К делу № 2-2/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Каневская 25 июля 2019 года

Каневской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Сеиной Т.П.,

с участием истца ФИО4, 

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,

при секретаре Крюковой У.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО7, ФИО8 к ФИО5 о признании жилого дома самовольной постройкой, расторжении договора купли-продажи, обязании возврата денежной суммы, взыскании средств за ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО4, ФИО8 обратились в суд с иском к ответчику ФИО5 о признании незаконности строительства жилого дома, признании его самовольной постройкой с вытекающими последствиями. 

В обоснование требований истцы указали, что между ФИО4, ФИО8 и ФИО5 была совершена сделка купли - продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. Первоначально сделка была оформлена предварительным договором от 07 мая 2015 года между двумя участниками, а затем договором от 28 августа 2015 года уже между тремя участниками. Существенными условиями договоров были: П.2.8 предварительного договора -.... представить до 31 августа 2015 г. свидетельства о праве собственности на жилой дом и на землю, технический, кадастровый паспорта.. . и другую необходимую для данного случая документацию; П. 1 основного договора -.. .. продавец продал, а покупатели купили жилой дом; п.4 основного договора -... . в случае сокрытия сторонами.. .. истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск иных отрицательных последствий. 

Ответчик в соответствии с данным договором принял на себя обязанности: 1. Представить все документы по домовладению для детального изучения «Покупателями» соответствия существующего положения вещей и нормативным и законодательным требованиям до 31 августа 2015 г. (п. 2.8 договора). На момент подписания 07 мая 2015 г. предварительного договора купли - продажи земельного участка и жилого дома у продавца отсутствовали документы права на этот объект, а свидетельства на эту собственность появились только 01.07.2015 г., что подтверждается записью в п. 1 основного договора. Они заплатили задаток в сумме 850 000 рублей и уехали. Общались они с ФИО5 по поводу документов по Скайпу. Однако никакие документы не были переданы к указанному сроку, а передавались по одному после 31 августа, что подтверждается прилагаемыми документами. Так, документы на окончание работ и договор на газовое снабжение продавец выполнил и передал только 28 сентября 2015 г., что видно по дате выдачи документа, документ на допуск эл. энергии - выполнил работы и передал документы от 02.10.2015; технический паспорт на жилой дом после 10 октября 2015 г.. Позднее выяснилось, что технический паспорт не поставлен на учет в Каневском БТИ. Были существенные нарушения в составленном техническом паспорте. Так в техническом паспорте въездные ворота и калитка указаны, а в действительности их не было. Кадастровый паспорт здания - выдал копию после 10 октября 2015 г. Были и замечания, которые неоднократно озвучивались ответчику ФИО5 после 31 августа 2015 г., а именно: газовое снабжение не введено в эксплуатацию, и им самим пришлось за дополнительную плату вводить; технический паспорт не поставлен на учет в филиале «Краевое БТИ». В техническом паспорте въездные ворота и калитка указаны, а в действительности их не было, о чем было заявлено в БТИ, и приехавший техник в этом убедился. Отсутствовало разрешение на строительство данного дома (п.1 ответа директора филиала БТИ по Каневскому району ФИО9.). Межевой план не составлялся (заключение кадастрового инженера). Градостроительный план земельного участка, а так же положительное заключение государственной экспертизы проектной документации не составлялся вообще. Все их просьбы выполнить в полной мере условия договора, ФИО5 повторял: «найду и обязательно верну». Они запросили межевой план в администрации Стародеревянковского сельского поселения Каневского района, на что пришел ответ, который противоречит требованиям ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ), требованиям предъявляемыми к оформлению документации межевого плана, а так же Главе 5 ГрК РФ. Попытались запросить архивные документы в филиале государственного предприятия Краснодарского края «Краевое БТИ». Ответ получен только в электронном виде и, на их взгляд, не отвечает законодательной базе. Упрощенный порядок работает только для земель, предоставленных до 30 октября 2001 г., а данный участок был заявлен на «разделение» 17.06.2010 - строка 25 заключения кадастрового инженера. Строительство велось без разрешения и без положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, с существенными нарушениями ГрК РФ. Именно по причине задержки передачи (отсутствие) документации, а так же, чтобы снять зарождающее чувство обманности, они вынуждены были сами заказать градостроительный план купленного земельного участка В силу п.2. ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Но в соответствии со сделанным ими градостроительным планом земельного участка выяснилось, что отсутствует возможность строительства жилого дома без нарушения требований, там, где он сейчас стоит. Для разрешения сложившейся ситуации и оказания им помощи они обратились к прокурору Каневского района. Ключевой фразой данного обращения было, как сделать, чтобы вопрос с законностью их жилого дома не повис в воздухе и решился в положительную сторону». Однако в ответе прокураторы района данное обращение за помощью перевели в плоскость - «..спор о действительности договора купли-продажи жилого дома.. ..», чего вообще в обращении не подразумевалось. Обратились они за помощью и к главе администрации муниципального образования Каневского района. В ответе, данным им на заявление, четко сказано, что понятие самовольной постройки является правовым, а не техническим, право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду. В их понимании по договору продавец обязался продать жилой дом с полным пакетом документов, но по причине не выполнения условий, оговоренных в п.1, т.е. отсутствие полного пакета документов по требованиям ГрК РФ, данный пункт не выполнил. 

При строительстве существенно нарушены следующие требования: строительство осуществлялось без разрешения, факт отмечен в п. 1 ответа директора филиала «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» ФИО9. Об этом сделана отметка в карточке на строение и в журнале учета объектов, построенных без получения разрешения на строительство, запись от 14 мая 2015 года (п.1 ответа директора филиала БТИ по Каневскому району ФИО9). Так, пунктами 1, 2 статьи 51 ГрК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (подп. 5 п. 3 ст. 8, п. 4 ст. 51 ГрК РФ от 22.12.2004, пп. 2 п. 4 Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости). Администрация разрешение не давала. Отсутствовал градостроительный план земельного участка, содержащийся в проектной документации, а так же отсутствовало положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (ст. 44, 45, 48, 49 ГрК РФ, п. 2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 № 1008). При наличии такого плана и заключения госэкспертизы на месте, где сейчас стоит здание жилого дома, его строить бы не стали. Данное же нарушение повлекло за собой и последующие нарушения, а именно:

- нарушен п. 4 «Общие требования пожарной безопасности - СП 4.13130.2013 Свод правил Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, таб.1 - Минимальные расстояния конструктивной пожарной опасности жилых и общественных Зданий» - менее 6 м.;

- требования таб.2 СП 4.13130.2013 Свод правил Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты - нет обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники – у них менее 3 м.; 

- существенно нарушен п/п 1-7, п. 3 ст.44 ГрК РФ; 

- размер участка по фронту составляет по геодезическим данным менее требуемых 8 м.;

- нарушена ст. 11.4, так как в подключении к газовым сетям им было отказано,

В ст. 222 ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них: -возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке; - возведение постройки без получения на это необходимых разрешений; -возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В данном случае ФИО5 был нарушен второй и третий признаки. 

