РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2017 года Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Федорова К.Н., при секретаре Чеглаковой М.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-778/2017 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задолженности по коммунальным платежам, по договору найма, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований, с учетом их уточнений, указано, что летом ........ года ЗАО «Д», произвело капитальный ремонт жилого дома (общежития) по адресу: Адрес, фактически состоящей из комнат общежития была сделана перепланировка, заменены и дополнительно сделаны инженерные коммуникации. После ремонта появились две полноценные квартиры с соответствующими долями:

Двухкомнатная состоящая из ........ долей площадью ........ кв.м.

Трехкомнатная состоящая из ........ площадью ........ кв. м.

В каждой из этих квартир есть прихожая, кухня, санузел. В каждой квартире установлен индивидуальный счетчик расхода электроэнергии, горячей и холодной воды. В каждую квартиру имеется отдельный вход.

На квартиры были сделаны технические паспорта и ЗАО «........» продавало доли лицам, проживающим в комнатах этих квартир.

По договору купли-продажи квартиры № от Дата между ЗАО «Д» и дочерью ФИО2 ФИО4 была приобретена в собственность доля ........ площадью ........ кв.м, в квартире Адрес в рассрочку (ипотека) на ......... За период с Дата по Дата ФИО4 обязательство по оплате по договору не выполнила в полном объеме.

Дата ЗАО «Д» и ФИО4 приняли соглашение о расторжении договора купли-продажи доли в квартире.

Вместе с тем, ФИО2 и ФИО4 (вместе называемые - ответчики) остались проживать в комнатах № и №, в ........ году уже подразумевающих двухкомнатную квартиру, состоящую из ........ долей площадью ........ кв.м. Ответчики пользовались всеми помещениями квартиры, пользовались единым входом, оплачивали коммунальные услуги за комнаты № и №, а фактически, за указанную квартиру.

В Дата ФИО1 приобрел по договору купли-продажи у ЗАО «Д» долю ........ площадью ........ кв.м., в праве в квартире № -№ общей площадью ........ кв.м в доме Адрес в жилом доме (далее - объект недвижимости). Договор купли продажи не был обременен правами третьих лиц. До настоящего времени никто не оспорил договор купли-продажи как не соответствующий законодательству.

Объект недвижимости представляет собой двухкомнатную квартиру с неизолированными комнатами, с кухней, коридором, туалетом и с единой входной дверью в соответствии с техническим паспортом от Дата на объект недвижимости. Объект недвижимости имеет индивидуальный счетчик расхода холодной, горячей воды и электрической энергии. В соответствии с бывшим планом общежития принадлежащего ОАО МТП «А», объект недвижимости имел в составе комнаты № и №.

Обслуживающей организацией жилого многоквартирного дома является Товарищество собственников жилья «А» (далее - ТСЖ).

На уведомление истца от Дата с требованием освободить объект недвижимости ответили, что готовы освободить только одну комнату в квартире при необходимости.

Ответчики не впускали истца в объект недвижимости, считали, что пользуются им по праву.

Истец со свой семьей проживал по адресу: Адрес до Дата.

Договор коммерческой аренды от Дата является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя, а также является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. При этом арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

В Дата ТСЖ «А» направило истцу претензию, в которой было указано, что ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги.

Согласно предоставленным ТСЖ счетам по оплате за коммунальные услуги за долю ........ площади ........ кв.м., в квартире Адрес, начиная с марта ........ года: за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб., за ........ года – ........ руб. Всего сумма составила ........ руб.

В судебном заседании установлен факт проживания ответчиц в период с Дата по Дата.

Дата ФИО2 заключила с истцом срочный договор коммерческой аренды жилого помещения комнаты № в доме Адрес от Дата, срок действия которого сторонами определен с Дата по Дата. 

Ежемесячная плата за арендуемое помещение составляла ........ руб. в месяц без учета коммунальных платежей. Стороны договорились, что за несвоевременное внесение платежей арендатором, оплачивается пеня из расчета ........ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

За период действия договора, ФИО2 не внесла истцу плату за арендуемое помещение в течение ........ месяцев, т.е. ........ дней, и в настоящее время имеет перед истцом задолженность в размере ........ руб.

Истец просит суд:

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договору аренды в виде основного долга в размере ........ руб. и пени в размере ........ руб., расходы на оплату госпошлины в размере ........ руб.;

- взыскать в порядке регресса с ФИО2 и ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 сумму задолженности по коммунальным платежам за пользование коммунальными услугами доли ........ площадью ........ кв.м., по адресу: Адрес размере ........ руб., расходы на оплату госпошлины в размере ........ руб. 

Ранее в судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО5, действующая по доверенности от Дата, исковые требования поддержали, обосновали свою правовую позицию. Просили иск удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 о месте и времени судебного заседания извещались по правилам ст.113 ГПК РФ. В судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие. 

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчиков ФИО6, действующая на основании доверенности от Дата, исковые требования в полном объеме не признала. Поддержала доводы возражений на исковое заявление. Проживание ответчиков в одной комнате квартиры до момента их выезда из спорной квартиры не оспаривала. Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения явившегося участника процесса, исследовав 

или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, ФИО1 на основании договора купли-продажи доли в праве на квартиру от Дата, является собственником ........ доли в праве на квартиру, общей площадью ........ кв.м., расположенную по адресу: Адрес, с установленным ограничением (обременением) права – ипотека в силу закона. Право собственности зарегистрировано Дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 

Собственником ........ доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру является Б.П.А.

ФИО1 и Б.П.А. Дата подписали соглашение о порядке пользования жилым помещением квартиры. Данным соглашением определен следующий порядок пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, имеющей общую площадь ........ кв.м., в том числе жилу ........ кв.м.: в пользование ФИО1 перешли комнаты (номера в соответствии с планом нумерации общежития) № общей площадью ........ кв.м., № общей площадью ........ кв.м., № общей площадью ........ кв.м., № общей площадью ........ кв.м., в пользу Б.П.А. перешла комната № общей площадью ........ кв.м.

Из заключения, выданного МУП «БТИ г.Иркутска» Дата, следует, что вышеуказанная квартира разделена на две квартиры № и №. В квартире № в кухне на п.п. 13 оборудован совмещенный санузел на п.п. 13-а. Площадь коридора на п.п. 49 увеличилась за счет площади коридора после разборки дверного проема. Дверные проемы из жилых комнат на п.п. 42,43 в коридор на п.п. 49 заложены. В квартиру № оборудован дверной проем с лестничной клетки, туалет на п.п. 48 разобран и переоборудован в коридор. В результате общая площадь квартиры № составила ........ кв.м., в том числе жилая ........ кв.м., общая площадь квартиры № составила ........ кв.м., в т.ч. жилая ........ кв.м. 

Установленные судом обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон и не оспариваются.

В силу норм ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

При этом п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что истцу, как собственнику жилого помещения, ТСЖ «Агат», осуществляющем управление многоквартирным домом, были выставлены счета на оплату услуг по содержанию жилья и коммунальных расходов за квартиру № (ком. №, №), общей площадью ........ кв.м., в доме Адрес, за период с Дата по Дата всего в сумме ........ руб. (........).

Истцом произведена оплата коммунальных услуг за период с Дата. по Дата в размере ........ руб., что подтверждается квитанциями.

Истец полагает, что данные расходы подлежат взысканию с ответчиков, т.к. в указанный период в квартире Адрес проживали ответчики, которые и должны были оплачивать коммунальные услуги.

Разрешая данные требования истца, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата, вступившим в законную силу Дата, удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 Суд решил обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор коммерческого найма на комнату № в квартире № общей площадью ........ кв.м. в доме Адрес на предложенных ФИО1 условиях. Данным решением суда было установлено, что между собственником жилого помещения, на тот момент ОАО «А», и ФИО2 Дата был заключен договор коммерческого найма жилого помещения на комнату №. ФИО2, проживает в комнате №. 

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата, вступившим в законную силу Дата, были разрешены требования ФИО2 к ФИО1 Суд решил обязать ФИО1 не чинить препятствий ФИО2 в пользовании жилым помещением – комнатой № площадью ........ кв.м., а также местами общего пользования, согласно кадастрового паспорта жилого помещения в квартире № общей площадью ........ кв.м., расположенной в доме Адрес; выдать ФИО2 ключи от замков входных дверей для ее свободного доступа в жилое помещение и в помещения, предназначенные для общего пользования.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата установлено, что согласно обстоятельствам, установленным как решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу №, так и решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата по гражданскому делу №, между предыдущим собственником спорного жилого помещения (ОАО «А») и ФИО2 Дата был заключен договор коммерческого найма в отношении комнаты №, который продолжает действовать. Исходя из того, что между сторонами сложились отношения коммерческого найма, ФИО2 и члены ее семьи пользуются жилым помещением, не имеют намерений его освобождать. Дата между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) в лице представителя С.М.В., действовавшей на основании доверенности от Дата, заключен договор коммерческой аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи комнату общей площадью ........ кв.м. по адресу: Адрес, за плату во временное владение и пользование для проживания (п. 1.1). П. 2.1 договора установлено, что он заключен на период с Дата по Дата и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Согласно п. 3.2.8 договора, арендатор обязан по окончании срока действия или при расторжении настоящего договора, освободить и сдать арендуемое помещение и имущество арендодателю, согласно Приложению № к настоящему договору, в технически исправном состоянии, с учетом естественного износа. При этом акт приема-передачи помещения, содержащий, в том числе график оплаты за аренду помещения, содержит подпись только арендодателя. Из акта о совершении исполнительных действий от Дата следует, что представитель арендатора отказалась от подписания акта приема-передачи жилого помещения. Между тем условия, содержащиеся в проекте договора, предложенном ФИО1 при рассмотрении дела №, значительно отличаются от условий, на которых заключен договор коммерческого найма жилого помещения от Дата. В частности, проектом договора коммерческого найма жилого помещения установлен срок коммерческого найма с Дата по Дата (до 5 лет), по истечении которого наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Также судом из показаний свидетелей было установлено, что ответчики выехали из жилого помещения в Дата – Дата, и более не имели доступа в жилое помещение в виду препятствий со стороны истца.

Учитывая, что ответчик по настоящему делу ФИО3, привлекалась к участию в рассмотрении вышеуказанных требований в качестве третьего лица, в силу норм ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание представленные в материалы дела заявления ответчика, суд приходит к выводу, что фактически ответчики занимали в период с Дата до Дата в квартире Адрес одну комнату № на условиях коммерческого найма.

Согласно абз. 3 ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу норм абз 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Пунктом 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено, что граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Из представленных в материалы дела договоров коммерческого найма, заключенных с ФИО2, следует, что на нанимателя жилого помещения – комнаты № площадью 17,5 кв.м., помимо обязанности по внесению наймодателю оплаты за наем, возложена обязанность по оплате коммунальных услуг. 

Обязанность по внесению коммунальных услуг ответчики не исполняли, т.к. ТСЖ «А» счета им не выписывало, что подтверждается представленными в материалы дела счетами, письмом с требованием о взыскании с собственника задолженности по коммунальным платежам, справки от Дата, выданной ТСЖ «А».

В связи с тем, что ФИО3 зарегистрирована в квартире Адрес, и была ранее включена в договор коммерческого найма как член семьи нанимателя, соответственно ФИО3 совместно с нанимателем несет солидарную обязанность по несению расходов по коммунальным платежам.

