Дело № 2-239/2024 КОПИЯ 

59RS0027-01-2023-005021-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кунгур Пермский край 09 января 2024 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Коцур Е.В.,

при секретаре Токар Т.С.,

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности,

представителя ответчика ФИО2, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры площадью 74,1 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в сумме 633 713 руб.

Заявленные требования истец обосновывает тем, что она являлась собственником квартиры площадью 74,1 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Постановлением администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по данному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. Решением Кунгурского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Администрации Кунгурского муниципального округа в её пользу взыскана выкупная цена за квартиру площадью 74,1 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> размере 3 500 000 руб. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Согласно отчета ООО «Компания «Центр Недвижимости» размер неполученной компенсации составил 633 713 руб. 

Истец в судебном заседании не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на иске настаивал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с 01.03.2005, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

На основании ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Судом установлено:

ФИО3 на праве собственности принадлежало жилое помещение, общей площадью 74,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Согласно акту обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11).

На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией 

<

адрес> края принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, собственникам жилых помещений предписано принять меры по отселению из дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и сносу жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12, 13).

Согласно информации ГБУ «ЦТИ ПК» от ДД.ММ.ГГГГ дата первой приватизации в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> учтена ДД.ММ.ГГГГ (л.д 70).

Согласно ответа МБУ «Архив КМО» от ДД.ММ.ГГГГ сведениями о проведении капитального ремонта дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не располагает (л.д. 71).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Решением Кунгурского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Администрации Кунгурского муниципального округа в пользу ФИО3 взыскана выкупная цена за квартиру площадью 71,1 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> размере 3 500 000 руб. (л.д. 14-19).

Согласно вынесенному решению выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение состояла из рыночной стоимости самой квартиры и доли земельного участка, стоимости услуг риэлтора, стоимости переезда.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Компания «Центр Недвижимости», в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 633 713 руб. К моменту первой приватизации многоквартирный дом, по адресу: 

<

адрес> требовал как минимум 1 капитальный ремонт (л.д. 23-65).

Данный отчет судом принимается в качестве относимого и допустимого доказательства при определении размера возмещения истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Отчет об оценке содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика мотивированы, основаны на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях, их обоснованность ответчиком не опровергнута. Оценщик имеет специальное образование, соответствующую квалификацию. Оснований не доверять выводу, указанному в отчете, у суда не имеется. 

Иного расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено, ходатайства о назначении экспертизы не заявлено. 

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Иные доводы судом рассмотрены и отклонены, как не имеющие правового значения для настоящего дела.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО3 (ИНН №) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа квартиры площадью 74,1 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в сумме 633 713 (Шестьсот тридцать три тысячи семьсот тринадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья (подпись) Е.В. Коцур

Копия верна. Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Подлинное решение подшито в материалах гражданского дела №, дело находится в Кунгурском городском суде 

<

адрес>