На основании выше приведенных фактов жилой дом в соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ должен относиться к разряду «самовольной постройки», ибо порядок признания права собственности на самовольную постройку, сам по себе, не может освобождать от обязанностей выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектив недвижимости. Для разрешения спорных вопросов и мирного урегулирования конфликтной ситуации в качестве претензионной работы они написали продавцу «Предложение», отправили заказным письмом, в котором оговорили пункты, на их взгляд, нарушающие условия купли - продажи заключенного договора, и предложили оформить вопрос мирным путем. Ответ до настоящего времени не получили. Выдал бы продавец все документы по договору, они бы конечно поняли, что имеются серьезные нарушения. Именно поэтому ФИО5 искусственно задерживал выдачу им документов по дому и другие документы. Таким образом, сделка была совершена под влиянием обмана. У них фасад земельного участка 7,80 м., а нужно 8 м., забор сплошной из профиля, высота которого 1,5 м., так не положено, который был поставлен после заключения договора, проезд 2,70 м.- это нарушение всех норм. 

Просили по причине нарушения ст.ст. 41, 44, 45, 48, 49, 51 ГрК РФ, п. 2 ст. 263 Гр.К РФ, СП 4.13130.2013 «Свод правил Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно - планировочным и конструктивным решениям», п. 2 ст. 450 ГК РФ, главы 5 ГрК РФ признать проданный им жилой дом в ст. Стародеревянковской, пер. Советский, д. 7А на земельном участке ФИО5, подпадающим под действие п. 1 ст. 222 ГК РФ - самовольной постройкой, обязать ФИО5 снести самовольную постройку.

Впоследствии истцы неоднократно изменяли свои требования, с учетом изменения требований просили признать проданный им жилой дом в станице 

<

адрес> на земельном участке ФИО5, подпадающим под действие п.1 ст. 222 ГК РФ, - самовольной постройкой. Признать сделку - договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28 августа 2015 года между ФИО5 и ФИО8, ФИО7 недействительной и применить последствия ее недействительности. Обязать ФИО5 вернуть им уплаченную за дом денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В окончательной редакции своих требований просили в силу новой редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339, 340 признать проданный им жилой дом в станице 

<

адрес> на земельном участке ФИО5, подпадающим под все признаки и действие п.1 ст. 222 ГК РФ,- самовольной постройкой;

в силу новой редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339, 340 через ст.557 ГК РФ применить к ФИО5 п.2 ст. 475 ГК РФ, п.2 ст. 450,п.1 ст. 451, п.2 ст. 451 ГК РФ и расторгнуть договор;

в виду грубого нарушения предварительного договора купли-продажи от 07 мая 2015 г. и неисполнения договора купли- продажи от 28 августа 2015 г., а также указанных других причин в силу п.2, п.3, п.5 ст. 453 ГК РФ обязать ФИО5 возместить долг, уплаченный за товар, в размере 1 700 000 рублей;

обязать ФИО5 возместить финансовые средства в размере 30 500 рублей, потраченные на ремонт дома ради возможности проживания в нем. 

Истец ФИО7 в судебном заседании измененные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснил, что в 2017 произведена замена 4 окон (3 больших, 1 маленькое) в доме, стоимость составляет 30 500 рублей.

Истец ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании показала, что вложенные ею и ФИО7 денежные средства в покупку не соответствуют долям в договоре, из-за этого они ссорятся.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, раннее в судебном заседании показал, что исковые требования не признает. В 2015 году он выставил на продажу домовладение по 

<

адрес> в газете ст. Каневской «10 канал». Через некоторое время приехали истцы. Он продавал на земельном участке два дома. Летняя кухня им понравилась. Они посмотрели и ничего не сказали. Через день они приехали уже с риэлтором, договорились скинуть 300 000 рублей. Сбили сумму до 1 700 000 с учетом, что они сразу переведут на его счет 750 000 рублей. Предварительный договор купли-продажи они заключили 07.05.2014. Риелтор сказал, что отсутствуют многие документы. Истцов все устраивало. Они были в курсе всего, в договоре все было прописано и согласовано. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ответчика иск не признал, показал, что истцы в своем иске приводят ложные доводы. Они указывают, что, приняв на себя обязанности предоставить все документы по домовладению для детального изучения до 31.08.2015, ФИО5 обманул их и не передал никаких документов к указанному сроку, а передавал по одному после 31.08.2015. Так документы об окончании работ и договор на газоснабжение передал 28.09.2015, документ на допуск электроэнергии передал 02.10.2015, а технический паспорт на жилой дом после 10.10.2015. Так же истцы приводят ложные доводы, поскольку согласно п.2.8. указанного истцами предварительного договора ФИО5, как продавец, обязался предоставить до 31.08.2015 лишь свидетельства на право собственности на отчуждаемый дом и земельный участок, а также все сопутствующие документы на объект, что и сделал в указанный срок. По поводу предоставления документов об окончании работ на установку газового счетчика ФИО5 выполнил и передал их согласно приложенной к возражению проектной документации 21.09.2015, а договор на газоснабжение действительно передал только 28.09.2015. Но в соответствии с техническими условиями, выданными ОАО «Газпром газораспределение Краснодар» еще до заключения основного договора купли-продажи, 10.07.2015 он уже подал заявку № на подключение объекта капитального строительства к сети газораспределения со вводом в эксплуатацию, а уже 15.08.2015 согласовал план-схему установки газового счетчика с ОАО «Газпром Межрегионгаз Краснодар», то есть выполнил все предусмотренные предварительным договором действия. Кроме того, вышеперечисленные технические условия полностью опровергают необоснованные доводы истцов о невозможности подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения. В отношении допуска электроэнергии 07.08.2015 ФИО5 оформил и подписал с Филиалом ПАО «Кубаньэнерго» Тимашевские электрические сети акт, определяющий границы балансовой принадлежности электроустановок сторон. Согласно данному акту электроустановки сторон находятся по адресу: 

<

адрес>, а границы балансовой принадлежности сторон установлены на контактном присоединении к проводам на оп № ВЛ-0,22. Кроме того, между сторонами перед заключением предварительного договора была достигнута устная договоренность о сроках передачи, которая была исполнена ФИО5 в оговоренный срок. Указанные истцами документы были переданы им до указанного срока окончательного расчета с продавцом. К тому же, срок передачи указанных истцами документов вообще не был предусмотрен условиями заключенных договоров и не влечет за собой никаких правовых последствий. 

Кроме того истцы пытаются ввести суд в заблуждение, они приводят необоснованные доводы о том, что купленный ими жилой дом является самовольной постройкой, поскольку технический паспорт на жилой дом не поставлен на учет в филиале «Краевое БТИ», въездные ворота и калитка в нем указаны, а в действительности их не было, дом был построен без разрешения на строительство, межевой и градостроительный план земельного участка, а также положительное заключение госэкспертизы проектной документации не составлялись. Однако в действительности согласно ответу директора филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» ФИО9 от 22.03.2016 на заявление истцов техпаспорт по вышеуказанному адресу был изготовлен по состоянию на 13.05.2015 по заявке ФИО5, как собственника, поставлен на учет и передан истцам - покупателям до заключения основного договора купли-продажи. По поводу указанных истцами въездных ворот и калитки, на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО5 с истцами достиг договоренности, согласно которой все секции лицевого кирпичного забора должны были быть установлены за счет ФИО5, а въездные ворота и калитка забора за счет истцов, в связи с чем, ФИО5 указал весь забор в целом в техпаспорте на жилой дом. Но в последующем истцы не установили ворота и калитку, и сейчас предъявляют претензии. Разрешение на строительство ФИО5 не было представлено, о чем в карточке учета таких объектов сделана отметка. Однако Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №20-ФЗ, продливший срок действия «дачной амнистии» до 01.03.2018, упростили порядок регистрации прав на объекты ИЖС. По закону о «дачной амнистии» единственными основаниями для государственной регистрации прав на созданный объект ИЖС является правоустанавливающий документ на земельный участок под ним и кадастровый паспорт объекта. Разрешение на ввод в эксплуатацию такого объекта не требуется, проектная документация для строительства индивидуального жилого дома не требуется. Технический паспорт для получения кадастрового паспорта на дом был подготовлен на основании декларации, заполненной ФИО5, как собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом. 

Свидетель ФИО1 показал, что у него в собственности ранее было домовладение по 

<

адрес>, состоящее из дома и летней кухни с хозпостройками. В 1994 году был построен жилой дом и кухня из блока. Согласно акту приемки индивидуального строительства от 29.08.2004 принят дом и летняя кухня в эксплуатацию. Площадь летней кухни составляла на тот момент 23,5 кв.м. -5 м на 4,70 м.. Начал строительство летней кухни в 1993 году, а закончил в 1994 году. Кухня блочная, состояла из подвала, а так же двух смежных комнат. Вход в подвал шел с улицы. Сарай построен из коксблока. Распоряжением от 27.04.2004 года утвердили акт приемки в эксплуатацию индивидуального домовладения - двухэтажного дома, состоящего из пяти жилых комнат, указано, что на участке имеется летняя кухня и сарай. На летнюю кухню была проектная документация. Он визуально видел, что ФИО5 летнюю кухню обложил кирпичом.

Свидетель ФИО2 показала, что она работала риэлтором у ИП ФИО10, тогда и встретилась со сторонами. Объектом было домовладение, выставленное на продажу. Домовладение продавалось как единое домовладение либо с возможным разделом в 

<

адрес> Продавцом был ФИО5, покупателями выступали ФИО8 и ФИО7. Они хотели приобрести недвижимость для проживания в 

