УИД 36RS0002-01-2025-003695-83

Дело № 2-4739/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 4 сентября 2025г. 

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Белоконовой Т.Н.,

при секретаре Бойко Т.С., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания «СТЭЛ-Инвест» о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, возмещении судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО СЗ «Инвестиционная строительная компания «СТЭЛ-Инвест», в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет устранения строительных недостатков объекта недвижимости в размере 334447 рублей 00 копейки; за составление заключения независимого специалиста 27 000 рублей 00 копеек; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату представителя 20000 рублей.

В обоснование требований указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В ходе эксплуатации жилого помещения, в течение гарантийного срока, в переданном истцу застройщиком объекте долевого строительства были обнаружены недостатки, ухудшающие качество квартиры. Стоимость работ по их устранению по оценке стороны истца составила 334 447 рублей 00 копейки. Истец обращался к ответчику с претензией с требованием возместить денежные средства на устранение неостатков, однако претензия истца оставлена ответчиком без ответа, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные исковые требования, просила суд их удовлетворить. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представив письменные возражения. 

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав объяснения участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 14.02.2020 между ООО СЗ «Инвестиционная строительная компания «СТЭЛ-Инвест» и ФИО3 заключен договор № 25/2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>(л.д. 12-17).

Цена объекта долевого строительства составляет 2672 000 рублей. Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом своевременно и в полном объеме.

22.07.2021 квартира передана участнику долевого строительства по передаточному акту (л.д. 18).

Между тем, в период эксплуатации жилого помещения, в пределах установленного гарантийного срока, в переданном истцу застройщиком объекте долевого строительства были обнаружены недостатки, ухудшающие качество квартиры.

Требования досудебной претензии от 27.02.2025 оставлены ответчиком без удовлетворения (л.д. 51).

Истцом представлено заключение специалиста № 189/24 от 14.01.2025, согласно которому в жилом помещении, расположенном по адресу:

<

адрес> выявлены недостатки и нарушения, действующих на момент строительства, строительных норм и правил выполненных общестроительных работ.

1. Полы.

1.1 Линолеум не приклеен к нижележащему слою пола по всей площади помещений (в которых предусмотрен линолеум), приклейка выполнена только по периметру, на поверхности пола имеются многочисленные волны и вздутия, что нарушает требования п. 8.11 СП 71 13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3 04-87.

1.2 Отклонения поверхности покрытия пола из линолеума от плоскости при проверке двухметровой рейкой в помещениях.

прихожей (площадью 4,5 м2) составляют до 4 мм,

прихожей (площадью 2,9 м2) - до 3 мм,

прихожей (площадью 3,8 м 2) до 4 мм;

жилой комнаты (площадью 19,4 м2) – до 6 мм;

кухни (площадью 13,5 м2) - до 6 мм;

жилой комнаты (площадью 12,3 м2) – до 5 мм, что нарушает требования п.8.14.1, таблицы 8.15 СП 71.133330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

1.3 Отклонение от поверхности покрытия пола из керамической плитки в помещении ванной и санузла от плоскости при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет до 6 мм, что нарушает требования таблицы 8.15. СП 71.13330 2017 ««Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87, согласно которой нормативное отклонение не должно превышать 4 мм.

Ширина швов облицовки пола керамической плиткой в помещении ванной и санузла неодинаковая от 32 до 10 мм, разница до 7 мм и превышает допустимые значения (+/- 0,5 мм), что нарушает п.7.4.13 табл. 7.6 СП 71.13330.2017«Изоляционные и отделочные покрытия». При производстве облицовочных работ должны быть соблюдены требования, отклонения ширины шва облицовки керамическими изделиями должно составлять +/- 0,5 мм.

Уступы между смежными изделиями керамических плит составляет до 1,5 мм, и превышает допустимые значения 1 мм, что нарушает требования п.8.14.1, таблицы 8.15 СП 71.13330.2017«Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3 04-87.

2. Стены.

2.1. Оклейка обоев в помещении жилой комнаты (площадью 19,4 кв.м) и в помещении жилой комнаты (площадью 12,3 кв.м) выполнена с повсеместными дефектами: выявлены замятия обоев, доклейки, отслоения, а также под поверхностью обоев зафиксированы инородные включения, обои наклеены в нахлест, что нарушает требования п. 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.

2.2. Неровности поверхности стен при контроле двухметровой рейкой составляют:

- в помещении прихожей (площадью 4,5 м2) до 5,5 мм;

- в помещении прихожей (площадью 2,9 м2) - до 18 мм;

- в прихожей (площадью 3,8 м2) - до 4 мм;

- в помещении жилой комнаты (площадью 19,4 м2) - до 10 мм,

- в помещении кухни (площадью 13,5 м2) - до 11 мм,

- в помещении жилой комнаты (площадью 12,3 м2) - до 6 мм,

- в помещении ванной комнаты - до 16 мм,

- в помещении санузла - до 9 мм,

что превышает нормативные значения 4 мм на 1 м при простой штукатурке, указанные в таблице 7.4 и нарушает требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.

2.3. На окрашенной поверхности стен в помещении совмещенного санузла при визуальном осмотре выявлены повсеместные полосы, подтеки и неровности свыше 3 мм, следы от кисти (валика), наличие не прокрашенных участков, что нарушает требования п.7.5.1, п. 7.5.5 СП 71 13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

3. Двери.

3.1. При измерительном контроле вертикальности монтажа балконных дверных блоков с остеклением из ПВХ профиля выявлены отклонения от вертикали:

в помещении жилой комнаты (площадью 12,3 кв.м) до 5 мм на всю высоту двери блока, в помещении кухни до 9 мм на всю высоту дверного блока, что превышает допустимое отклонение 3 мм на всю высоту изделия, установленное требованиями в табл. Ж1. ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ».

3.2. Дверные наличники не полностью перекрывают монтажные швы, имеются зазоры между поверхностью пола и наличниками до 7 мм, что нарушает требования п. 5.4.8 ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия».

4. Лоджия.

4.1. Остекление лоджии имеет глухие (неоткрывающиеся) участки остекления, верхнего экрана, что не позволяет без специальных средств производить безопасное периодическое обслуживание конструкции остекления и нарушает требования п. 5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия». Имеются отступления от требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 30 Требования безопасности пользователей зданиями и сооружениями.

4.2. Стыки эластичных полимерных уплотняющих прокладок блоков остекления световых проемов имеют зазоры и разрывы в стыках уплотняющих прокладок, а также повсеместные деформации, окна не обладают достаточной герметичностью, что недопустимо п. 4.4.3 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия».?

Стоимость работ по устранению выявленных дефектов округленно составила 334 447 (триста тридцать четыре тысячи четыреста сорок семь) руб.00 коп. с учетом НДС 20%.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителя).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу положений части 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно положениям статьей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Поскольку ответчик не предоставил доказательств, что недостатки (дефекты) объекта долевого строительства произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовал, суд принимает в качестве надлежащего доказательства определения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства представленное истцом заключение специалиста № 189/24 от 14.01.2024.

Суд исходит из того, что статьей 4 ГК РФ закрепляющей общий принцип действия гражданского законодательства во времени, определено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков по судебному решению возникают в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца - участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов, о чем свидетельствует предъявление иска в суд. 

Из буквального толкования части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора при удовлетворении требований участника долевого строительства в судебном порядке.

Согласно пункту 2.2. Договора №25/2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 14.02.2020 цена договора составляет 2672 000 рублей.

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца в части взыскания с ответчика денежных средств в качестве уменьшения цены договора объекта недвижимости в размере 80 160 рублей 00 копеек, что составляет три процента от цены договора в размере 2672 000 рублей.

Материалами дела подтверждается факт наличия недостатков объекта долевого строительства, а также факт неисполнения застройщиком законодательно установленной обязанности по удовлетворению требований гражданина-участника долевого строительства.

При этом в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные частью7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Доказательства обратного в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлены.

Поскольку ответчиком допущено нарушение прав гражданина-участника долевого строительства и не удовлетворены требования истца в добровольном порядке до обращения в суд, то с ответчика также подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Частью 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действующей с 01 сентября 2024 г.) установлено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Определяя размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда на основании ч.2 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, учитывая характер допущенных нарушений, конкретные обстоятельства дела, а также требования разумности и справедливости, суд полагает подлежащей взысканию компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Поскольку требования истца были предъявлены застройщику в период действия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, то штраф, предусмотренный ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не подлежит начислению и взысканию с застройщика.

В соответствии с частью 1 статьи 98, частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определённой информации в сети Интернет), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Стороной истца понесены расходы по оплате заключения в размере 27 000 рублей.

Учитывая, что данное заключение было необходимо для обращения в суд, принято судом в качестве надлежащего доказательства, то данные расходы подлежат возмещению ответчиком. 

Поскольку имущественные требования истца при цене иска 334 447 рублей 00 копейки удовлетворены частично в размере 80160 рублей 00 копеек, то судебные издержки подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований – 23,97% (расчёт: (80160х100/334447).

В связи с этим расходы на оплату экспертных услуг подлежат взысканию с ответчика в размере 6471,90 рублей (расчёт: (27 000 х 23,97%). 

При этом, требования истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме 20000 рублей суд полагает не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств несения указанных расходов в материалы дела не представлено.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец был освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям имущественного характера при цене иска 80160 рублей 00 копеек, которые облагаются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 4000 рублей, и от требований неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, которые облагаются на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 3 000 рублей, то эта сумма в размере 7000 подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (

<

данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная фирма СТЭЛ-ИНВЕСТ» (ИНН 

<

***>) - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания «СТЭЛ-Инвест» в пользу ФИО3 в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры денежные средства в размере 80160 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, расходы на оплат заключения специалиста в размере 6471,90 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Инвестиционная строительная компания «СТЭЛ-Инвест» государственную пошлину в доход местного бюджета - бюджета городского округа город Воронеж в размере 7000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Коминтерновский районный суд г. Воронежа. 

Судья Т.Н. Белоконова

Решение в окончательной форме принято 18 сентября 2025 г.