К делу № 2-7236/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 сентября 2018 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Дворникова В.Н.

секретаря судебного заседания Смирнова А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1,, ФИО2 к ФИО3,, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9,, ФИО10, ООО УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании общей собственности, третьи лица - Администрация муниципального образования г. Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1,, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании права собственности отсутствующим, признании помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома, мотивировав требования тем, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в 

<

адрес>. В 2016 г. им стало известно, что ФИО6 стал собственником помещения квартиры №, расположенного на 17 этаже их многоквартирного дома, при этом данное помещение фактически является нежилым и предназначено для обслуживания общего оборудования дома, то есть является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены, по состоянию на день вынесения решения истцы предъявляются требования к первоначальному собственнику застройщику ООО «Новер», последующим собственникам УК «Рассвет», ФИО7, ФИО8 о признании заключенных ими сделок по передаче спорного помещения квартиры № недействительными, признании помещения общим имуществом собственников и признании права общей долевой собственности на него.

Также ФИО1,, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, о признании права собственности отсутствующим, признании помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома. Требования мотивированы аналогичными доводами и заявлены в отношении нежилых помещений №, отчужденных в пользу ответчика. В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены с учетом перехода права собственности от первоначального собственника застройщика ООО «Новер» по сделкам с ФИО4, ФИО3,, ФИО5 к ФИО9, ФИО10

По итогам уточнений истцы ссылаются на то, что застройщик ООО «Новер» без соответствующего на то разрешения устроил в помещениях технического этажа и подвала многоквартирного дома дополнительные квартиры, которые не предусмотрены ни проектом, ни разрешением на строительство и вводом дома в эксплуатацию с целью извлечения дополнительной прибыли. Помещения были переоборудованы без согласия жильцов многоквартирного дома. В спорных помещениях находится общее имущество жильцов многоквартирного дома (коммуникации и прочее). При возведении дополнительных квартир были нарушены права и законные интересы истцов и других жильцов дома, которые имеют право на владение, распоряжение и пользование данными имуществом. ФИО1,, ФИО2 полагают, что договорами долевого участия в строительстве, договорами купли-продажи, нарушены их права в части выбытия из общей долевой собственности помещений №, а также квартиры № технического этажа. 

Данные гражданские дела определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 09.02.2017 г. были объединены в одно производство. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, по доверенности ФИО11, истец ФИО2, его представитель по доверенности ФИО12 заявленные требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО13 против удовлетворения заявленных требований возражал, в ходе рассмотрения дела просил прекратить производство в отношении его доверителя, нарушения прав истцов им допущено не было.

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности ФИО14 против удовлетворения искового заявления в отношении квартиры № возражала в связи с тем, что данная квартира является жилой, в материалах дела имеются фотографии, где видно, что выведены трубы для установки радиаторов отопления, имеется водопровод. Проведенными в рамках рассмотрения дела экспертизами установлено, что в настоящее время в помещении отсутствует арматура и оборудование, которое требует постоянного обслуживания для всех помещений в данном доме. 

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности ФИО15 полагала, что данные исковые требования подлежат удовлетворению. Спорные помещения расположены на техническом и подвальном этаже, согласно заключению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в этих местах может быть только общедолевая собственность.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились. О дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается конвертами, вернувшимися в суд за истечением срока хранения, отчетами об отслеживании почтовых отправлений.

Основываясь на нормах п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которой каждый имеет право на судебное разбирательство в разумные сроки, учитывая неявку в судебное заседание сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в отсутствие, суд считает необходимым рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав стороны, исследовав представленные материалы, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. 

Статья 289 Гражданского кодекса РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома.

Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении подобной категории споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием определения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения, площадки, технические этажи является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме и невозможность их самостоятельного использования в иных целях, не связанных с обслуживанием помещений в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартир №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство жилого комплекса ЖК «Валентина» по 

<

адрес> (1 этап строительства), Литер 1, 2, 3, 4, осуществлялось ООО «Новер» на основании выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г. Краснодар разрешения от ДД.ММ.ГГГГ Указанным разрешением предусмотрено строительство жилого дома Литер 2, которому в последующем присвоен административный адрес по 

<

адрес>, со следующими технико-экономическими показаниями: площадь застройки – 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей – 17 (в т.ч. технический чердак), из них 16 жилых этажей, 111 квартир, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

В соответствии с разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом введен в эксплуатацию 1 этап строительства – жилой дом Литер 2, со следующими показателями: 111 квартир, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей – 17 (технический этаж).

В соответствии с техническим паспортом здания (строения) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом литер А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоит из 17-ти этажей и включает в себя: технические помещения - подвал (литер под/А); квартиры, общее количество - 111 (1-й - 16-й этаж); технический 17-ый этаж - чердак (литер над/А); технический этаж - кровля (литер над/над /А).

Согласно заключению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении многоквартирных домов № расположенных по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, размещение встроенных офисных помещений в подвальном помещении и квартир на техническом 17 этаже (чердаке) не предусмотрено.

Согласно проектной документации 2007-17-АР «Архитектурные решения» в каждой из блок-секций подвального этажа предусмотрено устройство по одному выпуску под санузлы, при этом указанные блок-секции предусматривают размещения водопроводной насосной станции, электрощитовой, водомерного узла. Размещение иных помещений в техподполье (подвальный этаж) не предусмотрено. Прокладка сетей горячего, холодного водоснабжения, канализации, питающих и слаботочных электролиний выполняется под потолком. Отопление техпдполья проектной документацией не предусмотрено. В отношении технического (семнадцатого) этажа в указанном заключении содержатся следующие сведения. Движение лифтов в многоквартирных домах предусмотрено с 1-го по 16-й этажи. Сеть бытовой канализации вентилируется через стояки, которые закольцовываются на чердаке (17-й этаж) и двумя вытяжными частями выводятся через кровлю на каждой из блок-секций. На техническом семнадцатом этаже (чердаке) предусмотрено устройство машинных отделений лифтов, трех венткамер с оборудованием в каждой из блок-секций. Кроме того, проектной документацией устройство санузлов, отопления, горячего и холодного водоснабжения на техническом семнадцатом этаже (чердаке) не предусматривалось. Сведения о регистрации проектной документации отличной от указанной в заключении, предусматривающей, в свою очередь, расположение встроенных помещений не административного, а самостоятельного назначения на технических и подвальных этажах в многоквартирных домах ЖК «Валентина» отсутствуют. Согласно соответствующему акту ввода в эксплуатацию жилой дом был сдан в эксплуатацию с чердачным техническим этажом. Данных о вводе жилого дома в эксплуатацию с нежилыми административными помещениями самостоятельного назначения, жилыми помещениями технического семнадцатого и подвального этажей также не представлено.

ООО «Новер» (застройщик) приобрело право собственности на подвальные помещения №, а также квартиру № технического этажа многоквартирного дома по 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Между ООО «Новер» и ФИО4 заключён договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ направленный на отчуждение нежилых помещений № здания литер «под/А», расположенных в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение указанного договора на основании соответствующего акта приёма-передачи ООО «Новер» передал ФИО4 нежилые помещения №

В дальнейшем данные нежилые помещения передавались по договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО3,; договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, и ФИО5; договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО9, ФИО10 ФИО9, ФИО10 зарегистрировано право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения № здания литер «под/А», о чём ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации № и №.

Право собственности на квартиру № расположенную на 17-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (строительный №, литер 2), передавалось ООО «Новер» «ООО «Управляющая компания «Рассвет» по договору о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем между ООО «Управляющая компания «Рассвет» и ФИО7 заключён Договор уступки права требования по договору №-В от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО16, заключён договор купли-продажи квартиры №; ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ИП ФИО8 заключён договор купли-продажи квартиры № ФИО8 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, о чём ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению ФБУ КЛСЭ МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, исследование первой части данного вопроса не входит в компетенцию эксперта специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки». В нежилых помещениях № расположенных по адресу: 

<

адрес> проходят общедомовые коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, требующие доступ, в связи с наличием на них запорных элементов. В помещении №, расположенном по адресу: 

<

адрес> проходят общедомовые коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, не требующие постоянного доступа, в связи с отсутствием на них запорных элементов. На момент ввода многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в эксплуатацию, помещения № и помещение № имели признаки общей долевой собственности и соответствовали помещениям общего имущества многоквартирного дома.

Оценивая доказательства в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает за основу заключение судебного эксперта, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, его объективность и достоверность сомнений у суда не вызывает.

Все представленные суду сторонами доказательства суд исследовал на предмет их допустимости, относимости, достоверности. Выводы, сделанные экспертом в имеющемся в деле заключению, проведённому по определению суда, не противоречат друг другу и другим представленным сторонами доказательствам, в связи с чем не требуется проведения каких-либо других повторных или комплексных экспертиз.

В материалах дела имеется заключение эксперта ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», к которому суд относится критически, так как эксперт при проведении экспертизы не исследовал все предоставленные для проведения экспертизы документы, в частности проектную документацию на многоквартирный дом.

Ответчик ФИО8 возражения относительно заявленных требований основывает на экспертном исследовании, выполненном ООО «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС» и экспертизы соответствия заключения судебной экспертизы, выполненном НПП ООО «ЮрИнСтрой». К данным доказательствам суд также относится критически, так как исследования проведены по заказу заинтересованной стороны, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, данные заключения не отвечают принципу допустимости, не могут служить основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований при отсутствии иных доказательств, обосновывающих позицию ответчика.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является вопрос отнесения спорного помещения к имуществу, находящемуся в состав общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, учитывается для каких целей предназначались первоначально спорные помещения и как они в связи с этим использовались.

Спорные помещения расположены на техническом 17-ом этаже и подвале, проектировалось как нежилые, было заинвентаризировано и принято в эксплуатацию как предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме с целью размещения и обслуживания общего оборудования дома, имело вспомогательное, технологическое назначение, в связи с чем имеются предусмотренные законом основания для признания спорного недвижимого имущества общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании был допрошен представитель ТСН «Циолковский» ФИО21, который пояснил, что данная организация осуществляет управление домом 

<

адрес>, а также обеспечивает содержание общего имущества, к которому относятся технические этажи, стояки, кровля, трубы, все, что прописано в жилищном законодательстве. В подвале дома расположены электрощитовая и теплопункт. Эксплуатация подвального помещения и технического этажа затруднены, так как помещения без ведома собственников переделаны под квартиры и проданы, что препятствует в том числе ремонту кровли, водостока, эксплуатации теплопункта.

Согласно ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

По смыслу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Ответчики, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывают, что являются добросовестными приобретателями. Однако, как указано в п. 39 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Так как в судебном заседании было установлено, что спорные земельные участки выбыли из владения жильцов многоквартирного дома помимо их воли, на основании ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ истцы вправе истребовать свое имущество у ответчиков.

Суд полагает, что действиями застройщика грубо нарушены их права, а именно права пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома 

<

адрес>. При таких обстоятельствах заявленные исковые требования ФИО1,, ФИО2 о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, уступки права требования, применении последствий недействительной сделки, признании права общей собственности обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 09.02.2017 г. была назначена судебная экспертиза. 

Согласно ч. 2. ст. 85 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

По общему правилу бремя доказывания обстоятельств лежит на стороне. Их заявивших, в связи с чем расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с истцов, ходатайствующих о ее проведении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые заявление ФИО1,, ФИО2 к ФИО3,, ФИО4, ФИО5, ФИО6,, ФИО7, ФИО8,, ФИО9,, ФИО10, ООО УК «Рассвет», ООО «Новер» о признании недействительным договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании общей собственности удовлетворить.

Признать недействительными договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки права требования по договору №-В от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделок.

Признать помещение квартиру №, с кадастровым номером №, расположенное на техническом 17-ом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>.

Признать нежилые помещения № здания лит. «под/А», с кадастровым номером № расположенные в подвале многоквартирного дома 

<

адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>.

Признать право общей долевой собственности на помещение кв. №, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенное на 17-ом техническом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>, за собственниками квартир соответствующего многоквартирного жилого дома пропорционально размеру общей площади принадлежащих им квартир.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения №, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> за собственниками квартир соответствующего многоквартирного жилого дома пропорционально размеру общей площади принадлежащих им квартир.

Решение является основанием для внесения изменений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРН. 

Взыскать с ФИО1,, ФИО2 в пользу ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ солидарно расходы за производство судебной экспертизы в размере 46 172, 28 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: