Дело № 2-2868/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«31» октября 2017 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области 

в составе судьи Вербицкой Е.В., 

при секретаре Боевой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании предварительных договоров купли-продажи квартир незаключенными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ссылаясь на то, что 

<

дата> между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор, по условиям которого, стороны обязались заключить договор купли-продажи 

<

данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 67,2 кв.м., в том числе жилой площадью 36.7 кв.м. 

Также 

<

дата> между теми же сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на втором этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей полезной площадью 59,0 кв.м., в том числе жилой площадью 32,5 кв.м.

Условия указанных предварительных договоров аналогичные. Согласно п.4.2 предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры после сдачи домовладения в эксплуатацию в срок до 

<

дата>., после чего продавец обязался передать, а покупатель соответственно принять квартиру в собственность.

В соответствии с п.2 Договора по договоренности между сторонами стоимость квартиры составила 500000,00 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. 

Решениями Новочеркасского городского суда от 26.10.2016г. в иске ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора отказано (гражданское дело № и гражданское дело №). При рассмотрении указанных гражданских дел, судом установлено, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО3, а не за ФИО2 Учитывая, что в установленный договором срок, то есть до 

<

дата> основной договор купли-продажи заключен не был, а решением Новочеркасского городского суда в требовании о понуждении другой стороны к заключению основного договора было отказано, то в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились. С момента прекращения действия предварительных договоров купли-продажи отпали основания для удержания ответчиком оплаченных истцом денежных средств в размере 1000000 рублей (по двум предварительным договорам). Несмотря на это, до настоящего времени возврат указанной денежной суммы истцу не произведен. Прекращение предварительного договора купли-продажи квартиры повлекло возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 500 000 рублей по каждому из договоров. Проценты за пользование денежными средствами в размере 500 000 рублей вследствие уклонения от их возврата за период с 

<

дата> (вступление в силу решения суда по делу №) по 

<

дата> составили 27 755 рублей. Аналогичная сумма по другому предварительному договору. 

Истец просит взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение 1000 000,00 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с 

<

дата> 55510,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13478,00 руб.

ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании предварительных договоров купли-продажи незаключенными в связи с их безденежностью, в обоснование требований указал, что условиями договора была предусмотрена оплата стоимости квартир в сумме по 500000,00 руб. каждая, т.е. 1000000,00 руб., однако ответчик данную оплату так и не произвел. Ответчик должен был перечислить денежные средства истцу в размере 1000 000,00 руб. в счет оплаты двух квартир по предварительным договорам купли-продажи от 

<

дата>. Денежные средства истцом ответчику в качестве оплаты по предварительному договору перечислены не были. Более того, два предварительных договора купли-продажи датированные 

<

дата>. фактически подписаны сторонами и изготовлены летом 

<

дата> года.

ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, просил исковые требования удовлетворить, ссылаясь на доводы иска. В удовлетворении встречных исковых требований отказать. Пояснил, что оплата цены квартиры была произведена наличными денежными средствами. Поскольку оплата стоимости квартиры в размере 500000,00 руб. была произведена истцом до подписания предварительного договора, то никаких иных условий о порядке и сроках оплаты стоимости квартиры предварительный договор не содержал. Страница договора, содержащая указанные сведения о расчете между сторонами, была подписана как истцом, так и ответчиком. Дату и место передачи денег истец назвать точно не может, поскольку прошло более двух лет. Кроме того, помимо передачи денежных средств, до подписания указанных предварительных договоров истец передал ответчику за 100000,00 руб. по договору купли-продажи 76/1000 долей земельного участка площадью 1950 кв.м., рыночная стоимость которого составляла 2535000,00 руб. Впоследствии на указанном земельном участке ответчик произвел строительство трехэтажного жилого дома, квартиры в которых являлись предметом заключенных договоров. Таким образом, истец произвел оплату строящихся квартир, а также осуществил значительное имущественное вложение в их строительство. Учитывая, что сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры выступали физические лица, требование ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» по обязательному составлению отдельного первичного учетного документа при передаче наличных денежных средств не требовалось. Оплата цены квартиры была произведена истцом наличными денежными средствами, что не противоречит требованиям ст. 861 ГК РФ. То обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен между истцом и ответчиком в письменной форме, в силу ст. 162 ГК РФ лишает ответчика права в подтверждение своих доводов относительно условий договоров ссылаться на устные договоренности и свидетельские показания. Заключенный между истцом и ответчиком предварительные договоры купли-продажи квартиры соответствуют требованиям ст. 429, ст. 431 ГК РФ. Учитывая, что в установленный договором срок, то есть до 

<

дата> основной договор купли-продажи заключен не был, а решениями Новочеркасского городского суда от 26.10.2016г. в требовании о понуждении другой стороны к заключению основного договора было отказано, то обязательства сторон, предусмотренные предварительными договорами, прекратились. С момента прекращения действия предварительных договоров купли-продажи отпали основания для удержания ответчиком оплаченных истцом денежных средств в размере 500000 руб. по каждому из договоров. В силу ст.ст. 1102 ГК РФ и ст. 395 ГК РФ истец вправе требовать возврата неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами. Налоговая декларация ФИО1 за 

<

дата> а также представленные ответчиком договоры купли-продажи базы отдыха, земельных участков в 

<

дата> году подтверждают финансовую состоятельность истца. 

ФИО2 и его представитель ФИО5, действующий по доверенности, в судебное заседание явились, просили в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, встречные исковые требования удовлетворить. ФИО2 пояснил, что по предварительным договорам от 

<

дата>. деньги не передавались, это были типовые договоры, которые предусматривали бронирование квартир. Заключение договора происходило в агентстве «Ключ Н», присутствовала ФИО6, ФИО3, пришел представитель ФИО1 ему был передан договор, через две недели представитель принес подписанный договор. Договоры в феврале не были подписаны, подписаны намного позже, до 

<

дата>. указанные договоры были подписаны. По аналогичным предварительным договорам купли-продажи квартир по адресу: 

<

адрес> деньги были переданы, что отражено в договорах, оплата происходила через кассу и отражалась в книге учета доходов и расходов индивидуального предпринимателя. Представитель ответчика также пояснил, что ФИО2 свои доходы за 

<

дата> отражал в книге учета доходов и расходов, все договоры указаны в книге учета и в налоговой декларации. Данная сделка не отражена, так как является безденежной. Из показаний свидетеля следует, что договоры были заключены летом, ФИО1 на подписании договоров не присутствовал. Истец пренебрегает своими обязательствами по доказыванию, не может указать дату передачи денег, какими купюрами деньги передавались. 

Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца – ФИО4, ответчика и его представителя – ФИО5, суд считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании предварительных договоров купли-продажи незаключенными следует отказать. 

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п.3 ст. 429 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст. 555 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 

<

дата> года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключены два предварительных договора купли-продажи квартиры: двухкомнатной квартиры на 

<

данные изъяты> расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей полезной площадью 59,0 кв.м., в т.ч. жилой площадью 32,5 кв.м. и двухкомнатной квартиры на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей полезной площадью 67,2 кв.м., в т.ч. жилой площадью 36,7 кв.м. 

Условия указанных предварительных договоров купли-продажи квартиры аналогичные.

Согласно п.2.1, п.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры по договоренности между сторонами стоимость квартиры составляет 500000,00 руб. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора. 

Каждый лист предварительного договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>. подписан сторонами, подписи сторонами не оспаривались.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

В силу п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании предварительных договоров незаключенными в связи с их безденежностью, суд исходит из следующего. 

В силу п. 1 ст. 162 ГК РФ нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Поскольку предварительные договоры между истцом и ответчиком заключены в письменной форме, то ни одна из сторон не может ссылаться на свидетельские показание в отношении условий сделки, в подтверждение обстоятельств, касающихся вопроса заключения данных договоров. При изложенных обстоятельствах, показания свидетеля ФИО6 суд признает недопустимым доказательством.

