№2-4006/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Оренбург 28 июня 2017 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Кириченко А.Д.,

при секретаре Слиповичевой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольное строение,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности к администрации г.Оренбурга, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером N являющемся общим имуществом многоквартирного ..., ... ... был самовольно возведен в ... жилой дом. Площадью ... кв.м. с кадастровым номером N

Поскольку дом возведен в отсутствие необходимых разрешений, но соответствует действующим требованиям законодательства РФ, считает возможным признание на него права собственности в судебном порядке.

Истец ФИО2, представитель ответчика в судебном заседании не присутствовали, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил об их удовлетворении, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности истца, как общее имущество собственников многоквартирного дома, которые согласны на строительство истцом указанного дома.

Выслушав объяснения представителя истца исследовав материалы дела, проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит ... доля ... многоквартирном ... ... ....

Указанный многоквартирный дом располагается на земельном участке с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки с размещением двух этажного многоквартирного жилого дома. Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права, указанный земельный участок является общим имуществом многоквартирного дома.

На указанном земельном участке, согласно представленного кадастрового паспорта здания. следует, что истцом в ... был возведен двухэтажный жилой дом, общей площадью ... кв.м. без необходимой разрешительной документации.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что указанное строение является самовольной постройкой.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснений, данных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая заявленные требования о возможности признания за истцом права собственности на спорное строение суд руководствуется следующим.

Из представленных суду заключений различных органов и организаций следует, что данный жилой дом соответствует требованиям в области санитарного, строительного и противопожарного законодательства.

Истцом также представлено письменное согласование собственников помещений многоквартирного дома, из которого следует, что они согласовали строительство истцом жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N, находящимся в общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Однако представление указанных доказательств само по себе не является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку судом установлены иные существенные нарушения действующего законодательства, препятствующие признанию права собственности на спорную постройку.

Так, суду не представлено доказательств того, что истцом предпринимались необходимые и достаточные меры к получению разрешительной документации на строительство спорной постройки и на ввод ее в эксплуатацию.

Письмо администрации г. Оренбурга от ... N в качестве такого доказательства судом отвергается. 

Из указанного письма следует, что в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию отказано, так как не выдавалось разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Вместе с тем, порядок получения разрешения на строительство, а также состав необходимой документации для получения разрешения на строительство, установлен статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей, выдача которых в силу подпункта 5 пункта 3 статьи 8 ГрК РФ относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности. 

Доказательств того, что истец обращался в установленном порядке для получения разрешения на строительство или, что в его выдаче было отказано, суду не представлено.

Таким образом, суд не может согласиться с тем, что истцом были предприняты все необходимые меры для легализации спорной постройки в административном порядке. Учитывая, что спорная постройка возведена истцом в отсутствие разрешительной документации, (при наличии возможности ее получения) на свой страх и риск, суд в данном случае считает, что истец злоупотребил своим правом на ее возведение, нарушив требования действующего законодательства.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Далее в соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства, (пункт 3 статьи 35 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования, при этом несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости свидетельствует о нарушении градостроительного законодательства.

Из представленного истцом градостроительного плана земельного участка на котором располагается спорное строение следует, что оно возведено вне пределов места допустимого размещения зданий, строений и сооружений, в зоне действия публичного сервитута (охранной зоне инженерных сетей). 

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка по своему содержанию является документом, содержащим информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет.

В соответствии с подп. 3 ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Таким образом, истец возвел спорное строение на земельном участке в той его части, на которой запрещено строительство подобного капитального объекта.

Далее, разрешенное использование земельного участка под спорным строением - для размещения домов многоэтажной жилой застройки с размещением двух этажного многоквартирного жилого дома.

Из градостроительного плана земельного участка следует, что он располагается в зоне среднеэтажной застройки домами секционного и блокированного типа (до 4-х этажей) ...».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных Решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557 (статья 49) жилые зоны предназначены для постоянного проживания населения в качестве главной функции и с этой целью подлежат застройке жилыми многоквартирными домами многоэтажными (9 и выше этажей), средней (5 - 8 этажа) и малой (1 - 4 этажа) этажности, а также блокированными (1 - 3 этажа) индивидуальными жилыми домами с придомовыми земельными участками (1 - 3 этажа).

Зона «Ж.2» предназначена для проживания населения с включением в состав жилого образования отдельно стоящих и встроенно-пристроенных объектов повседневного обслуживания.

Основные виды разрешенного использования (на момент выдачи градостроительного плана): земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (группа 1) и земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (группа 2).

Состав вида разрешенного использования: многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей (без приквартирных земельных участков); блокированные жилые дома этажностью 1 - 4 этажа (таунхаусы); 1- 2-квартирные жилые дома с придомовыми участками.

Из материалов дела следует, что самовольная постройка возведена на участке, не предназначенном для ее строительства и никогда не отводившемуся истцу под такое строительство, на земельном участке, являющемся общим имуществом многоквартирного дома и предназначенном для его обслуживания. Данный земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации частного жилого дома. 

Исходя из закрепленного в законодательстве РФ принципа неразрывной связи и единства судьбы земельного участка и строения на нем, сохранение спорной самовольной постройки и ее последующая эксплуатация потребует раздела земельного участка с кадастровым номером N на котором размещен многоквартирный дом, являющийся общим имуществом его собственников.

В силу прямого запрета, установленного статьей 37 ЖК РФ выдел доли истца из общего земельного участка для размещения спорного строения, не допускается.

Помимо этого, уменьшение общего имущества многоквартирного дома, возможно только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, что следует из положений статьи 36 ЖК РФ.

Из представленного истцом согласий собственников помещений многоквартирного дома не следует, что они согласны на уменьшение общего земельного участка путем его раздела на два земельных участка.

Также истцом не представлено и доказательств того, что такой раздел возможен с учетом требований закона о предельных размерах образуемых земельных участков, организации доступа, а также размещения на нем строений.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что организация придомового земельного участка под строением истца невозможна. 

Следовательно, спорная постройка не соответствует разрешенному использованию земельного участка, не допускающему ее размещение, что свидетельствует о существенном нарушении положений градостроительного законодательства, в том числе документации по планировке территории (градостроительному регламенту).

Следовательно, истец, не смотря на то, что земельный участок принадлежит ему на праве общедолевой собственности как собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, не имеет права его застройки объектом индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорная постройка возведена с существенным нарушением требований градостроительного законодательства, в противоречии с разрешенным использованием земельного участка и требованиям градостроительного регламента, установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденных решением Оренбургского городского совета от 25.12.2012 года №557.

А с учетом того, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение принадлежащего им общего имущества истцом не получалось, суд приходит к выводу о том, что сохранение спорной постройки нарушит их права и охраняемые законом интересы.

Таким образом, при разрешении спора, судом не установлено необходимых условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ для признания за истцом права на самовольную постройку, являющуюся предметом спора.

В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований судом отказывается.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольное строение - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение по делу составлено 12.07.2017 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 14.08.2017 года.

Судья: подпись. А.Д. Кириченко