Дело №2-1896/2023 

УИД: 59RS0004-01-2023-000983-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2023 года г.Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Шпигарь Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Томиловой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖБК-Стройкомплекс» о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖБК-Стройкомплекс» (ООО «ЖБК-Стройкомплекс») с требованиями о признании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 500 000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ЖБК-Стройкомплекс» заключен договор купли-продажи пая №, предметом которого является пай в размере 1 932 910 руб. ЖСК «Синица», соответствующий квартире №63 площадью 36,47 кв.м. в жилом доме по адресу: 

<

Адрес>. ЖСК «Синица» признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Застройщиком указанного дома являлось ООО «КД-Девелопмент», признанное несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в реестр требований по передаче жилых помещений ООО «КД-Девелопмент» включены требования ООО «ЖБК-Стройкомплекс» в отношении квартиры №, являющейся предметом уступки между ФИО3 и ООО «ЖБК-Стройкомплекс». В определении сделаны выводы о том, что руководством ООО «КД-Девелопмент» и ЖСК «Синица» была создана схема ничтожных мнимых договоров, ввиду чего правоотношения между ООО «ЖБК-Стройкомплекс» и ООО «КД-Девелопмент» подлежат регулированию Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ООО «ЖБК-Стройкомплекс» было признано непосредственным участником долевого строительства дома по адресу: 

<

Адрес>.

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было удовлетворено заявление УНО Фонд «Фонд защиты прав граждан –участников долевого строительства по Пермскому краю» об удовлетворении требований участников долевого строительства путем окончания строительства объекта за счет средств фонда и передачи жилых помещений в собственность. 

Заключая договор купли-продажи пая, ФИО3 исходил из того, что ООО «ЖБК-Стройкомплекс» является участником долевого строительства дома по адресу: 

<

Адрес>, и, исходя из принято Фондом решения, рассчитывал на передачу в собственность жилого помещения – квартиры № в указанном доме. 

Договор купли-продажи пая оплачен ФИО3 в полном объеме в сумме 2 500 000 руб. в соответствии с условиями п.3 договора.

Документы о переходе права собственности на пай были поданы ФИО3 и ООО «ЖБК-Стройкомплекс» в адрес Фонда в целях внесения изменений в реестр по передаче жилых помещений. Однако ДД.ММ.ГГГГ Фонд уведомил ФИО3 о приостановке рассмотрения обращения в связи с обращением Фонда с заявлением о внесении изменений в реестр по передаче жилых помещений в Арбитражный суд Пермского края. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № к производству принято заявление Фонда об исключении требований ООО «ЖБК-Стройкомплекс» из реестра по передаче жилых помещений, в том числе квартиры №, и включении требований ООО «ЖБК-Стройкомплекс» в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ЖБК-Стройкомплекс». То есть в соответствии со ст.201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», кредиторы четвертой очереди не имеют права на получение жилых помещений в собственность, их требования удовлетворяются в ином порядке. Удовлетворение заявления Фонда в отношении требований ООО «ЖБК-Стройкомплекс» будет означать, что последнее не имеет права на получение в собственность квартиры № и не имело его на дату заключения договора с ФИО3 в силу правовой позиции, выраженной в Определении Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №(3). 

Таким образом, ООО «ЖБК-Стройкомплекс» передало ФИО3 несуществующее право требования, поскольку на дату заключения договора не имело права на получение в собственность квартиры № по адресу: 

<

Адрес> (л.д.10-12, 130, 131)

Требования ООО «ЖБК-Стройкомплекс» включены в реестр о передаче жилых помещений ООО «КД-Девелопмент» ДД.ММ.ГГГГ, до принятия Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанным законом внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве исключено упоминание о юридических лицах как участниках долевого строительства. Закону №151-ФЗ придана обратная сила в случаях, если ко дню вступления в силу этого закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. В связи с этим ООО «ЖБК-Стройкомплекс» на дату уступки не обладало требованием, составляющим предмет уступки, следовательно, ФИО3 уступлено недействительное право требования. 

В судебное заседание истец при надлежащем извещении не явился. Представитель истца заявленные требования поддержал. 

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска по доводам письменных возражений (л.д.85-89), согласно которым по договору купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ покупателю переданы права и обязанности продавца (пайщика) по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, не исполненные продавцом на момент заключения настоящего договора. С момента перехода права собственности на пай покупатель полностью заменяет продавца в договоре паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, становясь стороной указанного договора паенакопления. Поскольку обязательства по оплате исполнены покупателем в полном объеме, право собственности на пай перешло к покупателю (истцу). 

Застройщиком дома по адресу: 

<

Адрес>, являлось ООО «КД-Девелопмент», признанное несостоятельным (банкротом). В реестр требований ООО «КД-Девелопмент» о передаче жилых помещений было включено требование ООО «ЖБК-Стройкомплекс» о передаче квартиры № в жилом доме по адресу: 

<

Адрес>. Учитывая факт нахождения застройщика в процедуре банкротства, а также выбытия стороны в материальном правоотношении в деле о банкротстве подлежит установлению процессуальное правопреемство путем замены ООО «ЖБК-Стройкомплекс» на ФИО3 (л.д.85-89, 99, 100).

При этом заключенный между сторонами договор содержал все существенные условия: условия о передаваемом праве требования, основаниях его возникновения, его содержании, кредиторе и должнике. О заключенности договора свидетельствуют выводы судов, указанные в определении Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ и постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Судами указано, что ФИО3 не лишен права обратиться с соответствующим ходатайством в порядке ст.48 АПК РФ о замене кредитора в реестре требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент». 

Третьи лица представителей для участия в судебном заседании не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представителем УНО – фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Пермского края» представлен письменный отзыв, согласно которому наблюдательным советом ППК Фонд принято решение о финансировании мероприятий в отношении объектов незавершенного строительства признанного банкротом застройщика ООО «КД-Девелопмент». Фонду ПК переданы права застройщика ООО «КД-Девелопмент», в том числе на объект незавершенного строительства: многоквартирный дом по адресу: 

<

Адрес> При разрешении разногласий с конкурсным управляющим и приведении реестра требований кредитора в соответствие с действующим законодательством требования ООО «ЖБК-Стройкомплекс» будут трансформированы в денежные с отражением в 4 очереди реестра, а в силу п.1 ст.384 ГК РФ к новому кредитору переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Следовательно, когда уступка права требования происходит после того, как очередность его удовлетворения в реестре определена, она указанную очередность менять не должна. Поскольку в этом случае денежные обязательства перед первоначальным кредитором должника изначально относились к четвертой очереди, то и требования физического лица по таким обязательствам после правопреемства должны быть учтены в четвертой очереди должника. Таким образом, требования ФИО3 подлежат отражению в четвертой очереди реестра требований кредиторов должника в соответствующем денежной эквиваленте, при которой заявитель не сможет претендовать на передачу жилого помещения от Фонда ПК, его права должны будут восстановлены путем предоставления денежной компенсации как залоговому кредитору (л.д.60, 61, 65, 66). 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, приведенным в п.1, 2, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

На основании ч.1 ст.110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно ч.1 ст.124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

На основании ч.1 ст.129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

В соответствии со ст.390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием (ч.1 ст.390 ГК РФ).

При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке (ч.2 ст.390 ГК РФ).

При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков (ч.3 ст.390 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям, приведенным в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Равным образом, если иное не вытекает из существа соглашения между цедентом и цессионарием, цедент, обязавшийся уступить будущее требование, отвечает перед цессионарием, если уступка не состоялась по причине того, что в предусмотренный договором срок или в разумный срок уступаемое право не возникло или не было приобретено у третьего лица.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЖБК-Стройкомплекс» и ФИО3 заключен договор купли-продажи пая №, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность пай в размере 1 932 910 руб., внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости жилого помещения: 1-комнатной квартиры № площадью 36,47 кв.м., в жилом доме по строительному адресу: 

<

Адрес>. Пай принадлежит продавцу на основании договора паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Синица» и АО «Камская долина», договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Камская долина» и ООО «Инвестиционно-проектная компания», договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Инвестиционно-проектная компания» и ООО «ЖБК-Стройкомплекс», определения Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ о включении в реестр требования кредиторов (дело №) и определения Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ (дело №). Стоимость пая определена сторонами в размере 2 500 000 руб. (л.д.13, 14).

Обязанность по оплате пая в размере 2 500 000 руб. исполнена покупателем в полном объеме (л.д15).

Установлено, что застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

Адрес>, являлось ООО «КД-Девелопмент».

Решением Арбитражного суда Пермского края суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КД-Девелопмент» признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства (л.д.25, 28).

Определением Арбитражного суда Пермского края суда от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований ООО «КД-Девелопмент» о передаче жилых помещений включены требования ООО «ЖБК Стройкомплекс» о передаче, в том числе, 1- комнатной квартиры №, расположенной на 13 этаже общей площадью 36,47 квадратных метров, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

Адрес>, с суммой исполнения 1 932 910,00 руб. (л.д.18-20).

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации - фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» (далее также Фонд) о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Унитарной некоммерческой организации - фонду «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» переданы права застройщика ООО «КД-Девелопмент», в том числе, на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, степень готовности - 29%, общая площадь 13 131,2 кв.м., адрес объекта: 

<

Адрес>.

Унитарной некоммерческой организации - фонду «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» переданы обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, включенные в реестр до дня принятия решения Фондом (Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»), т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, в общем размере 1 149 548 303,88 руб. (л.д.21-24).

УНО - фонд «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» ДД.ММ.ГГГГ обратилось Арбитражный суд Пермского края с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим путем исключения из реестра требований о передаче жилых помещений требований ООО «ЖБК Стройкомплекс» о передаче жилых помещений по объектам строительства, в том числе, 1-комнатной квартиры №, расположенной на 13 этаже общей площадью 36,47 квадратных метров, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

Адрес>, с суммой исполнения 1 932 910,00 руб.; включения в четверную очередь реестра требований кредиторов должника денежного требования ООО «ЖБК Стройкомплекс» в общем размере 3 865 820,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ЖБК Стройкомплекс» поступило заявление о процессуальном правопреемстве (замене кредитора), которое приобщено к материалам дела по заявлению Фонда о разрешении разногласий и объединено с ним к совместному рассмотрению. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ заявление УНО - фонд «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» удовлетворено. Из реестра требований о передаче жилых помещений (реестра требований участников строительства) ООО «КД- Девелопмент» исключены требования ООО «ЖБК Стройкомплекс» о передаче, в том числе, жилого помещения по объекту строительства: 1-комнатной квартиры №, расположенной на 13 этаже общей площадью 36,47 квадратных метров, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

Адрес>, с суммой исполнения 1 932 910 рублей.

Этим же определением требование ООО «ЖБК Стройкомплекс» в сумме 3 865 820,00 руб. включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент». В удовлетворении заявления ООО «ЖБК Стройкомплекс» о замене кредитора в реестре требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент» с ООО «ЖБК Стройкомплекс» на ФИО3 отказано. 

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявления о замене кредитора, арбитражный суд указал, что в данном случае согласие цессионария ФИО3 на замену кредитора в реестре требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент» в порядке ст.48 АПК РФ с учетом заявленных им доводов не имеется. При этом ФИО3 не лишен права обратиться с ходатайством в порядке статьи 48 АПК РФ.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ Определение Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. 

В обоснование исковых требований о признании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, истец, ссылаясь на положения Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", указал на отсутствие у ответчика на момент заключения договора права на предоставление ему жилого помещения в натуральной форме, то есть на передачу истцу по договору несуществующего права требования.

Законом N 151-ФЗ внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Как следует из норм, содержащихся в Законе N 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту N 681472-7, принятого впоследствии в виде Закона N 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона о фонде, статья 21.2 Закона о долевом участии в строительстве).

Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах (подпункт "а" пункта 2 статьи 4 Закона N 151-ФЗ).

Согласно правовой позиции, сформированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 N 305-ЭС19-12342(3), от 03.10.2022 №305-ЭС21-2063, от 04.07.2023 N 305-ЭС23-283, по общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом N 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона N 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона N 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом N 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства. Само по себе отсутствие в указанном пункте ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика- банкрота. 

В соответствии с ч.3 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что обязательства застройщика перед участниками строительства переданы Фонду определением от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ. Таким образом, к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в новой редакции, с учетом изменений, внесенных Законом №151-ФЗ. 

Учитывая правила применения Закона №151-ФЗ, отсутствие у ООО «ЖБК Стройкомплекс» как юридического лица статуса участника строительства, принимая во внимание положения статьи 201.9 Закона о банкротстве, определяющие очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, арбитражным судом разрешены разногласия конкурсного управляющего должника и Фонда путем исключения из реестра требований о передаче жилых помещений требования ООО «ЖБК Стройкомплекс» о передаче жилого помещения и признания его денежным, подлежащим удовлетворению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов должника.

При этом сделан вывод, что указанной трансформацией не нарушаются права ООО «ЖБК Стройкомплекс» как кредитора застройщика-банкрота, передавшего предмет залога Фонду, следовательно, имеющего право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. Данное требование подлежит удовлетворению Фондом за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями, а также установленными арбитражным судом обстоятельствами, приходит к выводу о необоснованности доводов истца об отсутствии у ответчика права требования на момент заключения договора купли-продажи пая от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является обязанность продавца передать, а покупателя оплатить и принять в собственность пай в размере 1 932 910 руб., внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости жилого помещения. В данном случае, поскольку права и обязанности застройщика-банкрота переданы Фонду, переданное истцу право трансформировалось на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства ООО «КД-Девелопмент». 

Исполнение по договору от ДД.ММ.ГГГГ приято покупателем, оплата уступаемого права произведена в полном объеме. 

При этом, ФИО3 в настоящее время не лишен возможности в рамках дела о банкротстве застройщика обратиться с ходатайством о замене кредитора в реестре требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент» в порядке ст.48 АПК РФ, претендовать на получение компенсации в денежном эквиваленте. 

Таким образом, исковые требования ФИО3 к ООО «ЖБК-Стройкомплекс» о признании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 500 000 руб. следует оставить без удовлетворения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖБК-Стройкомплекс» о признании договора купли-продажи пая № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 500 000 руб. оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд города Перми в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Копия верна

Председательствующий Ю.Н.Шпигарь

Мотивированное решение изготовлено 24.11.2023