УИД 61OS0000-01-2025-000009-74

дело № 3а-84/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 26 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001198, № ОРС-61/2024/001197 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., .... Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, он подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявления об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, приложив к ним отчеты об оценке. Решениями ГБУ от 25 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001198, № ОРС-61/2024/001197, от 27 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001215 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости. По мнению административного истца, данные решения являются необоснованными, нарушают его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконными упомянутые решения ГБУ и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 4 декабря 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 3 304 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 5 029 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... - в размере 3 765 000 рублей.

Определением Ростовского областного суда от 27 января 2025 г. производство по делу в части требований о признании незаконным решения ГБУ от 27 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001215 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости прекращено в связи с отказом ФИО1 от административного иска в этой части.

Настоящим судебным актом разрешаются требования административного истца в остальной части: о признании незаконными решения ГБУ от 25 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001198, № ОРС-61/2024/001197 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером ... и ... в размере рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО2

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчетов об оценке недостатки не позволяют определить на их основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону, ФИО2 отзывы, возражения, ходатайства в суд не поступали.

ФИО1, представители, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 26 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1 752 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, местоположение ..., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (1/8 доля в праве) и ФИО1 (7/8 долей в праве).

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 855 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, местоположение ....

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 8 300 625,6 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 10 057 165,75 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков оказывает влияние на объем прав и обязанностей ФИО1 как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участков (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

6 декабря 2024 г. в ГБУ поступили заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. С заявлениями в ГБУ представлены отчеты от 5 декабря 2024 г. № 255/3-02/24, 255/1-02/24 об оценке объектов недвижимости, выполненные оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ..., в которых рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 4 декабря 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 3 304 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 5 029 000 рублей.

25 декабря 2024 г. ГБУ приняло решения № ОРС-61/2024/001198, № ОРС-61/2024/001197 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названных отчетов об оценке. 

27 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решений ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемых решений, суд отмечает, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны лицом, исполняющим обязанности руководителя бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решений бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчетов статей 4, 11, 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 2, 3 пункта 2, подп. 14 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете отсутствуют актуальные сведения о заключении договора обязательного страхования ответственности оценщика и юридического лица; в таблице 5 для объекта-аналога № 4 оценщик указал ссылку на страницу сайта, которая не является прямой ссылкой на источник информации и не позволяет его идентифицировать; при расчете рыночной стоимости использован объект-аналог № 3 с не типичными для рынка условиями продажи – «срочная продажа». Корректировка по данному элементу сравнения отсутствует; оценщик отнес объекты оценки и объекты-аналоги к одной типовой зоне – окраины города, промзоны, применил корректировки на расположение объектов-аналогов относительно красной линии, однако картографический или иной анализ, послуживший основанием для этого, отсутствует; понять логику и объем проведенного исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки не представляется возможным в связи с отсутствием расчета весовых корректировок; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение: при расчете корректирующего коэффициента используется некорректные значения площади. В расчетной таблице 6 оценщик безосновательно указал площадь объекта-аналога № 2 – 10 000 кв.м, объекта-аналога № 4 – 5 000 кв.м. Использование данных значений при расчете корректирующего коэффициента на площадь значительно снизило итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки; существенная информация, приведенная в отчете, не подтверждена путем раскрытия ее источников; при расчете рыночной стоимости использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по местоположению, объект-аналог № 3 - по виду разрешенного использования.

В оспариваемых решениях ГБУ сделаны выводы о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой рыночной стоимости земельных участков. 

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчетов об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...

В заключении эксперта ... от 10 марта 2025 г. № 142СЭ/22-2025 сделан вывод о том, что при составлении отчетов об оценке от 5 декабря 2024 г. № 255/3-02/24, № 255/1-02/24 использовались неполные и недостоверные сведений, имели место методологические и расчетные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки - пункта 10 ФСО III, подп. 1, 2, 3, 4 пункта 5, подп. 1, 2 пункта 25 ФСО V, пунктов 5, 22в ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решениях ГБУ, экспертом частично подтверждены. 

Эксперт также указал, что в отчетах не описаны существенные количественные и качественные характеристика объектов оценки – доступность коммуникаций. Сведения о возможности подключения коммуникаций по аналогам не подтверждены. Обоснование отсутствия корректировки не приведено; отсутствует подтверждение того, что объекты оценки осмотрены. Вместо фотографий участков приведен скан с «Яндекс-карты», то есть осмотр объектов не проводился, причины, по которым объекты оценки не осмотрены, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра отсутствуют; при анализе возможности и целесообразности применения сравнительного подхода, объем и качество информации о сделках с объектами не проанализировано, актуальность не подтверждена, сопоставимость аналогов не обоснована; не полностью описан доступный объем рыночной информации. Применяя сравнительный подход, оценщик не полностью проанализировал рынок продажи аналогичных объектов. Между тем, проведенный экспертом анализ рынка показал, что на дату оценки имелась информация, которую можно было использовать при проведении анализа и отборе аналогов. В разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен» оценщиком приведены объекты, не сопоставимые по ценообразующим факторам – категории земель, виду использования, месторасположению и размеру; отсутствует информация о полной дате объявлений в отношении аналоговм. Дополнительные пояснения оценщиком не приведены; приведенная интернет-ссылка по объекту-аналогу № 1 не активна, объект снят с продажи, экспертом найдено объявление на архивном сайте, согласно которому местоположение, указанное оценщиком, неверное. Согласно объявлению отношении объекта-аналога № 2 были выставлены на продажу три земельных участка, месторасположение, указанное оценщиком, неверное. Корректировка на месторасположение отсутствует, а также отсутствует обоснование отсутствия корректировок на категорию земель и вид использования; приведенная интернет-ссылка по объекту-аналогу № 3 не активна, объект снят с продажи, экспертом найдено объявление на архивном сайте, согласно которому назначение земельного участка – ИЖС, передается право аренды на 49 лет, то есть в отчете по объекту-аналогу № 3 указана недостоверная информация о назначении, корректировка на вид использования отсутствует; применена корректировка на размер, однако в отчете отсутствует подтверждение по рыночным данным наличия зависимости стоимости от размера. Данная корректировка не может считаться достоверной; применена корректировка на красную линию по данным Ассоциации «Статриелт», но в отчете отсутствует подтверждение даты использованного исследования. На дату определения стоимости корректировка на красную линию не подтверждается; отсутствует картографический или иной анализ, подтверждающий расположение аналогов относительно красной линии. Введение для аналогов корректировки на красную линию не обосновано; описание обоснования выбора использования весов при итоговом взвешивании, приведенное на странице 46, не соответствует весовым коэффициентам на странице 44. Формула расчета не приведена, поэтому проверить правильность расчетных данных не представляется возможным.

Рыночная стоимость земельных участков с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию 4 декабря 2024 г. определена экспертом ... в следующих суммах: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 4 874 400 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере 8 896 400 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов, подтвержденным представленными документами. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчетов об оценке не позволят объективно установить рыночную стоимость объектов, и при рассмотрении заявлений ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке. Оспариваемые административным истцом решения ГБУ не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 25 декабря 2024 г. незаконными отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объектов.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ отказано, в связи с чем решение суда не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 90 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и взыскивается судом с ФИО1 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001198, № ОРС-61/2024/001197.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 752 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 декабря 2024 г. – 4 874 400 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 855 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 декабря 2024 г. – 8 896 400 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости считать 6 декабря 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева