Дело № 2-756/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Островской Т.В.

при секретаре Глянь А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АгроТрансПром» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о государственной регистрации перехода права собственности, 

по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «АгроТрансПром» о признании договора купли-продажи незаключённым,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АгроТрансПром» обратилось в суд к ответчику ФИО1 с иском о признании договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2016 года заключенным и требованием о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приоретенное по данному договору.

В обоснование своих требований истец указал, что 17.05.2016 года между ООО «АгроТрансПром» (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

адрес>: производственное здание площадью 1113,1 кв.м., литер А, условный номер №; производственное здание площадью 596,4 кв.м., литер Б, условный номер №. 

Кроме того, согласно п.1.2 договора, продавец передает покупателю право аренды земельного участка площадью 11784 кв.м., кадастровый (или условный) номер: №, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>.

Общая стоимость имущества по договору составила 2890000,00 рублей (п.2.1 договора купли-продажи), при этом оплата производиться покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания сторонами договора. 

Покупатель принял вышеуказанные объекты недвижимости, поскольку в силу п.4.2, договор купли-продажи от 17.05.2016 года имеет силу передаточного акта, а также произвел оплату 18.05.2016 года в размере 2890000,00 рублей путем перечисления денежных средств продавцу.

Согласно п.3.1 договора, стороны в течение 5 рабочих дней с даты полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанной в п.2.1 настоящего договора, обязаны обратиться в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

20.05.2016 года покупатель и продавец обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается расписками. При этом ООО «АгроТрансПром» была уплачена государственная пошлина в размере 66000,00 рублей.

25.05.2016 года государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на неопределенный срок в связи с наличием ареста, наложенного постановлением УФССП по Ростовской области отдела судебных приставов по г. Шахты и Октябрьскому району от 19.05.2016 года. В дальнейшем арест был снят, но регистрационные действия были прекращены в связи с поступившим заявлением продавца ФИО1 

На данный момент ответчик ФИО1 уклоняется от осуществления регистрационных действий перехода права собственность по договору купли-продажи от 17.05.2016 года. 

В свою очередь ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «АгроТрансПром» с требованиями о признании договора купли-продажи от 17.05.2016 года незаключённым.

В обосновании своей позиции ФИО1 указал, что 17.05.2016 года между ним и ООО «АгроТранспром» был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно пункта 1.1 указанного договора, продавец (ФИО1) обязуется передать в собственность покупателю (ООО «АгроТрансПром»), а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

адрес>: производственное здание площадью 1113,1 кв.м., литер А; производственное здание площадью 596,4 кв.м., литер Б. 

В соответствии с пунктом 1.2 продавец передает покупателю право аренды земельного участка площадью 11784 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Общая стоимость имущесть по договору составила 2890000,00 рублей (п.2.1 договора купли-продажи), при этом оплата производиться покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания сторонами договора. 

Согласно п.3.1 договора, стороны в течение 5 рабочих дней с даты полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанной в п.2.1 настоящего договора, обязаны обратиться в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

20.05.2016 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области были сданы документы для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2016 года.

25.05.2016 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области направлено сторонам уведомление о приостановлении государственной регистрации по причине наложения ареста УФССП по Ростовской области отдела судебных приставов по г.Шахты и Октябрьскому району от 19.05.2016 года. Арест был наложен Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в связи с наличием задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, а именно арендной платы за земельный участок общей площадью 11784 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Однако, истец считает, что задолженность по внесению арендных платежей образовалась по вине ответчика ООО «АгроТрансПром», который не выплачивал проценты в размере 8,25% годовых за пользование займом по договору от 07.07.2015 года, заключенному между ООО «АгроТрансПром» и ФИО1 на сумму 63 000000,00 рублей.

Таким образом, неисполнение ООО «АгроТрансПром» своих обязательств по выплате процентов по договору денежного займа от 07.07.2015 года, повлекло приостановление регистрации права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2016 года более чем на 1 год и 6 месяцев с момента подачи документов. 

