административное дело № 3а-88/2023 (3а-1316/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001115-83) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020г. в размере 20 052 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 02.03.2021г. в размере 15 367 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 20.04.2021г. в размере 13 695 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 25 740 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2020г. в размере 9 983 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, по состоянию на 04.06.2020 г. в размере 26 804 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 136 533 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 18 293 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 11 530 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 19 031 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 14 916 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 16 856 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 20 273 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 16 594 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 10 113 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 19 214 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 17 234 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 15 902 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 14 304 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 15 668 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 16 776 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 17 664 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 24 940 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 23 451 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 23 086 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 2 150 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 122 469 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 684 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 1 172 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 283 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 5 210 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 77 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 500 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 2 864 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 708 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 455 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 2 557 000 руб.; 

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 2 854 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 22 580 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 74 530 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, а также арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога и арендных платежей.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на даты оценки. 

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю (после реорганизации – филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю) поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

01.03.2023 года от представителя ФИО1 поступили возражения, в которых заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

№...> 

15.03.2023 года от представителя ФИО1 поступили дополнения к вышеуказанному ходатайству о назначении по делу дополнительной экспертизы. 

Протокольным определением от 29.03.2023 года отказано в удовлетворении заявленного представителем ФИО1 ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

29.03.2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором изложены возражения на заключение судебной экспертизы № РГ-1316/2022 от 20.01.2023 года, выполненное ООО «Р-ГРУПП». 

От эксперта ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 в Краснодарский краевой суд поступили письменные пояснения на замечания, указанные департаментом имущественных отношений Краснодарского края в отзыве на административный иск. 

В судебное заседание 03 мая 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем направления судебной корреспонденции Почтой России, размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 

<

№...>

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договоров аренды административный истец является плательщиком арендной платы за земельные участки, размер которой определяется в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Остальные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривается, находятся в собственности ФИО1, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН. 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю (после реорганизации – филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю), кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на оспариваемые даты в следующих размерах: 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, указанные в административном иске, что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № К-22-68 от 26.09.2022 года, подготовленным ООО «Оценка.Право.Кадастр», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на оспариваемые даты определена в размерах, которые ФИО1 указывает в требованиях административного иска и просит установить в качестве рыночной стоимости. 

При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1316/2022 от 20.01.2023 года отчет об оценке № К-22-68 от 26.09.2022 года, подготовленный ООО «Оценка.Право.Кадастр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на оспариваемые даты определена экспертом в следующих размерах: 

№ 

Кадастровый номер 

Дата, на которую определена кадастровая стоимость 

Определенная экспертом рыночная стоимость, руб. 

Процент снижения, % 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...> 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке помещений и земельных участков экспертом применен сравнительный подход. При оценке зданий эксперт применил доходный подход. Невозможность применения иных подходов при оценке объектов недвижимости экспертом мотивированно обоснована.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего. 

Довод департамента о том, что при установлении рыночной стоимости объектов эксперт не использовал затратный подход, который учитывает цели и задачи оценки, является необоснованным. 

Из заключения судебной экспертизы следует, что затратный подход для определения рыночной стоимости зданий и помещений не применялся экспертом, поскольку в данном случае не учитывает многие факторы, влияющие на стоимость объектов экспертизы: местоположение, инвестиционную привлекательность, перспективы развития, возможность получения дохода, инфраструктуру (стр.81,82 заключения). Затратный подход для определения рыночной стоимости земельных участков не применялся, поскольку земли являются свободно условными от улучшений и невоспроизводимым природным объектом, а также в связи с тем, что в районе расположения объектов существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом (стр.101, 102 заключения). 

Эксперт ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 письменно пояснил, что в данном случае определяется рыночная стоимость коммерческих объектов и участков, рынок которых развит достаточно для применения сравнительного (для земельных участков) и доходного (для зданий и помещений) подходов.

При этом суд обращает внимание на то, что невозможность применения иных подходов при оценке объектов недвижимости экспертом мотивированно обоснована, что отражено в заключении. 

Довод департамента о том, что эксперт при применении доходного и сравнительного подходов подобрал объекты – аналоги с нарушением требований ФСО № 7, с неточной информацией о местоположении, является несостоятельным, поскольку в заключении имеются точные сведения о местоположении объектов – аналогов с указанием конкретных адресов. В чем именно выражена неточность информации о местоположении, департаментом не приведено. Кроме того, из заключения экспертизы следует, что принятые объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемыми объектами по местоположению и целевому назначению. 

Ссылка департамента на то, что объекты- аналоги отличаются от объектов экспертизы по типу объекта, по классу конструктивных систем, по классу качества отделочных работ, физическому состоянию, планировкой, наличием специальных систем и оборудования и расположены по одному адресу, что не отражает реальной рыночной стоимости исследуемых объектов, является несостоятельной.

Эксперт пояснил, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога/ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта (объектов) оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Таким образом, вклад в общую стоимость оцениваемого объекта параметров сравнения (класс конструктивной системы, отделка, специальные системы и оборудования) признан минимальным. Указанные параметры более соотносятся с затратным подходом, отказ от использования которого обоснован в заключении. Также эксперт пояснил, что наличие в открытом доступе предложений о продаже/аренде объектов по одному и тому же адресу лишь повышает доверие к их физическим и ценовым характеристикам.

Довод департамента о том, что экспертом необоснованно принята скидка на торг по верхней границе из расширенного интервала и принято значение доли стоимости улучшений в составе объектов, не свидетельствует о неверном определении экспертом рыночной стоимости объектов, поскольку приняты данные значения исходя из качественных и количественных особенностей оцениваемых объектов с учетом их инвестиционной привлекательности по состоянию на даты оценки.

Довод о том, что эксперт не провел осмотр спорных объектов недвижимости, не может свидетельствовать об искажении их рыночной стоимости, поскольку проведение осмотра в данном случае не являлось обязательным и его проведение затруднительно из-за разных дат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. При этом в деле представлено достаточно материалов в отношении спорных объектов, на основании которых, у эксперта имелась возможность для определения рыночной стоимости. 

Довод о необоснованном принятии экспертом при расчете сравнительным подходом понижающей корректировки к объектам - аналогам в размере 18% не нашел своего подтверждения, поскольку эксперт верно применил данную корректировку с учетом исследования объектов – аналогов, анализа рынка объявлений об их продаже/аренде. 

Довод департамента о том, что на стр.113 экспертного заключения скорректированные стоимости аналогов в расчете значительно отличаются, а приведенная в расчете выборка аналогов имеет коэффициент вариации 48,1%, что в соответствии с Постановлением Росстата от 28.09.2004 года №42 в ред. от 28.12.2016 года указывает на неоднородность выборки (коэффициент вариации превышает 33%), опровергается пояснениями эксперта и заключением экспертизы. 

Так, в письменных пояснениях эксперт указал, что на стр.113 табл.7 приведены основные предложения о продаже земельных участков в районе местоположения земельного участка по адресу: 

<

Адрес...> Коэффициент вариации выборки, принятых к расчету аналогов, составляет 19,1%, что не противоречит Постановлению Росстата от 28.09.2004 года № 42. Аналоги (130 000 р/кв.м, 142 857 р/кв.м, 350 000 р./квм, 300 000 р/кв.м) приняты при определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

Адрес...> Краснодарский 

<

Адрес...> При их отборе учитывались положениями п.22б ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Все сравниваемые объекты сопоставимы по основным ценообразующим факторам. Кроме того, в результате расчетов и внесения соответствующих корректировок коэффициент вариации выборки скорректированных аналогов составил менее 45%, что свидетельствует о правильности выбора аналогов и применения соответствующих корректировок.

Довод департамента о том, что эксперт необоснованно применяет корректировку на категорию земель и разрешенное использование в размере 7% со знаком «минус», указывая при этом категорию земель -промназначение, не свидетельствует об искажении рыночной стоимости, так как при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> к стоимости аналога №2 экспертом внесена понижающая корректировка в размере 7% в связи с тем, что по тексту объявления уточнено разрешенное использование участка – для индивидуального жилищного строительства. 

Доводы департамента о неверном подборе экспертом объектов – аналогов для оцениваемых земельных участков (ввиду отличия по площади) не нашли подтверждения, так как судом установлено, что принятые объекты– аналоги сопоставимы с оцениваемыми объектами по местоположению и целевому назначению. Кроме того, эксперт пояснил, что поскольку на открытом рынке практически не встречаются объекты с одинаковыми характеристиками, то в соответствии с п.22д ФСО - 7 выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. На различия в характеристиках экспертом внесены соответствующие корректировки, учитывающие данные различия.

Ссылка департамента на то, что эксперт не проанализировал влияние такого важного ценообразующего фактора, как обеспеченность земельных участков инженерными коммуникациями на стоимость, и не исследовал как объекты экспертизы, так и объекты-аналоги на предмет наличия/отсутствия коммуникаций, является необоснованной и не подтверждает искажения рыночной стоимости земельных участков. 

В письменных пояснениях эксперт указал, что данная поправка зависит от возможности подведения коммуникаций и соответствующих затрат. Стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории земельный участков (объектов экспертизы), в соответствии с ее целью (оспаривание кадастровой стоимости) не учитывается, так как такие расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57). Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений уплачивается отдельно. Следовательно, если в объявлениях указано наличие коммуникаций, подразумевается возможность подключения данных коммуникаций. Для объектов экспертизы эта возможность также имеется, так как они расположены на территории населенного пункта. В связи с чем, корректировка на наличие инженерных коммуникаций для объектов - аналогов не применяется.

Другие доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не мотивированны должным образом и не подтверждены допустимыми доказательствами. Кроме того, в письменных пояснениях экспертом даны подробные разъяснения по возникшим вопросам относительно проведенной экспертизы. 

В ходе рассмотрения дела представителем ФИО1 заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

№...> 

<

№...> 

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 29.03.2023 года отказано в удовлетворении заявленного представителем административного истца ходатайства.

Кроме того, доводы представителя административного истца, изложенные в обоснование ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы, являются несостоятельными и не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности. 

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 20 октября 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 октября 2022 года.

Кроме того, от директора ООО «Р-ГРУПП» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 335 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Р-ГРУПП» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020г. в размере 27 590 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 02.03.2021г. в размере 23 030 314 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 20.04.2021г. в размере 20 525 048 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 32 458 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 19 124 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 04.06.2020 г. в размере 48 475 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2020 г. в размере 198 921 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 23 875 688 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 12 752 756 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 24 837 960 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 19 467 350 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 21 999 082 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 26 458 907 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 3, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 21 658 204 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 11 185 071 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 26 371 024 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 23 653 373 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 21 825 813 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 19 632 740 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 21 504 297 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 23 025 572 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 24 216 871 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 41 221 174 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 38 759 600 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 36 812 837 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 3 729 040 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 232 661 524 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 1 008 675 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 1 819 690 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 570 240 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 14 770 800 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 114 165 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 1 005 840 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: Краснодарский 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 7 487 040 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 1 499 520 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 611 439 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: Краснодарский 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 4 899 420 руб.; 

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: Краснодарский 

<

Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 7 460 640 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 40 143 840 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 138 108 960 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...> считать 20 октября 2022 года. 

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Р-ГРУПП» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 335 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 мая 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова