Дело № 2-2416/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2018 года Советский районный суд гор. Брянска в составе:

председательствующего судьи Сухоруковой Л.В.

при секретаре Аверкиной О.Н.

С участием истца ФИО1, представителя истца адвоката по ордеру Пахомовой Е.В., представителя ответчиков ООО УСК «Надежда», ООО «Теплоснаб» по доверенности ФИО2, представителя ООО УК «Уютный дом» по доверенности Горбачевой А.А., представителя Управления Росреестра по Брянской области по доверенности ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УСК «Надежда», ООО «Актив», ООО «Теплоснаб», ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» об оспаривании сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома на праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Теплоснаб» о признании помещения общим имуществом собственников помещений МКД, в обоснование которого указал, что является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном 

<

адрес> площадью 52, 5 кв.м. 

Согласно Выписке из ЕГРН жилое помещение №... площадью 22,3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Теплоснаб». 

Согласно проектно – сметной документации, нежилое помещение, расположенное на первом этаже дома по указанному адресу является помещением пожарного поста, где находятся пульты управления системами пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре, а также системы видеонаблюдения. 

Таким образом, в нежилом помещении №... по вышеуказанному адресу, находятся оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Это нежилое помещение относится к общему имуществу жилого дома и не может находиться в индивидуальной собственности ответчика. 

Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение нарушает права истца, предусмотренные нормами ст. 36-39 ЖК РФ. 

Ссылаясь на требования ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. ст. 36-39 ЖК РФ истец просил суд признать недействительным право собственности ООО «Теплоснаб» на нежилое помещение №... площадью 22, 3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>. Признать недействительной государственную регистрацию в ЕГРН права собственности Брянской области на нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>. Признать нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома 

<

адрес>, общим имуществом указанного многоквартирного дома, обслуживающим более одной квартиры и находящимся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений жилого дома 

<

адрес>. 

Определением суда от 05 февраля 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УСК «Надежда», ООО «КРЭС», ООО «Актив», ООО «УК «Уютный Дом». 

06.04.2018 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО УСК «Надежда», ООО «Актив», ООО «Теплоснаб», ООО «Коммунальная ремонтно-эксплуатационная служба» о признании договоров недействительными, истребовании помещения из чужого незаконного владения, в котором, ссылаясь на требования ст. ст. 167, 168 289, 290, 303, 304 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор долевого участия от 

<

дата>, заключенный между застройщиком ООО УСК «Надежда» и ООО «Актив» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м., расположенного в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли – продажи от 

<

дата>, заключенный между ООО «Актив» и ООО «Теплоснаб» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м. с кадастровым №..., расположенного в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>. Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды №... нежилого помещения от 

<

дата>, заключенный между ООО «Теплоснаб» и ООО «Коммунальная ремонтно-эксплуатационная служба» в отношении нежилого помещения №... площадью 22, 3 кв.м. с кадастровым №..., расположенного в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>. Применить последствия недействительности сделок, в виде: прекращения права собственности ООО «Теплоснаб» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м. с кадастровым №..., расположенного в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>; аннулирования записи о государственной регистрации права собственности ООО «Теплоснаб» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м. с кадастровым №..., расположенного в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>. Истребовать нежилое помещение №... площадью 22, 3 кв.м. с кадастровым №..., расположенное в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>, состоящее из помещения уборочного инвентаря и помещения пожарного поста, из незаконного владения ООО «Теплоснаб» и ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба». Обязать ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» освободить названное помещение. 

В обоснование требований указал, что застройщик ООО «УСК «Надежда» на основании договора долевого участия от 

<

дата> передал нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м. с кадастровым №..., расположенное в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> в собственность ООО «Актив». Договор долевого участия был зарегистрирован 

<

дата>. По договору купли – продажи от 

<

дата> ООО «Актив» передал спорное помещение в собственность ООО «Теплоснаб». На основании договора аренды №...-а нежилого помещения от 

<

дата> ООО «Теплоснаб» передало ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» в аренду спорное помещение. Поскольку ООО УСК «Надежда» не вправе было распоряжаться спорным помещением, являвшимся общим имуществом МКД, включающим в себя помещение уборочного инвентаря и помещение пожарного поста, соответственно у ООО «Актив», а впоследствии у ООО «Теплоснаб» не могло возникнуть право собственности на него. Как следствие, у ООО «КРЭС» не возникло прав арендатора на спорное помещение. 

Определением суда от 25 апреля 2018 года объединены в одно производство гражданские дела № 2-1367 (2018) по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплоснаб» о признании помещения общим имуществом и № 2-2416 (2018) по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая строительная компания «Надежда», Обществу с ограниченной ответственностью «Актив», Обществу с ограниченной ответственностью «Теплоснаб», Обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальная ремонтно-эксплуатационная служба» о признании договоров недействительными, истребовании помещения из чужого незаконного владения.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца адвокат Пахомова Е.В. исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить требования в полном объеме. 

Представитель ответчиков ООО УСК «Надежда», ООО «ТеплоСнаб» по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования не признал, просил суд в иске отказать, полагая ответчиков добросовестными приобретателями нежилого помещения. 

Представитель третьего лица ООО УК «Уютный дом» Горбачева А.А. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила суд их удовлетворить. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставила разрешение требований на усмотрение суда. 

Представитель ответчика ООО «КРЭС», представитель ответчика ООО «Актив», представитель третьего лица Государственной строительной инспекции Брянской области, представитель третьего лица Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, представитель третьего лица ООО «Проектный институт «Гражданпроект», ФГБУ «ФКП Росреестра по Брянской области» в судебное заседание не явились. Уведомлены надлежащим образом. Представителями Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, ГСИ Брянской области представлены заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, третьих лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, распоряжаться им любым способом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Судом установлено, что 14-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и котельной по 

<

адрес>, был введен в эксплуатацию 21.01.2015 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №..., выданным Брянской городской администрацией застройщику ООО «УСК «Надежда», а также ответом Государственной строительной инспекции Брянской области от 09.04.2018 года на запрос суда.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в МКД по 

<

адрес> от 15.08.2015 года, был избран способ управления МКД – управляющей компанией было избрано ООО «КРЭС».

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений указанного МКД от 31.10.2017 года, работа управляющей компании ООО «КРЭС» собственниками помещений МКД признана неудовлетворительной, договор управления с ООО «КРЭС» расторгнут, новой управляющей компанией избрано ООО «УК «Уютный дом». ООО «УК «Уютный дом» управляет указанным МКД с 15.01.2018 года, о чем внесены изменения в реестр лицензий Брянской области ГЖИ Брянской области. 

ФИО1 является собственником жилого помещения, площадью 52, 5 кв.м. по 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 

<

дата> серии №....

01.02.2018 года ФИО1 уведомил собственников помещений указанного МКД об обращении в суд с данными исками. Как следует из протокола общего собрания от 31.10.2017 года, ФИО1 был избран председателем Совета МКД по указанному адресу, наделен собственниками полномочиями по принятию решений в отношении общего имущества МКД в соответствии с действующим законодательством. Данный протокол общего собрания не оспорен и не отменен. В связи с чем, истец наделен полномочиями действовать в интересах остальных собственников помещений в указанном МКД.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 30.11.2016 года собственником спорного нежилого помещения, площадью 22, 3 кв.м. по 

<

адрес>, является ООО «Теплоснаб». 

Как следует из материалов регистрационного дела на спорный объект недвижимости, 

<

дата> между ООО УСК «Надежда» и ООО «Актив» заключен договор об участии в долевом строительстве №Сов/370, по которому участник долевого строительства принимает долевое участие в совместном строительстве жилого дома, расположенного 

<

адрес>, со встроенными помещениями, в части финансирования: нежилое помещение №..., подъезд 4, этаж 1, оси расположения 4с-7с/Ас-Бс, общая площадь 22,3 кв.м. Стороны определили стоимость объекта на момент заключения договора в размере 624400 рублей. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 

<

дата> за №.... 

Нежилое помещение передано ООО УСК «Надежда» по акту приема – передачи от 

<

дата> ООО «Актив». 

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 

<

дата> серии №... зарегистрировано право собственности ООО «Актив» на нежилое помещение, площадью 22,3 кв.м., этаж 1 расположенного 

<

адрес>, запись регистрации №.... 