Производственные здания литер А и литер Б, расположенные по адресу: 

<

адрес>, и право аренды земельного участка под ними, как фактически так и юридически оставалось во владении и распоряжении ФИО1, который нес бремя расходов по содержанию данного имущества. В связи с чем, договор купли-продажи недвижимого имущества, подписанный между ним и ООО «АгроТрансПром» 17.05.2016 года, нельзя считаться заключенным. 

ФИО1 осуществлял оплату по договору аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, что подтверждается квитанциями от 20.11.2017 года за период с 01.07.2013 года по 31.03.2015 года в сумме 1788 272,85 рублей, пени за период с 21.09.2013 года по 08.05.2015 года в сумме 225 682, 68 рублей; от 28.12.2017 года в сумме 1 591613,00 рублей. 

Кроме того, фотоснимки спорного недвижимого имущества подтверждают отсутствие любой деятельности ООО «АгроТрансПром», а также нахождение имущества в их фактическом владении. Никакой фактической передачи объектов недвижимости со стороны ФИО1 не осуществлялось.

Задолженность ООО «АгроТрансПром» перед ФИО1 по состоянию на состоянию на 14.05.2018 года составляет 63 000000,00 рублей, проценты за пользование денежными средствами составили 15 051 390,41 рублей.

07.11.2017 года Арбитражным судом Ростовской области принято заявление о признании должника ООО «АгроТрансПром» банкротом по заявлению Федеральной налоговой службы в лице ИФНС по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону. ФИО1 направил заявление о зачете взаимных требований в адрес ООО «АгроТрансПром» как того требует закон, но ответа получено не было, поскольку не известно точное местонахождение ООО «АгроТрансПром». По результату произведенного зачета взаимных требований сумму в размере 2 890000,00 рублей, перечисленную ФИО1 по договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2016 года, следует зачесть в счет погашения уплаты процентов за пользование суммой займа по договору денежного займа от 07.07.2015 года.

На основании изложенного, ФИО1 просит суд признать договор купли-продажи недвижимости от 17.05.2016 года незаключенным.

Протокольным определением от 29.03.2018 года, ФИО2 привлечена судом в качестве соответчика.

Протокольным определением от 30.05.2018 года, ФИО3 привлечен судом в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения дела ООО «АгроТрансПром» уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил в окончательной редакции признать право собственности за ООО «АгроТрансПром» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>: производственное здание площадью 1113,1 кв.м., литер А, условный номер №; производственное здание площадью 596,4 кв.м., литер Б, условный номер №, на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ООО «АгроТрансПром» и ФИО1 17.05.2016 года. Признать право собственности, зарегистрированное за ФИО2 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>: производственное здание площадью 1113,1 кв.м., литер А, условный номер №; производственное здание площадью 596,4 кв.м., литер Б, условный номер №, отсутствующим.

ООО «АгроТрансПром» как истец по первоначальному иску и ответчик по встречному, в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания представители ФИО4 и ФИО5 извещены судом надлежащим образом, об уважительной причине своей неявки суду не сообщили.

Судом был поставлен на обсуждение вопрос об оставлении искового заявления ООО «АгроТрансПром» без рассмотрения в виду неявки в суд представителя по вторичному вызову, однако представители ответчиков настаивали на рассмотрении дела по существу, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Ответчики ФИО1, ФИО2 и ФИО3, извещенные судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились, доверив рассмотрение дела с участием своих представителей.

Представитель ФИО1 как ответчика по первоначальному иску и истца по встречному, ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Встречные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал и просил в иске отказать, пояснив, что ФИО1 обратился к ФИО2 с предложением приобрести объекты недвижимости, а именно производственные здания площадью 1113,1 кв.м. и 596,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Данное предложение ответчика заинтересовало, ей были предоставлены все правовые документы на имущество, так же был произведен осмотр имущества. Состояние недвижимого имущества полностью устроило ФИО2 При осмотре помещений в них никто не находился, никакие третьи лица на территории не присутствовали. Между ответчиком и ФИО1 были достигнуты все соглашения по существенным условиям будущего договора на приобретение имущества, и стороны обратились к нотариусу ФИО8, так как планировали заключить договор в нотариальной форме. Нотариусом сделка была проверена, все документы соответствовали закону, признаков нарушения прав третьих лиц выявлено не было. Между ответчиком и ФИО1 был заключен договор купли-продажи производственных зданий с рассрочкой платежа от 22.12.2017 года, зарегистрированный в реестре №. Согласно этому договору, ФИО2 приобрела право собственности на имущество, зарегистрировав переход в установленном законом порядке - 12.01.2018 года. Согласно дополнительному соглашению №2 от 12.02.2018 года к договору аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, ФИО2 является новым арендатором, земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО2 выполнила все обязанности, предусмотренные с ее стороны как покупателем, полностью оплатила стоимость имущества в размере 15 000000,00 рублей. ФИО1 также выполнил все обязательства, предусмотренные договором от 22.12.2017 года, возложенные на него как на продавца имущества, то есть передал его. ФИО1 до заключения между ними договора от 22.12.2017 года, предоставил ответчику акты сверки с налоговым органом и с ДИЗО г. Ростов-на-Дону, все документы по оплате налога на имущество и арендной плате за землю, что доказывало тот факт, что он является добросовестным собственником имущества, надлежащим образом несет бремя его содержания за период трех лет до даты сделки. То есть, то обстоятельство, что ФИО1 нес бремя содержания своего имущества свидетельствует о том, что ООО «АгроТрансПром» фактически имущество не было передано и оно не было принято ими.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал и просил в иске отказать, пояснив, что между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 13.03.2018 года, номер в реестре нотариуса №, согласно которому ФИО3 приобрел в собственность два объекта недвижимости: производственное здание литер №, площадью 1113,1 кв.м. и производственное здание литер №, площадью 596,4 кв.м. Оба объекта недвижимости расположены по адресу: 

<

адрес>. Договор является возмездным, согласно п.3 договора ФИО3 оплатил за недвижимое имущество сумму в размере 15 200000,00 рублей и принял недвижимое имущество в день подписания договора (п.18 договора). Согласно дополнительному соглашению №3 от 06.04.2018 года к договору аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, к ФИО3 также перешло право аренды на земельный участок, расположенный под приобретенными объектами недвижимости по адресу: 

<

адрес>. Соглашение зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 12.04.2018 года. Из искового заявления ООО «АгроТрансПром» следует, что между ним и ФИО1 в 2016 году был заключен договор купли-продажи недвижимости, которую приобрел впоследствии ФИО3 у ФИО2, однако ООО «АгроТрансПром» собственником этого имущества никогда не был, так как регистрация перехода права собственности в установленном законом порядке не состоялась. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области представителя в судебное заседание не направило, о дате судебного заседания извещено надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителей ответчиков и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

На основании ст. 551 ГК РФ п.п.1 и 2 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно абзаца 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу указанных разъяснений, если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование и за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судом по делу установлено, что 17.05.2016 года между ООО «АгроТрансПром» и ФИО1 был подписан договор купли-продажи недвижимости (Том 1 л.д. 5-7).

Согласно пункта 1.1 договора, продавец (ФИО1) обязуется передать в собственность покупателю (ООО «АгроТрансПром»), а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

адрес>: 

производственное здание площадью 1113,1 кв.м, литер А. Право собственности зарегистрировано на объект Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.06.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2010 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 05.07.2010 года, серия №;

производственное здание площадью 596,4 кв.м, литер Б. Право собственности зарегистрировано на объект Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.06.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2010 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 05.07.2010 года, серия №.

Согласно п.1.2 договора, продавец передает покупателю право аренды земельного участка площадью 11784 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул.Шоссейная, дом 104г.

Общая стоимость имущества по договору составила 2890000,00 рублей, где производственное здание площадью 1113,1 кв.м. – 1890000,00 рублей, производственное здание площадью 596,4 кв.м. – 1000000,00 рублей (п.2.1 договора купли-продажи), при этом оплата производиться покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания сторонами договора. 

