70RS0003-01-2019-005278-58

КОПИЯ

2-2249/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2019 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Черных О.Г.

при секретаре Погребковой Л.С.,

с участием 

истца ФИО1, 

представителей ответчика ФИО2, действующей по доверенности от 15.03.2019 сроком на 2 года; ФИО3, действующего по доверенности от 20.09.2019 сроком на 1 год

помощник ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ДомСтрой» об обязании погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях задолженность за жилищно-коммунальные услуги, обязании передать истцу квартиру по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указанную квартиру, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ДомСтрой» (далее – Общество) об обязании погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях задолженность за жилищно-коммунальные услуги, обязании передать истцу квартиру по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указанную квартиру, взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры от 27.02.2019, по условиям которого ответчик продал, а истец приобрел квартиру, ... Истец условия договора по его оплате исполнил в полном объеме. Однако до настоящего времени ответчик не передал указанную квартиру ему по акту приема-передачи, не передал ключи от почтового ящика, паспорт на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорт на квартиру. Так же, согласно условиям договора, ответчик должен был оплатить всю задолженность по коммунальным платежам, чего не было им сделано. Истцом ответчику была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения со стороны ответчика, и, поскольку, по мнению истца, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Законом «О защите прав потребителей», истец вправе требовать выплаты неустойки за период с 19.03.2019 по 10.07.2019 на основании п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей».

С учетом дополнений от 02.12.2019 просит обязать ответчика погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях в течение 10 календарных дней, со дня вступления решения в законную силу, задолженность: взнос на капитальный ремонт в размере 21870,63 руб. начисленной по июнь 2019 год и неустойку, начисленную на указанную сумму по май 2019 год в размере 325,97 руб. в Региональном фонде капитального ремонта многоквартиных домов Томской области по лицевому счету ... электроэнергии, начисленную по апрель 2019 года в размере 1384,98 руб. ПАО «Томсэнергосбыт» по лицевому счету ... отопление и горячему водоснабжению, начисленную по июнь 2019 года в размере 5835,74 руб. в АО «ТомскРТС» по лицевому счету ... содержание общего имущества (ЖКУ), начисленную по июнь 2019 года в размере 5046,10 руб. в ООО «УК Виктория». Обязать ответчика в течение 10 календарных дней, со дня полного погашения задолженности по горячему водоснабжению, отоплению, электроснабжению, взносам на капитальный ремонт (с учетом неустойки) и содержанию общего имущества (ЖКУ) передать истцу квартиру, ... по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указную квартиру. Взыскать с ответчика неустойку в размере 800000 руб. 

Истец настаивал на удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Дополнительно пояснил, что является собственником квартиры ... владеет, пользуется ею и может распоряжаться. Никакие его права не будут восстановлены при удовлетворении требования о подписании акта приема-передачи квартиры, дополнительных прав у него не появится на данную квартиру. Просит, чтобы ответчик перечислил денежные средства за жилищно-коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, признав, что обязанность по погашению задолженности лежит именно на истце с момента перехода права собственности. Ответчику квитанции с долгом не передавал. Считал, что ответчик должен исполнить его обязанность, предусмотренную ЖК РФ, поскольку в пп. 3.2, 3.3, 4.1.2 Договора от 27.02.2019, указано, что продавец обязуется передать квартиру покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправными сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженностей за коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение (подогрев воды), электроснабжение, теплоснабжение, содержание общего имущества, капитальный ремонт). Покупатель самостоятельно несет расходы, в том числе коммунальные, связанные с эксплуатацией квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории соразмерно с занимаемой площадью), а также несет риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры с момента подписания акта приема передачи и фактической передачи квартиры продавцом, после расчета. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по акту приема-передачи согласно ст. 556 ГК РФ после полного расчета. Считает, что на отношения между ним и ответчиком распространяется Закон «О защите прав потребителей», поэтому просит взыскать неустойку за то, что не подписан акт приема–передачи, а, значит квартира ему не передана. Пояснял, что в квартиру вселился в 1 июля 2019 года, но до этого бывал в ней, брав у вахтера ключи: был в марте 2019 года с сотрудниками ответчика и управляющей компании; в конце мая 2019 года осматривал квартиру на предмет ремонта; раза 2-3 в июне 2019 года, ремонт делал, и материалы в квартиру завез в конце июня 2019 года. В квартиру въехал уже с готовым ремонтом 01.07.2019 и живет в ней. Ремонт делал в моменты своего посещения квартиры. С 14.03.2019 он и его ребенок стоят на регистрационном учете ... а его жена с июня 2019 года. Указал, что до направления претензии от 10.07.2019 сам он к ответчику за подписанием акта приема–передачи не обращался. 25.07.2019 к ответчику для подписания акта не пришел. Считает, что ключи от почтового ящика, паспорт на электрический счетчик, технический (кадастровый) паспорт являются принадлежностью квартиры и должны быть ему переданы, но не знает, есть ли они у ответчика. 

Представитель ответчика ФИО3 иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, доводы которого поддержал. Дополнительно пояснил, что требования истца о взыскании неустойки по Закону «О защите прав потребителей» в данном случае не состоятельны, поскольку ООО «ДомСтрой» не является профессиональным участником рынка недвижимости, не оказывает услуги населению по продаже-покупке квартир, для ООО «ДомСтрой» - это разовая сделка с имуществом, так как была единственная квартира, которая выставлялась на продажу, что не является оказанием услуг. В деле имеются доказательства, что ответчик со своей стороны совершал все действия, направленные на то, чтобы передать истцу квартиру, ответчик вызывал истца на подписание акта, но истец необоснованно уклонился от подписания акта. У истца имеются от квартиры ключи, он фактически ею пользуется, ответчик полагает, что его обязанность исполнена перед истцом и со стороны ответчика не было нарушение прав и законных интересов истца. Вся задолженность за жилищно-коммунальные услуги ответчиком была погашена в полном объеме на дату продажи квартиры, о чем была представлена справка. Они готовы погасить долг за капремонт на дату продажи, но квитанции им не давали. Истец намеренно своими действиями допустил просрочку кредитора, а также не выставил никакого требования ответчику, не уведомляя его в краткие сроки о наличии данных обстоятельств. Усматривается злоупотреблении правом со стороны истца. Полагал, что ответчик никакой обязанности не нарушил по отношению к истцу, договор исполнен, права и законные интересы истца не нарушены. Ключей от почтового ящика, паспорта на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорта у ответчика нет и не было, передавать истцу нечего. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО2 полагала, что требования удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенным в письменном отзыве, доводы которого поддержала. Дополнительно пояснила, что ответчик перед истцом исполнил все свои обязательства по договору. Истец фактически вселился в квартиру, пользуется ею, в ней сделан ремонт, состоит на регистрационном учете в указанной квартире и его требование об оплате коммунальных услуг не правомерно. Закон «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям не может быть применим, поскольку данная сделка разовая, не является видом деятельности Общества. 

Третьи лица Фонд «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области», ООО «УК Виктория», ПАО «Томскэнергосбыт», АО «ТомскРТС», ООО «Томский Расчетный Центр» в суд не явились, были извещены о дате рассмотрения дела. Фонд «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» представил письменный отзыв, согласно которому просят дело рассмотреть в свое отсутствие. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Согласно письменного отзыва Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области», расчет задолженности в отношении квартиры, ... произведен за период с 01.04.2014 по 30.11.2019. За взысканием задолженности по помещению ... расположенным по указанному адресу, Фонд не обращался. В силу действующего законодательства обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполнения предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд оснований для удовлетворения требований не находит исходя из следующего. 

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что между ФИО1 (покупатель) и ООО «ДомСтрой» (продавец) ... был заключен договор купли-продажи квартиры, ... Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Томской области ...

Таким образом, ФИО1 с 11.03.2019 является собственником квартиры, ...

Рассматривая требование истца об обязании передать ему квартиру по акту приема-передачи, суд считает его необоснованным, а довод истца, что квартира ответчиком не была ему передана, так как не подписан акт приема-передачи, не состоятельным, исходя из следующего. 

Согласно п. 3.2 договора от 27.02.2019, продавец обязуется передать квартиру покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправными сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженностей за коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение (подогрев воды), электроснабжение, теплоснабжение, содержание общего имущества, капитальный ремонт).

В силу п. 3.3 договора от 27.02.2019, покупатель самостоятельно несет расходы, в том числе коммунальные, связанные с эксплуатацией квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории соразмерно с занимаемой площадью), а также несет риск случайной гибели и случайного повреждения квартиры с момента подписания акта приема передачи и фактической передачи квартиры продавцом, после расчета.

Как указано в п. 4.1.2 договора от 27.02.2019, продавец обязуется передать покупателю квартиру по акту приема-передачи согласно ст. 556 ГК РФ после полного расчета

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В ч. 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 556 ГК РФ, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу положений ст. 556 ГК РФ, обязанность по подписанию акта приема-передачи лежит на обеих сторонах – продавце и покупателе. При избрании указанного истцом способа защиты истец должен указать уклонение второй стороны от подписания данного акта. 

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом таких доказательств в суд не представлено. 

В силу ст. 12 ГК РФ, стороны самостоятельно избирают способ защиты нарушенного права. В соответствии со ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.

В то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту (("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

При этом бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, прося передать ему квартиру, ... по акту приема-передачи, указывает, что квартира ему ответчиком не передана, поскольку акт не подписан, в то же время признал, что является собственником указанной квартиры ... что владеет, пользуется квартирой и может ею распоряжаться. Признал, что в квартире сделан ремонт, вселился вместе с семьей. Так же признал, что никакие его права не будут восстановлены при подписании акта, поскольку проживает в квартире, в ней сделан ремонт, она находится в его полном распоряжении. 

На л.д. 17 имеется письмо ФИО1 от 10.07.2019 (опись вложения и квитанция - л.д. 18), согласно которому, по мнению ФИО1, Общество до настоящего времени не исполнено обязательств по оплате полностью задолженности за коммунальные услуги, содержание общества имущества, а также обязанность передать квартиру и ключи по акту, в связи с чем требует исполнить условия договора и оплатить неустойку. 

Как установлено судом, что было признано истцом в процессе, до 10.07.2019 истец к ответчику с требованием о подписании акта приема-передачи не обращался. С момента перехода права собственности на указанную квартиру данная квартира полностью находится в его пользовании, владении и распоряжении. 

Сторона ответчика полагала, что Общество исполнило перед истцом все обязательства по договору от 27.02.2019, поскольку с момента перехода права на указанную квартиру истец открыто пользуется ею, проживает в ней, в ней им сделан ремонт, требования им о передаче квартиры по акту приема-передачи к ним не предъявлял до 10.07.2019.

После предъявления данного требования ответчик направил истцу письмо №249 от 18.07.2019, в котором указано, что ими требование получено 17.07.2019. Истец, получив 13.03.2019 ключи от квартиры, уклоняется от подписания акта приема-передачи, отказывается от встреч для подписания акта, в связи с чем, Общество считает такое поведение ФИО1 недобросовестным, преследующим цели не оплачивать коммунальные платежи. Было предложено явиться для подписания акта приема-передачи 25.07.2019. 

Тем самым, ответчик, направил истцу ответ на претензию, предложив явиться и подписать акт приема-передачи, однако, как признано истцом в процессе, в данную дату (25.07.2019), он к ответчику для подписания акта приема-передачи не явился.

