Дело № 3а-242/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 07 октября 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Вершининой Г.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес> размере равном их рыночной стоимости указав, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 9074242,47 руб., а рыночная стоимость 4998109 руб. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 17807296,18 руб., а рыночная стоимость 2457555 руб. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 18253173,15 руб., а рыночная стоимость 7715743 руб. Следовательно, кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц. 

В дальнейшем представитель административного истца уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости равной 5439471 руб., с кадастровым номером № – 2674571 руб., с кадастровым номером № – 8397087 руб.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что при проведении оценки оценщиком в затратном подходе для определения физического износа конструкций использованы ВСН 53-86(р) являющиеся правилами оценки физического износа жилых зданий. Отчет не содержит обоснования их применения при определении физического износа нежилых зданий. Не понятен механизм применения признаков износа по ВСН 53-86(р) при ретроспективной оценке зданий. При определении физического износа здания оценщиком необоснованно применен износ стен в размере 70% и 100%. При определении стоимости сравнительным подходом оценщиком не учтено, что аналоги № 3 и 4 находятся в аренде. 

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами № вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно сведениям ЕГРН 08.07.2012. Возражений по существу предъявленных требований не имеется.

В судебное заседание административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО2, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО «Лодейнопольский муниципальный район» Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО3 настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом представленного отчета от 20.09.2019. 

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО4 в судебном заседании указала, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом представленного отчета от 20.09.2019, к содержанию которого замечаний не имеется. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 03.12.2009 за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 2/3) на следующие объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером №, «здание - склад готовой продукции»;

нежилое здание с кадастровым номером №, «здание пристройки формовочного цеха»;

нежилое здание с кадастровым номером №, «здание главного корпуса по производству шунгизито-бетонных изделий».

Собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимости является ФИО2

Из выписок из ЕГРН от 24.06.2019 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 9074242,47 руб., с кадастровым номером № – 17807296,18 руб., с кадастровым номером № – 18253173,15 руб. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 08.07.2012.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что по состоянию на 08.07.2012 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 4998109 руб., с кадастровым номером № – 2457555 руб., с кадастровым номером № – 7715743 руб.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № подготовлен оценщиком ФИО5, членом СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

В судебное заседание представителем административного истца представлен отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, который подготовлен оценщиком ФИО6, членом СРО Ассоциация оценщиков «СПО».

Из отчета от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что по состоянию на 08.07.2012 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 5439471 руб., с кадастровым номером № – 2674571 руб., с кадастровым номером № – 8397087 руб.

Представитель административного истца настаивал на удовлетворение заявленных требований с учетом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенных в отчете от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, судом установлено, что оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась в рамках сравнительного и затратного подходов. 

В рамках затратного похода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Для определения затрат на строительство оценщик использовал сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов. 

Из указанных сборников оценщик отобрал в качестве аналогов объекты по своим конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкции, объемно-параметрическим параметрам максимально схожие с объектами оценки. 

С учетом выявленных оценщиком отличий аналогов от объектов оценки проведены необходимые корректировки, обоснование размера которых приведено в отчете, и произведен расчет затрат на замещение без накопленного износа. 

Расчет размера прибыли предпринимателя проведен с использованием информации специалистов рынка недвижимости и принят оценщиком в размере 13%.

Определение признаков износа произведено оценщиком на основании визуального осмотра. Принимая во внимание год постройки объекта оценки и выявленные при осмотре повреждения, учитывая, что здание длительное время не эксплуатировалось, оценщик пришел к выводу, что значение изменение признаков износа во временной промежуток между датой оценки и датой осмотра невозможно. 

Функциональное устаревание принято оценщиком в размере 25%, поскольку объект оценки отвечает требованиям времени, однако, имеются объекты, лучше по основным параметрам.

Внешнее устаревание объекта оценки принято оценщиком равным нулю в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

В рамках сравнительного подхода оценщик подобрал четыре объекта, которые использовал в качестве аналогов. 

К указанным объектам-аналогам оценщик применил корректировку на условия сделки, передаваемые права, местоположение, площадь и состояние. 

В связи с тем, что в стоимости единого объекта недвижимости учитывается и стоимость здания и стоимость земельного участка, расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с помощью метода выделения, на основе информации консалтинговой группы «Аверс», согласно которой усредненная доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для объектов производственного назначения составляет 19%.

Проведя согласование результатов применения подходов, оценщик пришел к выводу о размере рыночной стоимости объектов оценки.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 5439471 (пять миллионов четыреста тридцать девять тысяч четыреста семьдесят один) рубль по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 2674571 (два миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи пятьсот семьдесят один) рубль по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размере его рыночной стоимости равной 8397087 (восемь миллионов триста девяносто семьдесят тысяч восемьдесят семь) рублей по состоянию на 08 июля 2012 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:06:0102005:954, 47:06:0102005:1015, 47:06:0102005:984 считать 05 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2019 г.