РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2021 года Отрадненский городской суд Самарской области, в составе:

председательствующего Гребешковой Н.Е.

при секретаре Набока В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-19/2021 по иску ФИО1 ФИО11 к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, Цыгоде ФИО12 о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области о признании недействительным аукциона и договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование своих исковых требований истец указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный проведен аукцион на право выкупа земельного участка с кадастровым номером: №.

Согласно извещения от ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером: №, расположенным по адресу: 

<

адрес> признан несостоявшимся, победителем объявлен ФИО3 как единственный участник аукциона.

Истец не согласен с проведенным аукционом и считает его незаконным на основании следующего: 

Указанный выше земельный участок принадлежит ФИО2 на основании договора аренды № от 16.12.2013. Срок действия договора был продлен до 08.12.2018.

Несмотря на истечение срока действия договора, Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный выставил ФИО2 квитанцию на оплату по договору аренды № от 16.12.2013 за период 2019-2020 год на сумму 

<

данные изъяты> рубля. Из чего следует, что ответчик фактически признал продолжение пользования арендованным имуществом, а соответственно и признал пролонгацию действия договора на неопределенный срок. Уведомления о расторжении договора аренды ответчик в адрес истца не направлял.

В свою очередь, истец не прекращает пользоваться арендованным имуществом, указанную в квитанции сумму оплатил, соответственно договор полностью оплачен истцом и действует как минимум до конца 2020 года

Между тем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, аукцион в отношении спорного земельного участка проведен при наличии фактического пользователя участком, которому участок с кадастровым номером: № принадлежит на праве аренды.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный не имел права свободно распоряжаться данным имуществом. 

Кроме спорного земельного участка, ФИО2 на праве аренды принадлежал земельный участок площадью по 

<

данные изъяты>м, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Целевое назначение земельного участка: № для строительства жилого дома.

В свою очередь назначение земельного участка: № для садов и огородов

Согласно Градостроительного плана земельного участка №, выполненного Отделом архитектуры и градостроительства Администрации г.о. Отрадный, строительство жилого дома на земельном участке № изначально предполагается на границе между земельными участками с кадастровыми номерами: №

Иными словами, оба земельных участка оценивались Администрацией г.о. Отрадный как единый имущественный комплекс, рассчитанный для строительства одного жилого дома.

Жилой дом построен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован надлежащим образом 30.04.2014, дому присвоен кадастровый №.

В связи с нахождением принадлежащего истцу на праве собственности жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: № данный земельный участок был предоставлен в собственность ФИО2

Часть жилого дома с кадастровым номером: № заходит на спорный земельный участок с кадастровым номером: №, который на момент строительства дома также принадлежал истцу на праве аренды. При этом, такое строительство не противоречит Градостроительному плана земельного участка №

Иными словами, строительство части жилого дома с кадастровым номером: № на земельном участке с кадастровым номером: № соответствует изначальной цели формирования земельных участков в той площади и конфигурации которые они имеют на настоящий момент.

Кроме того, ввиду длительного использования истцом земельного участка с кадастровым номером: №, на нем расположены некапитальные хозяйственные постройки построенные истцом для собственных бытовых нужд.

Таким образом, проведением аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером: № нарушаются права истца как собственника жилого дома, часть которого находится на спорном участке, и хозяйственных построек. Также нарушены права истца, предусмотренные земельным и гражданским законодательством, регламентирующим выкуп земельных участков на которых расположены строения третьих лиц.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Земельный участок с кадастровым номером: 63:06:0104005:290 со всех сторон окружен участками, сведения о местоположении границ которых имеются в ЕГРН.

Участок признается неделимым, если в результате его предполагаемого разделения образуется земельный участок, не имеющий самостоятельного выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам) и тем самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок к выделяемому земельному участку.

Доступ (вход, въезд) на территорию земельного участка с кадастровым номером: № возможен лишь с улицы 

<

адрес> по соседним земельным участкам, что нарушает права всех собственников соседних земельных участков.

Иными словами, лица, не являющиеся собственниками соседних земельных участков, не смогут воспользоваться спорным участком, что приведет к нарушению прав победителя аукциона на свободное использование приобретенной недвижимости.

Отсутствие свободного доступа на спорный земельный участок обусловлено непосредственно формированием истцом данного участка для ведения личного хозяйства.

ФИО2 просит признать незаконным аукцион по продаже земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> признать недействительным результат аукциона проведенного Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный в части отраженной в Протоколе № от 30.09.2020; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключенный между Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный и ФИО3

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования и просит признать недействительными торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области в форме открытого аукциона по продаже земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, б/н; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключенный по результату торгов в форме открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки.

Также истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 600 рублей. 

Определением Отрадненского городского суда Самарской области от 08.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца, привлечена ФИО4

Определением Отрадненского городского суда Самарской области от 15.01.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО7 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия двадцать лет) уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные описательной части решения, дополнив их следующим. 

Согласно части 7 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Так как земельный участок с кадастровым номером: № находится у ФИО2 в аренде на неопределенный срок, то он не мог быть предметом аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом г.о. 

<

адрес>.

Согласно п.6.7 СНиП 30-02-97 минимальное расстояние от жилого строения (или дома) до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть 3 м. Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

Так как расстояние между жилым домом с кадастровым номером № составляет менее 3 м, то незаконное отчуждение земельного участка с кадастровым номером № неминуемо приведет в нарушению санитарно-бытовых требований СНиП 30-02-97 

Таким образом, проведением аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером: № нарушаются права истца как собственника жилого дома, часть которого находится на спорном участке и хозяйственных построек, а также с нарушением прав истца предусмотренных земельным и гражданским законодательством, регламентирующим выкуп земельных участков, на которых расположены строения третьих лиц. 

Строительство и расположение жилого дома было изначально полностью согласовано с Администрацией г.о.

<

адрес>, что подтверждается Разрешением на строительство № от 04.03.2014, Постановлением Администрации г.о.Отрадный Самарской области от 31.03.2014 г № «О присвоении адреса объекту недвижимости». 

Жилой дом был достроен ФИО2 из объекта незавершенного строительства, приобретенного в собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.10.2006, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2006. Первоначальный собственник незавершенного строительства Администрация г.о.Отрадный Самарской области также согласовывал проект строительства. 

На дом в целях ввода в эксплуатацию и получения права собственности был получен Технический план здания от 04.04.2014, выполненный 

<

данные изъяты> ФИО2 возвел жилой дом в точном соответствии и на том расстоянии от земельного участка с кадастровым номером №. которые были согласованы с Администрацией г.о. Отрадный Самарской области.

Согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-83 «Основания зданий и сооружений» ширина отмостки зависит от типа грунта и выноса карнизных свесов крыши, но не менее 100 см. В соответствии с Заключением кадастрового инженера от 02.03.2021 отмостка дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> заканчивается на расстоянии 0,80-0.90 м. от данного дома.

Так как сам дом расположен на расстоянии 0,30-0,50 метра от границы с земельным участком с кадастровым номером №, а от указанного дома отходит отмостка шириной 0,80-0.90 м, то существенная часть конструктивно необходимой отмостки дома расположена на земельном участке с кадастровым номером № который находится бессрочно у ФИО2 на праве аренды и был незаконно предметом оспариваемого аукциона. 

Представитель Комитета по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области ФИО8 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия до ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные пояснениям, изложенным в письменных возражения на исковое заявление, дополнив их следующим. Действительно в мае 2021 года от ФИО2 поступил платеж в сумме 

<

данные изъяты> руб. Данный платеж был зачтен как оплата за фактическое пользование земельным участком, счет на оплату истцу не выставлялся. 09.03.2021 комиссионно был обследован земельный участок, расположенный по адресу

<

адрес>, предназначенный для прохода и проезда третьих лиц. Было установлено, что участок загорожен некапитальным металлическим забором. Также перед земельным участком проходит газопровод среднего давления. На земельном участке отсутствуют капитальные строения, но установлено металлическое сооружение (гараж). Пожарный проезд соответствует требованиям Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 (ред. от 14.02.2020) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 8.6 СП 4.13130.2013), проезд составляет более 3,5 м. При демонтаже металлического забора, доступ к земельному участку с кадастровым номером № будет обеспечен.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признал, полагает, что аукцион по продаже спорного земельного участка был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в ее письменных пояснениях на исковое заявление. 

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, представителя ответчика, ответчика, третье лицо, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 38 Земельного кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона") (пункт 18 статьи 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии с положениями пунктов 2, 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

В соответствии с п.4 ст.39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

25.06.2020 ФИО4 подала в Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области заявление о предоставлении с аукциона в собственность земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «сады, огороды», расположенного по адресу: 

<

адрес>

07.08.2020 распоряжением Администрации г.о. Отрадный Самарской области №-р Комитету по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области было поручено выступить организатором торгов и провести аукцион по продаже в собственность земельного участка, собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, отнесенного к категории «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, б/н. с разрешенным видом использования: сады, огороды. 

ДД.ММ.ГГГГ организатором торгов на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов размещено извещение о проведении открытого аукциона по продаже в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лотом № которого являлся участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Начальная цена: 

<

данные изъяты>

Дата начала подачи заявок: 27.08.2020 в 08:00.

Дата и время окончания подачи заявок: 24.09.2020 в 17:00

Дата и время проведения аукциона: 30.09.2020т. в 11:00.

Место проведения аукциона: 

<

адрес> 

Дата и время проведения аукциона была опубликована в извещении на официальном сайте РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, а также в печатном издании - в газете «Рабочая трибуна».

Из материалов дела следует, что с 27.08.2020 по 24.09.2020 пронимались заявки на участие в аукционе. На участие в аукционе по лоту № 1 были поданы заявки ФИО4 (заявка № 66 от 16.09.2020) и ФИО3 (заявка № 70 от 23.09.2020). 

