Дело № 2-491/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего Беспятовой Н.Н.,

при секретаре Пенкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 27 февраля 2017 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Администрации Омского муниципального района Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к Администрации Троицкого СП ОМР Омской области, Администрации ОМР Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, в обоснование заявленных требований указав, что между ней и К.А.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.04.2011 г. № №. Согласно данного соглашения к истцу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м., местоположение которого определено в 110 м. по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. Согласно условиям договора аренды от 13.04.2011 г. и соглашению от 28.09.2012 г., земельный участок предоставлен для размещения дома индивидуальной жилой застройки, срок аренды до 18.07.2015 г. В настоящее время на земельном участке истцом возведен не законченный строительством жилой дом. 10.08.2016 г. истцом было подано заявление ответчику с просьбой о заключении нового договора аренды вышеназванного земельного участка без проведения торгов. В ответе от 18.08.2016 г. № 02-26/653 содержался отказ со ссылкой на ст. 39.6 ЗК РФ, так как срок действия договора аренды истек 18.07.2015 г. Просит обязать ответчиков заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м., местоположение которого определено в 110 м. по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>, без проведения торгов.

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснила, что на земельном участке уже выкопан котлован, предназначенный для фундамента под строительство дома. 

Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении искового заявления в полном объеме, суду пояснил, что договор аренды действовал до 18.07.2015 г. По соглашению от 07.12.2012 г. к договору аренды земельного участка № № права и обязанности по договору перешли к ФИО1 до окончания срока действия договора, то есть до 18.07.2015 г. По истечении срока аренды договор не продлялся, по вопросу продления срока аренды истец в Администрацию не обращалась. Истцом было подано заявление в Администрацию Троицкого СП ОМР Омской области о заключении нового договора аренды земельного участка 10.08.2016 г., то есть истечении срока действия договора № №. Наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства документально не подтверждено. В связи с чем, считает отказ Администрации Троицкого СП ОМР Омской области законным и обоснованным. 

Представитель ответчика Администрации Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал, уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. 

По смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

В судебном заседании установлено, 13.04.2011 г. между Администрацией ОМР Омской области и К.А.В. заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в 110 м. по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>, площадью 1 500 кв.м., в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки. 

Акт приема-передачи был подписан между сторонами 13.04.2011 г.

Установлено, что договор аренды земельного участка № № от 13.04.2011 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 18.07.2012 г.

28.09.2012 г. между Администрацией ОМР Омской области и К.А.В. заключено соглашение к договору аренды земельного участка № № от 13.04.2011 г., которым срок договора аренды установлен по 18.07.2015 г. 

Соглашение к договору аренды земельного участка № № от 13.04.2011 г. было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 09.11.2012 г.

07.12.2012 г. между К.А.В. и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому К.А.В. передает ФИО2 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

В п. 2 указанного соглашения отмечено, что установленный договором аренды от 13.04.2011г. № № срок аренды: до 18.07.2015 г.

Названное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 19.01.2013 г.

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., также было предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 1 марта 2015 г.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1-39.11), которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков. Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции указанного Федерального закона) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. 

В силу п. 32 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ч. 3 и ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности предусмотренных этими нормами условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 указанной статьи). 

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется. 

При таком положении, статья 621 ГК РФ, озаглавленная как «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», с 01.03.2015 г. не подлежит применению к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельным законодательством предусмотрены иные правила, которыми исключено преимущественное право арендаторов таких участков на заключения договора аренды на новый срок и, как следствие, возможность автоматического возобновления действия таких договоров на неопределенный срок.

Подпунктом 32 пункта 2 во взаимосвязи с пунктами 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок был ранее предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. 

10.08.2016 г. ФИО2 обратилась в Администрацию Троицкого СП ОМР Омской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Вместе с тем срок действия договора аренды земельного участка № № от 13.04.2011 г. истек 18.07.2015 г.

Ответ №02-16/691 от 07.09.2016 г. на указанное заявление ФИО2 содержит отказ в продлении договора аренды земельного участка. Указано, что исходя из положений ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации законных оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.

В связи с тем, что истцом ФИО2 заявление о продлении договора аренды земельного участка подано по истечении срока действия договора аренды земельного участка № № от 13.04.2011 г., суд приходит к выводу о том, что приведенные ответчиком мотивы отказа в продлении договора аренды земельного участка соответствуют закону.

Доводы истца о наличии на земельном участке не законченного строительством дома также не свидетельствуют о наличии у нее права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, кроме того данные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Из содержания подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившей в силу 01.03.2015 г., следует, что право на предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов имеют только собственники объектов незавершенного строительства.

Суду не представлено каких-либо документов о наличии на спорном земельном участке не законченного строительством жилого дома. 

Поскольку предусмотренных законом оснований для заключения с ФИО2 нового договора аренды земельного участка либо продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов не имеется, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, Администрации Омского муниципального района Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Н. Беспятова

Решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2017 г.