрешенному использованию земельного участка. 

На основании классификации земельных участков и видов их разрешенного использования эксперт выделил сегменты рынка земельных участков, а также привел их соответствие видам разрешенного использования, после чего определил, что исследуемый земельный участок с учетом его разрешенного использования и назначения объекта недвижимости относится к сегменту земель под объекты торгово-офисного назначения. 

Оснований не согласиться с такими выводами судебного эксперта у суда не имеется, поскольку автозаправочные станции предназначены для осуществления торговли горюче-смазочными материалами. 

При этом по итогам исследования рынка земельных участков эксперт указал, что сегментирование реального рынка земельных участков Ивановской области происходит не по нормативным группам, а по фактическому назначению в более укрупненном экономическом понимании. При продаже и предложении земельных участков указывается не конкретная категория в соответствии с классификатором, а сегмент рынка: торговое, административное, производственно-складское, поскольку земельные участки из разных категорий могут служить для одной и той же цели. 

В отличие от судебного эксперта-оценщика ФИО2, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик ООО «Компания оценки и права» ФИО1 определяла рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного в частном порядке с ФИО4

По итогам исследования и оценки представленного Отчета об оценке суд приходит к выводу о наличии в нем существенных недостатков.

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке объект оценки отнесен к сегменту рынка земель под коммерческую застройку. При этом обоснования выбора такого сегмента в Отчете не приведено. 

В ходе анализа рынка земельных участков оценщик использовал сведения о сделках и предложениях в Ивановской области, хотя исследуемый участок находится в Ивановском муниципальном районе. При этом оценщик на странице 41 Отчета при определении среднего значения цены предложения земельных участков под коммерческую застройку за один квадратный метр по субъектам Ивановской области указывает, что средняя цена в разных районах Ивановской области варьируется и составляет, в частности, по Ивановскому району 513,1 рубля за 1 кв.метр. 

Вместе с тем в своих выводах по рынку земельных участков на странице 43 Отчета оценщик приводит информацию о том, что стоимость одного квадратного метра земли под коммерческую застройку в Ивановской области колеблется в пределах от 150 до 273 рублей, и, таким образом, устанавливает среднее значение стоимости 1 кв.метра земли под коммерческое использование в размере 206 руб./кв.м., что представляется необоснованным и нарушает требования подпункта "б" пункта 11 ФСО № 7, согласно которому, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Какого-либо обоснования расширения территории исследования Отчет об оценке не содержит. 

Кроме того, в рамках сравнительного подхода к оценке при использовании метода сравнения продаж при выборе объектов – аналогов оцениваемого объекта оценщик выбрал из шести предложений по продаже три объекта в качестве аналогов оцениваемого земельного участка, разрешенное использование одного из которых – под промышленное производство, а двух других – под коммерческую застройку. 

В этой связи суд полагает, что некорректное определение оценщиком сегмента рынка привело к неверному выбору объектов – аналогов, несопоставимых с исследуемым земельным участком по указанному критерию, что является нарушением пункта 10 ФСО №1, указывающего, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, и подпункта "б" пункта 22 ФСО №7, согласно которому в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Кроме того, аналоги № 2 и № 3 существенно отличаются от спорного земельного участка по площади: для аналога № 2 превышение площади составляет более чем в 5 раз, для № 3 – более чем 22 раза, и при этом корректировка на площадь для аналога № 2 оценщиком не произведена. 

Вместе с тем судебный эксперт ввел корректировку на площадь для всех объектов – аналогов, включая те, превышение площади которых по сравнению с объектом оценки составляло только 2 раза. 

Изложенное, по мнению суда, существенно повлияло на результаты оценки, полученные оценщиком ФИО1 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная в Отчете об оценке, составленном оценщиком ООО «Компания оценки и права» ФИО1, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его кадастровой стоимости.

Ссылка административного истца на цену договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем недвижимым имуществом от 02 сентября 2011 года, согласно которому ФИО4 приобрел спорный земельный участок и расположенную на нем автозаправочную станцию за 280000 рублей, является несостоятельной, поскольку в силу гражданского законодательства Российской Федерации стороны свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Представленные административным истцом распечатки из публичной кадастровой карты в отношении смежных (соседних) с оцениваемым земельных участков в подтверждение более низкой кадастровой стоимости не могут быть приняты во внимание, поскольку разрешенное использование указанных земельных участков: под производственные объекты (здания, строения, сооружения) и для производственных нужд, отличается от установленного для исследуемого земельного участка сегмента земель. Установление кадастровой стоимости в отношении иных земельных участков не является обстоятельством, имеющим значение для дела. 

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, установленную заключением судебного эксперта, в целях пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка, заявленного ФИО4

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО4 пропущенный срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Административное исковое заявление ФИО4 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 048 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: под автозаправочную станцию, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 2754000 (два миллиона семьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления ФИО4 об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 08 ноября 2017 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова