Дело №2-2-102/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 З А О Ч Н О Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

п. Думиничи 13 августа 2019 года

Сухиничский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Петушкова Ю.А., при секретаре Сима Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л :

ФИО1 19.06.2019 обратилась с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указала, что обнаружила объявление о продаже жилого помещения и земельного участка в 

<

адрес>. Встретившись 31 мая 2019 года с продавцом – ФИО2 поверхностно осмотрела указанное в объявлении жилое помещение и земельный участок, расположенное по адресу: 

<

адрес>. При этом ФИО2 пояснял, что указанное имущество получено им в наследство и готов продать его за 900 000 рублей, до 31 августа 2019 года переоформив документацию и сняв с регистрационного учета зарегистрированных лиц в жилом помещении, предложил заплатить ему 100 000 рублей в качестве аванса за данное имущество. После этого ФИО1 перевела в безналичной форме ответчику 100 000 рублей, а последний собственноручно в подтверждение получения денег написал предварительный договор с продавцом, в едином лице подписал его и передал ей.

Впоследствии тщательно осмотрев жилое помещение, ФИО1 решила, что оно ей не подходит, поскольку требует вложения значительных средств. Кроме этого ей стало окончательно понятно, что ФИО2 не является собственником указанного имущества, фактически никаких действий о вступлении в наследство не осуществляет. В связи с чем, она, позвонила ФИО2, сообщив об отказе в покупке недвижимости и просьбой возвратить аванс в размере 100 000 рублей. На что последний не отреагировал.

Просит признать недействительным написанный ФИО2 и подписанный им же предварительный договор с продавцом от 31 мая 2019 года, взыскать с ответчика сумму аванса в размере 100000 рублей, а также судебные расходы в сумме 6 800 рублей.

В судебном заседании, истец ФИО1 поддержала исковые требования, в обоснование привела те же доводы, что и в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился, свое отношение к делу не высказал, ходатайств об отложении дела не заявлял. 

Заслушав доводы истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании статей 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Так, законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами, При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Установленное статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации такого договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

Принципом главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" является следующее: никто не должен получить имущественную выгоду без надлежащего правового основания.

Так, из представленного суду оригинала рукописного документа поименованного как «предварительный договор с продавцом» от 31 мая 2019 года достоверно усматривается получение ФИО2 от ФИО3 денежной суммы в размере 100 000 рублей в качестве "аванса". 

Факт собственноручного написания данного документа, получения указанных в нем денежных средств от истицы и их невозвращения ответчиком не оспорен, подтверждается кроме этого показаниями свидетеля ФИО6, выпиской по счету дебетовой карты ФИО1 

Более того, указанный документ, поименованный как «предварительный договор с продавцом» от 31 мая 2019 года не содержит условий, позволяющих определить его именно как предварительный договор с применением обеспечительной функции задатка; содержание рукописного документа подтверждает лишь факт передачи дома ФИО1 и факт получения ответчиком ФИО2 денежной суммы с прямым указанием на то, что она является авансом.

Соответственно, полученную ответчиком денежную сумму в размере 100 000 рублей следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка.

Рукописный документ от 31 мая 2019 года составлен ФИО2 без соблюдения требований закона, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем не может быть признан ни предварительным договором, ни договором купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Так, сведения о площади, кадастровом номере, иных характеристиках дома и земельного участка отсутствуют, из него невозможно сделать однозначный вывод о сути обязательств, подписи второй стороны также не имеется, в связи с чем, отчуждаемое недвижимое имущество однозначно установлено быть не может.

Кроме того, в силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот предшествующая регистрация права на него обязательна.

Судом было установлено, и не было опровергнуто достоверными доказательствами, что ответчик не является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, его права на указанные объекты в установленном законом порядке не зарегистрированы. В связи с чем, ответчик не может исполнить обязательства по передаче имущества в собственность истца, а также заключить предварительный договор либо договор купли-продажи данного имущества, поскольку не обладает правом собственности на него.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости (предварительный или основной) между сторонами заключен не был, а следовательно, не возникло обязательство, которое может быть обеспечено задатком.

При этом правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

В данном случае обязательство, по передаче в собственность истицы дома и земельного участка, в счет которого ею был уплачен аванс, ответчиком исполнено не было,

Таким образом, денежные средства в размере 100000 рублей переданные истицей ответчику, являющиеся не задатком, а авансом, должны быть возвращены независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Правовых оснований удержания указанной суммы у ответчика ФИО2 не имеется.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ и ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Понесенные истцом расходы по оплате юридических услуг в размере 6 000 рублей за составление искового заявления, суд, исходя из обстоятельств и характера дела, объема выполненной работы, принципа соразмерности и разумности считает обоснованными и подлежащим взысканию с ответчика в полном объеме. При этом представленная в обоснование понесенных расходов квитанции сомнений в относимости к настоящему делу не вызывает. Нарушений принципа допустимости представленных доказательств судом не установлено, доказательств обратного не представлено. Кроме этого истцом также понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 800 рублей, которые также подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) составленный в 

<

адрес> и подписанный ФИО2 предварительный договор от 31.05.2019.

Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, перечисленные в качестве аванса 100 000 (сто тысяч) рублей, а также расходы по оплате юридических услуг в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 800 (восемьсот) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда через Сухиничский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 14 августа 2019 года.

Судья Сухиничского районного суда

Калужской области подпись