77OS0000-02-2025-000123-58 № 3а-1259/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 октября 2025 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003013:4153, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023 г., в размере сумма

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является собственником объекта недвижимости; установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере сумма нарушает права административного истца в сфере налогообложения.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Нова Эксперт», согласно отчету об оценке № 26-05-11-23О от 23 июня 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 г. определена в размере сумма

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003013:4153, расположенного по адресу: адрес. Право административного истца на объект недвижимости подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 23 декабря 2024 года.

Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 г. утверждена распоряжением Департамента городского имущества Москвы в размере сумма

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 26-05-11-23О от 23 июня 2023 года, составленный ООО «Нова Эксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере сумма

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ адрес».

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке ООО «Нова Эксперт», 26-05-11-23О от 23 июня 2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на достоверность результата при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

По состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003013:4153 составляет сумма

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены, административный истец, не согласившись в заключением эксперта, представил возражения на заключение экспертов, а также ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.  

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Доводы административного истца о том, что объект исследования должен быть отнесен к классу «В-», суд считает необоснованными, поскольку эксперт в заключении приводит подробное описание процесса определения класса объекта (стр. 29-30 экспертного заключения). Согласно приведенной в экспертном заключении информации, все доступные открыты источники относят объект исследования именно к классу «В» офисной недвижимости (не к классу «В-»). Кроме того, в экспертном заключении приведен процесс определения класса объекта с использованием классификации, которая в принципе не выделяет подклассы (В+/В-) внутри класса «В» офисной недвижимости. При этом результат определения класса объекта исследования, полученный экспертом, полностью подтверждается данными открытых источников, исследованных экспертом, и не противоречит им.

Кроме того, суд считает необоснованным утверждение административного истца о том, что часть объектов-аналогов относятся к более высокому классу, чем объект исследования, что требует введения корректирующих коэффициентов на данный параметр. Суд отмечает, что для каждого аналога, используемого экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 82-89 и 92-99 экспертного заключения), приведено подтверждение его классности по данным открытых источников. Также все используемые экспертом аналоги соответствуют классу «В» офисной недвижимости по данным по данным классификации, используемой экспертом и приведенной в соответствующем разделе заключения (стр. 30 экспертного заключения). При этом на различия в состоянии зданий объекта исследования и объектов-аналогов в расчетах эксперта введены соответствующие понижающие корректирующие коэффициенты (стр. 59 и 75 экспертного заключения). Введение дополнительного корректирующего коэффициента на подклассы объектов (разница в которых в большей степени и обуславливается состоянием объектов) в данном случае привело бы к двойному учету данного фактора и соответственно искажению итогового результата.

Таким образом, экспертом абсолютно корректно и обоснованно определен класс для объекта исследования и всех используемых объектов-аналогов. Объект исследования и все используемые объекты-аналоги относятся к классу «В» офисной недвижимости, введение корректирующих коэффициентов на данный параметр не требуется. 

Довод административного истца о том, что объект исследования имеет удовлетворительное состояние, стоимость улучшения будет меньше в сравнении с хорошим и новым, при этом стоимость земельного участка не изменится, тогда величина доли земли в составе единого объекта недвижимости увеличится, противоречит ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и направлено на собственной оценкой представленного доказательства, объективно ничем не подтверждено.

Суд отмечает, что перед проведением исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в отличие от привлеченного истцом специалиста. Кроме того, при производстве судебной экспертизы эксперт независим; не допускается воздействие на эксперта с целью получения заключения в пользу кого-либо из участников процесса или в интересах других лиц.

Доводы административного истца в указанной части фактически направлены на попытку навязать эксперту необходимость использования конкретных источников для расчета доли земельного участка в стоимости ЕОН, желаемых административным истцом, что недопустимо.

Используемые экспертом источники для расчета доли земельного участка в стоимости ЕОН приведены экспертом в тексте заключения, ничем не опорочены; обязанность использовать иные, желаемые административным истцом, источники у эксперта отсутствует.

Одновременно суд отмечает, что эксперт в ходе исследования применял не среднее значение доли земельного участка, а верхнее значение диапазона (то есть 14%), учитывая тем самым особенности объекта исследования, в том числе и его состояние. То есть данный фактор был надлежащим образом учтен экспертом в расчетах. 

Суд не соглашается и с доводом административного истца о том, что при определении коэффициента капитализации эксперт использовал, в том числе, значение, значительно отличающееся от остальных, а также в рамках расчета не использовал все значения капитализации, приведенные далее в заключении, в результате чего среднее значение получилось меньше 10%, т.е. меньше следующих значений ставки капитализации по значению, что значительно искажает среднее значение ставки капитализации. 

По убеждению суда указанный довод также направлен на достижение административным истцом желаемого при проведении экспертизы результата и объективно ничем не подтверждено.

Фактически административный истец в данном случае настаивает на исключении одного из используемых экспертом источников из анализа лишь на том основании, что его значение меньше остальных источников. При этом конкретная величина коэффициента капитализации, приведенная в источнике, не является основанием для исключения его из анализа, так как данная информация приведена в актуальном на дату оценки справочнике, специализированном именно для рынка Москвы и предоставляющим данные для офисной недвижимости с учетом классности. Данный источник, используемый экспертом, ничем не опорочен.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта, в размере сумма

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 27 декабря 2024 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего. 

Расходы по оплате экспертизы были предварительно возложены на Департамент городского имущества адрес и им оплачены в размере сумма

Согласно положениям ст.ст. 103, 106, 108 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы. Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика. 

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта превышает рыночную на 3,9%, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца. 

Таким образом, необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, по настоящему делу судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и подлежат взысканию в пользу Департамента городского имущества адрес.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003013:4153, расположенного по адресу: адрес, равной рыночной в размере сумма.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента городского имущества адрес в счет возмещения судебных расходов сумма

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова