Дело № 2-93/220

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Покровское 26 февраля 2020 года 

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карачиной А.А.,

при секретаре Максимове В.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что договору купли-продажи от ... он приобрел у ответчика в собственность жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: .... Ответчик обещала в течение трех месяцев выписаться и освободить помещение, однако до настоящего времени остается там проживать. Просит суд признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ..., обязать ответчика выселиться из жилого помещения и сняться с регистрационного учета. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в основание которого указано, что ... между ФИО1 и ФИО2 заключен договор, в соответствии с которым ФИО1 предоставил ей заем в размере 120000 рублей, что подтверждается распиской. В подтверждении своей платежеспособности ФИО2 переоформила на ответчика документы собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: ..., согласно договору купли-продажи. Согласно расписке ФИО1 обязался вернуть в собственность истца указанный жилой дом при возврате ею денежных средств в размере 120 000 рублей. Срок возврата займа распиской не предусмотрен, а также не предусмотрена оплата процентов за пользование денежными средствами. Несмотря на это, ФИО2 ежемесячно исполняла свои договорные обязательства и вносила оплату в счет погашения задолженности по расписке. После того, как сумма займа была выплачена ответчику в полном объеме, он отказался переоформить жилой дом обратно в собственность истца и потребовал продолжения внесения платежей, ссылаясь на то, что оплате подлежат проценты за пользование денежными средствами. При этом ФИО1 угрожал истцу выселением и продажей дома третьим лицам. ФИО2 продолжала вносить ответчику ежемесячные платежи. Таким образом, на сегодняшний день она переплатила 280 000 рублей. Обратившись за юридической помощью в ООО «Ваш Юрист», ей стало известно, что она могла не продавать недвижимое имущество, а просто в расписке можно было прописать предмет залога для подтверждения ее платежеспособности. Однако ответчик обманным путем завладел ее имуществом, злоупотребив ее доверием и введя ее в заблуждение относительно возможности получения займа под залог жилья. Ссылаясь на ст. 12, 166, 167, 179 ГК РФ просит суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ..., недействительным и применить последствия недействительности сделки. 

В суд истец ФИО1 и ответчик ФИО2, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело отсутствие истца и ответчика. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО3 поддержал заявленные исковые требования, просил первоначальный иск удовлетворить, встречный иск не признал, просил оставить его без удовлетворения, поскольку ФИО2 пропущен срок исковой давности для обращения в суд за оспариваем сделки. Доказательства кабальности сделки, ее обмана со стороны ФИО1 не представлено. 

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному ФИО4 в судебном заседании первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала, просила его удовлетворить, показала, что ее доверитель не имела намерения заключить сделку купли-продажи. Она взяла у ФИО1 в долг денежные средства, дом передала в счет обеспечения возврата долга. Сделка для нее являлась кабальной, она находилась в трудных жизненных обстоятельствах, цена дома в десятки раз занижена. Полагает, что срок исковой давности не истек. 

Выслушав объяснения представителей сторон, прокурора, полагавшего возможным первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). 

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры, хозяйственных строений и земельного участка, расположенных по адресу: .... Право собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество возникло на основании договора купли-продажи от ..., заключенному между ФИО2 и ФИО1 

Согласно п. ... договора купли-продажи указанное имущество по соглашению сторон продавец продает покупателю за 120 000 рублей. 

Согласно адресной справке от ... ФИО2, ... года рождения, зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

..., с .... 

Положениями пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. 

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. 

Пункт 1 статьи 558 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-0). 

В соответствии с п. 5 указанного договора согласно домовой книге в жилом помещении зарегистрирована ФИО2, ... года рождения, сохраняющая право пользования. 

При таких обстоятельствах, применительно к правилам ст. 292 и 558 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 08 апреля 2016 года был заключен на условиях сохранения за ответчиком бессрочного и безусловного права пользования отчужденным жилым помещением. 

Поскольку указанное право проживания до настоящего времени не прекращено, каких-либо иных соглашений между сторонами не заключалось, требование о выселении не направлялось, ФИО2 продолжает проживать в спорном доме, от своего права не отказалась, правовые основания для ее выселения у суда отсутствуют. Напротив, суд полагает, что ответчик в настоящее время пользуются спорным жилым помещением на основании сохраняющего свою силу соглашения с его собственником, которым при обращении в суд с иском о выселении не было представлено доказательств обратному. 

Суд также не находит оснований для удовлетворения встречного иска о при знании недействительным договора купли - продажи от ..., заключенного сторонами, с учетом следующего. 

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольным принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). 

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подле)кит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана с:удом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 

Пунктом 2 данной нормы предусмотрено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 

сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 

сторона заблуждается в отношении природы сделки; 

сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. 

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки. Таким образом, исходя из заявленных исковых требований, обстоятельство, имеющим значение для дела, является выяснение вопроса о том, понимала ли продавец сущность сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. 

Согласно п. 3 статьи 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец по встречному иску ссылается на то, что заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что данный договор носит временный характер, дом ей будет возвращен после возврата долга по договору займа в размере 120 000 рублей. 

Вместе с тем, объективных доказательств того, что при подписании договора имело место заблуждение продавца относительно природы совершаемой ею сделки стороной в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Договор купли продажи подписан лично ФИО5 Переход права собственности на недвижимое имущество прошел государственную регистрацию по волеизъявлению обеих сторон сделки. Наличие каких-либо договоренностей о дальнейшей судьбе спорного недвижимого имущества на законность сделки не влияют. Доводы о безденежности договора ничем не подтверждены, напротив, из пункта ... договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Договор имеет силу передаточного акта (пункт ...). 

Как следует из материалов дела, ФИО2 не заблуждалась относительно условий сделки, равно как ее не вводили в заблуждение относительно сделки, она не была обманута, ей не угрожали, она понимала, что подписывает договор купли-продажи, что ею не оспаривается. Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании сделки недействительной по основаниям обмана, угрозы и существенного заблуждения. 

Рассматривая довод истца по встречному иску о совершении ею сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное занижение цены договора, суд исходит из следующего. 

В соответствии с п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. 

При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву. 

Доказательств того, что истец на момент совершения сделки находилась в тяжелой жизненной ситуации, чем воспользовался покупатель, понудив ее к совершению сделки, материалы дела не содержат. 

Кроме того, утверждение ФИО2 о кабальности договора купли продажи домовладения, проданного на крайне невыгодных условиях, по заниженной цене, по существу входит в противоречие с ее доводами о заключении сделки под влиянием заблуждения и обмана со стороны ФИО1 

При этом доводы об отчуждении жилого дома по цене, которая ниже рыночной в несколько раз, сами по себе не свидетельствует о крайней невыгодности сделки, включающей условие о сохранении за продавцом права пользования жилым помещением и означающей в силу закона переход к новому собственнику бремени содержания этого имущества. 

Поскольку ФИО2 не представлено доказательств заключения договора купли-продажи на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, в удовлетворении встречного иска по указанному основанию ему также должно быть отказано. 

В ходе судебного заседании от представителя ответчика по встречному иску поступило заявление о применении срока исковой давности в отношении заявленных к его доверителю требований. 

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительный. 

В судебном заседании установлено, что оспариваемый договор купли продажи был заключен сторонами ..., подписан собственноручно продавцом, с иском о признании сделки недействительной она обратилась в суд в январе 2020 года, то есть с пропуском срока исковой давности. Каких-либо доказательств в подтверждение пропуска срока исковой давности по уважительной причине истцом не представлено. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении отказать. 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

В окончательной форме решение суда изготовлено 04 марта 2020 года.