Дело № 2-1251/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2017г. г. Челябинск

Курчатовский районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего судьи Антипиной С.Н.,

при секретаре Стрельцовой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы устранения недостатков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы в размере 708815 руб. в счет возмещения расходов, необходимых для устранения незавершенного строительством объекта, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: г. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес>, квартал УНГС 8 (стр.) (л.д.7-8). В порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования уточнила истец и просила взыскать с ответчика сумму в размере 411560 руб. в счет возмещения расходов на устранение выявленных недостатков в облицовке фасадов на объекте (л.д.128). 

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 665 кв.м., с находящимся на нем незавершенным строительством объектом, общей площадью 160,5 кв.м. Согласно п. 6 договора земельный участок оценен сторонами в 1000000 руб., незавершенный строительством объект в размере 2000000 руб.. Расчет произведен до подписания договора. После приобретения объекта ФИО1 были обнаружены скрытые недостатки товара неоговоренные продавцом. Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил соразмерно уменьшить покупную цену товара, ответчик на претензию не ответил. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д.126,213). 

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.126,131).

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с п.2,3 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 665 кв.м. кадастровый №, с находящимся на нем незавершенным строительством объектом, общей площадью 

<

данные изъяты>м., расположенные по адресу: г. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес>, квартал тр. УНГС, участок № (стр.), 

<

адрес> (стр.). Категория земель: земли населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома. Земельный участок оценен сторонами в 1000000 руб. незавершенный строительством объект оценен сторонами в 2000000 руб. Расчет произведен до подписания договора (л.д15-17). 

Согласно п. 8 договора передача земельного участка с незавершенным строительством объекта осуществляется сторонами без составления передаточного акта. На момент подписания настоящего договора земельный участок и находящийся на нем незавершенный строительством объект покупателем осмотрены покупатель претензий по качеству и состоянию земельного участка незавершенного строительством объекта к продавцу не имеет. 

Покупателем стоимость объекта недвижимости и земельного участка оплачена в соответствии с условиями договора, дом передан продавцом в пользование и владение покупателя. Право собственности истца на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.31,32). 

Истцом представлена справка на ввод в эксплуатацию законченного строительством здания - жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: г. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес>, участок № (стр.) квартал тр. УНГС, отклонений от разрешения на строительство не выявлено (л.д.29). То есть объект незавершенного строительства был достроен истцом. 

Из искового заявления следует, что после приобретения покупателем были выявлены скрытые недостатки товара неоговоренные продавцом, в подтверждение указанного стороной истца представлено техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> из содержания которого следует, что шурфовка фундаментов входной группы не производилась. Заглубление фундаментов основного дома от уровня планировки составляет -1,8 м. По выявленным повреждениям стен входной группы вывод о том, что ее фундамент малозаглубленный, а в его основании залегают недостаточно уплотненные грунты обратной засыпки котлована фундамента основного дома. По сезонному (в зимний период времени) возникновению проблем с замком входной двери следует, что грунты обратной засыпки обладают пучинистыми свойствами. Трещины в стене и перегородке входной группы являются следствием ошибок допущенных при строительстве (малозаглубленный фундамент на грунтах обратной засыпки). Рекомендуется выполнить углубление фундамента входной группы (л.д.11-13). 

Стоимость работ, необходимых для устранения существующих недостатков, составляет 708815 руб. (411560+297255) (л.д.18-24).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абз. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная экспертиза для определения недостатков, в том числе скрытых, у жилого 

<

адрес> в г. 

<

данные изъяты> на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, причины их возникновения, стоимость их устранения, время их устранения. Оплата по экспертизе была возложена на истца ФИО1 (л.д.61, 75-77) 

В связи с отсутствием оплаты назначенной судом экспертизы, дело было отозвано из экспертного учреждения, без проведения назначенной судом экспертизы. 

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная экспертиза для определения недостатков, в том числе скрытых, у жилого 

<

адрес> в г. Челябинске на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, причины их возникновения, стоимость их устранения, время их устранения. Оплата по экспертизе была возложена на истца ФИО1 (л.д.101-103). 

В связи с отсутствием оплаты назначенной судом экспертизы, дело было возвращено из экспертного учреждения, без проведения назначенной судом экспертизы (л.д.107). 

Пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, истец заявила требования возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Поскольку в заключенном сторонами договоре купли-продажи условий о качестве товара (незавершенный строительством объект) не содержится, с учетом положений п. 2 ст. 469 ГК РФ на ответчике лежала обязанность передать истцу товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 15 ЖК РФ жилой дом используется для целей проживания.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, указано на отсутствие претензий по качеству и состоянию земельного участка, незавершенного строительством объекта в связи, с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось выяснение вопроса о возможности использования дома с земельным участком по назначению.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества. Разногласий по качеству незавершенного строительством объекта и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось. Претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла, объект и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования. 

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе, скрытых, судом, не установлено и из материалов дела не усматривается. Судом отмечается, что предметом договора являлся помимо земельного участка объект незавершенного строительства. 

Согласно отчету ИП Е.Ю.В. об определении рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ликвидационная стоимость незавершенным строительством спорного объекта -3088000 руб., а рыночная стоимость 3860000 руб., рыночная стоимость земельного участка -670000 руб., а ликвидационная 536000 руб. (л.д.135-212).

Исходя из анализа цен указанного отчета и условий о цене договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, суд приходит к выводу, что истцом приобретен незавершенный объект по цене явно ниже его рыночной цены (2000000 руб. по сравнению 3860000 руб.), что свидетельствует о явной учете сторонами всех аспектов приобретаемого покупателем объекта, в том числе и имеющихся недостатков. Кроме того, стоимость заявленных истцом недостатков явно ниже стоимости разницы между рыночной стоимостью и покупной стоимостью по договору. Приобретая имущество, истец имела возможность составить акт приема передачи объекта, в котором указать все существенные характеристики объекта, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам объекта.

Исходя из установленных обстоятельств, суд считает, иск не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы 411560 руб. в счет возмещения устранения недостатков в облицовке фасадов отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий