Судья Синцова Ю.В. УИД 65RS0008-01-2025-000488-28

Докладчик Баянова А.С. Дело № 33-313/2026 (2-419/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Баяновой А.С.

судей Загорьян А.Г., Осколковой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Тихоновой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к Администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, Отделу по управлению имуществом и землепользованию Администрации Невельского муниципального округа о признании права на предоставление другого равнозначного жилого помещения, с апелляционной жалобой представителя истца Ф.И.О.1 – ФИО1 на решение Невельского городского суда Сахалинской области от 24 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Баяновой А.С., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Ф.И.О.1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Невельского муниципального округа Сахалинской области, Отделу по управлению имуществом и землепользованию Администрации Невельского муниципального округа о признании права на предоставление другого равнозначного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных денежных средств. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано за покупателем ДД.ММ.ГГГГ, на объект наложено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО), сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 242 месяца. Однако в июле 2025 года органом местного самоуправления на информационных стендах размещены объявления о том, что постановлением Администрации Невельского муниципального округа от 27 мая 2025 года № 767 вышеуказанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с данным постановлением жильцам дома направлены проекты соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальным нужд и предложена выплата выкупной стоимости взамен изымаемого жилого помещения, с которой истец не согласен, поскольку полагает, что имеет право на предоставление иного жилого помещения, то есть замену залогового имущества, так как право собственности на жилое помещение приобретено до признания дома аварийным и подлежащим сносу и на него распространяется действие части 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

На основании изложенного, истец просил суд признать за ним право на предоставление взамен изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, другого равнозначного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим нормам, общей площадью не менее 56,6 кв.м., расположенного в черте 

<

адрес>.

Решением Невельского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда представителем истца ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагает решение суда незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование апелляционной жалобы указано, что органом местного самоуправления нарушен порядок признания жилого дома, расположенного по адресу

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу, установленный Правительством РФ. Сведения о признании дома аварийным и подлежащим сносу представителем Администрации направлены в Управление Росреестра по Сахалинской области спустя два месяца после принятия данного решения, что привело к нарушению жилищных прав истца, восстановление которых возможно только путем признания за ним права на предоставление другого равнозначного жилого помещения взамен изымаемого.

Письменных возражений на апелляционное жалобу не поступило.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции проведено с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Невельского городского суда Сахалинской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца ФИО1, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс РФ в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Ф.И.О.1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 56,6 кв. м, право собственности на которое возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.2. договора купли-продажи часть стоимости квартиры оплачена за счет собственных средств до даты заключения договора в качестве задатка в размере 105 500 рублей, остаток в размере 4 394 500 рублей оплачен за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенным с Банком ВТБ (ПАО).

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № и Постановлением Администрации Невельского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>/Б, с кадастровым номером №, признан аварийным и подлежащим сносу, и жилое помещение с кадастровым номером № признано непригодным для проживания.

Органу местного самоуправления предписано, в частности, направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование о проведении в срок до ДД.ММ.ГГГГ мероприятий по сносу или реконструкции дома и в случае непроведения собственниками данных действий изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом и жилые помещения. Срок расселения граждан установлен до 31 декабря 2030 года (пункты 4.1., 4.2. и 5 постановления).

Постановлением Администрации Невельского муниципального округа от 26 августа 2025 года № 1251 «О внесении изменений в муниципальную программу «Обеспечение населения Невельского муниципального округа Сахалинской области качественным жильем», утвержденным Постановлением Администрации Невельского муниципального округа от 07 февраля 2025 года № 155, многоквартирный жилой дом 

<

адрес> включен в реестр домов, признанных аварийными, для участия в конкурсных отборах на строительство жилья в рамках государственной программы Сахалинской области: «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем».

Истец обратился в суд с настоящим иском полагая свои права нарушенными, поскольку многоквартирный дом по адресу

<

адрес> в котором находится квартира № № принадлежащая истцу на праве собственности, признан аварийным и подлежащим сносу, однако о приобретении жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, истец не знал.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями Жилищного законодательства РФ, дав анализ представленным по делу доказательствам, и установив, что истец приобрел право собственности на спорное жилое помещение после признания многоквартирного дома, в котором оно находится, аварийным и подлежащим сносу, учитывая, что основания возникновения права собственности Ф.И.О.1 не связаны с наследованием, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку реализация жилищных прав Ф.И.О.1 может быть осуществлена только путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о применении к данным правоотношениям положений пункта 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в силу следующего.

Согласно пунктам 17.1, 29 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, в числе прочего вносятся: сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания; сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.

В силу части 1 статьи 32 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания.

В соответствии с положениями частей 6, 7 статьи 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

Согласно пункту 51 указанного Положения, орган местного самоуправления в 5-дневный срок со дня принятия решения о признании МКД аварийным и подлежащим сносу направляет в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», включая единый портал или региональный портал государственных и муниципальных услуг (при его наличии), по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции - в орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения такого помещения или дома.

При этом разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им дополнительно обстоятельств, которые в соответствии с вышеуказанным законом должны быть отражены в выписке из ЕГРН.

Из ответа Управления Росреестра по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что заявление в отношении здания «многоквартирного дома» с кадастровым номером № и расположенных в нем помещений о внесении сведений на основании Постановления Администрации Невельского муниципального округа от 27 мая 2025 года № 767 «О признании многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

адрес> аварийными и подлежащими сносу» в орган регистрации представлено представителем Администрации Невельского муниципального округа лишь ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заявленные сведения были внесены в кадастр недвижимости.

Таким образом, из указанного следует, что должностными лицами Администрации Невельского муниципального округа пропущен срок направления сведений о принятии решения о признании многоквартирного дома аварийным. Иным образом информация о признании дома аварийным и подлежащим сносу до собственников жилых помещений должностными лицами Администрации Невельского муниципального округа своевременно не доведена.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что при наличии выписки из ЕГРН в отношении приобретаемой квартиры истец в соответствии с нормами материального права не должен был выяснять какие-либо дополнительные доказательства.

При таком положении, поскольку до приобретения квартиры истец не знал и не мог знать о статусе многоквартирного дома, в котором спорное жилое помещение находится, а соответственно отсутствуют признаки недобросовестного поведения со стороны истца, учитывая бездействие ответчика по принятию мер по предоставлению информации о признании многоквартирного дома аварийным, судебная коллегия приходит к выводу, что положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в настоящем споре не применимы.

Однако принимая во внимание, что планируемая дата окончания переселения многоквартирного жилого дома в соответствии с Постановлением Администрации Невельского муниципального округа от 27 мая 2025 года № 767 определена до 31 декабря 2030 года, учитывая, что в региональную адресную программу многоквартирный жилой дом не включен, при этом процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем муниципальным органом не окончена, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на дату рассмотрения спора не усматривается нарушений прав истца ответчиком, в связи с чем исковое требование о предоставлении жилого помещения взамен аварийного удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, поскольку в силу положений части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невельского городского суда Сахалинской области от 24 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ф.И.О.1 – ФИО1, – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 февраля 2026 года.

Председательствующий А.С. Баянова

Судьи: А.Г. Загорьян

А.Н. Осколкова