<

адрес>. Рассматривали возможные варианты, и одним из вариантов было домовладение ФИО5. Они выехали на место. На земельном участке было расположено 2 жилых дома, один был большим, другой -поменьше. Маленький жилой дом из красного кирпича, все автономно, по пер. Советский 7А имел все коммуникации: вода, газ, огород, единственное, чего не было это входа (калитки) и ворот. Участок осматривали покупатели 2 раза. По цене определились на покупку жилого дома по адресу: пер. Советский 7А. Дом осматривали досконально, промеряли проходы, присутствовала мать ФИО5, она им все показывала и в доме, и во дворе. Были выявлены недостатки: микротрещины снаружи и внутри, но это нормальная практика, дом дает осадку. Трещины были в жилом помещении, но покупатели все видели, им об этом сообщили, и они были согласны, так как выявленные недостатки были небольшими. Нужно было установить забор между участками и ворота. Опалубки с одной стороны не было, с торцевой части планировалась стоянка для автомобиля. В процессе стало ясно, что покупатели планируют платить пополам, они установят забор и ворота, и цена была снижена до 1 700 000 рублей. Речь была об ограждении между участками, забор и отдельный вход. Предполагалось в равных долях сделать все, но это в договоре не прописывалось, и была устная договоренность. Кроме того необходимо было разделись коммуникации, так как они были едины. Необходимо было заключать договоры поставки и выделить отдельные точки. Продавец взял это на себя, и это было оговорено в договоре. Изначально был заключен предварительный договор, был внесен задаток 850 000 рублей, а потом после устранения недостатков покупатели должны были внести остальную часть. Договор она не составляла. В п.4 договора прописано, что расходы по подключению коммуникаций несет продавец, покупатели настаивали на этом. Потом продавец и покупатели приехали на объект, обсудили детали и заключили предварительный договор и передали задаток. Она участвовала при заключении основного договора. Покупатели были знакомы с техническим состоянием домовладения. Было сказано, что возможно разделить земельный участок на 2 земельных участка. Покупателей устраивало состояние дома и его цена, качество. Покупатели покупали дом по своим возможностям. Их устраивало расстояние до смежного участка, ФИО7 останавливался, все смотрел, измерял, машина заезжала, все это они проверяли. Никаких претензий не предъявлялось. Стоял забор, кирпичные столбы и кованые решетки. С одной стороны по границе от пер. Советский,5 была сетка рабица, а с другой стороны были колья, по которым проходила граница. Средства были не в равных долях, и надо было это оформить в договоре. Было оформлено право собственности у ФИО8 -2/3 доли и ФИО7- 1/3 доли. Они были согласны, чтобы их доли были 2/3 и 1/3. Официально они в браке не состояли. Иных претензий не было выявлено. Задаток был предложен покупателями, у них были эти деньги и продавец сделал большую скидку в связи с тем, что сложились доверительные отношения, кроме того покупатели жили здесь в гостинице, они хотели сразу переезжать и жить в доме. Покупатели предложили большую сумму, чтобы все моменты закрепить и о том, что отдельные счетчики не стоят, покупатели знали. Они стояли, но не были узаконены. Не было полного пакета документов на земельный участок и на жилой дом для продажи, продавец не отказывался, что документы не готовы, и она, как риэлтор, тоже это знала, все были в курсе, что не все документы изготовлены. Был заключен предварительный договор, покупатели знали, что документы не готовы. Покупатели связывались с ней по скайпу, просили ускорить оформление документов на домовладение. Все даты по срокам были обозначены и прописаны в предварительном договоре. На момент заключения договора документы были оформлены. В последующем покупатели связывались с ней, они ей звонили, разговор был личностного характера. Они хотели разделиться, выясняли свои личные отношения. Разговор был, как вернуть им деньги и разойтись друг с другом. Позднее ФИО7 ей звонил и говорил, что они не довольны сделкой и хотят расторгнуть договор. Она предполагает, что они не хотят жить вместе, и дело не в доме, они просто хотят поделить доли и продать дом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 07.05.2015 между ФИО5 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о задатке, согласно которому стороны обязуются до 31 августа 2015 года включительно заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Предметом настоящего договора является жилой дом, общая площадь застройки 90 кв.м., земельный участок общей площадью 619 кв.м., категория земель - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый № (п.1 договора). 

Продавец обязуется, в том числе предоставить до 31.08.2015 свидетельство на право собственности на отчуждаемый дом и земельный участок, а также все сопутствующие документы на объект (технический паспорт, кадастровый паспорт на дом, землю и домовую книгу (п. 2.8 договора). 

Согласно п. 3.1 покупатель обязуется заключить (подписать) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

До даты, указанной в пункте 1 настоящего договора оплатить продавцу в оговоренных в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка форме и порядке всю стоимость жилого дома и земельного участка в размере 1 700 000 рублей. Стоимость жилого дома и земельного участка является окончательной и изменению не подлежит (п. 3.2 договора). 

Стороны пришли к соглашению о том, что расходы, связанные с подключением газа и электроэнергии в отчуждаемое домовладение несет продавец (п. 4 договора). 

Согласно п. 5 договора стороны пришли к соглашению о том, что расходы, связанные с установкой счетчиков на электроэнергию и воду несет продавец и покупатель в равных долях.

В обеспечение исполнения основного договора покупатель в момент заключения (подписания) настоящего договора передает продавцу задаток в сумме 850 000 рублей (п. 8 договора). 

28 августа 2015 года между ФИО5 (продавец) и ФИО11, ФИО7 (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатели приобрели в общую долевую собственность, а именно ФИО8 2/3 доли и ФИО7 1/3 доли недвижимого имущества, состоящего из жилого дома общей площадью 83,8 кв. м., этажность 2, подземная этажность 1, кадастровый № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 619 кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, пер. Советский, 

<

адрес>А (п.1 договора). 

Согласно п.2 договора от 28.08.2015 указанное недвижимое имущество по заявлению сторон продавец продает за 1 700 000 рублей.

Покупатель производит оплату средств на приобретение указанного объекта недвижимости в следующем порядке: денежные средства в размере 1 250 000 рублей за счет собственных средств в момент подписания настоящего договора; денежные средства в размере 450 000 рублей покупатели обязуются оплатить в срок до 18 октября 2015 года (п.3 договора). 

В соответствии с п. 4 договора соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены недвижимого имущества и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Право общей долевой собственности ФИО8 на 2/3 доли и ФИО7 1/3 доли указанного недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 02.09.2015 согласно выпискам из ЕГРН от16.05.2018.

Как видно из указанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28 августа 2015 года, отчуждаемые объекты недвижимости принадлежали продавцу ФИО5 на основании договора купли - продажи от 28.09.2004, право собственности зарегистрировано на жилой дом 01.07.2015, на земельный участок 22.05.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права соответственно от 02.07.2015 и от 25.05.2015.

Согласно договору купли-продажи жилого дома и приусадебного земельного участка от 28.09.2004, заключенному между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом, строения, сооружения и приусадебный земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п.1 договора). Указанный жилой кирпичный дом обозначен в техническом паспорте под литер А, указанные строения состоят, в том числе из блочной летней кухни литер Г, блочного сарая Литер Г1 (п.2 договора).

Указанный жилой дом, строения и сооружения принадлежат продавцу (ФИО1) по праву собственности на основании акта приемки индивидуального домовладения от 16 августа 2004 года, распоряжения главы Каневского района Краснодарского края от 27 августа 2004 года № 1011р.

Как видно из распоряжения главы Каневского района Краснодарского края от 27 августа 2004 года № 1011р, указанным распоряжением утверждены акты комиссии, в том числе от 16 августа 2004 года по приемке в эксплуатацию у ФИО1 двухэтажного жилого дома размером 10,75 х10.65, общей площадью 178,6 кв.м., расположенного по 

<

адрес>. На участке имеется летняя кухня и сарай. 

Из акта приемки индивидуального домовладения ФИО1 в ст. 

<

адрес> от 16 августа 2004 года следует, что комиссия установила: жилой дом размером 10,75 х10,65 общей площадью 178,6 кв.м. 1994 года постройки, надворные постройки состоят из летней кухни 1994 года постройки, стены блочные размером 5,00 х4,70 м. площадью 23,5 кв.м., сарая 1994 года постройки, стены блочные размером 8,40х4,05 м. площадью 34,0 кв. м. и постановила предъявленные к сдаче строения ФИО1 по 

<

адрес> считать принятыми. 