Стороны договорились, что в течение 5 рабочих дней с даты полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанной в п.2.1 настоящего договора, они обязаны обратиться в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 3.1 договора).

Пункт 4.2 договора предусматривает, что покупатель ознакомлен с техническим состоянием приобретаемого имущества, а договор имеет силу передаточного акта.

Согласно п.3.3 договора, право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

18.05.2016 гдоа ООО «АгроТрансПром» перечислил ФИО1 оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2016 года в размере 2890000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №286 (Том 1 л.д.9).

19.05.2016 года ООО «АгроТрансПром» оплатил государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности, а 20.05.2016 года стороны сдали документы для регистрации перехода права собственности по договору купли продажи от 17.05.2016 года (Том 1 л.д. 8,12-13).

25.05.2016 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уведомила ООО «АгроТрансПром» о приостановлении государственной регистрации по причине наложения ареста УФССП по Ростовской области отдела судебных приставов по г.Шахты и Октябрьскому району от 19.05.2016 года, а 05.07.2017 года о прекращении государственной регистрации сделки (Том 1 л.д. 10-11).

22.12.2017 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи производственных зданий с рассрочкой платежа, заверенный нотариусом ФИО10, номер в реестре № (Том 1 л.д. 108-111, 116-119, 168-171).

Согласно пункта 1 договора, продавец (ФИО1) продает, а покупатель (ФИО2) покупает: 

производственное здание литер А, находящееся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1113,1 кв.м., этажность 2, кадастровый номер объекта №; 

производственное здание литер Б, находящееся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 596,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта №. 

Согласно п.4 договора, стороны оценивают указанные производственные здания в 15000000,00 рублей, из них: производственное здание литер А в 10000000,00 рублей, производственное здание литер Б в 5000000,00 рублей. Оплата производится следующим образом: денежные средства в размере 3000000,00 рублей уплачены покупателем продавцу при подписании договора; денежные средства в размере 12000000,00 рублей уплачиваются покупателем путем зачисления на расчетный счет продавца в рассрочку, а именно 3000000,00 рублей до 15.01.2018 года, оставшеся 9000000,00 рублей равными долями по 3000000,00 рублей в течение трех последующих за январем 2018 года месяцев до последнего числа месяца. Окончательный расчет будет произвед не позднее последнего дня апреля месяца 2018 года.

10.05.2018 года у нотариуса ФИО11 ответчик ФИО1 засвидетельствовал о получении 15000000,00 рублей от ФИО2 по договору купли-продажи производственных зданий с рассрочкой платежа от 22.12.2017 года (Том 1 л.д.160). Кроме того, ответчик ФИО1 представил в судебное заседание платежное поручение от 16.01.2018 года о перечислении ФИО2 3000000,00 рублей ФИО1 16.01.2018 года; расписки от 26.02.2018 года, от 30.03.2018 года, от 27.04.2018 года о получении ФИО1 от ФИО2 денежных средств в сумме 9000000,00 рублей, то есть по 3000000,00 рублей в каждой (Том 1 л.д. 161-164).

Переход права собственности ФИО2 на приобретенные производственные помещения площадью 596,4 кв.м. и 1113,1 кв.м., был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 12.01.2018 года, о чем составлена запись регистрации № (Том 1 л.д. 63-65, 172-177).

12.02.2018 года между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) было заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка № от 30.12.2009 года, предметом которого является передача ФИО2 в аренду земельного участка площадью 11784 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, за плату в размере 1220923,25 рублей в год. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 15.02.2018 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости составлена запись регистрации № (Том 1 л.д. 178).

13.03.2018 года между ФИО2 в лице представителя ФИО12, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, заверенный нотариусом ФИО13, номер в реестре № (Том 1 л.д. 179).

Согласно пункта 1 договора, продавец (ФИО2) продала, а покупатель (ФИО3) купил объекты недвижимости: 

производственное здание литер А, находящееся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1113,1 кв.м., этажность 2, кадастровый номер объекта №; 

производственное здание литер Б, находящееся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 596,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта №. 

Согласно п.3 договора, стороны оценивают указанные объекты недвижимости в размере 15200 000,00 рублей, расчет произведен полностью до подписания договора.

Переход права собственности ФИО3 на приобретенные производственные помещения площадью 596,4 кв.м. и 1113,1 кв.м., был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 15.03.2018 года, о чем составлена запись регистрации № (Том 1 л.д. 137-139, 181-187).

Таким образом, на момент обращения ООО «АгроТрансПром» с иском о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2016 года заключенным, право собственности на спорные производственные здания, расположенные по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано 15.03.2018 года за ФИО3 по договору купли-продажи от 13.03.2018 года.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд исходит из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от 17.05.2016 года между ООО «АгроТрансПром» и ФИО1 не произведена, то договор является незаключенным. Не зарегистрирован и переход права собственности на спорные недвижимые объекты от продавца ФИО1 к покупателю ООО «АгроТрансПром» по договору от 17.05.2016 года. 

ФИО1, оставаясь титульным собственником производственных помещений по адресу: 

<

адрес>, распорядиться ими по своему усмотрению, продав 22.12.2017 года ФИО2, что не противоречит ст. 209 ГК РФ. 

Так как по договору от 22.12.2017 года стороны осуществили государственную регистрацию перехода права собственности, то право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникло у приобретателя ФИО2 с момента такой регистрации 12.01.2018 года (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Что соответствует и последующей сделке от 13.03.2018 года, где право собственности ответчика ФИО3 также зарегистрированно в установленному порядке 15.03.2018 года. 

Исходя из положений ст. 398 ГК РФ, в соответствии с разъяснениями закона в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 №О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта.

Однако, таких требований ООО «АгроТрансПром» не заявлено.

Доводы истца о передаче ему во фактическое владение производственных помещений, не нашли своего подтверждения. Тот факт, что ООО «АгроТрансПром» зарегистрирован при образовании юридического лица 04.02.2015 года по адресу: 

<

адрес>, не может в полной мере свидетельствовать о передаче во владение недвижимого имущества. Кроме того, ФИО1 в судебном заседании отрицался факт передачи недвижимого имущества во владение истца и в обоснование своей позиции представлены фотографии спорных объектов недвижимости. Из данных снимков суд делает вывод о том, что на протяжении длительного времени производственные помещения находяться в заброшенном состоянии, какая-либо деятельность на их территории не ведется (Том 1 л.д. 189-203). Иных доказательств передачи помещений в пользование истца, суду не представлено.

Тогда как в свою очередь ФИО2 и ФИО3, в лице своих представителей, в судебном заседании указали, что приобретая производственные помещения в них отсутствовала какая-либо деятельность третьих лиц. Представитель ФИО3 пояснил, что до настоящего времени какая-либо дятельность с его стороны в зданиях не ведеться. 

Представленные ООО «АгроТрансПром» в материалы дела квитанции и платежные поручения об уплате необходимых расходов по содержанию спорного имущества, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, не могут свидетельствовать о том, что их нес ООО «АгроТрансПром», поскольку они все свидетельствуют об обратном, а именно несению таких расходов собственником, где стоит его подпись. 

В пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона №122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года). 

Однако таких обстоятельств в отношении ООО «АгроТрансПром» по делу не установлено.

Ссылки ФИО1 на заключенный 07.07.2017 года договор займа между ним и ООО «АгроТрансПром» не влияют на правоотношения о переходе права собственности на недвижимые объекты. Соглашение о зачете требований стороны не заключали.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования ООО «АгроТрансПром» не подлежат удовлетворению, а подлежат удовлетворению встречные требования ФИО1 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «АгроТрансПром» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.

Встречные требования ФИО1 к ООО «АгроТрансПром» о признании договора купли-продажи незаключённым, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 17.05.2016 года, подписанный между ФИО1 к ООО «АгроТрансПром, незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 июля 2018 года.

Судья Т.В.Островская