38RS0035-01-2024-002619-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2024 года г. Иркутск 

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Амосовой Н.Л., с участием прокурора Мещеряковой М.В., при секретаре Неведимовой В.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2484/2024 по исковому заявлению унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, обязании освободить объект недвижимости, передать объект по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных исковых требований указано, что унитарная некоммерческая организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее - Федеральный Фонд), в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2018 по делу № А19-24031/2017 ликвидируемый должник - ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «МолдРосс» на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе:

- права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес,

- права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью 1766 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства;

- многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, блок-секции №№, 2, количество квартир 65, на земельном участке с кадастровым номером №;

- многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, блок-секции №№, 5, количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым №;

- многоквартирный дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес, блок-секции №, 7, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым номером №;

- многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №), количество квартир 36,

- многоквартирный жилой дом с цокольным этажом и ротондой, расположенный по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №, 2), количество квартир 64;

- прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Таким образом, Региональный Фонд в силу положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика - ООО «Молдросс», признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости кадастровый №, площадь 60,6 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, б/с 6, Адрес, на земельном участке под кадастровым номером: №, правообладателем которого является ФИО13 (ранее - ФИО14) ФИО6, продолжает оставаться внесенной запись о зарегистрированном праве собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства за указанным физическим лицом, при этом ее требования в отношении указанного жилого помещения включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений ООО «МолдРосс» на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 05.10.2020 по делу № А19-24031/2017, что не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Регионального Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.10.2020 по делу № А19-24031/2017 установлено, что между ООО «МолдРосс» (застройщик) и ООО «СибРоссО» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №407/Д6/Д от 01.11.2009, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить группу жилых домов с нежилыми помещениями на углу улиц Адрес, блок-секция 6 на земельном участке кадастровый № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру проектной площадью 63,00 кв.м, в том числе: общей площадью 581840 кв.м, площадь лоджий и/или балконов 4,20 кв.м, строительный номер Адрес, на 1-м этаже блок-секции №, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную пунктом 2.1 договора цену (1 764 000 руб.) и принять объект по акту приема-передачи.

Между ООО «СибРоссО» (цедент) и ФИО9 (цессионарий) заключен договор от 18.11.2010 уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии) №/Адрес/Д, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию все принадлежащие ему права по договору участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от 01.11.2009, заключенному между ООО «МолдРосс» и ООО «СибРоссО», по передаче двухкомнатной Адрес общей площадью 58,80 кв.м, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок- секция № на земельном участке кадастровый №, а цессионарий принял указанные права (требования) к застройщику.

Между ФИО9 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор от 20.03.2012 уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии) №/Адрес/Д, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию все принадлежащие ему права подоговору участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от 01.11.2009, заключенному между ООО «МОЛДРОСС» и ООО «СибРоссО», по передаче двухкомнатной Адрес общей площадью 58,80 кв.м, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок-секция № на земельном участке кадастровый №, а цессионарий принял указанные права (требования) к застройщику.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО10 (покупатели) заключен договор купли-продажи от Дата, в соответствии с условиями которого продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил за счет собственных средств квартиру, назначение жилое, этаж 1, общая площадь 60,6кв.м, адрес: расположенную Адрес, б/с 6, Адрес, кадастровый №.

Спорное жилое помещение было поставлено на кадастровый учет как жилое помещение, а также право собственности за ФИО2 на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН на основании решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.03.2014 по гражданскому делу № 2-1337/2014, согласно которому за ФИО2 признано право собственности на 21/1000 доли в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения - квартиры общей площадью 60,6 кв.м, (строительный номер Адрес), расположенной на первом этаже 10- этажного кирпичного жилого дома с цокольным этажом, по адресу: Адрес, лит. «А» по генеральному плану, расположенного на земельном участке с кадастровым №.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от 11.05.2021, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

Наличие зарегистрированных прав собственности на жилые помещения в объектах незавершенного строительства, которые Региональный Фонд просит признать отсутствующими, а также эксплуатация объектов незавершенного строительства третьими лицами, в том числе препятствовала Региональному Фонду в установленные сроки начать и завершить строительные работы по завершению их строительства и выполнить обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений в установленный срок.

Кроме того, по результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, оценивается как аварийное, в связи с чем 25.12.2023 наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Принятое Наблюдательным советом Федерального Фонда указанное решение об изменение способа восстановления прав граждан свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закон № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

На основании вышеизложенного, истец просит суд признать отсутствующим у ФИО3 зарегистрированное право собственности в отношении объекта недвижимости кадастровый №, площадь 60,6 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес, на земельном участке с кадастровым номером: №, и указать в решении суда, что оно является основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи о регистрации - о погашении записи о государственной регистрации права собственности под № от 24.12.2018 и снятии его с кадастрового учета.

Обязать ФИО3 освободить объект недвижимости кадастровый №, площадь 60,6 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж №, расположенном по адресу: Адрес на земельном участке с кадастровым номером: №, в том числе от находящихся в нем третьих лиц и имущества, и передать его унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» по акту приема- передачи в течение одного месяца со дня принятия решения.

В судебном заседании представитель истца - директор унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» ФИО1 исковые требования поддержал. 

В судебном заседании ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 исковые требования не признала. 

В судебное заседание представители третьих лиц администрации г. Иркутска, публично-правовой компании «Фонд развития территории», Управления Росреестра по Иркутской области, не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшей подлежащими удовлетворению исковые требования, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено, что между ООО «МолдРосс» (застройщик) и ООО «СибРоссО» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от Дата, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить группу жилых домов с нежилыми помещениями на углу улиц Байкальской и Дыбовского, блок-секция 6 на земельном участке кадастровый № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру проектной площадью 63,00 кв.м, в том числе: общей площадью 581840 кв.м, площадь лоджий и/или балконов 4,20 кв.м, строительный номер Адрес, на 1-м этаже блок-секции №, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную пунктом 2.1 договора цену (1 764 000 руб.) и принять объект по акту приема-передачи.

Договор №/Адрес/Д от 01.11.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 31.05.2010 за №.

Между ООО «СибРоссО» (цедент) и ФИО9 (цессионарий) заключен договор от 18.11.2010 уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии) №/Адрес/Д, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию все принадлежащие ему права по договору участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от 01.11.2009, заключенному между ООО «МолдРосс» и ООО «СибРоссО», по передаче двухкомнатной Адрес общей площадью 58,80 кв.м, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок- секция № на земельном участке кадастровый №, а цессионарий принял указанные права (требования) к застройщику.

Между ФИО9 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор от 20.03.2012 уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии) №/Адрес/Д, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию все принадлежащие ему права подоговору участия в долевом строительстве №/Адрес/Д от 01.11.2009, заключенному между ООО «МОЛДРОСС» и ООО «СибРоссО», по передаче двухкомнатной Адрес общей площадью 58,80 кв.м, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: Адрес, блок-секция № на земельном участке кадастровый №, а цессионарий принял указанные права (требования) к застройщику.

Вышеуказанные обстоятельства заключения договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии) №/Адрес/Д от Дата, договора купли-продажи квартиры от 22.12.2017 установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.10.2020 по делу № А19-24031/2017, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию в силу положений ст. 61 ГПК РФ.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.03.2014 по гражданскому делу № 2-1337/2014 за ФИО2 признано право собственности на 21/1000 доли в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения - квартиры общей площадью 60,6 кв.м, (строительный номер квартиры 1), расположенной на первом этаже 10- этажного кирпичного жилого дома с цокольным этажом, по адресу: Адрес, лит. «А» по генеральному плану, расположенного на земельном участке с кадастровым №.

На основании вступившего в законную силу судебного акта, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорный объект долевого строительства.

В дальнейшем, между ФИО2 (продавец) и ФИО13 (ранее – ФИО14) В.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи от 14.12.2018, в соответствии с условиями которого продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил за счет собственных средств квартиру, назначение жилое, этаж 1, общая площадь 60,6 кв.м, адрес: расположенную Адрес, кадастровый №.

На основании указанного договора купли-продажи квартиры от 14.12.2018 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности ФИО3 на спорный объект незавершенного строительства. 

Таким образом, право собственности ответчика ФИО3 квартиру, назначение жилое, этаж 1, общая площадь 60,6 кв.м, адрес: расположенную Адрес, кадастровый №, зарегистрировано в установленном порядке и внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 

Вместе с тем, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2018 по делу №А19-24031/2017 ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.10.2020 по делу № А19-24031/2017 требование ФИО3 о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры проектной площадью 63,00 кв.м, в том числе: общей площадью 58,80 кв.м, площадь лоджий и/или балконов 4,20 кв.м, строительный номер Адрес, на 1 -ом этаже блок-секции №, жилого дома, расположенного по адресу: Адрес на земельном участке с кадастровым номером №, стоимостью 1 764 000 руб, признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «МолдРосс».

Согласно положениям части 1 статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с вышеуказанными положениями действующего законодательства, постановлением Правительства Иркутской области №107-пп от 25.02.2020 создана унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» (далее – Региональный фонд).

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 4 вышеназванного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимым условием признания за участником строительства права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание помещения как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирных домов не завершено, в натуре помещения в них как оборотоспособные объекты не существуют.

Указанное подтверждается, в том числе системным толкованием пунктов 1, 6, 8 части 4 статьи 8, части 3, 4, 7, 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», из которых следует, что помещение может находиться только в здании и сооружении (т.е. во введенных в эксплуатацию объектах недвижимости).

В силу пункта 24 части 4 статьи 8 вышеназванного Федерального закона сведения о части недвижимого объекта подлежат внесению в кадастр недвижимости, только если такой объект не является объектом незавершенного строительства. Аналогичный вывод следует и из положений § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.11).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019 по делу № А65-25514/2013, исходя из системного толкования, в частности пунктов 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 55 ГрК РФ, также отмечалась недопустимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о помещении, находящемся в объекте, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности на помещения в незавершенных строительством многоквартирных домах у участников его строительства. Находящиеся в объекте незавершенного строительства помещения не могут эксплуатироваться и использоваться в соответствии с целями его назначения до момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в установленном порядке.

В силу части 3 статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК «Фонд Развития Территорий») и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

Правила принятия решения ППК «Фонд Развития Территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий» утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Положениями статей 13, 13.1 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий», параграфа 7 Закона о банкротстве, а также Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 №1192, предусмотрено, что принятие Фондом решений по проведению мероприятий по финансированию завершения строительства объектов, о выплате компенсаций участникам строительства должника осуществляется только в том случае, если в рамках дела о банкротстве застройщика надлежащим образом сформирован реестр требований участников строительства. 

Таким образом, нахождение требования участника долевого строительства в реестре требований участников строительства является в рассматриваемом случае обязательным для удовлетворения его требований путем участия в государственной программе при поддержке публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий» (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему. 

В рамках процедуры банкротства определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу №А19-24031/2017 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации «Фонд зашиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области» (далее - Региональный Фонд) о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

29.07.2021 заключен договор № 01-07/2021 передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс» (копия прилагается), согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от 29.07.2021 последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № 2977 от 20.05.2005, площадью 6120 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, право аренды земельного участка площадью 1766 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от 29.07.2021 № 01-07/2021 18.08.2021 в ЕГРН в пользу Регионального Фонда внесены сведения: о праве аренды на земельный участок площадью 6120 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №); о праве аренды на земельный участок площадью 1766 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №), указанное подтверждается выписками из ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу №А19-24031/2017 ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» к полномочиям Наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд развития территорий» относится принятие решения о финансировании либо о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

25.12.2023 Наблюдательным советом ППК «Фонд Развития Территорий» принято решение об изменении решения о финансировании мероприятия по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объекта незавершенного строительства застройщика ООО «Молдросс» (Адрес) и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам – участникам строительства в соответствии со статьей 13 указанного выше закона на основных условиях согласно Приложению № 21 (выписка №НС-27/2023/32 из Протокола заочного голосования Наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд развития территорий» от 25.12.2023). 

Согласно части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не применяются.

Из материалов дела следует, что ФИО3 осуществлена выплата в соответствии со статьей 13 Федерального закона о ППК «Фонд Развития Территорий» в размере 6 962 634 руб., что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

На основании изложенного, принимая во внимание, что право собственности ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН на основании заочного решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.03.2014 по гражданскому делу №2-1337/2014, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 14.12.2018 произвела отчуждение права собственности в пользу ответчика ФИО13 (ранее - ФИО14) В.В. учитывая, что объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности истца, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует, при этом право собственности на квартиру, назначение жилое, этаж 1, общая площадь 60,6 кв.м, адрес: расположенную Адрес, кадастровый № зарегистрировано за ФИО3, тогда как наличие зарегистрированных прав собственности ответчика в объекте незавершенного строительства являются препятствием в осуществлении государственной регистрации перехода прав и обязанностей, а также учитывая фактическое удовлетворение требования ответчика в рамках процедуры банкротства путем произведенной ей компенсационной выплаты, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности ответчика на объект долевого строительства отсутствующим, со снятием указанного объекта с кадастрового учета. 

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Действия по внесению, погашению регистрационных записей в ЕГРН относятся к компетенции Управления Росреестра по Иркутской области и осуществляются на основании правоустанавливающих документов, в том числе, в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума №10/22 - на основании судебных актов, являющихся основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Согласно справки МКУ «СРЦ» г. Иркутска № 4-С6-006425 от 03.09.2024 в спорном объекте недвижимости зарегистрированы по месту жительства 3 человека: ФИО3, несовершеннолетние ФИО4, ФИО5

Из объяснений ответчика ФИО3 следует, что ответчики проживают в спорном объекте недвижимости, не освобождали и не передавали его по акту приема-передачи истцу. 

Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Принимая во внимание, что судом установлено наличие оснований для признания права собственности ФИО3 на квартиру, назначение жилое, этаж 1, общая площадь 60,6 кв.м, адрес: расположенную Адрес, Адрес, кадастровый № отсутствующим, со снятием указанного объекта с кадастрового учета, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным помещением и полагает необходимым выселить ответчиков из занимаемого ими помещения и обязать ФИО3 передать унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Адрес» по акту приема передачи объект недвижимости, кадастровый №, площадью 60,6 кв.м,, назначение: жилое, наименование: квартира, расположенное на 1 этаже, по адресу: Адрес, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» удовлетворить.

Признать отсутствующим у ФИО3 зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, кадастровый №, площадью 60, 6 кв.м,, назначение: жилое, наименование: квартира, расположенное на 1 этаже, по адресу: Адрес. 

Снять с кадастрового учета объект недвижимости, кадастровый №, площадью 60, 6 кв.м,, назначение: жилое, наименование: квартира, расположенное на 1 этаже, по адресу: Адрес. 

Выселить ФИО3, Дата года рождения, уроженку Адрес, паспорт №, выдан ........ Дата, код подразделения №, ФИО4, Дата года рождения, уроженца Адрес, ФИО5, Дата года рождения, уроженца Адрес, из объекта недвижимости, кадастровый номер №, площадью 60, 6 кв.м,, назначение: жилое, наименование: квартира, расположенное на 1 этаже, по адресу: Адрес

Обязать ФИО3, Дата года рождения, уроженку Адрес, паспорт №, выдан ........ Дата, код подразделения №, передать унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» (ИНН 

<

***>) по акту приема передачи объект недвижимости, кадастровый №, площадью 60, 6 кв.м,, назначение: жилое, наименование: квартира, расположенное на 1 этаже, по адресу: Адрес, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения 27.11.2024. 

Судья: Н.Л. Амосова