Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

23 мая 2018 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе: 

председательствующего судьи Шишкина А.Г. 

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2 по доверенности,

представителя ответчика ООО «Базис-С.А.» - ФИО3 по доверенности,

при секретаре Пашкевич А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1269/18 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Базис-С.А.» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором с учетом последующих уточнений просит признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> этаж 1, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

Также просит взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 15407 рублей. 

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Базис-С.А.» был заключен договор, согласно которому стороны пришли к соглашению о подготовке и заключению в будущем договора купли-продажи квартиры расположенной по вышеуказанному адресу, где ООО «Базис-С.А. будет выступать продавцом, а истец покупателем на условиях заключенного договора. Стоимость объекта, согласно договора составляет 1441300 рублей, которую истец оплатила в полном объеме. Ответчик передал квартиру истцу в фактическое владение и пользование по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ истец несет расходы, связанные с содержанием квартиры, а именно вносит плату за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Истец в полном объеме исполнила свои обязательства, тогда как ответчик до настоящего времени не предпринял мер к исполнению своих обязательств по предварительному договору, не зарегистрировал свое право собственности на спорное жилое помещение, не заключил с истцом основной договор купли-продажи. Также считает, что заключенный между ней и ООО «Базис-С.А.» договор в 2014 году фактически является договором долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца по доверенности, заявленные требования с учетом последующих уточнений поддержал, просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования в части признания права собственности на квартиру за истцом признала, в части взыскания судебных расходов возражала, просил отказать в удовлетворении указанных требований.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит заявленные требовании обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования и возражения, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе, предъявлены ли они к надлежащему ответчику и верно ли заявителем избран способ защиты.

Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ годамежду ФИО1 и ООО «Базис-С.А.» был заключен договор№

Согласно п.1.1 указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> по которому Общество будет выступать продавцом, а истец – покупателем. Основные характеристики объекта: количество комнат – 2. подъезд – 4, этаж -1, общая проектная площадь – 

<

данные изъяты>., проектная площадь лоджий – 

<

данные изъяты> 

В соответствии с п.2.1.1, 2.1.3 договора, ООО «Базис-С.А.» обязалось передать истцу спорную квартиру четвертом квартале 2015 года по акту приема-передачи. Оформление документов на право собственности на объект договора в вышеуказанный срок не входит. При условии полной оплаты стоимости квартиры общество обязалось передать право собственности на неё путем заключения договора купли-продажи и регистрации его в соответствующем регистрирующем органе.

Пунктом 3.1 договора определено, что стоимость квартиры составляет 1441300 рублей, сумма удорожания 106500 рублей. Стоимость объекта фиксированная и изменению не подлежит. 

Пунктом 3.2 договора определено, что в стоимость Объекта входят все общие конструктивы и коммуникации здания, инженерные сети, общие площади дома (коридоры, лестничные клетки и др.), а также благоустройство отведенной территории.

В соответствии с. п.3.3 договора, ФИО1 оплатила ответчику платеж в счет стоимости объекта в размере 1441300 рублей, что подтверждается приходным ордером.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Базис-С.А.» получено разрешение на строительство №

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Базис-С.А.» получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию №.

Во исполнение заключенного договора ФИО1 выплатила полную стоимость квартиры, что подтверждается квитанцией за № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ответчиком. 

Жилое помещение передано ФИО1 по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ 

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанным выше договором фактически предусмотрено строительство ООО «Базис-С.А.» квартиры в жилом многоквартирном доме, сдача его в эксплуатацию и передача истцу, а также уплата истцом стоимости квартиры начиная с момента заключения договора. 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция отражена в письме Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, из условий договора, а также из действительной общей воли сторон, с учетом цели договора, заключенный между ООО «Базис-С.А. и ФИО1 договор № от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе является основным договором участия в долевом строительстве.

Истец в полном объеме исполнила свои обязательства по договору, оплатила полную стоимость квартиры, тогда как ответчик уклоняется от исполнений условий договора по заключению с ФИО1 основного договора купли-продажи квартиры и регистрации ее в соответствующем регистрирующем органе. Надлежащих доказательств обратного, суду не представлено.

Заключенный между сторонами договор в отношении спорного имущества фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. 

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, при рассмотрении дел по искам о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве, базовым является ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии с ч.3 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел данной категории, приведены в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.

Согласно ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В предмет доказывания по искам о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве входят следующие факты: заключение договора о долевом участии в строительстве и предмет договора - объект долевого строительства; в случае переуступки прав - заключение договора о переуступки доли в строительстве; оплата дольщиком обусловленной договором цены; выполнение застройщиком своих обязательств по договору: ведение застройщиком строительства в установленном законом порядке (наличие разрешительной документации на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок под объектом); завершение строительства объекта долевого строительства, передача застройщиком по акту приема-передачи объекта строительства и принятие его дольщиком; введение объекта долевого строительства в эксплуатацию; процент готовности объекта незавершенного строительства; постановка объекта долевого строительства на технический учет, присвоение объекту адреса; причины невозможности регистрации права собственности истца на объект долевого строительства; доля истца в объекте незавершенного строительства.

В материалы дела представлены сведения о получении ответчиком разрешительной документации на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, объекту присвоен адрес с передачей жилого помещения истцу по акту приема передачи. Истец несет бремя содержания указанного имущества. Право собственности на земельный участок зарегистрировано, земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Не совершение ответчиком регистрационных действий направленных на регистрацию права собственности в отношении спорного недвижимого имущества нарушает права и законные интересы истца как участника долевого строительства в полной мере исполнившего свои обязательства.

Таким образом, при принятии решения, суд исходит из того, что обязательства, вытекающие из существа заключенного договора, истец исполнил в полном объеме, оплатил стоимость объекта, жилое помещение фактически перешло в её владение и пользование, от имущественных прав на данное жилое помещение она не отказывалась, ввиду чего, восстановление нарушенных прав ФИО1 возможно путем удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера подлежащего взысканию возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает определенные законом в качестве необходимых критерии, в том числе, соотношение размера возмещения с объемом защищаемого права, сроки рассмотрения гражданского дела, количество судебных заседаний в которых участвовал представитель, принцип разумности и справедливости, и приходит к выводу о том, что заявленный размер возмещения расходов на оплату услуг представителя в общей сумме 25000 рублей, является завышенным, таким образом с учетом требований разумности и справедливости, с ответчика в пользу истца в счет оплаты услуг представителя подлежит взысканию в счет оплаты услуг представителя 5000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15407 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 

<

данные изъяты> этаж 1, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

Взыскать с ООО «Базис-С.А.» в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 15407 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Судья А.Г. Шишкин 

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2018 г.