Дело № 3а–420/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 04 сентября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.

с участием представителя административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб» – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Хлебороб» (ООО «Хлебороб», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском, впоследствии уточненным (том 10 л.д. 140-145), к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в аренде, назначение - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, площадь 204894825 кв.м., местоположение : установлено относительно ориентира в границах землепользования колхоза - племзавода им. Сараева, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира : 

<

адрес> равной его рыночной стоимости – 569380301,50 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что Общество является арендатором указанного земельного участка, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, площадь 204894825,00 кв.м., на основании договора аренды земель сельскохозяйственного производства № 1 от 5 сентября 2005 года, зарегистрированного в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19 сентября 2005 года, а также договора присоединения от 2 марта 2009 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. 

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость на указанный период определена в размере - 1114013163 рубля 53 копейки. 

Из отчета об оценке № 229 от 25 октября 2016 года, подготовленного ООО «Бюро Оценки Основных средств» следует, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки – 1 января 2015 года составляет - 569380301 рубль, 50 копеек. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу на праве аренды, подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает рыночную стоимость. Это обстоятельство явилось основанием для обращения ООО «Хлебороб» в суд, так как от размера кадастровой стоимости зависит налоговая база по земельным участкам и нарушает права административного истца как собственника земельного участка и плательщика налога. 

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 25 ноября 2016 года заявление административного истца об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - отклонено. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В предварительном судебном заседании к участию в деле в качестве ответчиков привлечены – Министерство имущественных отношений Ставропольского края и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (том 10 ил.д. 110-111).

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю; заинтересованных лиц - администрации Петровского муниципального района Ставропольского края, администрации Константиновского сельсовета Предгорного района Ставропольского края, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления (том 10 л.д. 121-124).

От Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителя.

От главы администрации муниципального образования Константиновского сельсовета Петровского района Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные в административном иске требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, назначение : земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, площадь 204894825,00 кв.м., местоположение : установлено относительно ориентира в границах землепользования колхоза - племзавода им. Сараева, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира : 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере - 686 398 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов административного дела следует, что 5 сентября 2005 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ООО «Сельскохозяйственное предприятие им. Сараева» заключен договор № 1 аренды земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей. Договор заключен сроком на 15 лет, в нем также оговорены условия выплаты арендной платы. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19 сентября 2005 года (том 1 л.д. 34-40, 146, том 10 л.д. 2 -76).

2 марта 2009 года Общество с ограниченной ответственностью «Хлебороб» («основное Общество») заключило договор о присоединении с ООО «Сельскохозяйственное предприятие им. Сараева» («присоединяемое Общество»). По условиям данного договора основное Общество с даты регистрации в ЕГРЮЛ будет являться универсальным правопреемником присоединяемого Общества по всем правам и обязанностям (том 1 л.д. 41-44).

По договору купли-продажи от 18 октября 2016 года ООО «Хлебороб» купило у ФИО2 принадлежащую ей на праве собственности доли в размере 100/293850 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № Регистрация перехода права собственности к административному истцу осуществлена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 1 ноября 2016 года (том 1 л.д. 147-148). 

Согласно кадастровой справке, выданной 8 апреля 2016 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила – 1114013163,53 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 45). 

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:67 следует, что данный земельный участок относится к категории земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь – 204894825 кв.м., адрес (местоположение) : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : Ставропольский край, район Петровский, село Константиновское, в границах землепользования колхоза - племзавода им. Сараева (том 1 л.д. 46-48).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 23 ноября 2016 года заявление ООО «Хлебороб» от 3 ноября 2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – отклонено (том 1 л.д. 49-51).

Из отчета № 229 от 25 октября 2016 года, проведенного ООО «Бюро Оценки Основных средств» следует, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки – 1 января 2015 года составляет 569380301 рубль, 50 копеек (том 1 л.д. 52-130). 

На данный отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет № 196/2017/2 от 9 февраля 2017 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 10 л.д. 87-105). 

В газете Петровского района Ставропольского края «Петровские вести» от 1 марта 2017 года № 14(11657) административным истцом опубликовано уведомление об обращении Общества в суд с настоящим административным иском (том 10 л.д. 152). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По ходатайству административного истца определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт» (том 10 л.д. 158-160). По заключению судебной экспертизы № 104/17 от 8 августа 2017 года, рыночная стоимость указанного земельного участка из земель сельхозназначения по состоянию на1 января 2017 года составила - 686398 000 рублей (том 11 л.д. 11-105).

В соответствии со статьей 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 данного Кодекса). 

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № 104/17 от 8 августа 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Экспертом при проведении экспертизы произведен осмотр объекта оценки, описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведен анализ рынка объекта исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, подобраны и описаны аналоги для объектов исследования. 

Из материалов дела следует, что объектом оценки являлся земельный участок, находящийся в аренде у административного истца и в общей долевой собственности, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 204894825 кв.м., (в том числе пашни – 16307,97 га, прочие – пастбища и сенокосы – 4181,51 га). Местоположение установлено относительно ориентира в границах землепользования колхоза – племзавода им. Сараева, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира : Ставропольский край, Петровский район, село Константиновское. 

Экспертом проведен анализ сельскохозяйственного производства в Ставропольском крае, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ рынка сельхозназначения Ставропольского края по состоянию на 1 января 2015 года, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определена рыночная стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям : на торг, местоположение, передаваемые имущественные права, функциональное назначение. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. 

Рыночная стоимость определена экспертом также в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сельхозназначения. Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:67 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением ООО Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» поступило заявление о взыскании судебных расходов по оплате проведенной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за проведение экспертизы возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из системного толкования положений статей 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, площадь 204894825,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира в границах землепользования колхоза - племзавода им. Сараева, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 686 398 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:67.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать дату обращения ООО «Хлебороб» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 3 ноября 2016 года. 

Взыскать с ООО «Хлебороб» в пользу экспертного учреждения ООО Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» стоимость проведенной по делу оценочной экспертизы в размере 90000 рублей путем перечисления на расчетный счет : 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.