Согласно п. 1 ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Предварительный договор заключен между физическими лицами, а следовательно соблюдение обязательной безналичной формы расчетов не требуется. Доводы ФИО2 о том, что предварительные договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в 

<

дата> указаны в книге учета доходов и расходов индивидуального предпринимателя, а спорные договоры в книге учета доходов и расходов в 

<

дата> не отражены суд отклоняет, поскольку заключенный между двумя физическими лицами договор включению в книгу учета как доход индивидуального предпринимателя не подлежит. Также не отражена в книге учета доходов и расходов за 

<

дата> по статье «расходы» сделка по приобретению земельного участка по 

<

адрес> на котором возведен объект недвижимости, где расположены спорные квартиры. Договор купли-продажи земельного участка тоже заключен между двумя физическими лицами.

Доводы ФИО7 о том, что в других предварительных договорах купли-продажи квартиры за 

<

дата> г. продавцом в договоре собственноручно написано о получении денежных средств, что также подтверждает безденежность спорных предварительных договоров купли-продажи квартир суд отклоняет, поскольку в договоре, заключенного с ФИО1 цена договора в три раза меньше чем за аналогичную квартиру в указанных договорах, оплата 500000,00 рублей являлась полной стоимостью квартиры, которая вносилась по условиям договора единовременно до подписания предварительного договора. На таких условиях стороны пришли к соглашению о заключении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что документ подписан обеими сторонами, подлинность подписей не оспаривается, утверждение ответчика о необходимости написания расписки на получение денег непосредственно в договоре несостоятельно, так как не основано на нормах действующего законодательства. 

Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло сторонам оценить природу и последствия совершаемой сделки. Оценивая буквальное толкование предварительных договоров в порядке ст. 431 ГК РФ, а также добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений, суд считает, что допустимых, бесспорных доказательств безденежности указанных договоров ответчиком не предоставлено. Также суд отклоняет доводы ответчика о заключении договора в другую дату, ссылаясь письменный текст документа. 

Согласно п.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ).

08.08.2016г. ФИО8 обратился в Новочеркасский городской суд об обязании исполнения обязательств по предварительным договорам купли-продажи от 

<

дата>. Впоследствии ФИО8 уточнил исковые требования, просил признать права собственности на двухкомнатную квартиру на первом этаже трехэтажного жилого дома общей площадью 67,2 кв.м., жилой 36,7 кв.м. по 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> общей площадью 59,0 кв.м., жилой 32,5 кв.м. по 

<

адрес>. Решением Новочеркасского городского суда от 26.10.2016г. по гражданскому делу № по иску ФИО8 к ФИО2, третье лицо ФИО3 о признании права собственности отказано. Решением Новочеркасского городского суда от 26.10.2016г. по гражданскому делу № по иску ФИО8 к ФИО2, третье лицо ФИО9 о признании права собственности отказано.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку договоры купли-продажи квартир не были заключены, в признании права собственности на спорные квартиры судом отказано, то на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде оплаченных сумм по предварительным договорам в размере 500000,00 руб. и 500000,00 руб., всего 1000 000,00 руб. На основании изложенного, суд считает, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в сумме 1000 000,00 руб. подлежат удовлетворению. 

Согласно п.1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п.2 ст. 1107 ГК РФ).

Истец производит расчет процентов за пользование чужими денежными средствами со дня вступления решения Новочеркасского городского суда от 26.10.2016г. в законную силу, т.е. с 01.12.2016г. по 26.06.2017г.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п.1 ст. 395 ГК РФ).

Судом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен, признан математически верным и обоснованным. В части указанного периода для расчета процентов суд исходит из заявленных требований, руководствуясь ч.3 ст. 196 ГПК РФ, разъяснениями в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".

При установленных обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 27755,00 руб. по одному предварительному договору купли-продажи квартиры от 

<

дата>. и 27755,00 руб. по другому договору, а всего 55510,00 руб. 

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, при подаче иска им оплачена государственная пошлина в сумме 13478,00 руб., то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в порядке ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина в сумме 13478,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 1 000000,00 руб. по предварительным договорам купли-продажи квартир от 

<

дата>., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>. в сумме 55 510 руб., а всего 1055510,00 руб. (один миллион пятьдесят пять тысяч пятьсот десять рублей). 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании предварительных договоров купли-продажи квартир незаключенными, отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 13478,00 руб. (тринадцать тысяч четыреста семьдесят восемь рублей).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 ноября 2017 года.

Судья: Е.В. Вербицкая