Рассмотрение заявок о допуске претендентов на участие в аукционе состоялось 25.09.2020 в 13:00. На участие в аукционе были допущены все заявленные претенденты, предоставленные документы соответствовали требованиям действующего законодательства, задатки были внесены. Уведомление о допуске претендентов к участию в аукционе от 25.09.2020 № 1637/05-02 ФИО4 было направлено на адрес электронной почты. На аукцион явился только один заявленный претендент ФИО3 

В связи с неприбытием одного заявленного участника на аукцион к назначенному времени, аукцион по продаже в собственность земельного участка по Лоту №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, начальная цена аукциона 

<

данные изъяты>., шаг аукциона 

<

данные изъяты>., признан несостоявшимся. 

С единственным участником аукциона ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка от 12.10.2020 №.

Таким образом, процедура предоставления спорного участка осуществлена в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ суд осуществляет защиту только нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Для удовлетворения заявленных требований доказаны должны быть в совокупности юридически значимые обстоятельства наличия существенных нарушений процедуры организации, проведения аукциона, которые повлияли на результаты и наличие заинтересованности истца.

Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом; гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные названным Кодексом процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

Поскольку лицо, обращающееся с требованием о признании торгов (аукциона) недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, постольку нарушения порядка проведения аукциона не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах (аукционе) сделки.

Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

По мнению истца, земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку находится у него в аренде, договор аренды не расторгнут ни по соглашению сторон, ни на основании решения суда, по истечении срока договора аренды, администрация уведомлений об отказе от договора аренды ему не направляло и поэтому договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается, что по заявлению ФИО2 был сформирован земельный участок с кадастровым номером №, с разрешенным видом использование «сады, огороды», расположенный по адресу: 

<

адрес>

На основании постановления Администрации городского округа Отрадный Самарской области от 09.12.2013 № между истцом и Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области 16.12.2013 года был заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка. Срок действия данного договора аренды с 09.12.2013 по 08.12.2018. 

В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при условии подачи заявления о заключении нового договора аренды этими гражданами до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Срок действия заключенного договора аренды № от 16.12.2013 истек 08.12.2018. До дня истечения срока указанного договора заявление о его продлении от ФИО2 не поступало.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

До 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 1 марта 2015 года.

П. 21 ст. 1 указанного Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

В Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) спорного земельного участка права арендой.

На основании изложенного, суд полагает, что доводы истца о том, что договор аренды земельного участка продолжает действовать, не основан на нормах права. 

Так ст. 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что на участке с кадастровым номером 63:06:0104005:290 зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства не зарегистрировано. Кроме этого, земельный участок имеет вид разрешенного использования с целевым назначением: сады, огороды. Участки для огородничества предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений. Строительство капитальных строений на земельных участках с таким видом разрешенного использования запрещено. Возможна только установка временных и вспомогательных построек без фундамента.

В связи с чем, судом не может быть принят во внимание довод истца о том, что на спорном земельном участке расположена часть отмостки жилого дома. Возводя на спорном земельном участке, имеющем целевое назначение под сады и огороды, находящемся в аренде, отмостку дома, истец тем самым нарушил требования ГрК РФ и ЗК РФ. 

Также необоснованными являются доводы истца о том, что оба земельных участка (земельный участок с кадастровым номером № под ИЖС и земельный участок с кадастровым номером № под сады и огороды) оценивались Администрацией г.о. Отрадный как единый имущественный комплекс, рассчитанный для строительства одного жилого дома, поскольку они сформированы как отдельные земельные участки, поставлены каждый на кадастровый учет, каждый из них имеет своих границы (характерные точки), различное целевое использование. 

Судом не могут быть приняты во внимание доводы стороны истца о том, что поскольку расстояние между жилым домом, принадлежащем на праве собственности истцу и границей спорного земельного участка кадастровым номером № составляет менее 3 м, то лица, не являющиеся собственниками соседних земельных участков, не смогут воспользоваться спорным участком, а также то, что к спорному земельному участку отсутствует свободный доступ, приведет к нарушению прав победителя аукциона на свободное использование приобретенной недвижимости, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав истца. 

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Суд полагает, что в данном случае признание оспариваемых торгов недействительными не может привести к восстановлению прав и имущественных интересов истца, так как он не являлся участником торгов, не подавал заявку на участие в торгах, ему не было отказано в участии в торгах, договор аренды спорного земельного участка окончил свое действие, строительство отмостки на смежном земельном участке, имеющем другое целевое назначение, произведено самим истцом с нарушением градостроительных норм и правил землепользования. 

Сделка, заключенная на торгах, исполнена, договор купли-продажи земельного участка заключен и право собственности ФИО3 зарегистрировано в соответствии с требованием закона.

Согласно со ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая), а также сути спора обязанность доказывания заявленных требований лежит на К.О.В.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 1, 4 ст. 67 ГПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, Цыгоде ФИО14 о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 марта 2021 года.

Судья Н.Е. Гребешкова