78RS0005-01-2020-008112-93 

Дело № 2-2668/2021 13 июля 2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Кольцовой А.Г.,

При секретаре Землянове М.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указали, что 15 декабря 2018 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» был заключен договор № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве. 

По условиям п.2.1. договора ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории в объеме, предусмотренном проектной документацией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства с целью оформления участником долевого строительства права общей совместной собственности, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок объект, указанный в п.2.2. договора. 

Исходя из положений п.1.2. договора ответчик осуществляет строительство объекта по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером78:42:0015106:33. 

Характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче ответчиком после ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, указаны в п.2.2 договора. В частности, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 63,6 кв.м. 

Исходя из положений п.2.3. договора изменение размера общей площади объекта в сторону увеличения или уменьшения на 5% и меньше размера общей площади, указанного в п.2.2. договора, не является существенным. 

При этом, на основании п.4.6. договора стороны договорились, что максимальное изменение площади в сторону увеличения или в строну уменьшения составит не более 5% от общей проектной площади объекта, указанной в п.2.2. договора. 

В соответствии с п.4.2. договора, на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 4 991 990 рублей. 

Кроме того, исходя из положений п.4.6. договора после получения застройщиком технической документации сумма, подлежащая доплате участниками долевого строительства, рассчитывается исходя из разницы между площадью объекта, установленной по данной технической документации и общей площадью объекта, указанной в п.2.2. договора, умноженной на стоимость 1 кв.м., равной 78 488 рублей 99 копеек. 

Согласно проекта дополнительного соглашения от 26.12.2019 года к договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве от 15.12.2018 года общая проектная площадь объекта составила 66,78 кв.м. С данным увеличением размера общей проектной площади истцы согласились, так как оно не противоречит условиям договора и не превышает 5% от общей проектной площади. 

Однако, согласно акта взаиморасчетов от 08.06.2020 года к договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве от 15.12.2018 года на основании обмеров многоквартирного дома ООО «Гео-Вектор», общая приведенная площадь квартиры составила 68,4 кв.м., что на 4.80 кв.м. больше проектной площади квартиры. 

На основании увеличения общей приведенной площади объекта, ответчик потребовал увеличения стоимости объекта на 376 747 рублей 15 копеек. При этом, стоимость услуг ответчика в соответствии с п.4.1.2 договора также рассчитывалась исходя из увеличения общей приведенной площади и составила 40 968 рублей 86 копеек.

03 сентября 2020 года истцом ФИО1 был привлечен независимый эксперт ООО «Авангард», согласно заключению кадастрового инженера № П-5989/20 от 03.09.2020 года, приведенная площадь объекта составила 67,0 кв.м., что на 1,4 кв.м. меньше, указанной ответчиком. 

На этом основании истцом ФИО1 было подано заявление за вх. № 2877/20 от 21.09.2020 года с требованием внести изменения в документацию, с указанием фактической площади, произвести возврат денежных средств и произвести перерасчет платежей по рассрочке, предоставленной по оплате за увеличение фактической приведенной площади и дополнительных услуг ответчика. Указанное заявление получено ответчиком 21.09.2020 года. 

Поскольку размер общей проектной площади объекта составил более 5%, по данному факту истцами был направлен ответчику запрос от 04.02.2020 года, на который до сих пор не поступил ответ. 

Таким образом, согласно договора, превышение фактической приведенной площади возможно не более чем на 5% от общей проектной площади, что составляет: 63,6 кв.м. (общая проектная площадь) х 5% = 3,18 кв.м.

Однако, фактическая приведенная площадь объекта по результатам независимого кадастрового инженера составила 67, кв.м., что больше общей проектной площади на: 67 кв.м. – 63,6 кв.м. = 3,4 кв.м., что на 0,22 кв.м. превышает 5% от общей проектной площади договора. 

В результате нарушения ответчиком прав истцом (недостоверных обмеров объекта и незаконного увеличения фактической приведенной площади объекта более чем на 5% от общей проектной площади), у них возникли убытки. 

На основании вышеизложенного, истцы просят обязать ответчика внести изменения в документацию, содержащую информацию о фактической площади квартиры 806 по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях убытки, причиненные в результате превышения фактической приведенной площади квартиры более чем на 5% в размере 17 267 рублей 58 копеек, убытки в размере 109 884 рубля 59 копеек, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с 02.10.2020 года по 069.11.2020 года в размере 109 884 рубля 59 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей каждому. 

Представитель истцов в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в возражениях. 

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителя истцов и представителя ответчика, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что в 15 декабря 2018 года между ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве. 

