дело №3а-403/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 2 300 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с административным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование, указав, что он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 300 000 кв.м., расположенного по 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № был продан ООО Восток по договору купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения от 04.10.2018. 

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 октября 2018 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2015 года составляет 3 657 000 рублей, которая внесена на основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» от 26 сентября 2012 года № 535.

Между тем, в соответствии с отчетом ООО Оценка №429-18-3 от 01.11.2018 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 18.03.2015 составляет 1 940 000 руб. 

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка. 

На основании изложенного, административный истец просит суд пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 2 300 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, и установить с 18.03.2015 кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 940 000 руб.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области – ФИО2 в письменном отзыве на иск указал, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не может быть признан надлежащим доказательством по делу. Указал на то, что рыночная стоимость земельного участка определена только сравнительным подходом, при этом отсутствуют достаточное основания неприменения Оценщиком затратного и доходного подхода определения рыночной стоимости земельного участка. При применении сравнительного подхода оценщиком используются объекты аналоги с заниженной стоимостью. 

Представитель Управления Росреестра по Амурской области – ФИО3 в письменном отзыве просила суд принять решение исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом, рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Позиция представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области отражена в письменном отзыве, согласно которой представленный отчёт независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости. Рассмотрение данного спора оставляет на усмотрение суда. Представитель просил суд рассмотреть дело в отсутствие ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области. 

В письменном отзыве глава администрации Серышевского района Амурской области – Ф.И.О.1 просила суд вынести решение исходя из фактических обстоятельств дела, в соответствии с законом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО4 настаивала на удовлетворении заявленных требований. Просила суд приобщить к материалам дела отзыв на возражения Министерства имущественных отношений, составленный оценщиком ООО Оценка - Ф.И.О.2 

Представители Правительства Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, администрации Серышевского района, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, министерства имущественных отношений Амурской области просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Абзацем 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 предусмотрено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 300 000 кв.м., расположенного по 

<

адрес>.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 октября 2018 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2015 года составляет 3 657 000 рублей, которая внесена на основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» от 26 сентября 2012 года № 535.

Земельный участок с кадастровым номером № был продан ООО Восток по договору купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения от 04.10.2018.

Поскольку объект недвижимости выбыл из владения ФИО1 в октябре 2018 года, с настоящим исковым заявлением административный истец обратился 12 ноября 2018 года, суд считает, что у ФИО1 сохранилась возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости в целях расчета налоговой базы по земельному и имущественному налогу с 01 января 2018 года, т.е. 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО Оценка №429-18-3 от 01.11.2018, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета № 429-18-3 от 01.11.2018 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 300 000 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, подготовленного ООО Оценка по состоянию на 18.03.2015 составляет 1 940 000 руб.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе, наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Для получения достоверных результатов при проведении оценки использован один из трех подходов к оценке земельных участков: сравнительный. При оценке оценщик исходил из предположения, что имущество не заложено и не обременено долговыми обязательствами и ограничениями на их возможное использование. 

На основании требований ФСО, оценщиком при проведении оценки учитывалась возможность применения каждого из подходов, также описаны все методы в рамках каждого из подходов. На стр. 39-42 отчета оценщиком приведена методология оценки, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков №568-р от 06.03.2002 г., утвержденных Министерством имущественных отношений РФ. На стр. 42 приведено обоснование выбора подходов, использованных оценщиком. Так же на стр.2 отчета указано, что задачей оценки является определение рыночной стоимости имущества для судопроизводства (оспаривание кадастровой стоимости), целью оценки является определение рыночной стоимости. То есть, оценщиком выполнялась оценка в соответствии с целями и задачами оценки. На стр. 5 указано предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.

Помимо обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, а также приведены соответствующие расчеты стр. 46-51. 

По результатам проведенного анализа рынка земель из категории: земли сельскохозяйственного назначения, существует достаточное количество аналогов, сопоставимых с объектом оценки в периферийных районах Амурской области. В связи с этим оценщик считает возможным применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

При применении сравнительного подхода к оценке, оценщиком используются объекты - аналоги в соответствии с п.22б ФСО №7. В таблице приводится обоснование принятия объектов-аналогов к расчетам, именно тех объектов, которые наиболее сопоставимы по основным ценообразующим факторам, а не с заниженной стоимостью (из таблицы на стр. 44-45 видно, что в выборке присутствуют объекты с меньшей стоимость за 1 кв.м., но в качестве объектов-аналогов они не применялись, так как не сопоставимы по основным ценообразующим факторам), так же видно, что в качестве аналога принимался объект из выборки, который расположен в том же районе Амурской области, как и объект оценки - Серышевском районе. Еще два объекта-аналога расположены в Ивановском районе Амурской области, который максимально приближен по социально-экономическим характеристикам к району расположения объекта оценки, на стр. 47, 48 отчета оценщик рассчитал корректировку на местоположение данных объектов-аналогов и выявил, что данная корректировка отсутствует, это говорит о соответствии объектов-аналогов объекту оценки по местоположению. Оценщик самостоятельно проводит анализ рынка оцениваемого объекта и на основании данного исследования оценщик сделал вывод о том, что диапазон стоимости 1 кв.м, сельскохозяйственных земель в Амурской области колеблется от 0,53 руб./кв.м, до 1,91 руб./кв.м. Полученная рыночная стоимость 1 кв.м, оцениваемого земельного участка составила 0,8434 руб./кв.м., которая входит в данный диапазон, а следовательно может быть признана достоверной, так как соответствует рынку.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт №429-18-3 от 01.11.2018 выполнен оценщиком ООО Оценка - Ф.И.О.2 являющаяся членом Саморегулируемой организации союза оценщиков «Сибирь»; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности № с 03.04.2018 по 02.04.2019); имеющей квалификационный аттестат № от 26.03.2018, по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ. 

Доказательств, опровергающих выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 01.11.2018 №429-18-3, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено. 

Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 01 ноября 2018 года №429-18-3 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» от 26 сентября 2012 года № 535, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по группам видов их функционального использования на территории муниципальных районов и в целом по Амурской области (приложения 2 к данному постановлению Правительства Амурской области).

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 2 300 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, и установлении с 18 марта 2015 года кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 1 940 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 2 300 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, и установить с 18 марта 2015 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 940 000 (один миллион девятьсот сорок тысяч) рублей. 

Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 12 ноября 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов