Дело № 3а-408/2018 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 12 декабря 2018 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» – ФИО1,

представителя заинтересованных лиц Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 10 июня 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 23524 000 рублей.

В обоснование требований указано, что ООО «РостИнвестЛизинг» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие установленной кадастровой стоимости, рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 19 ноября 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями статьи 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю).

В предварительном судебном заседании 5 декабря 2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями статьи 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованных лиц – Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края ФИО2 в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, указав, что представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направили.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией выписки из ЕГРН. 

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК, постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25 ноября 2017 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Здание по адресу: ****, с кадастровым номером ** включено в названный Перечень под номером 4867. Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федераиции, Федеральной налоговой службы в письме от 11 января 2018 года № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 1 января 2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 10 июня 2016 года, утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю ** от 10 июня 2016 года и составляет – 36 208480,78 рублей. 

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 9 июня 2018 года № 525 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «РостИнвестЛизинг» было отклонено в связи с выявленными недостатками отчета об оценке. 

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2370-18 выполненный оценщиком ООО ***» – С., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 10 июня 2016 года составила – 23524000рублей. 

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1/2370-18 оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Изучив отчет об оценке, представленный административным истцом в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе письменными пояснениями оценщика С., проверив доводы возражений представителя Правительства Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, что не оспаривалось в судебном заседании.

Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (страница 5 Отчета), не могут быть учтены в качестве основания для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц.

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализ фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах Отчета об оценке 22-60 приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числе на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в городе Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации).

Являются необоснованными доводы представителя Правительства Пермского края о недостатке Отчета в связи с неверным применением оценщиком коэффициента торможения при корректировке на площадь, полагает, что в формуле и расчете не отражено значение величины, формируемой рынком. Пунктом 5 ФСО № 3 не предусмотрена обязанность оценщика рассчитывать коэффициент торможения более чем по одной паре объектов аналогов, при этом представителем Правительства Пермского края не представлены доказательства, что при произведении расчета коэффициента торможения иным методом новое значение окажет существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы представителя Правительства Пермского края о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки некорректно подобраны объекты аналоги в части месторасположения нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований пункта 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж).

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Оценщик провел выбор аналогов, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь). 

Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в городе Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Ленинский, Мотовилихинский районы города Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость. 

То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в непосредственной близости от центральной улицы города Перми, а объекты аналоги внутри городского квартала не может быть расценено в качестве нарушений, в том числе с учетом письменных пояснений оценщика С. о том, что с учетом местоположения объектов аналогов относительно объекта оценки была скорректирована их цена при подготовке отчета.

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Представитель Правительства Пермского края, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО«***» С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В данном случае ООО «РостИнвестЛизинг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23 мая 2018 года. 

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РостИнвестЛизинг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 932,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 10 июня 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 23524 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23мая 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 14 декабря 2018 года. 

Судья /подпись/