Дело №2-45/2020

64RS0044-01-2019-004478-47

Решение

Именем Российской Федерации 

30 января 2020 года город Саратов

Заводской районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Шайгузовой Р.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агапитовой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на здание, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» и просит сохранить нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 

<

№>, площадью 216,8 кв.м, расположенное по адресу

<

адрес> в реконструированном виде, признать за ней право собственности на здание с кадастровым номером 

<

№> площадью 216,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения, площадью 216,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, 

<

адрес> помещение ранее входило в состав многоквартирного дома и являлось пристроенным помещением. В процессе эксплуатации нежилое помещение пришло в ветхое состояние и требовало ремонта. В процессе ремонта помещение было восстановлено в прежних границах, но вместо его задней стены, которая ранее являлась общей стеной с многоквартирным домом, была возведена новая стена, не примыкающая к стене жилого дома. В результате чего сейчас нежилое помещение, площадью 216,8 кв.м расположено в отдельно стоящем нежилом здании площадью 216,8 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, это здание находится на кадастровом учёте, его кадастровый 

<

№>. 

В настоящее время нежилое помещение не связано какими либо конструкциями с рядом стоящим многоквартирным домом, то есть расположено не в его объёме, а в обособленном строительном объёме. В нежилом здании отсутствуют общедомовые коммуникации, трубопроводы систем водоснабжения, отопления, канализации. 

Поскольку ей было отказано в проведении государственной регистрации права собственности на указанное нежилое здание, она вынуждена обратиться в суд с данным иском.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Статьей 1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка, в том числе и на основании правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как следует из выписки из ЕГРН от 27 ноября 2019 года, ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 216,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

№>

В соответствии с исковым заявлением, заключением эксперта 

<

№> от 17 января 2020 года и данными технического паспорта на многоквартирный жилой 

<

адрес> в г.Саратове данное нежилое помещение являлось пристроенным к указанному многоквартирному дому и имело общую площадь 172,9 кв.м., с учетом фактических перегородок.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из заключения эксперта 

<

№> от 17 января 2020 года, нежилое здание кадастровым номером 

<

№> находится в границах земельного участка, сформированного под многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>

Нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020313:1680 на дату экспертизы имеет следующие характеристики: площадь помещений первого этажа 216,8 кв.м., площадь подвальных помещений 195 кв.м., холодная пристройка, площадью застройки 4,0 кв.м., крыльцо с пандусом, площадью застройки 7,8 кв.м., вход в подвальные помещения, площадью застройки 8,0 кв.м. Таким образом, площадь переоборудованного истцом нежилого помещения (с учетом возведенных холодной пристройки и крыльца) составляет 228,6 кв.м., что превышает площадь нежилого помещения до произведенной реконструкции, и соответственно, приводит к фактическому уменьшению размера земельного участка под многоквартирным домом, т.е. размера общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем в нарушение вышеуказанных положений закона истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию.

Приложенный к исковому заявлению протокол 

<

№> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17 мая 2019 года таковым считаться не может, поскольку в нем приняли участие не все собственники помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с заключением эксперта 

<

№> от 17 января 2020 года нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020313:1680 расположено в охранной зоне тепловой сети, что является несоответствием п.4 приказа Минстроя РФ от 17 августа 1992 года №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей». 

Указанное нежилое здание после произведенных переоборудования и реконструкции не соответствует следующим градостроительным и строительным нормам и правилам: несоответствие градостроительным нормам в части расположения нежилого здания в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020313:28, сформированного под многоквартирным домом по адресу: г.Саратов, 

<

адрес>А, который имеет разрешенное использование по документу – для размещения домов многоэтажной жилой застройки (многоквартирный жилой дом), на указанном земельном участке фактически расположен многоквартирный жилой 

<

адрес> несоответствие строительным нормам согласно п.4 приказа Минстроя РФ от 17 августа 1992 года №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей» в части расположения нежилого здания в охранной зоне тепловых сетей. Указанное несоответствие является устранимым – необходимо письменное согласие предприятий и организаций, в ведении которых находится эта сеть; несоответствие строительным нормам в части ограничения доступа для обслуживания и эксплуатации фасадной стены многоквартирного жилого 

<

адрес> в г.Саратове, так как стена исследуемого нежилого здания расположена вплотную к стене многоквартирного дома. Указанное несоответствие является устранимым –необходимо согласие собственников жилого 

<

адрес> в г.Саратове в части согласования размещения нежилого здания. 

Несоответствие строительным нормам в части расположения исследуемого нежилого здания в охранной зоне тепловой сети будет представлять угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации нежилого здания, в том числе собственников и посетителей исследуемого нежилого здания, при возникновении аварийной ситуации на тепловых сетях, при аварийной ситуации на тепловой сети ограничена техническая возможность производства ремонтных работ, так как нежилое здание находится в охранной зоне тепловой сети.

Судом принимается указанное заключение, выводы данного заключения кладутся в основу решения в связи с тем, что оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате них выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперты указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы.

Истцом в материалы дела не представлено согласие предприятий и организаций, в ведении которых находится тепловая сеть, в охранной зоне которой находится нежилое здание, а также согласие собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> в г.Саратове в части фактического размещения здания.

Таким образом, возведенное в результате реконструкции нежилое здание не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на здание отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2020 года.

Судья Р.И. Шайгузова