Гражданское дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года 

<

адрес>

Московский районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Черносвитовой Н.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ЖСК «Ходынинские дворики» - ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при помощнике судьи ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Ходынинские дворики» о расторжении договора об оказании услуг, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЖСК «Ходынинские дворики» о расторжении договора об оказании услуг, мотивируя тем, что он является собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор № об оказании услуг по управлению территорией коттеджного поселка «Ходынинские дворики-3». ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлено уведомлении о расторжении договора в одностороннем порядке. ДД.ММ.ГГГГ от ЖСК «Ходынинские дворики» поступил отказ в расторжении договора.

Истец готов компенсировать ответчику фактические расходы, понесенные до даты расторжения договора при условии предоставления им обоснованного расчета.

Истец просит признать расторгнутым договор № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг по управлению территорией коттеджного поселка «Ходынинские дворики-3», заключенный между ним и ответчиком, с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в его пользу госпошлину в размере 3 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме и по тем же основаниям.

Представитель ЖСК «Ходынинские дворики» ФИО3 исковые требования не признал, суду пояснил, что при расторжении договора у истца сохранится возможность пользоваться земельным участком и общим имуществом, просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичное положение содержится в статье 32 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). 

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путём принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1890 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства объектов жилого и нежилого назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок расположен на территории жилищной застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-3».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЖСК «Ходынинские дворики-3» был заключён договор № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного поселка «Ходынинские дворики-3».

Согласно условиям указанного договора ФИО1, являясь владельцем недвижимого имущества на территории комплекса жилой застройки микрорайона «Ходынинские дврики-3» в 

<

адрес>, обязалась оплачивать денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а ЖСК «Ходынинские дворики-3» обязался после полной уплаты указанной в договоре суммы оказывать услуги по обслуживанию и содержанию территории поселка.

В соответствии с разделом 2 договора об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного поселка «Ходынинские дворики-3», ответчик жилищно-строительный кооператив «Ходынинские дворики-3» обязался осуществлять следующие действия:

- охрана общей территории, организация пропускной системы;

- проведение регламентных и аварийных ремонтных работ по обслуживанию магистральных водопроводных сетей и инверторной; 

- проведение работ по текущему обслуживанию магистральных электросетей, проходящих по территории поселка, трансформаторного хозяйства и реклаузеров; 

- проведение текущего и аварийного ремонта и обслуживание газовых магистральных сетей, проходящих по территории поселка, и ШГРП; 

- организация функционирования системы уличного освещения и его обслуживание;

- контроль несанкционированных подключений и врезок в газовые, водопроводные и электрические магистральные сети поселка;

- контроль проведения строительных работ на территории поселка с точки зрения соблюдения миграционного законодательства, надзор за предоставлением застройщиками необходимого комплекта документов на строительство, технические средства, на бригады и физических лиц, находящихся на строительной площадке;

- пресечение появления на строительной площадке посторонних лиц, лиц в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, а также недопущение нарушения строительными бригадами санитарных норм, норм противопожарной безопасности, скоростного режима передвижения автотранспорта и технических средств по территории поселка;

- осуществление уборки дорог и проездов, ремонт ограждающих конструкций дорог; 

- уборка снега в зимний период в местах общего пользования и покос травы вдоль дорог внутри поселка;

- организация эксплуатации посёлка «Ходынинские дворики-3», организация сбора эксплуатационных платежей, организация общих собраний жильцов; 

- содержание АУП и необходимого технического персонала; 

- координация с собственниками сетей, проходящих по территории коттеджного поселка «Ходынинские дворики-3», и заключение с ними соответствующих договоров; 

- вывоз и утилизация твердых бытовых отходов (кроме негабаритных и небытовых).

В соответствии с п.п. 4.2, 4.3 договора собственник оплачивает в кассу кооператива стоимость предоставляемых по договору услуг до 10 числа каждого текущего месяца. Начальная стоимость услуг кооператива за один месяц составляет 1 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в ЖСК «Ходынинские дворики» направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. 

ДД.ММ.ГГГГ письмом ЖСК «Ходынинские дворики» ФИО1 отказано в расторжении договора.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, договором № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-3», уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, почтовым уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчиком ЖСК «Ходынинские дворики» в подтверждение исполнения обязательств по заключённому с истцом договору № от ДД.ММ.ГГГГ представлены следующие документы: договор об оказании охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ; договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами от ДД.ММ.ГГГГ; договор поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ, договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ. 

Постановлением Конституционного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО4» указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Как указал в своём определении Конституционный Суд Российской Федерации, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определённому лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечёт возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла своё действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, при том, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понёсших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счёт справедливого (с учётом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 г. № 9-П, от 10 апреля 2003 г. № 5-П и др.).

Исходя из приведённой правовой позиции в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключённый ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок её изменения.

Обозначенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путём предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что - при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг - нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из её предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственниками имущества общего пользования и собственником земельного участка в коттеджном посёлке должно быть основано на договорных отношениях.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № находится на территории коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-3», пользование земельным участком невозможно без использования мест общего пользования данного жилого комплекса (контрольно-пропускного пункта, дорог, освещения и т.п.); часть общего имущества жилого комплекса не может быть выделена отдельно для обслуживания одного земельного участка, поскольку объекты инфраструктуры предназначены для обслуживания всего жилого комплекса.

В связи с этим, при отказе от исполнения договора и его расторжении не будет достигнута цель расторжения договора - прекращение правоотношений по предоставлению истцом услуг по управлению объектами инфраструктуры коттеджного посёлка, что противоречит требованиям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора, предусмотренным статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и вышеизложенные нормы права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) к ЖСК «Ходынинские дворики» (ОГРН 

<

***>) о расторжении договора об оказании услуг отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам 

<

данные изъяты> областного суда через Московский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.А. Черносвитова