В процессе истец сначала пояснял, что после получения ответа на претензию звонил ответчику, обсуждал акт приема-передачи, и, поскольку коммунальные платежи не были оплачены, не пришел для подписания акта. В последующем пояснения изменил (после исследования судом «Детализации услуг связи» ПАО «Вымпелком», согласно которому звонок был 16.07.2019, и более истец не звонил л.д. 88-97)), указав, что созванивался до получения, дополнительно пояснив, что ответ на претензию получил позже по причине отсутствия ключей от почтового ящика.

К данной позиции истца суд относится критически, учитывает, что на протяжении всего процесса истец изменял неоднократно свои пояснения по многим значимым обстоятельствам, в частности, по количеству, времени посещения квартиры после заключения сделки, получении ключей от нее, так как изначально он пояснял, что был в квартире в 2019 году: в мае, 2-3 раза июне, а в июле уже въехал в нее, потом указывал, что в квартире бывал более раз в 2019 году: в марте, несколько раз в июне, а в июле уже въехал в квартиру, в которой уже был сделан ремонт; не мог с точной пояснить в какой период был сделан ремонт в квартире и за какие сроки, каким образом ремонт в квартире с черновой отделкой мог быть сделан за 2-3 посещения в июне месяце.

Исходя из совокупности исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, в том числе с учетом пояснений участников процесса, суд приходит к выводу, что уклонение со стороны ответчика в подписании акта приема – передачи истцу квартиры судом не установлено, фактически квартира истцу передана, соответственно, в силу ст. 3 ГПК РФ судом не установлено нарушение прав истца ответчиком, в связи с чем в удовлетворении данного требования надлежит отказать. 

Также необоснованными являются требования истца о понуждении ответчика передать истцу ключи от почтового ящика, паспорта на электросчетчик, технического (кадастрового) паспорта на квратиру. 

Из пояснений истца и его доводов, изложенных в исковом заявлении и дополнениях к нему, ключи от почтового ящика, паспорт на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорт на квартиру, возможно, имеются у ответчика, они являются принадлежностью квартиры, и, следовательно, подлежат ему передаче ответчиком. 

Как пояснила сторона ответчика в процессе, ключей от почтового ящика и документов у них нет, они их не получали, так как государственная регистрация их права на указанную квартиру была непосредственно перед заключением договора от 27.02.2019 с истцом.

В судебном заседании истец пояснил, что в управляющую компания с требованием предоставить ключ от почтового ящика не обращался в установленном порядке, в Управление Росреестра по Томской области за получением технического (кадастрового) паспорта также не обращался, так к не обращался в ПАО «Томскэнергосбыт» с требованием выдать ему паспорт на электросчетчик. 

В силу ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из данной нормы закона следует, что ключи от почтового ящика, паспорт на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорт не являются принадлежностью главной вещи – квартиры. 

Как пояснил истец в процессе, заявляя требования о передаче ему ключей и документов, его требования основаны на виндикации. 

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (ред. от 23.06.2015), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Из анализа толкования указанной нормы права и разъяснений по их применению следует, что в предмет доказывания по требованию о передаче ключей и паспортов входят следующие обстоятельства: факт нахождения ключей и паспортов в фактическом владении ответчика; право собственности истца на указанные объекты.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ такие доказательства не представлены истцом, и как признано истцом в процессе, он не знает, есть ли они у ответчика, сторона ответчика отрицала факт наличие у них ключей и документов. 

Суд учитывает и то, у истца как собственника квартиры нет препятствий в получении указанной документации (паспорта на электросчетчик и технического (кадастрового) паспорта), доказательств, что он лишен возможности самостоятельно получить данные документы либо им предпринимались такие попытки, но ему в данном было отказано, не представлено. Ключи от почтового ящика могут быть получены в управляющей организации. 

Таким образом, требование об обязании ответчика передать ключи от почтового ящика, паспорт на электросчетчик, технический (кадастровый) паспорт, не подлежит удовлетворению.

Рассматривая требования об обязании ответчика погасить задолженность перед ресурсоснабжающими и коммунальными организациями по электроэнергии, капительному ремонту, отоплении и горячему водоснабжению, содержании общего имущества, суд оснований для их удовлетворения не находит исходя из следующего. 

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22), у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30, 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ - абз. 3 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 указано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (часть 1 статьи 155 ЖК РФ). При этом следует иметь в виду, что, если иной срок не установлен, последним днем срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является десятое число месяца включительно (статьи 190 - 192 ГК РФ).

Следовательно, исходя из положений приведенных норм жилищного законодательства и разъяснений Верховного Суда РФ, собственник самостоятельно несет расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, и бремя несения таких расходов не может быть возложено на иных лиц, не являющихся собственником жилого помещения. 

Указанное опровергает доводы истца о возложения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг на ответчика, который не является собственником указанной квартиры. 

Как установлено судом, что следует из договора от 27.02.2019, переход права собственности в отношении указанной квартиры от ответчика к истцу осуществлен Управлением Росрегистрации ... следовательно, обязанность по оплате оказываемых услуг возникла у истца с 11.03.2019, так как с данной даты он стал собственником указанной квартиры. 

Согласно представленной ответчиком справки от 27.02.2019, на 01.03.2019 задолженности ... – нет.

Из справки от 01.08.2019 Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области», представленной истцом, следует, что по состоянию на 01.08.2019 ... имеется задолженность на уплату взносов на капитальный ремонт в сумме 22294,01 руб. и уплате пени 483,65 руб.

Как указал Фонд «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» в своем письменном отзыве от 29.11.2019 (л.д. 145), в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполнения предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Судом установлено, что подтвердил истец в процессе, с момента перехода права собственности к нему (11.03.2019) истец оплату спорных жилищно-коммунальных услуг он не производил, считая, что данная обязанность лежит на ответчике в силу п. 3.3 договора от 27.02.2019 (покупатель самостоятельно несет расходы, в том числе коммунальные, связанные с эксплуатацией квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории соразмерно с занимаемой площадью).

Как признано истцом в процессе, указанный п. 3.3 договора от 27.02.2019, не изменяет правоотношения между ресурсоснабжающими организациями и собственником жилого помещения. Данный пункт договора не исключает исполнения истцом как собственником обязанностей, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента перехода права собственности.

Суд учитывает и тот факт, что письменное уведомление ответчику о наличии задолженности ранее 10.07.2019 не направлял, письменное требование об их гашении до 10.07.2019, не предъявлял. Квитанции в подтверждение задолженности и сумм задолженности не представлял. 

У истца нет прав обязывать ответчика внести денежные средства в ресурсоснабжающие организации. Доказательств того, что вся указанная задолженность возникла до перехода права собственности, вообще нет, кроме долга за капитальный ремонт. Согласно имеющимся документам в деле – справки от 27.02.2019 - на 01.03.2019 нет задолженности. Представители ответчика в процессе пояснили, что задолженность за капитальный ремонт готовы оплатить, но соответствующих документов у них нет. Истец, погасив задолженность за капитальный ремонт, не лишен возможности взыскать уплаченное с ответчика. 

Из изложенного следует, что истцом неверно выбран способ защиты своего права, исковые требования, заявленные им в данной части, не могут быть удовлетворены, поскольку у истца отсутствует право требовать выполнить ответчиком обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями. 

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 19.03.2019 по 10.07.2019 в размере 800000 руб. по п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей». 

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей, этот закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи (преамбула Закона "О защите прав потребителей").

Исходя из Закона "О защите прав потребителей", в частности из определений понятий "потребитель", "продавец", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из возмездных гражданско - правовых договоров на приобретение товаров.

Понятие предпринимательской деятельности закреплено в ст. 2 ГК РФ, согласно которой предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как установлено судом, ответчик застройщиком не является. 

Данная квартира получена ответчиком от застройщика по Договору уступки права требования от 04.07.2013, акта приема-передачи от 01.07.2014, документы на регистрацию права собственности поданы 07.02.2019. 

Как указала сторона ответчика в процессе, для Общества договор от 27.02.2019 - это разовая сделка; Общество как собственник имущества – квартиры, распорядилось своим имуществом путем заключения с истцом договора от 27.02.2019.

В силу ч.2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из представленных ответчиком Устава, Выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерской справкой от 29.11.2019 №804, сведений о видах деятельности из Томскстат от 11.10.2010 №06-3454, следует, что у Общества отсутствует такой вид предпринимательской деятельности – как продажа недвижимого имущества; Общество не осуществляет коммерческие услуги в сфере недвижимости и не является организацией, осуществляющей деятельность на рынке недвижимости, не извлекает прибыль из данного вида деятельности. 

В силу положений ст. 209 ГК РФ, собственник вправе распорядиться своим имуществом, в том числе, продав его физическому лицу. 

Из договора купли-продажи от 27.02.2019 также не усматривается, что он заключен при осуществлении ответчиком предпринимательской деятельности. 

При таких обстоятельствах доказательств того, между сторонами заключен договор, вытекающий из осуществления ответчиком предпринимательской деятельности, в связи с чем к данным правоотношениям подлежит применению нормы Закон РФ "О защите прав потребителей" о неустойке, не представлено. 

Соответственно, довод истца о том, что отношения между истцом и ответчиком вытекают из предпринимательской деятельности ответчика и, следовательно, действуют нормы Закона «О защите прав потребителей», является необоснованным.

В случае, если бы к данным правоотношениям и применялся бы указанный закон, то согласно п. 3 ст. 23.1 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. 

Как установлено судом выше, ответчик не уклонялся от подписания акта приема – передачи, это является обязанностью обеих сторон, фактически квартира передана истцу, истец впервые обратился к ответчику 10.07.2019, соответственно, неустойка за период с 19.03.2019 по 10.07.2019 не могла быть взыскана. 

Таким образом, с учетом существа заявленных требований, истец и ответчик не являются субъектами правоотношений, регулируемых Законом «О защите прав потребителей, следовательно, оснований для взыскания неустойки на основании п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» не имеется, в данном требовании надлежит отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ДомСтрой» об обязании погасить в ресурсоснабжающих и коммунальных организациях в течение 10 (Десяти) календарных дней, со дня вступления решения в законную силу, задолженность по взносу на капитальный ремонт в размере 21870,63 руб. начисленный по июнь 2019г. и неустойку, начисленную на указанную сумму задолженности по май 2019г. в размере 325,97 руб. в Региональном фонде капитального ремонта многоквартирных домов Томской области по лицевому счету ... по электроэнергии, начисленную по апрель 2019г. в размере 1384,98 руб., в ПАО «Томскэнергосбыт» по лицевому счету ... по отоплению и горячему водоснабжению, начисленную по май 2019г. в размере 5835,74 руб. в АО «ТомскРТС» по лицевому счету ... по содержанию общего имущества (ЖКУ), начисленную по июнь 2019г. в размере 5046,10 руб. в ООО «УК Виктория», по квартире, ... обязании в течение 10 (Десяти) календарных дней со дня полного погашения задолженности по горячему водоснабжению, отоплению, электроснабжению, взносам на капитальный ремонт (с учетом неустойки) и содержанию общего имущества (ЖКУ) передать истцу квартиру, ... по акту приема-передачи вместе с ключами от почтового ящика, паспортом на электрический счетчик и техническим (кадастровым) паспортом на указанную квартиру; взыскании неустойки в размере 800 000 руб., ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья: /подпись/ 

Копия верна.

Судья: О.Г. Черных

Секретарь: Л.С. Погребкова

«__» _____________ 20 __ года

Мотивированный текст изготовлен 09.12.2019 

Судья: /подпись/ 

Оригинал хранится в деле № 2-2097/2019 в Октябрьском районном суде г.Томска