Дело № 62RS0004-01-2022-004541-39 

(производство № 2-119/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Рязань 05 сентября 2024 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Ерофеевой Л.В.,

при ведении протокола помощником судьи Лопоуховым Р.Ю.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда материалы гражданского дела по иску ФИО4 к ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» об устранении недостатков объектов долевого строительства, взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, признании недействительными односторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства, понуждении к исполнению договоров долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» об устранении недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, мотивируя тем, что 15.10.2021 между нею и ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» был заключен Договор долевого участия в строительстве № № по адресу 

<

адрес>, предметом которого была обязанность застройщика, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и полной оплаты, передать участнику по акту приема-передачи объекты долевого строительства по адресу 

<

адрес> на этаже – подвал, машино-места № М19 площадью 16,4 кв.м, № М20 площадью 16,03 кв.м, № М51 площадью 18,97 кв.м. Ею полностью и в установленный срок была внесена оплата в размере 1 214 945 руб., в том числе с привлечением заемных средств банка (кредитный договор № от 15.10.2021 ПАО «Сбербанк России»). 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно СП 113.13330.2012, должна обеспечиваться минимальная ширина проезжей части рамп: прямолинейной и криволинейной – 3,5 м, минимальной ширины въездной и выездной полосы – 3,0 м на криволинейном участке – 3,5 м.

В силу п. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, в случае, Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В случае нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства. В случае неисполнения застройщиком требования участника о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства подлежат применению нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара в части, не урегулированной специальным законом. Срок устранения недостатков объекта долевого строительства в договоре долевого участия в строительстве № № от 15 октября 2021 не определен. 

24.11.2021 застройщик направил сообщение о завершении строительства и готовности объектов (машино-мест) к передаче со следующими характеристиками (по данным инвентаризации): этаж: подвал, номер нежилого помещения – площадь нежилого помещения: М21 - 18,9 кв.м, М71- 16,4 кв.м, М72 - 16,1 кв.м, хотя в договоре машино-места имели номера М19, М20 и М51.

27.12.2021 был составлен Акт несоответствия, фиксирующий дефекты в объекте долевого строительства № № от дд.мм.гггг. - машино-мест с номерами № с участием представителя застройщика ФИО10 с фотофиксацией недостатков с требованием об устранении недостатков в течение 10 дней с момента направления данного требования (в месте проезда автомобиля ширина проезжей части меньше 3.5 метров). Ответчик был обязан устранить выявленные дефекты - увеличить ширину проезжей части в месте проезда в срок до дд.мм.гггг.. На дд.мм.гггг. ей не поступала информация об устранении недостатков (увеличении ширины проезжей части в месте проезда), которые были указаны в Акте несоответствия фиксирующего дефекты в объекте долевого строительства от дд.мм.гггг., в связи с чем дд.мм.гггг. Застройщику была направлена претензия по повторному осмотру. дд.мм.гггг. был составлен акт повторного осмотра с участием представителя застройщика ФИО10, где недостатки были не устранены, в месте проезда автомобиля ширина проезжей части меньше 3.5 м, машино-место М21 - течь воды сверху. дд.мм.гггг. застройщик направил ответ за № от дд.мм.гггг. на претензию по повторному осмотру, где обратил внимание, что объекты - машино-места №, указанные в претензии по повторному осмотру, не являются предметом договора № № от дд.мм.гггг. (машино-места с номерами №). 

дд.мм.гггг. она направила в адрес ответчика претензию, где требовала: уведомить её до дд.мм.гггг. письменно о завершении строительства МКД с подземной автопарковкой по адресу 

<

адрес> по договору долевого участия в строительстве № от дд.мм.гггг.; сообщить о готовности к передаче объектов № по договору долевого участия в строительстве № № от дд.мм.гггг. с характеристиками (этаж, площадь и номер объекта); ответить письменно, что за объекты были застройщиком указаны в Сообщениях от дд.мм.гггг. под номерами № по адресу 

<

адрес> произвести оплату неустойки (пени) за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 59 896 руб. 79 коп. На дд.мм.гггг. ответа на претензию она от ответчика не получила. 

На основании изложенных обстоятельств истец просила:

- обязать ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» безвозмездно устранить дефекты, недостатки по объекту долевого строительства по адресу 

<

адрес>, на этаже - подвал, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, а именно: увеличить ширину проезжей части в подвале в месте проезда автомобиля не меньше 3.5 м,

- взыскать с ООО Специализированный застройщик «СЕВВЕРНАЯ КОМПАНИЯ в пользу ФИО4 пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 140 933 руб. 62 коп., компенсацию морального вреда в порядке ст. 15 Ф3 О защите прав потребителей» в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом;

- обязать ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» исполнить договор долевого участия в строительстве № № от 15 октября 2021 года - передать ФИО4 по акту приема-передачи объекты долевого строительства машино-место № М19 площадью 16,4 кв.м, машино-место № площадью 16,03 кв.м, машино-место № № площадью 18,97 кв.м по адресу г

<

адрес> на этаже - подвал.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель истца ФИО14, действующий на основании доверенности, исковые требования ФИО4 уточнил, просил:

1. обязать ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» безвозмездно устранить дефекты, недостатки по Объекту долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, на этаже - подвал/паркинг, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, путем увеличения ширины проезжей части в подвал/паркинг в месте проезда автомобиля, в районе машино-места М75 не меньше 3,5 м,

2. обязать ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» безвозмездно устранить дефекты, недостатки по Объекту долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, на этаже - подвал/паркинг, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, путем увеличения ширины проезжей части в подвал/паркинг в месте проезда автомобиля, в районе машино-места М62 не меньше 3,5 м,

3. обязать ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» безвозмездно устранить дефекты, недостатки по Объекту долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, на этаже - подвал/паркинг, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, путем увеличения ширины проезжей части в подвал/паркинг в месте проезда автомобиля, в районе машино-места М64 не меньше 3,5 м,

4. признать недействительным односторонний передаточный акт от дд.мм.гггг. о передаче ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» ФИО11 машино-места ММ21 по адресу 

<

адрес>, площадью 18,9 кв.м, в связи с уклонением от принятия объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № № от дд.мм.гггг., 

5. признать недействительным односторонний передаточный акт от дд.мм.гггг. о передаче ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» ФИО11 машино-места № по адресу 

<

адрес>, площадью 16,4 кв.м (ММ71), площадью 16,1 кв.м (ММ72), в связи с уклонением от принятия объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № от дд.мм.гггг., 

6. взыскать с ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» в пользу ФИО4 пени за нарушение срока передачи Объекта строительства за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 в размере 140 933 руб. 62 коп.,

7. взыскать с ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в порядке ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 100 000 руб., 

8. взыскать с ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» в пользу ФИО4 штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, 

9. обязать ООО Специализированный застройщик «Северная компания» исполнить Договор долевого участия в строительстве № № от дд.мм.гггг. -передать ФИО4 по акту приема-передачи объекты долевого строительства машино-место № М19 площадью 16,4 кв.м, машино-место № М20 площадью 16,03 кв.м, машино-место № № площадью 18,97 кв.м по адресу: г№

В судебное заседание истец ФИО4, извещённая о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, о причинах неявки суд не известила, об отложении судебного разбирательства дела не просила.

Представители истца ФИО12 и ФИО14 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО9 иск не признал, ссылаясь на то, что переданные истцу объекты долевого строительства - машино-места № полностью соответствуют условиям договора и нормативно-техническим требованиям, что подтверждено заключением судебной экспертизы; претензии истца предъявляются по существу к общему имуществу многоквартирного дома (проезду внутри паркинга), которое не является предметом заключенного сторонами договора, при этом довод о наличии препятствий для проезда транспортного средства в районе машино-мест № является надуманным и также опровергается результатами судебной экспертизы; доказательств наличия в передаваемых объектах каких-либо действительных недостатков, которые могут быть устранены путём осуществления строительных работ, истцом не представлено. Также полагал, что односторонние акты о передаче истцу объектов долевого строительства составлены застройщиком обоснованно, так как истец отказалась принимать эти объекты по надуманным основаниям, заявленные недостатки являются мнимыми: все собственники машино-мест в паркинге своим имуществом пользуются уже почти 4 года, используя имеющиеся проезды, никаких затруднений при движении не испытывают. 