Доказательства оплаты стоимости объекта долевого строительства ответчиками не представлены.

<

дата> между ООО «Актив» и ООО «Теплоснаб» заключен договор купли – продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 22, 3 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождения) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №..., покупатель обязуется принять указанную недвижимость и оплатить согласованную сторонами цену. Стороны определили согласованную цену недвижимости в размере 655620 рублей.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 

<

дата> за №....

<

дата> ООО «Актив» передало нежилое помещение ООО «Теплоснаб», что подтверждается актом приема - передачи.

Право собственности ООО «Теплоснаб» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 

<

дата>, запись государственной регистрации №..., что подтверждается материалами регистрационного дела.

Доказательств оплаты стоимости нежилого помещения по договору купли – продажи ответчиками не представлены.

<

дата> между ООО «ТеплоСнаб» и ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» заключен договор №...-а аренды нежилого помещения, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение первого этажа общей площадью 22,3 кв.м., расположенные 

<

адрес>. 

Срок договора аренды установлен с даты подписания до 

<

дата> (п. 2.1 договора). Размер арендной платы по договору определен сторонами в размере 10035,00 рублей в месяц (п. 4.1 Договора). Целевое назначение предоставляемого нежилого помещения: организация пожарного поста; пункта видеофиксации, а также для осуществления деятельности по управлению МКД.

Как установлено судом, ООО «КРЭС» расположено 

<

адрес>. По адресу спорного нежилого помещения в указанном МКД, деятельность не осуществляло. Доказательства, подтверждающие общий размер стоимости временного пользования имуществом (арендной платы) ответчиками не представлены. 

Как следует из технического паспорта здания (строения) 

<

адрес> (лит.А), составленного ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 16 июля 2014 года, нежилое помещение №... состоит из основной комнаты общей площадью 15, 0 кв.м., двух подсобных помещений площадью 2,1 кв.м. и площадью 5, 2 кв.м. Итого общей площадью 22, 3 кв.м. 

Согласно письму от 19.04.2018 года Государственной строительной инспекции Брянской области по вопросу недоделок многоквартирного жилого дома, расположенного 

<

адрес> (застройщик ООО «УСК «Надежда»), на момент выдачи Инспекцией заключения о соответствии требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации построенного объекта «14-этажный жилой дом со встроенными помещениями и котельной», в МКД были выполнены работы по устройству пожарного поста и пожарной сигнализации. 

Как следует из проектной документации на указанный МКД, раздела «План сетевой пожарной сигнализации», в нежилом помещении №... расположены пожарный пост с системой пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, система видеонаблюдения, помещение уборочного инвентаря (л. 90 13/425-2011-01-АС2 проектной документации, в осях 4-с – 7-с, Ас-Бс). Изменения в проектную документацию, связанные с назначением спорного помещения, не вносились.

Размещение пожарного поста в многоквартирном доме предусмотрено и соответствует требованиям ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», п. 3.69, 13.14.10 Свода Правил 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические нормы и правила проектирования», п. 7.3.3. Свода правил 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Таким образом, на момент сдачи указанного МКД в эксплуатацию и совершения оспариваемых сделок, пожарный пост с системой пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, система видеонаблюдения, помещение уборочного инвентаря, в спорном помещении уже были размещены. 

Согласно заключения кадастрового инженера при постановке на кадастровый учет указанного МКД со всеми помещениями 28.05.2015 года, допущена кадастровая ошибка. Нежилое помещение №... не было сформировано как самостоятельный объект, в связи с чем, суммарная площадь встроенных (нежилых) помещений не соответствует указанному в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. площадь помещения №... не входила в данный показатель. 

По состоянию на 28.05.2015 года были зарегистрированы права собственности на квартиры в указанном МКД, более чем на одну квартиру, в том числе истца, что подтверждается реестром собственников помещений МКД 

<

адрес>. Истец ФИО1, как и остальные собственники жилых и нежилых помещений в указанном МКД, своего согласия на изменение правового статуса спорного нежилого помещения не оформляли.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В соответствии с пунктами 2, 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе, из электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Граждане, приобретая право собственности на помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

Согласно ст. 209, п. 1 ст. 216 ГК РФ право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценив собранные по делу доказательства, в том числе имеющуюся в материалах дела проектную и техническую документацию, правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости, объяснения сторон, учитывая расположение спорного помещения внутри многоквартирного дома, его функциональное назначение пожарного поста, пожарной сигнализации с видеонаблюдением, фактическое использование в целях обслуживания дома, наличие в помещении оборудования пожарной сигнализации и видеонаблюдения, уборочного инвентаря, суд приходит к выводу, что нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м., расположенное 

<

адрес>, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем, требования истца о признании спорного помещения общим имуществом собственников помещений МКД, суд признает обоснованными. 

Передача от ООО «УСК «Надежда» к ООО «Актив», затем ООО «Теплоснаб» права собственности на спорное нежилое помещение в указанном МКД, являющееся общим имуществом, не могло являться условием оспариваемых договоров, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Таким образом, истец как долевой собственник спорного имущества вправе, в соответствии со ст. ст. 301, 302 ГК РФ истребовать это имущество от лиц, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые фактически владеют этим имуществом.

При этом истец вправе истребовать спорное имущество также и от ООО «Теплоснаб», которое приобрело нежилое помещение №... площадью 22, 3 кв.м. расположенное 

<

адрес> по договору купли-продажи, поскольку это имущество выбыло из владения как истца, так и остальных собственников помещений дома помимо их воли.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. п. 78, 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что совершенные между ООО «УСК «Надежда» и ООО «Актив» договор долевого участия в строительстве от 

<

дата>, между ООО «Актив» и ООО «Теплоснаб» договор купли – продажи от 

<

дата>, договор аренды №...-а между ООО «Теплоснаб» и ООО «Коммунальная ремонтно-эксплуатационная служба» от 

<

дата> нежилого помещения, в части передачи, продажи, аренды нежилого помещения на 1 -ом этаже общей площадью 22, 3 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №..., являющегося общей собственностью всех собственников помещений в здании, расположенном 

<

адрес>, противоречат положениям п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца о признании указанных сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на спорное помещение за ООО «Теплоснаб», подлежащими удовлетворению.

С доводами ответчиков о добросовестности приобретателей спорного имущества суд не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Исходя из требований п. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель – приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не противоречит Конституции РФ, поскольку по своему конституционно – правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 данного Кодекса они не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. 

Защита лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, т.е. лица, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать.

Добросовестность приобретателя имущества по сделке предполагает наличие у него при заключении сделки доброй воли, разумной осмотрительности и осторожности, надлежащей заботливости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 65.2 ГК РФ участник общества вправе принимать участие в управлении делами общества, получать информацию по всем вопросам, касающимся деятельности общества, знакомиться с бухгалтерской и иной документацией в порядке, установленном учредительными документами организации, участвовать в управлении делами общества в порядке, установленном Федеральным законом и уставом общества. 

Как следует из выписок из ЕГРЮЛ в отношении ответчиков ООО УСК «Надежда», ООО «Актив», ООО «Теплоснаб», ООО «КРЭС», Л. является учредителем ООО «Актив», а также одним из соучредителей ООО УСК «Надежда». Учредителем ООО «Теплоснаб» является Д., он же является одним из соучредителей ООО «КРЭС». Директором ООО «Теплоснаб» является К., он же является одним из соучредителей ООО «КРЭС». С учетом приведенных правовых норм, закон предполагает активную позицию указанных участников в отношении деятельности указанных обществ. 

Судом установлено, что на момент заключения договора об участии в долевом строительстве № Сов/370 от 

<

дата>, договора купли – продажи от 

<

дата>, договора аренды №...-а от 

<

дата>. обеим сторонам сделок было известно о проектном назначении спорного нежилого помещения – помещение пожарного поста и уборочного инвентаря, которое не изменялось. Ответчиками ООО «Актив», ООО «Теплоснаб» не представлены суду доказательства, подтверждающие принятие ответчиками мер к ознакомлению с проектной документацией на МКД, или подтверждающие, что ответчикам чинились препятствия в ознакомлении с проектной документацией, либо продавцом были совершены иные действия, не позволяющие покупателю объективно оценить законность сделки.

Из технического плана здания по состоянию на 26.12.2014 года усматривается, что спорное нежилое помещение не являлось самостоятельным изолированным нежилым помещением, которое могло являться предметом сделки. На момент постановки объекта на кадастровый учет 28.05.2015 г. из заключения кадастрового инженера было известно, что при вводе в эксплуатацию площадь спорного помещения не была включена в площадь встроенных нежилых помещений.

Принимая по актам приема – передачи спорное нежилое помещение, ответчикам было известно, что в помещении располагалась система видеонаблюдения, система управления пожарной сигнализацией, система оповещения о пожаре МКД, которые обслуживают более одного помещения МКД и являлось общедомовым имуществом.

ООО «Теплоснаб» на момент заключения договора купли – продажи знало, и во всяком случае при должной степени заботливости и осмотрительности, при добросовестной реализации своих прав должно и могло знать о действительном назначении спорного нежилого помещения, о незаконном возникновении права собственности на спорное помещение у ООО «Актив», и отсутствии правовых оснований для заключения сделки купли – продажи.

Как следует из договора аренды нежилого помещения №...-а от 

<

дата>, объект предоставлен арендатору для организации в нем пожарного поста, пункта видеофиксации (п. 1.2). Между тем, при передаче нежилого помещения, пожарный пост и система управления пожарной сигнализацией, система оповещение о пожаре МКД, видеофиксации в указанном помещении уже находились. В свою очередь, ООО «КРЭС» являясь до переизбрания 31.10.2017 года управляющей организацией МКД 

<

адрес>, получило от застройщика проектную документацию на жилой дом. Таким образом, ответчику было известно о назначении нежилого помещения, обслуживающего весь МКД и являющегося общедомовым имуществом.

Как установлено судом, юридический адрес ОО «Актив» и ООО «Теплоснаб»: 

<

адрес>. Таким образом, данные организации по указанному адресу МКД также никогда не находились.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом противоречит приведенным требованиям закона и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество.

В связи с чем, суд находит обоснованными доводы истца, о взаимосвязи всех участников оспариваемых сделок, их аффилированности и взаимной заинтересованности, совершении заведомо для них незаконных сделок.

Согласно требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановленное по настоящему делу решение является основанием для внесения в ЕГРН записей об отсутствии права собственности ООО «Теплоснаб» в отношении нежилого помещения на 1 -ом этаже общей площадью 22, 3 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №...; и основанием для внесения в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности собственников помещений указанного дома, в отношении нежилого помещения на 1 -ом этаже общей площадью 22, 3 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №....

На основании изложенного, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «УСК «Надежда», ООО «Актив», ООО «ТеплоСнаб», ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» об оспаривании сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, удовлетворить.

Признать недействительным договор долевого участия в строительстве от 

<

дата> между ООО «УСК «Надежда» и ООО «Актив» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м., расположенного 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли – продажи от 

<

дата> между ООО «Актив» и ООО «Теплоснаб» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м, с к.н.: №..., расположенного 

<

адрес>.

Признать недействительным договор аренды №...-а нежилого помещения от 

<

дата>, заключенный между ООО «Теплоснаб» и ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» в отношении нежилого помещения №... площадью 22,3 кв.м, с к.н.: №..., расположенного 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ООО «Теплоснаб» на нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м, с к.н. №..., расположенное 

<

адрес>.

Признать нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м, с к.н. №..., расположенное 

<

адрес> общим имуществом собственников помещений указанного дома, обслуживающим более одной квартиры, на праве общей долевой собственности.

Истребовать нежилое помещение №... площадью 22,3 кв.м, с к.н.: №..., расположенное 

<

адрес>, входящее в состав общего имущества собственником помещений указанного многоквартирного дома, из незаконного владения ООО «ТеплоСнаб» и ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба». Обязать ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» освободить указанное помещение в пятнадцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. 

Данное решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ООО «ТеплоСнаб» и праве аренды ООО «Коммунальная ремонтно – эксплуатационная служба» на указанное имущество, расположенное в многоквартирном доме 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Сухорукова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.07.2018 года.

Судья Л.В. Сухорукова