Дело № 2-6992/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Якутск 31 августа 2017 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично, при секретаре Суздаловой М. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате имущества в собственность истца, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что оплата, эквивалентная 3 400 000 руб. по договору купли-продажи ___ долю в праве собственности на жилое помещение от ответчика истцу не поступала, в связи с чем он вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. Просил расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от ____ 2015 года, заключенный между ним и ФИО2 в отношении нежилого дома общей площадью ___ кв.м и земельного участка площадью ___ кв.м, расположенных по адресу: ____, и возвратить имущество в собственность истца.

В судебное заседание истец не явился, направил своего представителя ФИО3, который в судебном заседании иск поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что доказательства оплаты по договору ответчиком не представлены, неоплата является существенным нарушением договора, также договор от имени истца подписал его представитель Х. , истец узнал о договоре только после его регистрации, ответчик в права собственника не вступил, спорным имуществом не владел и не пользовался. Пояснил, что договор имеет порок воли, имеет свойства договора мены, при этом не соблюдены существенные условия, не указано количество товара, ассортимент, отсутствует предмет, который обязан передать в обмен на имущество покупатель. Также пояснил, что истец знал о продаже имущества по доверенности через Х.А.Ю. ФИО2, продажа была связана с отъездом истца с семьей в другой регион на постоянное место жительства.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил своего представителя ФИО4, которая в судебном заседании иск не признала в полном объеме, просила в его удовлетворении отказать. Пояснила, что из существа договора следует, что это договор купли-продажи, а не мены, оплата произведена на момент заключения договора, о чем указано в самом договоре. Предмет сделки был передан покупателю, который пользовался им, также распорядился им, продав ФИО5. Ввиду того, что имущество отчуждено ФИО5, истец в случае неоплаты вправе был требовать взыскания стоимости имущества, а не возврата имущества. Также указала на злоупотребление истцом своим правом, поскольку иск предъявлен лишь через два года после заключения договора после продажи имущества ФИО5, причинение истцу значительного ущерба, неоплата не доказана. В договоре был установлен гарантийный срок для проверки качестве стройматериалов, в установленный срок истец претензии о непередаче ему этих стройматериалов не предъявил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 в судебном заседании оставили разрешение спора на усмотрение суда.

Свидетель суду Б.Р.Т. показал, что является двоюродным братом ответчика, с истцом дружеские отношения, он проживал в спорном доме и работал там, С-вых видел один раз, когда они приходили смотреть дом. Пояснил, что ответчик ни разу с 2015 года не приходил в спорный дом, свидетель узнал о продаже дома в ____ 2017 года от истца, который начал звонить и узнал о продаже дома ФИО5. Показал, что стороны раньше дружили и работали вместе, а также пояснил, что ответчика знает как корыстного человека. Также пояснил, что ФИО7 хотел купить дом у истца, однако последний не согласился за предложенную цену, поэтому ФИО7 пошел другим путем и купил дом у ответчика.

Свидетель Х.А.Ю. суду показал, что с истцом знаком с 1996 года, отношения партнерские и дружеские, у них совместное предприятие, ответчика видел пару раз как коллегу и друга истца, третьих лиц не знает. Пояснил, что истец с семьей переехал в 2013-2014 годах в г. ___, оставил ему доверенность на продажу спорного дома, в ____ 2015 года свидетель помогал истцу продавать дом. Спорный договор составлен свидетелем, он встречался по поводу продажи дома с ответчиком и по просьбе истца на следующий день они заключили договор купли-продажи и отдали его на государственную регистрацию, после чего свидетель уехал в командировку. Также истец сообщил свидетелю, что договор нужно оформить, а ответчик расплатится попозже стройматериалами, между сторонами были дружеские отношения, а в доверенности на свидетеля прав на принятие денежных средств не было. Также показал, что в договоре указано об оплате на момент заключения договора с целью избежать обременения, между тем истец впоследствии сообщил ему, что ответчик ему не заплатил по договору. 

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что истцу ФИО1 принадлежала ___ доля в праве собственности на жилой дом общей площадью ___ кв.м на и земельный участок площадью ___ кв.м, с кадастровым №, расположенные по адресу: ____. 

Из объяснений сторон и показаний свидетелей, материалов дела, материалов регистрационного дела установлено, что в 2013-2014 годах истец с семьей переехал из ___ в другой регион Российской Федерации, выдав Х.А.Ю. доверенность с правом управлять, распоряжаться и пользоваться на условиях по своему усмотрению принадлежащей ему доли в праве собственности на вышеуказанное имущество, в том числе с правом свободного доступа и заключения всех разрешенных законом сделок, в частности, продажи. 

____ 2015 года между истцом в лице представителя по доверенности Х.А.Ю. . и ответчиком заключен договор купли-продажи вышеуказанной ___ доли в праве собственности на недвижимое имущество (далее по тексту – Договор). Как установлено из объяснений сторон и показаний свидетелей, истец знал об отчуждении имущества ответчику, был ознакомлен об условиях сделки и одобрил ее.

Положениями статей 1 и 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрен принцип свободы договора, который предполагает свободу сторон в заключении договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами. Данный принцип также предполагает возможность сторон по их усмотрению заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

В рассматриваемом Договоре цена предусмотрена в п. ___ и согласована сторонами в размере 3 400 000 руб. В пункте ___ Договора закреплено, что покупатель полностью оплатил стоимость недвижимого имущества путем доставки и передачи стройматериалов и сантехнического оборудования на сумму 3 400 000 руб. для строительства индивидуального дома и надворных построек по адресу: ____, до подписания настоящего Договора. Пунктом ___ Договора установлено, что государственную регистрацию перехода права собственности стороны производят после полной оплаты по передаче стройматериалов и сантехнического оборудования в Росреестре РС (Я).

Согласно п. ___ Договора передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем, а также всех необходимых документов произведено до подписания настоящего Договора. 

Следовательно, данный Договор сам по себе имеет силу акта приема-передачи имущества и акта приема-передачи оплаты по договору.

Из выписки из ЕГРН и материалов регистрационного дела в отношении названного недвижимого имущества видно, что государственная регистрация перехода права произведена, ___ доля в праве собственности на имущество зарегистрирована за ответчиком на основании данного Договора.

Также в п. ___ Договора стороны оговорили, что покупатель гарантирует исполнение взятых на себя обязательств, в качестве гарантии бесспорно соглашается на принятие и рассмотрение претензий по качеству стройматериалов и сантехнического оборудования в пределах срока, который оканчивается ____ 2015 года. Как следует из материалов дела и объяснений сторон, никаких претензий по качеству стройматериалов и сантехнического оборудования, их недоставки истцом ни в пределах установленного Договором срока, ни позднее не заявлялось, доказательств обратного не представлено.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае, исходя из буквального толкования условий Договора купли-продажи от ____ 2015 года, а также всего Договора в целом, на момент подписания этого Договора покупатель уже оплатил стоимость приобретаемого имущества. Доказательств обратного ответчиком суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Показания свидетеля Х.А.Ю. . таковым доказательством не являются, поскольку о неоплате он слышал впоследствии от самого истца, иных сведений у него не имеется. Никаких доказательств обращения к ответчику в связи с неоплатой договора, в частности, письменных претензий, заявлений, доказательств уклонения ответчика от оплаты, истец суду не представил. 

То обстоятельство, что оплата произведена путем доставки истцу ответчиком стройматериалов и сантехнического оборудования на сумму стоимости имущества в размере 3 400 000 руб., а не путем уплаты денежных средств не является существенным нарушением договора, влекущим его расторжение, и не означает неоплату покупателем стоимости товара. Из анализа Договора в целом, данное условие также не является договором мены. 

Данное условие Договора не нарушает императивные нормы действующего законодательства и в силу принципа свободы договора стороны были вправе установить такой способ расчетов по сделке. Ни до заключения Договора, ни в момент его заключения, ни после его заключения у истца не имелось возражений по избранному способу расчетов. Более того, согласно показаниям свидетеля Х.А.Ю. истец сам ему сказал, чтобы в Договор было включено такое условие, поскольку стороны согласовали именно такой способ и порядок оплаты по Договору.

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. При этом ч. 2 ст. 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Из выписки из ЕГРН и материалов регистрационного дела также установлено, что в настоящее время собственниками указанных дома и земельного участка в полном объеме являются третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, по настоящему делу – ФИО7 и ФИО8 Право собственности приобретено ими на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ____ 2017 года, заключенного между ними, с одной стороны, и Р.Г.Г. , ФИО2, с другой стороны. 

Доказательств того, что ФИО6 являются недобросовестными приобретателями, истцом суду не представлено, из материалов дела и других доказательств оснований прийти к такому выводу у суда не имеется. Следовательно, данные третьи лица являются добросовестными приобретателями имущества, которое они приобрели возмездно по договору купли-продажи. То обстоятельство, что договор заключен с отсрочкой платежа и оплата по нему на сегодняшний день еще не произведена, не означает его безвозмездность, а лишь означает, что стороны договора согласовали такие условия расчетов.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом. 

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. На основании п. 5 данной статьи, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Между тем судом выше установлено, что договор сторонами исполнен, имущество истцом (продавцом) ответчику (покупателю) передано, оплата ответчиком (покупателем) истцу (продавцу) произведена. В настоящее время имущество принадлежит новым собственникам, которые являются добросовестными приобретателями. 

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Истцом заявлены требования о расторжении договора и возврате имущества в его собственность, данные требования поддерживаются представителем истца в судебном заседании, следовательно, суд рассматривает дело по заявленным требованиям. Исходя из изложенного, даже в случае расторжения договора у истца отсутствует право требовать возврата имущества, и в этом случае он мог бы заявить лишь требование о взыскании неосновательного обогащения либо о возмещении убытков.

Таким образом, существенное нарушение ответчиком Договора, выразившееся в его неоплате, а также нарушение формы договора мены, влекущее его незаключенность, в судебном заседании, порок воли при заключении Договора не установлены.

При таких обстоятельствах иск подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате имущества в собственность истца – отказать.

Отменить обеспечение иска, наложенное определением Якутского городского суда от 25 июля 2017 года, в виде ареста на ___ долю земельного участка с кадастровым №, расположенное по адресу: ____, а также на ___ долю дома с кадастровым №, расположенный по адресу: ____.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: М. А. Кузьмина