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, показания эксперта ФИО15, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тесту – ФЗ № 214-ФЗ, Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ).

В силу части 4 вышеуказанной статьи Закона, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его площади (для нежилого помещения), наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор (часть 4.1 статьи 4 Закона).

В судебном заседании установлено, что 15 октября 2021 года между ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» (Застройщик) и ФИО4 (Участник) был заключен Договор № № участия в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 1 которого Застройщик обязался своими силами или с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениям и подземной автопарковкой по адресу: № (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты Участником цены настоящего договора передать Участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства (далее – «машино-место») со следующими основными характеристиками:

- машино-место № М19 (номер строительный) площадью 16,4 кв.м, расположенное на этаже подвал указанного дома,

- машино-место № М20 (номер строительный) пдощадью 16,)3 кв.м, расположенное на этаже подвал указанного дома,

- машино-место № М51 (номер строительный) площадью 18,97 кв.м, расположенное на этаже подвал указанного дома,

а Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять указанные машино-места, план и расположение которых указаны в Приложении № 1 к договору.

Согласно пункту 5 вышеуказанного договора, при условии полного и надлежащего исполнения Участником своих обязательств по договору Застройщик обязуется передать Участнику указанные машино-места по акту приема-передачи до 31 декабря 2021 года (включительно).

Цена договора участия в долевом строительстве определена в пункте 8 договора в размере 1 214 945 руб. и состоит из цены строительства машино-места № № цены строительства машино-места № и цены строительства машино-места № №

Обязательства по данному договору были истцом исполнены в полном объёме, что стороной ответчика не оспаривалось.

До заключения вышеуказанного договора сторонами 10 сентября 2021 года был заключен Договор долевого участия №, по которому в собственность ФИО4 подлежала передаче квартира в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Согласно части 1 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 указанной статьи, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В части 1 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ закреплено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 2 данной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 7 Закона).

Частью 6 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В судебном заседании установлено, что после ввода многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> эксплуатацию ФИО4 застройщиком были направлены сообщения о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности к передаче ей в соответствии с Договором № № от 15 октября 2021 года объектов долевого строительства – нежилых помещений (машиномест) № площадью 18,9 кв.м, № площадью 16,4 кв.м и № площадью 16,1 кв.м.

27 декабря 2021 года истцом и представителем застройщика – производителем работ ФИО10 был подписан Акт несоответствия, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № № от 15 октября 2021 года, а именно – в месте проезда автомобиля ширина проезжей части меньше ширины автомобиля.

24 февраля 2022 года ФИО4 направила в адрес ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» претензию по Акту несоответствия от 27.12.2021, в которой указала, что на дату написания претензии ей не поступала информация об устранении недостатков, указанных в Акте (в месте проезда автомобиля ширина проезжей части меньше ширины автомобиля), и потребовала уведомить её до 07 марта 2022 года об устранении дефектов, недостатков по объектам №, а также провести повторный осмотр данных объектов в 10.00 28 февраля 2022 года.

дд.мм.гггг. представителем истца по доверенности ФИО8 и представителем застройщика ФИО10 подписан Акт повторного осмотра объекта по адресу: 

<

адрес>, №, в котором указано на то, что по состоянию на дату осмотра недостаток в виде недостаточной ширины проезда не устранен, № – течь воды сверху.

Претензия об устранении недостатка в виде течи воды на машино-месте № № истцом в адрес ответчика не направлялась.

03 марта 2024 года истцу застройщиком было направлено письмо № на претензию по повторному осмотру (Акт несоответствия от 27.12.2021) и претензию по повторному осмотру (Требование от 27.12.2021), в котором давался ответ на претензии по недостаткам квартиры и машино-мест и указывалось, что действительные, а не мнимые недостатки, в настоящее время устранены, а наличие иных недостатков не является основанием для отказа от исполнения обязанности принять объекты долевого строительства в порядке и на условиях, предусмотренных договорами № от 10.09.2021 и № № от 15.10.2021, при этом в отношении машино-мест № было ошибочно указано, что они не являются предметом договора № № от 15.10.2021.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

О завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче застройщик обязан сообщить участнику по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4 статьи 8 Закона).