Истцы, полагая, что проданный им ФИО5 жилой дом является самовольной постройкой, обратились в суд с настоящим иском.

Согласно ч.1 ст. 87 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом по ходатайству стороны истца определением от 15 мая 2018 года по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам эксперта ФИО3, содержащимся в заключении эксперта №.1 от 31.10.2018, 1. в результате сопоставления исследуемого жилого дома Лит. А с подвалом Лит. под/А с требованиями, действующих строительных, санитарных, градостроительных и пожарных норм и правил, предъявляемым к аналогичным строениям определено, что соответствует требованиям: п.п. 6.2, 8.4, 9.4, 9.6, 9.14 СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые многоквартирные»; п.п. 2.7, 4.7, 5.4, 8.1.1, 5.6 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; п.п. 6.1.4, 6.3.1 СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003»; п. 4.2.5 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением № 1)»; п.п. 9.1, 9.7 СП 17.13330.2011 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»; п. 3.10 МДС 12-33.2007 «Методическая документация в строительстве. Кровельные работы»; п. 5.2.3 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85»; п.п. 5.2.8, 5.5.1, 9.4 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия (с изменением № 1, с Поправкой)»; п.п. 5.1.9, 5.1.10, Г.2.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; п.п. 5.1.2, 5.1.5 (в части заключения газопровода в футляр), 5.1.6*, 7.3*, 7.4, 7.5 СП 2.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42- 1-2002 (с Изменениями № 1, 2)»; п. 6.7 (в части заключения газопровода в футляр и в части расположения краев футляра относительно уровня пола) СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб».

Не соответствует требованиям: п. 6.26 СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75; п. 10 TP 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений. 12. Благоустройство территорий у строящихся зданий и сооружений»; п.п. 2.2, 2.12 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; п. 3.12 МДС 12-33.2007 «Методическая документация в строительстве. Кровельные работы»; таблице № 134 «Приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края»; п. 5.1.5 (в части не выполнения заделки зазора между газопроводом и футляром на вводах газопровода в здание) СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 (с Изменениями № 1, 2)»; п.п. 6.7 (в части не выполнения заделки зазора между газопроводом и футляром на вводах газопровода в здание и в части расположения краев футляра относительно уровня поверхности стен), 6.17 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»; п.п. 9.2.4, 9.2.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции, актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменением № 1)»; п.п.4.13, 5.3.2 СП 4.13130.2013. «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Земельный участок с расположенным на нем исследуемым жилым домом не соответствует Правилам землепользования и застройки Стародеревянковского сельского поселения», утвержденным Решением Совета Стародеревянковского сельского поселения Каневского района № 65 от 12.11.2015, в части необходимой ширины земельного участка вдоль фронта улицы; расстояний до смежных участков и до строений, расположенных на соседних земельных участках, а также попадает в границы санитарно-защитной зоны П-5 «Зона предприятий, производств и объектов V класса вредности (СЗЗ-50 м).

2. Следуя формулировке вопроса, поставленного судом и выходящего в целом по своему содержанию за рамки специальных знаний судебного эксперта-строителя, угроза жизни и здоровью людей в рассматриваемой ситуации имеется.

Судом по ходатайству ответчика назначена повторная судебная строительно- техническая экспертиза, которая поручена другому эксперту ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста Росссс, на разрешение эксперта поставлены вопросы: 1.Соответствует ли жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> действовавшим в период его строительства в 1994 году согласно приобщенным к материалам дела акту приемки домовладения от 16.08.2004 и техпаспорту по состоянию на 24.06.2004 и действовавшим в период его реконструкции в 2008 году согласно техническому паспорту по состоянию на 13.05.2015 градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правил? 2. Соответствует произведенная реконструкция (строительство) объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам? Создает ли в настоящее время указанный жилой дом по своему техническому состоянию и местоположению угрозу жизни и здоровью граждан? 

Как следует из заключения эксперта №.1 от 08.07.2019 в соответствии с данными технического паспорта, выполненного по состоянию на 24.06.2004 Краснодарским филиалом 

<

адрес> отделом ФГУП «Ростехинвентаризация» на домовладение, расположенное по 

<

адрес>, в месте расположения исследуемого жилого дома находились летняя кухня литер «Г» с размерами 5,00х4,70 м; сарай литер «Г1» с размерами 8,40х4,05 м; навес литер Г2 8,40х0,95 м.

Согласно приобщенному к материалам дела акту приемки индивидуального домовладения от 16.08.2004 вышеуказанная летняя кухня построена в 1994 году, стены блочные, сарай также построен в 1994 году, стены блочные.

В результате сопоставления предоставленных данных и данных произведенного

экспертного осмотра определено, что была выполнена реконструкция летней кухни литер «Г», сарая литер «Г1», навес литер «Г2» демонтирован. В процессе реконструкции были произведены работы по облицовке кирпичом наружных стен летней кухни и сарая, к сараю с тыльной стороны пристроена пристройка с помещениями № 7,8,9,10 и частью помещения № 3 (нумерация помещений описана согласно техническому паспорту по состоянию на 13 мая 2015 года). Производились ли внутренние работы по перепланировке помещений в летней кухне и сарае определить не представляется возможным, так как поэтажные планы на данные строения до произведенной реконструкции в материалах гражданского дела и инвентарного дела отсутствуют. В техническом паспорте, выполненном по состоянию на 24.06.2004, нет данных о наличии подвала в строении сарая.

В соответствии с данными технического паспорта, выполненного по состоянию на

26.04.2004 Краснодарским филиалом Каневским районным отделом ФГУП «Ростехинвентаризация» на домовладение, расположенное по 

<

адрес>

<

адрес> исследуемый объект имеет следующие конструктивные характеристики: -летняя кухня: фундамент бетонный; стены - блочные; перекрытия - деревянные; стены - шифер; полы - бетон; -сарай: фундамент бетонный; стены - блочные; перекрытия - деревянные; крыша -шифер; полы - бетон. Высота строений 2,40 м.

В результате исследования предоставленных документов и проведенного экспертного осмотра экспертом определено, что расстояние от объектов по состоянию на 1994 год составляло 1,08-1,12 м до левой границы участка. Указанное расстояние определено с учетом изменения ширины строения за счет облицовки кирпичом на 0,40 м., то есть с каждой стороны на 0,20 м.; на момент осмотра расстояние до левой границы составляет 0,88-0,92 м., следовательно, до реконструкции составляло 0,88+0,2-0,92+0,2 м., при условии, что левая фактическая граница не изменяла свое месторасположение.

Жилой дом по адресу пер. Советский, 7А располагается: на расстоянии 23,36 м. от фасадной границы участка; на расстоянии 0,88-0,92 м. от границы с соседним земельным участком № 5 по пер. Советскому; на расстоянии 18,78 м от тыльной границы участка; на расстоянии 2,10 м. - 6,37 м. от границы с соседним земельным участком № 7 по пер. Советскому; на расстоянии 3,60 м. до жилого дома, расположенного на соседнем земельном участке № 7 по пер. Советскому; на расстоянии 3,33 м. до жилого дома, расположенного на соседнем земельном участке № 5 по пер. Советскому; на расстоянии 0,92 м. до уборной литер «Г1», расположенной на соседнем земельном участке № 5 по пер. Советскому, на расстоянии 1,22 м. до сарая литер «Г», расположенного на соседнем земельном участке № 5 по пер. Советскому.

Согласно выводам заключения эксперта №.1 от 08.07.2019 жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, в период его строительства в 1994 году согласно приобщенным к материалам дела акту приемки домовладения от 16.08.2004 (том 1 л.д.228) и техпаспорту по состоянию на 24.06.2004 (том 2 л.д.147-154) состоял из строений летней кухни и сарая, и экспертом производилось исследование на сопоставление требований, действующих в период строительства (1994 год), предъявляемых к надворным постройкам.

Требования к архитектурно-планировочному решению (назначение помещений, площадь, высота и т.д.) к надворным строениям не предъявляются. Определить соответствие требованиям конструктивных элементов (например, кладки стен, устройства перекрытия, кровли) эксперту не представляется возможным, так как объект видоизменялся.

На момент строительства в 1994 году согласно приобщенным к материалам дела акту приемки домовладения от 16.08.2004 и техпаспорту по состоянию на 24.06.2004 расположение исследуемого строения соответствовало п.2.12* СНиП 2.07.01-89*» Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, действовавшим в период его реконструкции в 2008 году, а именно:

п. 4.4, п.8.3 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», подлежащим сносу или реконструкции», п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» в части отсутствия системы вентиляции в помещении кухни и закрытого вентиляционного отверстия, предусмотренного для обеспечения чистоты воздуха в ванной и сан. узле (вентиляция помещений ванной и сан.узла выведена в помещение теплогенераторной, в котором канал на момент экспертного осмотра закрыт снаружи строения); 

п. 4.4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 20 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части глубины помещения № 6 - сан. узла; 

п. 4.5. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части высоты помещений жилых комнат;

п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п.6.18 СП 42-101- 2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части установки газоиспользующего оборудования в невентилируемом помещении (экспертом отмечается, что в данном помещении имеется устройство вентиляции, но на момент осмотра данный канал закрыт снаружи здания, в связи с чем помещение не вентилируется);п.6.7 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части наличия выступающей части футляра от поверхности стены; 

п.6.17 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» -Помещания, предназначенные для установки газоиспользующего оборудования, должны отвечать требованиям СНиП42-1 и других нормативных документов. В помещении где устанавливается отопительное газоиспользующее оборудование, в качестве легко сбрасываемых ограждающих конструкций допускается использование оконных проемов, остекление которых должно выполняться из условия: Площадь стекла должна быть не менее 0,8 кв.м. при толщине стекла 3 мм, 1.0 мкв.м. –при 4 мм и 1.5 кв. – при 5 мм. Экспертом установлено, что в помещении с отопительным газоиспользующим оборудованием, в качестве легко сбрасываемых ограждающих конструкций имеется оконный проем площадью 0,19 кв.м., не соответствует в части площади стекла для легко сбрасываемых ограждающих конструкций.

п. 8.9 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части отношения площади светового проема к площади пола в помещении жилой комнаты № 5 п. 8.9 естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне. Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухонь должно быть не менее 1:8. Для мансардных этажей допускается принимать это отношение не менее 1:10. Экспертом установлено, что естественное освещение предусмотрено в жилых комнатах и кухне. Отношение площади световых проемов к площади пола: жилого помещения № 5 составляет 1/9,97 (площадь проема 1,96 кв.м.), жилого помещения № 10 – 1/6,63 (площадь проема 1,78 кв.м.), кухни -1/7,02(площадь проема 1,98 кв.м.). Соответствует в помещении жилой комнаты № 10 и кухне и не соответствует в части отношения площади светового проема к площади пола в помещении жилой комнаты № 5);

п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» в части отсутствия уплотнения концов футляра; 

п. 3.26 СНиП III-10-75 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территории»;

пп.10 п.3.4 раздела 12 Р 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений»;

п. 3.12 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы»; 

п.7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части толщины швов кладки в подвале;

п.7.20 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части кладки в подвале;

п. 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;

п.2.3.2 СанПиН 42-128-4690-88. «Санитарные правила содержания территорий населенных мест».

Экспертом отмечается, что выявленные несоответствия п. 4.4 (в части системы вентиляции), п.8.3, п. 8.9, п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 12, п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», п.6.7, п. 6.17, п. 6.18 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб», п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы», п. 3.26 СНиП III-10-75 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территории», пп.10 п.3.4 раздела 12 Р 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений», п. 3.12 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы» являются устранимыми.

- Соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, действовавшим период его реконструкции в 2008 году, а именно:

п. 4.4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в части набора помещений и наличия отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, площади жилых комнат и кухни, ширины кухни;

п. 4.5. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части высоты помещения кухни;

п. 6.1., п. 6.2., п. 6.6, п. 8.11, п. 8.12, п. 10.6 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;

п. 2.12* СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в части установки котла, работающего на газовом топливе, по площади окна;

п.6.1 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»;

п.6.7 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части заключения газопровода в футляр и расположения края футляра от поверхности пола;

п.6.18 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части высоты помещения, в котором установлен газовый котел отопления;

п. 8.9 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части помещений жилой комнаты № 10 и кухне;

п. 5.1.2, п. 5.1.4, п. 5.1.6, п. 7.3, п. 7.4, п.7.5, п.7.10 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы»;

п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» в части заключения газопровода в футляр через конструкцию стены;

п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части обеспечения инженерными системами отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения;

п. 20 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части набора помещений, площади жилых комнат и кухни, ширины кухни;

п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

п. 6.1.5, п. 6.4.1, п. 13.1 СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;

п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» в жилых комнатах;

п. 5.1, п. 8.1.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»;

п. 6.16, п. 6.27 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»;

п. 4.8. СНиП П-26-76 «Кровли»;

п. 3.10 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы»;

п.7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части толщины швов в облицовочной кладке;

п.7.20 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части облицовочной кладки.

2. Произведенная реконструкция (строительство) объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>

- не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, действовавшим в период его реконструкции в 2008 году, а именно:

п. 4.4, п.8.3 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» в части отсутствия системы вентиляции в помещении кухни и закрытого вентиляционного отверстия, предусмотренного для обеспечения чистоты воздуха в ванной и сан.узле (вентиляция помещений ванной и сан.узла выведена в помещение теплогенераторной, в котором канал на момент экспертного осмотра закрыт снаружи строения);

п. 4.4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 20 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части глубины помещения № 6 - сан. узла;

п. 4.5. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части высоты помещений жилых комнат;

п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п.6.18 СП 42-101- 2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части установки газоиспользующего оборудования в невентилируемом помещении (экспертом отмечается, что в данном помещении имеется устройство вентиляции, но на момент осмотра данный канал закрыт снаружи здания, в связи с чем помещение не вентилируется);

п.6.7 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части наличия выступающей части футляра от поверхности стены;

п.6.17 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»;

п. 8.9 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части отношения площади светового проема к площади пола в помещении жилой комнаты № 5;

п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» в части отсутствия уплотнения концов футляра;

п. 3.26 СНиП III-10-75 «Правила производства и приемки работ.

Благоустройство территории»;

пп. 10 п.3.4 раздела 12 Р 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений»;

п. 3.12 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы»;

п.7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части толщины швов кладки в подвале;

п.7.20 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части кладки в подвале;

п. 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;

п.2.3.2 СанПиН 42-128-4690-88. «Санитарные правила содержания территорий населенных мест».

Экспертом отмечается, что выявленные несоответствия п. 4.4 (в части системы вентиляции), п.8.3, п. 8.9, п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 12, п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», п.6.7, п. 6.17, п. 6.18 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб», п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы», п. 3.26 СНиП III-10-75 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территории», пп. 10 п.3.4 раздела 12 Р 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений», п. 3.12 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы» являются устранимыми.

- Соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, действовавшим период его реконструкции в 2008 году, а именно:

п. 4.4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в части набора помещений и наличия отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, площади жилых комнат и кухни, ширины кухни;

п. 4.5. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части высоты помещения кухни; 

п. 6.1, п. 6.2, п. 6.6, п. 8.11, п. 8.12, п. 10.6 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;

п. 2.12* СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

п. 6.14 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» в части установки котла, работающего на газовом топливе, по площади окна; 

п.6.1 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб»; 

п.6.7 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части заключения газопровода в футляр и расположения края футляра от поверхности пола;

п.6.18 СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» в части высоты помещения, в котором установлен газовый котел отопления;

п. 8.9 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части помещений жилой комнаты № 10 и кухни; 

п. 5.1.2, п. 5.1.4, п. 5.1.6, п. 7.3, п. 7.4, п.7.5, п.7.10 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы»;

п. 5.1.5 СНиП 42-01-2002 «Газораспределительные системы» в части заключения газопровода в футляр через конструкцию стены; 

п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части обеспечения инженерными системами отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения; 

п. 20 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части набора помещений, площади жилых комнат и кухни, ширины кухни;

п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

п. 6.1.5, п. 6.4.1, п. 13.1 СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;

п. 4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» в жилых комнатах;

п. 5.1, п. 8.1.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»;

п. 6.16, п. 6.27 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»;

п. 4.8. СНиП Н-26-76 «Кровли»;

п. 3.10 МДС 12-33.2007 «Кровельные работы»;

п.7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части толщины швов в облицовочной кладке;

п.7.20 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» в части облицовочной кладки.

3. В настоящее время (на момент проведения экспертного осмотра) исследуемый жилой дом по своему техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В настоящее время исследуемый жилой дом по своему местоположению, а именно расположению в санитарно-защитной зоне, создает угрозу для жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Как видно из заключения № 04040/9-2/16.1 от 31.10.2018, экспертом ФИО3 не дан ответ на первый вопрос в части: соответствует ли строительство жилого дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес> градостроительным нормам, и не обоснован вывод при ответе на второй вопрос о том, что жилой дом создает угрозу жизни и здоровью людей, также экспертом не использованы нормы, действующие на период строительства (реконструкции) объекта недвижимости, а применены нормативные акты (Правила, СНип), действующие на момент осмотра объекта недвижимости.

Проанализировав содержание заключения эксперта № 01460/9-2/16.1 от 08.07.20019, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ. Основания для сомнения в правильности выводов заключения эксперта и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. 

Принимая во внимание изложенное, суд берет в основу решения заключение эксперта № 01460/9-2/16.1 от 08.07.2019 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции закона, действующей на момент реконструкции объекта недвижимости) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из указанных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению по настоящему делу является установление обстоятельств, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соблюдения установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов при реконструкции объекта недвижимости.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, в том числе, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значимости допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 14 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ, действующей на момент реконструкции объекта недвижимости) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Согласно ч. 1, ч.2 ст. 51 ГрК РФ, в редакции, действующей на момент реконструкции объекта, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей ч..

Установлено и материалы дела свидетельствуют, что земельный участок, на котором ФИО5 произведена в 2008 году реконструкция объекта недвижимости (летней кухни и сарая), принадлежал ему на праве собственности. Произведенная им в 2008 году реконструкция осуществлена без получения соответствующего разрешения. 

Государственная регистрация права собственности за ФИО5 на образованный в результате раздела земельный участок и реконструированный объект недвижимости - жилой дом по адресу 

<

адрес> произведена в установленном законом порядке в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости» и Федеральным законом от 28.02.2015 №20-ФЗ «Овнесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» на основании договора купли-продажи от 28.09.2004, кадастрового паспорта здания от 17.06.2015. 