В силу норм п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Учитывая, что обязанность несения расходов по коммунальным платежам возложена на ответчиков, данная обязанность ими не исполнена, доказательства в силу норм ст. 56 ГПК РФ об оплате коммунальных платежей за указанный период в суд не представлены, суд приходит к выводу, что расходы понесенные истцом по оплате коммунальных услуг за период с Дата по Дата являются убытками истца, подлежащими взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Обсуждая размер подлежащих взысканию с ответчиков денежных средств в счет оплаты коммунальных платежей, суд принимает во внимание расчет ответчика. 

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с нормами ст. 67 ГПК РФ, суд полагает установленным, что у ответчиков в пользовании находится жилое помещение № площадью ........ кв.м. Доводы истца о том, что он со своей семьей имеет регистрацию по адресу: Адрес, где и проживал до ........ г., не влияют на выводы суда. Данные доводы не доказывают факт использования ответчиками второй комнаты в квартире №, единоличного потребления ими коммунальных услуг. При этом передача в пользование одной комнаты в квартире, в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ, может являться объектом договора найма жилого помещения. Доказательств того, что данная комната не является обособленным помещением в суд не представлено. 

Из представленных в материалы дела счетов усматривается, что коммунальные услуги начислены на общую площадь квартиры ........ кв.м. При этом истцом доказательств единоличного пользования всей квартирой общей площадью ........ кв.м. в суд не представлено. Как и не представлено расчета начисления платежей, использование показаний счетчиков расхода потребляемых электрической энергии, горячего, холодного водоснабжения. 

При этом судом установлено, что в Дата ответчики уже не имели возможности пользоваться жилым помещением. Соответственно, за период с Дата. по Дата размер начислений по коммунальным платежам составляет ........ руб. за всю квартиру общей площадью ........ кв.м.

Соответственно, плата по коммунальным платежам за ........ кв.м. составляет ........ руб. 

Оценивая установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию убытки истца в размере ........ руб., образовавшиеся в результате неисполнения ответчиками обязанности по оплате коммунальных платежей.

Доводы ответчиков о том, что вновь образованное жилое помещение не легализовано истцом, в связи с чем, он не имеет права требовать взыскания с ответчиков расходов за коммунальные услуг не принимается судом. Истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на жилое помещение, в которое входит комната №, занимаемая в спорный период ответчиками. И истец, как собственник помещения, обладает всеми правами собственника, в том числе правом требования возмещения расходов понесенных им в связи с пользованием ответчиками жилым помещением. 

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу ст. 154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Обязанность уплаты пени лицами, несвоевременно и (или) не полностью внесшими плату за коммунальные услуги установлена ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом обязанность по уплате пеней за несвоевременную оплату коммунальных платежей подлежит в соответствии с нормами жилищного законодательства возложению на собственника жилого помещения, т.к. в силу норм ст. 30, 153 ЖК РФ обязанность по своевременной оплате коммунальных платежей возлагается на собственника жилого помещения, квитанции и счета по оплате коммунальных платежей были выданы и предъявлены собственнику, а не нанимателям жилого помещения.

Обсуждая доводы истца о взыскании с ответчика ФИО2 арендной платы по договору коммерческой аренды жилого помещения от Дата, заключенного ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), суд не находит их обоснованными.

В силу норм п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данная норма конкретизирована в п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

Из норм п. 1 ст. 655 ГК РФ следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Как было установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата, договор аренды между сторонами заключен не был, т.к. не был подписан акт приема-передачи жилого помещения. Квартира истцам передана не была. Соответственно требования истца о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате аренды жилого помещения не подлежат удовлетворению. Как следствие не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика ФИО2 пени за неисполнение обязанности по оплате арендной платы. 

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере ........ руб. по ........ руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по оплате за коммунальные услуги в размере ........ руб. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ руб. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств по договору аренды; взыскании расходов по оплате коммунальных платежей в большем размере; взыскании расходов на оплату государственной пошлины в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: К.Н.Федоров