Согласно части 5 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, при этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

01 марта 2022 года ответчиком были составлены Акты о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонние) в отношении машино-места № 

<

...> площадью 18,9 кв.м и машино-мест №№ № площадью 16,4 кв.м и № площадью 16,1 кв.м, в соответствии с которыми указанные объекты переданы ФИО4 в одностороннем порядке в связи с уклонением её от их принятия. Соответствующие уведомления с приложением Актов о передаче от 01 марта 2022 года были направлены истцу по почте 03 марта 2022 года, что подтверждается описями вложения в ценное письмо и кассовыми чеками.

16 июня 2022 года в адрес ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» ФИО4 была направлена претензия, в которой предлагалось до 30.06.2022 уведомить её письменно о завершении строительства мкд с подземной автопарковкой по адресу: 

<

адрес> по договору долевого участия в строительстве № № от 15 октября 2021 года, сообщить о готовности к передаче объектов № также ответить письменно, что за объекты были указаны застройщиком в сообщении от 24.11.2021 под номерами №. Данные требования, как следует из содержания претензии и объяснений в суде представителя истца ФИО8, были связаны с указанием в ответе от 03 марта 2022 года на то, что обозначенные в претензии по повторному осмотру объекты № не являются предметом договора № № от 15.10.2021.

На указанную претензию ответ истцу дан не был, поскольку в соответствии с односторонними Актами передачи объектов долевого строительства от 01 марта 2022 года машино-места, имевшие строительные номера №, которым после технической инвентаризации здания были присвоены номера №, уже были переданы ФИО4 

В обоснование исковых требований о возложении на ответчика обязанности устранить дефекты (недостатки) по объектам долевого строительства, указанным в Договоре № № участия в долевом строительстве от 15 октября 2021 года, истец в исковом заявлении указывала на то, что к таким недостаткам (дефектам) относится несоответствие ширины проезда в подземном паркинге требованиям Актуализированной редакции СНиП 21-42-99 (СП 113.13330.2012), согласно пункту 5.1.31 которого для рамп в стоянках автомобилей предусмотрены требования обеспечения минимальной ширины проезжей части рамп: прямолинейной и криволинейной – 3,5 м, минимальной ширины въездной и выездной полосы – 3,0 м, а на криволинейном участке – 3,5 м, а также соблюдения минимального внешнего радиуса криволинейны участков 7,4 м, – поскольку в месте расположения машино-мест № ширина проезда от стены паркинга то границы парковочных мест составляет менее 3,5 м.

В ходе производства по делу по ходатайству представителя истца была назначена и проведена экспертом ООО «Экспертный центр» ФИО15 судебная строительно-техническая экспертиза для определения ширины проезжей части в здании по адресу: 

<

адрес> этаж – подвал/паркинг, в месте проезда автомобилей в районе машино-мест №, а также для ответа на вопросы о том, соответствует ли требованиям технических регламентов, СНиП, ГОСТ, иным обязательным требованиям и правилам, требованиям, предъявляемым к объемно-планировочным решениям, ширина проезжей части в паркинге в месте проезда автомобилей в районе указанных машино-мест; каким способом можно привести ширину проезда к ширине 3,5 м; соответствуют ли передаваемые ФИО4 объекты долевого строительства условиям договора № № от дд.мм.гггг., обязательным требованиям строительных норм и техническим регламентов, если нет, в чём выражается несоответствие; имеются ли препятствия в использовании объектов долевого строительства, являющихся предметом договора № № от 15.10.2021, по назначению, указанному в договоре, если имеются, являются ли данные препятствия устранимыми, каковы способы устранения препятствий.

Согласно заключению эксперта № № от 31 мая 2024 года, замеренные экспертом расстояния составляют: 

- в районе машино-места № – от границы парковочного места, нарисованного полосой из краски на полу, (внутренней грани) до стены паркинга - 2,27 м, от края колонны до стены паркинга - 3,72 м, от края колонны до трубопровода на стене (в свету) - 3,48 м;

- в районе машино-места № - от границы парковочного места, нарисованного полосой из краски на полу, (внутренней грани) до стены паркинга - 3,15 м, от края колонны до стены паркинга - 3,98 м;

- в районе машино-места № от границы парковочного места, нарисованного полосой из краски на полу, (внутренней грани) до стены паркинга - 2,94 м, от края колонны до стены паркинга - 3,44 м.