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, возможность признания права собственности за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Принимая во внимание заключение эксперта № 01460/0-2/16.1 от 08.07.2019, установленные по делу обстоятельства, суд считает, что допущенные в результате реконструкции нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, значительная часть которых, как отмечает эксперт, устранимы, не являются существенными, не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц. 

В настоящее время жилой дом по своему техническому состоянию не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Доводы стороны истца о том, что жилой дом по местоположению не соответствует требованиям противопожарной безопасности, являются несостоятельными, поскольку согласно заключению эксперта №.1 от 08.07.2019 жилой дом и надворные постройки по пер. Советский 5 построены в 1996 году, то есть позже, чем исследуемый объект, таким образом, расположение строения соответствовало п. 2.12* СнИп 2.07.01-89»Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Положение тыльной стороны объекта недвижимости (в сторону пер. Советский 5) при его реконструкции не изменилось. 

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что в удовлетворении требований о признании жилого дома по адресу: 

<

адрес> самовольной постройкой следует отказать.

В силу п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, законом предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения спора по требованиям об изменении или о расторжении договора.

Согласно положениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст. 452 ГК РФ.

В материалах дела имеется требование истцов (обозначенное истцами как «предложение»), адресованное ответчику, которое фактически является требованием о расторжении спорного договора купли-продажи, и получено ФИО5 согласно уведомлению о вручении 19.01.2016. 

При таких обстоятельствах, материалы дела содержат доказательства соблюдения истцами досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом. 

По правилам ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ, подп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Доводы истцов о не обеспечении газоснабжением жилого дома опровергаются заключением эксперта №.1 от 08.07.2019, согласно выводам которого жилой дом соответствует требованиям п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в части обеспечения инженерными системами отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Согласно п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Установлено, что истцы - покупатели были ознакомлены и согласны с техническим состоянием жилого дома и земельного участка, что подтверждается п. 6 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.08.2015, согласно которому с техническим состоянием объектов недвижимости на момент подписания настоящего договора покупатели ознакомлены и согласны.

Согласно показаниям в суде свидетеля ФИО5 (продавца), свидетеля ФИО2 истцы – покупатели знакомились с состоянием жилого дома и земельного участки, их все устраивало, видели недостатки, обговаривали их, в связи с чем была снижена цена покупки, также они видели и были ознакомлены с расположением земельного участка и жилого дома. 

Оснований не доверять и ставить показания данных свидетелей под сомнение у суда не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности.

В соответствии с п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При изложенных обстоятельствах доводы истцов о продаже им товара (объектов недвижимости) ненадлежащего качества являются не состоятельными.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как усматривается из первоначального и измененного искового заявления, объяснений истцов в судебном заседании, существенным изменившимся обстоятельством, которое, по мнению истцов, является основанием для расторжения заключенного спорного договора купли-продажи, является расположение земельного участка в санитарно-защитной зоне.

Между тем, абз. 2 п.1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Однако, по мнению суда, нахождение земельного участка в санитарно-защитной зоне не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, содержащие в разделе 4 «Правила землепользования и застройки, внесение в них изменений», земельный участок по адресу: 

<

адрес> расположен в границе санитарно-защитной зоны от предприятий, производств и объектов 5 класса вредности (СЗЗ- 50 м).

Как видно из письма № А-1218 от 10.12.2018 управления строительства администрации муниципального образования Каневского района дата первичного отображения санитарно-защитной зоны по земельному участку по адресу: 

<

адрес> была согласно Правилам землепользования и застройки Стародеревянковского сельского поселения Каневского района от 21.12.2009 (СЗЗ-100м территориальной зоны П-3). 

Из письма № б/н от 15.05.2019 управления строительства администрации муниципального образования Каневского района следует, что на период строительства объекта недвижимости - 1994 год и его реконструкции - 2008 год сведений о санитарно-защитной зоне не имеется, в том числе и даты ее образования.

Согласно выводу эксперта в экспертном заключении №.1 от 08.07.2019 в настоящее время исследуемый жилой дом по своему местоположению, а именно расположению в санитарно-защитной зоне, создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

То, обстоятельство, что в настоящее время жилой дом расположен в санитарно-защитной зоне (СЗЗ-50м.), не является основанием для расторжения договора купли-продажи от 28.08.2015.

Поскольку достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт существенно изменившихся обстоятельств после заключения договора, стороной истца суду представлено не было, правовых оснований для удовлетворения исковых требований истцов о расторжении спорного договора купли-продажи от 28.08.2015 не имеется. 

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.08.2015 следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи от 28.08.2015, то и в удовлетворении производных от него требований об обязании возвратить уплаченную денежную сумму в размере 1 700 000 рублей, взыскании средств, потраченных на ремонт, в сумме 30 500 рублей следует отказать. 

Как видно из материалов дела, определением Каневского районного суда Краснодарского края от 15 мая 2018 года по делу 2-361/2018 (№) по ходатайству истцов была назначена судебная строительно- техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, расходы за проведение экспертизы возложены на истца ФИО7.

Согласно сообщению ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России стоимость судебной строительно- технической экспертизы (заключение эксперта №.1 от 31.10.2018) составляет 46 854,00 рублей. Принимая во внимание, что оплата за проведенную экспертизу не произведена, следует взыскать с ФИО7 в пользу ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России денежные средства на возмещение расходов за производство судебной строительно-технической экспертизы в размере 46 854 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО7, ФИО8 к ФИО5 о признании проданного жилого дома по адресу: 

<

адрес> самовольной постройкой, о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28 августа 2015 года, обязании возвратить уплаченную денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей, взыскании средств, потраченных на ремонт, в сумме 30 500 рублей отказать. 

Взыскать с ФИО7 в пользу Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации денежные средства на возмещение расходов за производство судебной технической экспертизы (заключение эксперта №) расходы за производство судебной строительно-технической экспертизы в размере 46 854 рубля на расчетный счет 

<

***>, код дохода 00000000000000000130, в Южном ГУ Центрального Банка РФ, лицевой счет 20186Х66080, БИК 040349001, ОКТМО 03701000, ИНН 

<

***>, КПП 230801001.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья