Дело № 2-384/2025, УИД 50RS0006-01-2024-003516-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Разиной И.С.

при секретаре Жарких А.С., помощника судьи Фроловой Е.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОМВЕСТНАДЗОР» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, и взыскании судебных расходов

установил:

ФИО1 обратилась в суд настоящим иском, в котором просит расторгнуть предварительный договор о передаче в собственность ООО «ПРОМВЕСТНАДЗОР» нежилого помещения общей площадью 206,3 кв.м, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 3000 руб., указав в обоснование иска. 

Между истцом и ответчиком был заключен указанный предварительный договор, по условиям п.8.1 которого, ответчик обязался ежемесячно производить выплаты в счет стоимости приобретаемого имущества, которые определены сторонами задатком и обеспечением исполнения обязательств покупателя. Размер и периодичность выплат определяются покупателем самостоятельно. Данные обязательства были нарушены, длительное не внесение ежемесячных платежей по договору, лишило истца того, что он вправе был рассчитывать при заключении договора и является существенным нарушением условий договора. Уведомление, направленное ответчику ДД.ММ.ГГГГ, с предложением изменить условия договора и о последствиях неисполнения условий договора, было проигнорировано ответчиком. В последующем ответчику было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора, ответчик не принял это предложение. Что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1, представитель по доверенности (л.д.31) ФИО8 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71-72) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена ФИО9, которая будучи извещенной о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель ответчика ООО «ПромВестНадзор» по доверенности (л.д.36) ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против заявленных исковых требований, пояснив, что условия договора ответчиком не нарушены, срок заключения основного договора не наступил. Имелась устная договоренность между истцом и ответчиком о возможности не оплачивать временно платежи по договору, с учетом ситуации в стране, документально не фиксировали. В адрес истца был направлен односторонний акт сверки, однако, истцом не получен, при этом, истцом не представлено доказательств о возврате ответчику оплаченных денежных средств в размере 1 410 000 руб. В иске просит отказать. 

Исследовав и изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, суд считает исковые требования подлежащими, исходя из следующего.

Как установлено судом и подтверждается исследованными материалами дела, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписка из ЕГРН (л.д.19-21). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (далее - Истец/Продавец) и ООО «ПРОМЕСТНАДЗОР» (далее- Ответчик/Покупатель) заключен предварительный договор о передаче в собственность Ответчика нежилого помещения общей площадью 206,3 кв. метра, кадастровый № (далее-Договор) (л.д.42-45)..

По условиям пункта 8.1. договора сторонами определено, что покупатель ежемесячно производит выплаты в счет стоимости приобретаемого имущества, которые определяются Сторонами задатком и обеспечением исполнения обязательств Покупателя. Размер и периодичность выплат определяются покупателем самостоятельно.

Ответчиком осуществлены следующие переводы в рамках данного договора: платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 130 000 рублей (л.д.9), платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 130 000 рублей (л.д.8об), платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 000 000 рублей (л.д.8), платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 100 000 рублей (л.д.7об.). 

Обязательства, предусмотренные пунктом 8.1. договора Ответчиком нарушены. Нарушение условий Договора, выражено в отсутствии ежемесячных платежей в качестве платы стоимости приобретаемого имущества на протяжении четырех лет (с февраля 2019 года по июль 2023 года). 

Как пояснили в судебном заседании истец и ее представитель, длительное невнесение ежемесячных платежей по договору, с очевидностью лишило Истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора и является существенным нарушением условий Договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено обращение, которое согласно ШПИ 80112386049903 получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), в котором ФИО1 предложила ООО «ПромВестНадзор» разрешить вопрос в досудебном порядке путем внесения изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае будет разрешен вопрос о расторжении договора, с подачей иска в суд (л.д.9-10). 

Однако, ответа от ответчика не последовало, соглашения об изменении условий договора не заключено. 

Заказным письмом, направленным в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ (ШПИ №) полученное ответчиком ООО «ПромВестНадзор» ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора (л.д.11-12), однако истцом получен отказ на предложение расторгнуть договор, о чем свидетельствует факт внесение денежных средств ответчиком на счет истца, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей (л.д.47), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей (л.д.48), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.49), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.50), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.51), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.52), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.53), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.54), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей (л.д.55), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей (л.д.56), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей (л.д.57), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей (л.д.58), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей (л.д.59).

Таким образом, в установленные в претензии сроки, соглашение о расторжении предварительного договора сторонами не подписано. 

Учитывая изложенное, судом установлено, что до обращения с настоящим исковым заявлением в суд, истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали цену объекта недвижимого имущества 17 000 000 руб., с обязанностью заключить договор до ДД.ММ.ГГГГ, с ежемесячным перечислением ответчиком выплаты в счет стоимости приобретаемого имущества, которые сторонами определены задатком и обеспечением исполнения обязательства. Размер и периодичность выплат определяется покупателем самостоятельно (п.2, п.8.1 договора).

Истцом ФИО1 после направления первоначального требования, возвращены ответчику денежные средства в размере 300000 руб. на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60), в размере 180 000 руб. на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61), в размере 10000 рублей на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62), в размере 10000 руб. на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

На основании статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Суд, оценив условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2018, установил, что договор позволяет определить объект недвижимости, являющийся предметом сделки, сторонами согласована цена указанного в нем объекта недвижимости, установлен срок заключения основного договора, что соответствует положениям статьи 432 ГК РФ. Таким образом, суд квалифицирует его как заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По условиям договора пункта 8.1. Сторонами определено, что Покупатель ежемесячно производит выплаты. Размер выплат определяются Покупателем самостоятельно.

В силу п.п. 1 и 3 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предьявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «0 некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее-Постановление) разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 Постановления).

Отсутствие ежемесячных платежей со стороны ООО «ПромВестНадзор» на протяжении четырех лет, свидетельствует об утрате интереса покупателя в приобретении нежилого помещения и в заключении основного договора. 

Факт отсутствия ежемесячных платежей в период с 31.01.2019 по 16.08.2023, также подтвержден односторонним актом сверки, представленным ООО «ПромВестНадзор» (л.д.46).

Доводы стороны ответчика о том, что между сторонами была достигнута устная договоренность о возможности ООО «ПромВестНадзор» не производить внесение платежей в соответствии с п.8.1 договора, с учетом обстановки в стране, суд считает не состоятельным, исходя из следующего.

Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При таких обстоятельствах поведение ответчика, явно направленное на уклонение от исполнения обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества нельзя признать законным.

Продавец (истец) избрал способ защиты нарушенного права, а именно, предпринял меры по расторжению предварительного договора, исходя из существенного нарушения ответчиком условий договора.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4). 

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2). 

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договоров, предусматривающим, что стороны таких договоров должны действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Ответчик в течение четырех лет не принимал мер по изменению условий договора, с целью урегулирования вопроса по внесению ежемесячных платежей по предварительному договору, продолжив оплате после уведомления истца.

В части 3 статьи 196 ГПК РФ отражен один из важнейших принципов гражданского процесса - принцип диспозитивности, согласно которому суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. 

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО1 о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОВЕСТНАДЗОР» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, и взыскании судебных расходов, удовлетворить

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ПРОМВЕСТНАДЗОР».

Взыскать с ООО «ПРОМЕСТНАДЗОР» в пользу ФИО1 расходы по оплате

госпошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Долгопрудненский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2025 года

Судья И.С. Разина