Дело № 3а-9/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 20 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного заинтересованного лица ООО «Восток-Актив» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года № 9, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07.09.2016 года № 9, которым на основании заявления ООО «Восток-Актив» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013г. в размере 943 360 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 10 825 320 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не применена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, не учтено, что объект-аналог № 1 (

<

адрес>) выставлен с наличием обременений в виде аренды части площадей расположенных на нем объектов недвижимости. Не применена корректировка на условия продажи, не учтено, что объект-аналог № 2 (

<

адрес>) был приватизирован по начальной рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ по преимущественному праву выкупа в пользу арендатора, без проведения аукциона. Также оценщиком не учтены чрезвычайные обстоятельства, заключающиеся в том, что приватизация осуществлялась по выкупной цене значительно ниже рыночной; продажа земельных участков на торгах осуществлялась администрацией по цене значительно ниже рыночной в связи с нахождением муниципального имущества в неудовлетворительном состоянии. Не применена корректировка на рыночные условия, хотя сделки с аналогами совершены в апреле 2013г., а дата оценки – 27.08.2013г. Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно использованы данные постановления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», поскольку объектом оценки является земельный участок. Кроме того, объект оценки расположен в средней территориальной зоне, однако оценщиком для него определена средняя/центральная зона. Объект-аналог № 2 (

<

адрес>) фактически расположен в периферийной зоне, но в отчете указано, что объект расположен в средней зоне. Значение вариации всех аналогов выходит за пределы допустимого диапазона. Информация, приведенная в отчете, не подтверждена. Срок действия страхового полиса, приобщенного к Отчету, истек 31.12.2015г. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки, не выявлены ценообразующие факторы. Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу может составлять 17 106 280 руб.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что заключением судебной экспертизы подтверждены доводы о несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, при этом судебным экспертом не обоснованно не учтены нарушения, изложенные в административном исковом заявлении. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Восток-Актив» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав были учтены при формировании выборки потенциальных объектов-аналогов, проверка по данным параметрам не требуется, в применении корректировки нет необходимости. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г.Комсомольска-на-Амуре в рамках Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной стоимости. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать данные сделки, что исключает продажу имущества при чрезвычайных обстоятельствах. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Восток-Актив» ФИО1 против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям. Дополнительно пояснила, что спорный земельный участок приобретен ООО «Восток-Актив» на основании договора купли-продажи, заключенного 29.06.2015г. с Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре, за 795 661,02 руб. 

Заслушав представителя заинтересованного лица ФИО1, эксперта ФИО3, составившую заключение судебной экспертизы № 71, допросив в качестве свидетелей оценщика ФИО4, составившую Отчет об оценке земельного участка, эксперта ФИО5, составившего Положительное экспертное заключение на указанный Отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 29.06.2015г. № ООО «Восток-Актив» является собственником земельного участка из категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 27:22:0031401:5750, площадью 4000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенный для размещения магазинов – с целью эксплуатации нежилого здания.

Запись о регистрации внесена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2015г. за №. Свидетельство о государственной регистрации права выдано 31.07.2015г. 

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 27.08.2013г. Разрешенное использование: предназначенный для размещения магазинов – с целью эксплуатации нежилого здания.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27.08.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 10 825 320 руб.

26.08.2016г. ООО «Восток-Актив» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 93/ЗУ/2016 об оценке, составленный 11.04.2016г. оценщиком ООО «Оценка-партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.08.2013г. составляет 943 360 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-210416-1/4 от 24.08.2016г., оставленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 07.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 91,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 27.08.2013г. в размере 943 360 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов (далее – Порядок).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя комиссии ФИО6, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

В соответствии с положениями пункта 20 Порядка, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 93/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-210416-1/4 от 24.08.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 93/ЗУ/2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 27.08.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

При формировании выборки объектов-аналогов оценщиком не рассматривались в качестве аналогов единые объекты недвижимости, информация по которым носит не полный характер; единые объекты недвижимости другого функционального назначения; единые объекты недвижимости, земельные участки по которым даже частично находятся в аренде; объекты незавершенные строительством; единые объекты недвижимости, в публикациях о которых приведена информация о продаже в составе объекта и движимого имущества (оборудования).

Выборка производилась за период с 27.02.2013г. по 27.08.2013г. 

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг), рыночные условия (время продажи), права на землю, местоположение, назначение земельного участка, площадь. 

По результатам проверки выбрано 3 объекта-аналога.

В соответствии с видами разрешенного использования, утвержденными постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, с учетом назначения оцениваемого земельного участка, его вид разрешенного использования определен ВРИ-5 – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 

Вид разрешенного использования объектов-аналогов (ВРИ-5) оценщиком определен с учетом информации в объявлениях, определением удельного показателя кадастровой стоимости и сопоставления полученного значения со средним значением по кадастровому кварталу. 

Произведены корректировки: на местоположение, на площадь, расчеты и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на торг не произведена с указанием, что по двум аналогам используется информация по состоявшимся сделкам, по одному аналогу – цена предложения, которая, исходя из анализа торгов, как правило, является ценой продажи. 

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

Корректировка на права на землю не произведена, с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавца.

После получения скорректированной стоимости выполнена проверка вариации, в результате которой установлено, что все аналоги входят в допустимый диапазон.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 943 360 руб. (235,84 руб./кв.м).

Проведена проверка полученного результата на соответствие рыночным ценам со ссылкой на анализ рынка, приведенный в разделе 2.3.4 Отчета, согласно которому по итогам 2 квартала 2013 года средняя цена сделок по земельным участкам коммерческого назначения в городе Комсомольске-на-Амуре составляет 234 руб. /кв.м. Средние цены сделок по продаже земли под коммерческую застройку находятся в диапазоне от 97 до 503 руб./кв.м.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-210416-1/4 от 24.08.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет»; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена. 

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия Отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1)допущено ли оценщиком при составлении Отчета нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой? 

2)если имеются нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, установить по состоянию на 27.08.2013г. рыночную стоимость земельного участка.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3, 7). 

Согласно заключению судебного эксперта ФИО3 оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов оценки, которые не влияют на рыночную стоимость объекта оценки:

-в нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности в Отчете отсутствует описание задач оценки;

- в нарушение пункта 8 ФСО № 1 оценщик использует информацию о событиях произошедших после даты оценки в рамках анализа рынка – имеется ссылка на справочник оценщика, подписанного к печати 14.10.2014г.;

-в нарушение пункта 11 ФСО № 3 к Отчету не приложены копии материалов и распечаток Регистра оценщиков № 4, 2011г., на который Оценщик ссылается при выделении ценообразующих факторов, при этом ссылка на внешний источник информации не работает;

-в нарушение пункта 5 ФСО № 3 на стр. 108 в таблице 16 при описании ценовых значений объектов-аналогов допущена опечатка, которая вводит в заблуждение пользователя Отчета; 

-в нарушение пункта 12 ФСО № 3 документы, приложенные к Отчету, не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке.

Допущено нарушение, влияющее на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. При выборе источников информации для поиска аналогов (стр.90) Оценщиком сделан вывод, что в Источнике № 2 (данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости») отсутствуют сделки по земельным участкам коммерческого назначения. В качестве источника информации использован Источник № 1 (официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре). В действительности в Источнике № 2 имеется информация о 3 сделках с земельными участками коммерческого назначения:

-земельный участок, общая площадь 2575 кв.м, 

<

адрес>, цена сделки 263000 руб. (1 кв.м – 102.14 руб.);

-земельный участок, общая площадь 717 кв.м, 

<

адрес>, цена сделки 2 000 000 руб. (1 кв. м – 2 789,40 руб.);

-земельный участок, общая площадь 6 637,80 кв.м, 

<

адрес>, цена сделки 30 770 100 руб. ( 1 кв.м - 4 635,59 руб.).

В нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Закона об оценочной деятельности в указанной части Отчет вводит в заблуждение, поскольку приведенная информация является недостоверной и недостаточной. Вследствие данного нарушения невозможно признать корректной всю дальнейшую схему расчета объекта оценки в сравнительном подходе.

Оценщиком не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, не допущено ошибок при выполнении математических действий.

В рамках временного периода с 27.02.2013г. по 27.08.2013г. эксперт не может произвести расчет рыночной стоимости земельного участка в связи с нехваткой рыночных данных. Для депрессивного рынка период исследования в полгода недостаточен. Необходимы исследования рынка за период около 2-х лет, которые отсутствуют в материалах дела. 

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов.

Поскольку в выводах эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы, эксперт в соответствии с требованиями части 6 статьи 82 КАС РФ был опрошен в судебном заседании.