Также экспертом указано, что нормативами не установлено определение ширины проезжей части (проезда) паркинга, поэтому под данным понятием им понимается, согласно п. 3.7.2.8 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020, ширина наименьшего горизонтального габарита проезда; следовательно, ширина проезда в районе указанных выше машино-мест составляет соответственно 3,48 м, 3,98 м и 3,44 м. Кроме того, СП 113.13330.2012, указанный в исковом заявлении, отменён с 01 августа 2020 года, в связи с чем требование об обязательной ширине проезжей части (в оригинальной версии документа (п. 5.1.51 «д») 3,5 м только для рамп, а для проездов – 3 м) не действует с 2020 года.

На момент проведения экспертизы на исследуемые объекты распространяются обязательные требования СП 467.1325800.2019, в п. 5.6 которого закреплены специфические требования при эксплуатации всех видов стоянок автомобилей, в п. 5.7 – специфические требования при эксплуатации подземных и полуподземных стоянок автомобилей, а также СП 113.13330.2023; ширина проезда автомобилей в автостоянках данными правилами не регламентируется, регламентируется лишь минимальная площадь машино-места (в соответствии с табл. А1 СП 113.13330.2023 – 13,25 кв.м), что значительно меньше, чем спорные машино-места.

При ответе на вопрос о способах приведения ширины проезда в районе машино-мест № к ширине 3,5 м эксперт сделал вывод о том, что с учётом определения ширины проезда как ширины между несущими конструкциями – стеной и колоннами (в месте № – между колонной и трубопроводом, рассматривать перенос которого в свете исследуемых вопросов представляется нецелесообразным) возможное расширение проезда иначе как перенос/изменение несущих конструкций здания, да ещё и в его подвальной части/фундаменте не может быть выполнено и практически неосуществимо.

С учётом указанных выше результатов исследования экспертом сделан вывод о том, что несоответствия передаваемых истцу объектов долевого строительства условиям договора № № от 15.10.2021, обязательным требованиям строительных норм и технических регламентов – не установлено, препятствий в их использовании не имеется, так как указанные машино-места существуют, на их месте не находится недвижимого имущества и конструкций, затрудняющих их использование согласно функциональному назначению.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО15 выводы, изложенным в вышеуказанном экспертном заключении, поддержал полностью.

Представители истца, оспаривая заключение эксперта, которое полагали неправильным и необоснованным, ссылались на то, что выводы эксперта противоречат его же определениям и исследованиям с учётом определения машино-места как предназначенной исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенной части здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, и положений п. 5.28 СП 113.13330.2023, а также на то, что эксперт не исследовал проектную документацию, в которой машино-место № не предусматривалось, и не проанализировал, в частности, пункт 5.4 и подпункт «е» пункта 5.26 вышеуказанного СНиП.

Между тем пункт 5.28 СП 113.13330.2023, устанавливающий требования к въезду-выезду из подземных этажей стоянок автомобилей, который не допускается через парковочные места зоны хранения автомобилей на первом или цокольном этаже, а также подпункт «е» пункта 5.26, содержащий требования к рампам и пандусам в стоянках автомобилей и предусматривающий, что минимальная ширина въездной и выездной полос участка, прилегающего к рампе, определяется графическим способом в зависимости от класса автомобиля (приложение А) или задания на проектирование, не могут быть применены к рассматриваемым объектам долевого строительства, поскольку автостоянка в жилом доме по адресу: № расположена на одном этаже (подвал/паркинг) и проезд вдоль наружной стены по периметру паркинга не является участком, прилегающим к рампе.

Что касается пункта 5.4 СП 113.13330.2023, согласно которому, в том числе, ширина проездов и параметры рамп устанавливаются проектом в зависимости от типа (класса) автомобилей, способа хранения, габаритов автомобилей, их маневренности и расстановки в соответствии с приложением А, то, согласно указанному приложению (табл. А.1), ширина автомобилей класса от малого до большого составляет от 1600 мм до 1995 мм, и замеренное экспертом расстояние от границ парковочных мест № (2,27 м, 3,15 м и 2,94 м соответственно) до стены паркинга является достаточным для проезда автомобиля любого класса.

Ссылка представителей истца на необоснованность вывода эксперта о соответствии объектов долевого строительства условиям договора № № от 15.10.2021, поскольку им не исследовалась проектная документация, в которой изначально не предусматривалось наличие машино-места 75, не может быть принята во внимание, поскольку в приложении № 1 к договору (план и местоположение объектов долевого строительства на этаже – подвал) машино-место № (строительный номер М23) обозначено; в указанной части договор истцом не оспаривался и недействительным не признан.

Кроме того, недостаточная, по мнению истца, ширина проезда в паркинге не свидетельствует о несоответствии качества объектов долевого строительства, которыми в соответствии с договором № № участия в долевом строительстве от 15 октября 2021 года являются машино-места № условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Более того, экспертом сделан вывод о невозможности увеличения ширины проезда в паркинге жилого дома по адресу: №, без переноса несущих конструкций здания, каковой способ увеличения ширины проезда в паркинге не может быть признан разумным, так как не отвечает принципу соблюдения баланса прав и интересов всех участников долевого строительства многоквартирного дома. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что объекты долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве от 15 октября 2021 года, а именно машино-места №, соответствуют условиям договора, обязательным требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, технических регламентов и другим предъявляемым к ним обязательным требованиям, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО13 о возложении на ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» обязанности по устранению недостатков объектов долевого строительства путём увеличения ширины проезжей части в подвале/паркинге в месте проезда автомобиля в районе машино-мест № до 3,5 м не имеется.

Также суд не находит оснований для признания недействительными односторонних передаточных актов от 01 марта 2022 года, по которым ООО Сециализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» передало ФИО4 машино-места № № по адресу: 

<

адрес> поскольку законных оснований для отказа от принятия от застройщика указанных объектов долевого строительства у истца не имелось - ввиду отсутствия недостатков этих объектов, так как указанные в Акте несоответствия от 27 декабря 2021 года дефекты (недостатки) таковыми не являлись и не являются, а претензия об устранении недостатков от 24 февраля 2022 года не подлежала удовлетворению застройщиком и не могла быть удовлетворена фактически.

Указание в Акте повторного осмотра объекта от 28 февраля 2022 года на течь воды сверху на машино-месте № не свидетельствует о невозможности принятия объектов долевого строительства, поскольку по поводу данного недостатка требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ, истец застройщику не предъявляла.

В соответствии с частью 1 статьи 12 ФЗ № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку объекты долевого строительства по заключенному сторонами договору были ответчиком переданы ФИО4 по односторонним актам от 01 марта 2022 года, её исковые требования о возложении на ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» обязанности по исполнению договора долевого участия в строительстве № № от 15 октября 2021 года путём передачи по акту приема-передачи объектов долевого строительства являются необоснованными, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Как было указано выше, в силу части 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Учитывая, что законных оснований для отказа от принятия спорных объектов долевого строительства, которые были ей представлены для осмотра и принятия, у ФИО4 не имелось, исковые требования о взыскании с ответчика пени за нарушение срока передачи объектов долевого строительства по договору № № от 15 октября 2021 года за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 удовлетворению также не подлежат.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу пункта 6 статьи 13 указанного закона, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом не установлено фактов ненадлежащего исполнения ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» своих обязательств по заключенному с ФИО4 договору № № участия в долевом строительстве от 15 октября 2021 года, а следовательно и фактов нарушения её прав как потребителя, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда и, соответственно, штрафа не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 № в удовлетворении иска к ООО Специализированный застройщик «СЕВЕРНАЯ КОМПАНИЯ» (ОГРН 

<

***>) об устранении недостатков объектов долевого строительства, взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, признании недействительными односторонних актов приема-передачи объектов долевого строительства, понуждении к исполнению договоров долевого участия – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья - подпись

Мотивированное решение составлено 12 сентября 2024 года.