Согласно п.1.2. договора застройщик осуществляет строительство дома со встроенно пристроенными помещениями, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 81, (Центральный), корпус №2 на земельном участке с кадастровым номером 78:42:0015106:33, включая затраты по подготовке документации по планировке территории (на которой расположен земельный участок под строящимся многоквартирным домом) и выполнение работ по обустройству прилегающей к строящемуся многоквартирному дому территории и необходимых для его жизнеобеспечения объектов инженерной инфраструктуры (внеплощадочные, внутриплощадочные сети, сети и сооружения электроснабжения, теплоснабжения, воноснабжения, хозяйственно-бытового и ливневого канализования и др.). 

Пунктом 2.1. договора установлено, что застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории в объеме, предусмотренной проектной документацией, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства с целью оформления участником долевого строительства права общей совместной собственности на объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок объект, указанный в п.2.2. договора, по акту приема-передачи. 

Согласно п.2.2. договора объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, со следующими характеристиками: секция – 2, этаж – 18, № квартиры по проекту – 370, количество комнат – 2, общая проектная площадь, кв.м. (включая площадь жилого и вспомогат. назначения, лоджий, балконов с коэффициентом) – 63,6. 

В соответствии с п.2.3. договора проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п.4.6. договора. При этом изменение размера общей площади объекта (в т.ч. площади отдельных помещений) в сторону увеличения или уменьшения на 5% и меньше размера общей площади, указанного в п.2.2. договора, не является существенным. 

Согласно п.4.6. договора цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации (технического плана) обязаны произвести между собой следующие расчеты: разница в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанной в п.2.2. договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 78 488 рублей 99 копеек.Приведенные условия договора участия в долевом строительстве соответствуют положениям п.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которому по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения к договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве 15.12.2018 года пункт 2.2. договора изложен в следующей редакции: объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, со следующими характеристиками: секция – 2, этаж – 18, № квартиры по проекту – 370, количество комнат – 2, общая проектная площадь, кв.м. (включая площадь жилого и вспомогат. назначения, лоджий, балконов с коэффициентом) – 66,78.

В соответствии с п.2 дополнительного соглашения к договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве 15.12.2018 года пункт 4.2. договора изложен в следующей редакции: на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 5 241 495 рублей. 

Согласно п.1.2. акта взаиморасчетов к договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве от 15.12.2018 года фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации, в соответствии с ведомостью помещений и их площадей составляет: № квартиры по проекту - –70, № квартиры по ведомости – 806, количество комнат – 2, этаж – 18, общая проектная площадь квартиры (включая площадь жилого и вспомогат. назначения, лоджий, балконов - с коэффициентом) кв.м. по проекту – 63,60, общая площадь квартиры по ведомости кв.м. – 64,90, в том числе жилая площадь кв.м. – 33,30, площадь лоджий, балконов – с коэффициентом кв.м. – 3,50, общая приведенная площадь квартиры кв.м. – 68,40. 

Согласно заключению кадастрового инженера № П-5989/20 от 03.09.2020 года ООО «Авангард Оценочная компания», по результатам обмера, общая площадь квартиры составила 63,5 кв.м. без учета помещений вспомогательного назначения – лоджия площадью 7,0 кв.м. 

21 сентября 2020 года истцом ФИО1 в адрес ответчика было направлено заявление о внесении изменений в документацию в соответствии с заключением кадастрового инженера № П-5989/20 от 03.09.2020 года. 

30 декабря 2020 года между сторонами было подписано соглашение о зачете встречных однородных требований, согласно которого участник долевого строительства и застройщик решили провести зачет встречных однородных требований на сумму 110 723 рубля 12 копеек (п.1.3.). 

Согласно п.3 соглашения в результате проведения зачета встречных однородных требований на сумму в размере 110 723 рубля 12 копеек, обязательство участника долевого строительства перед застройщиком в размере 156 977 рублей 98 копеек частично прекращены на сумму 110 723 рубля 12 копеек, и составило 46 254 рубля 86 копеек.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям. 

8 июня 2020 года, в связи с отсутствием в квартире дефектов и недоделок, между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве от 15.12.2018 года, в п.2 которого указано, что качество объекта долевого строительства удовлетворяет и соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства. 

Согласно п.4.6. договора цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации (технического плана) обязаны произвести между собой следующие расчеты: разница в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанной в п.2.2. договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 78 488 рублей 99 копеек. При этом стороны договорились, что максимальное изменение площади в сторону увеличения или в строну уменьшения составит не более 5% от общей проектной площади объекта, указанной в п.2.2. договора.

В силу п.2.2. договора общая проектная площадь квартиры составила 63,6 кв.м. Согласно акту приема-передачи, общая приведенная площадь квартиры по результатам строительства, составила 68,40 кв.м., разница между проектной и итоговой площадью составила 4,80 кв.м. 

По результатам повторного обмера объекта долевого строительства, являющегося квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, произведенного ООО «Авангард», общая приведенная площадь квартиры составила 67,0 кв.м., что на 1,4 кв.м. меньше общей приведенной площади, определенной при обмере, произведенном ООО «Гео-Вектор» по завершении строительства многоквартирного дома, и отраженной сторонами в акте взаиморасчетов от 08.06.2020 года к договору участия в долевом строительстве № М/2/2/18/370/2/ФСК участия в долевом строительстве от 15.12.2018 года. 

Учитывая стоимость 1 кв.м. в размере 78 488 рублей 99 копеек (п.4.6. договора) и уменьшение по результатам повторного переобмера общей приведенной площади квартиры на 1,4 кв.м., цена договора составила 5 298 892 рубля 88 копеек, что на 110 723 рубля 13 копеек меньше от цены, указанной в акте приема-передачи от 08.06.2020 года.

Учитывая данное обстоятельство, участком долевого строительства не исполнено обязательство по оплате цены договора в размере 46 254 рубля 86 копеек.

20 ноября 2020 года ответчиком в адрес истцов был направлен ответ на заявление от 21.09.2020 года о согласии с переобмерами истцов и уменьшении цены договора, в соответствии с представленными переобмерами на сумму в размере 5 298 892 рубля 88 копеек, что на 110 723 рубля 13 копеек меньше от цены, указанной в акте приема-передачи от 08.06.2020 года. 

30 декабря 2020 года между истцами и ответчиком было подписано соглашение о зачете встречных однородных требований, согласно которому стороны произвели зачет учитывая стоимость 1 кв.м. в размере 78 488 рублей 99 копеек (п.4.6. договора) и уменьшение по результатам повторного обмера общей приведенной площади квартиры на 1,4 кв.м., у участника долевого строительства возникло к застройщику требование по возврату неосновательного обогащения в размере 110 723 рубля 123 копеек. Участник долевого строительства и застройщик решили провести зачет встречных однородных требований на сумму 110 723 рубля 12 копеек (п.1.3. соглашения).

В результате проведения зачета встречных однородных требований на сумму в размере 110 723 рубля 12 копеек, обязательство застройщика перед участником долевого строительства прекращено в полном объеме (п.2 соглашения). 

В результате проведения зачета встречных однородных требований на сумму в размере 110 723 рубля 12 копеек, обязательство участника долевого строительства перед застройщиком, указанное в п.1.1. соглашения от 30.12.2020 года частично прекращены на сумму 110 723 рубля 12 копеек, и составило 46 254 рубля 86 копеек. 

Учитывая согласие ответчика с переобмерами истцов, истцами не исполнено обязательство по оплате договора в размере 46 254 рубля 85 копеек. Стороны установили, что задолженность в размере 46 254 рубля 85 копеек истцы обязуются уплатить ответчику в срок не позднее 10.04.2021 года. 

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве определили окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. 

Согласно пп.2 п.1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Своим правом на расторжение договора по указанным основаниям истцы не воспользовались, приняв по акту приема-передачи жилое помещение общей приведенной площадью 68,40 кв. м. При этом, суд также учитывает, что в результате проведения зачета встречных однородных требований на сумму в размере 110 723 рубля 12 копеек, обязательство участника долевого строительства перед застройщиком, указанное в п.1.1. соглашения от 30.12.2020 года частично прекращены на сумму 110 723 рубля 12 копеек, в связи с чем суд находит произведенный ответчиком расчет доплаты за дополнительные метры общей приведенной площади жилого помещения правильным. 

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

С учетом изложенного, сумма в размере 46 254 рубля 86 копеек, рассчитанная ответчиком в качестве оплаты услуг застройщика, входит в цену договора и является стоимостью услуг, которые оказывает застройщик во исполнение своих обязательств по договору, оснований для ее исключения из размера доплаты не имеется.

В материалы дела, в нарушение ст.56 ГПК РФ, истцами не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости, достоверности, в подтверждение обстоятельств заключения договора подряда. 

С учетом выводов суда об отсутствии оснований к возложению ответственности на ответчика нарушении прав истцов действиями ответчика в данных правоотношениях и относительно предмета иска, отсутствуют основания к удовлетворению требований истцов о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, как непосредственно зависящих от обоснованности основного заявленного требования.

Оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что обоснованность требований истцов не установлена в ходе судебного разбирательства, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 56, 57, 98, 167, 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в апелляционном порядке в течение одного месяца.

Судья 

Решение изготовлено в окончательной форме 19.07.2021 года.