Из пояснений эксперта ФИО3 в судебном заседании следует, что при повторном анализе дополнительно выявленных в качестве аналогов трех земельных участков, установлено, что они не соответствуют критериям отбора. Дата торгов по продаже земельного участка по 

<

адрес> – 23.01.2013г., что находится за пределами диапазона выборки оценщика (с 27.02.2013г. по 27.08.2013г.); земельные участки по 

<

адрес> проданы с улучшениями, цена земельных участков не выделена, следовательно, они не могли быть использованы в качестве аналогов. В связи с изложенным, из экспертного заключения подлежит исключению указанное нарушение. Считает, что оценщиком допущено другое нарушение, не отраженное ею в заключении: не применена корректировка на зону градостроительной ценности, при этом аналоги № 1 и 3 расположены в промышленной зоне ПК-3, а объект оценки в зоне жилой застройки (Ж-1). Указанное нарушение повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки примерно на 2-2,5 %. 

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что при оценке в качестве одного из элементов сравнения использован вид разрешенного использования, в связи с чем, дополнительная корректировка на зонирование не требовалась. Кроме того, аналоги № 1 и 3 расположены в промышленной зоне, но в местах нахождения нескольких торговых центров. Корректировка на рыночные условия при оценке не применена в связи с тем, что при анализе регионального рынка установлено, что в течение календарного года имеется незначительная как положительная, так и отрицательная динамика цен предложения на рынке земельных участков коммерческого назначения, следовательно, при расчете стоимости земельных участков период экспозиции может составлять полгода без проведения корректировки. Корректировка на местоположение произведена с применением метода соотнесения коэффициентов относительной ценности зон. По своим экономическим характеристикам объект оценки характеризуется хорошим пешеходным трафиком, что делает возможным рассматривать его местоположение, как среднее между средней и центральной зоной территории города. Объект-аналог № 2 (ФИО10, 67/1) расположен в средней зоне, поскольку в тексте официального документа не указано, что граница проходит по четной или нечетной границе улицы. В соответствии с требованиями ФСО № 7 объект ею осмотрен. 

Из показаний свидетеля ФИО11 в судебном заседании следует, что Отчет об оценке был им проверен на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и нарушений не установлено. В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 Отчет об оценке должен содержать задание на оценку. В проверенном Отчете имеется раздел «Задание на оценку», в котором изложена цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки. Справочник оценщика, подписанный к печати 14.10.2014г. содержит информацию за 2013 год и правомерно использован оценщиком при дате оценки 27.08.2013г. Регистр оценщиков № 4, 2011 является журналом, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в Отчете имеется ссылка на данный источник информации, приложение его копии не требуется. К отчету приложены ксерокопии подлинников документов, представленных заказчиком оценщику, заверение которых заказчиком не требуется.

В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. 

Оценив в совокупности все вышеприведенные доказательства, суд считает, что они не подтверждают нарушение оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшее на размер определенной в Отчете рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

В судебном заседании установлено, что указанные экспертом в Заключении в качестве аналогов земельные участки, информация по сделкам с которыми ею обнаружена в Источнике № 2, не соответствуют критериям отбора, которые указаны оценщиком в Отчете, что подтверждено экспертом в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с требованиями подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, в качестве элемента сравнения используются в том числе, вид использования и (или) зонирование. 

Из отчета следует, что в качестве одного из элементов сравнения оценщиком использован вид разрешенного использования земельных участков. В силу приведенной нормы использование дополнительно корректировки на зонирование не является обязательным. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна быть сопоставима с кадастровой оценкой по основным показателям.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, без учета иных, кроме права собственности имущественных прав на данный объект недвижимости.

В силу приведенных норм оценщик обоснованно при оценке исходил из того, что оцениваемое право - собственность, объекты-аналоги находятся на праве собственности, следовательно, корректировка на имущественные права не требуется. 

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

При корректировке на местоположение оценщиком применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон. 

Оценщик обосновал в отчете отнесение объекта оценки к средней/центральной зоне, а объекта аналога № 2 к средней зоне г. Комсомольска-на-Амуре, В судебном заседании не установлено, что указанное обстоятельство повлекло за собой существенное занижение рыночной стоимости земельного участка. Отказ от корректировок (кроме корректировки на местоположение и на площадь) в Отчете обоснован, доказательств необходимости применения корректировок административным истцом не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года № 6 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз