Гр. дело №2-3242/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Кучменко Е. В.,

при секретаре Тимашовой Е. Н.,

с участием: представителя истца Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, встречному иску ФИО2 к Акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о признании недействительным в части договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

22 октября 2009 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком приобретен в собственность земельный участок 

<

адрес>.

В соответствии с п.2.2 Договора ответчиком было оплачено 25000 рублей в счет оплаты участка. В соответствии со п.3.2.4, п.3.2.5 ответчик обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для проживания и подключить к нему коммуникации.

В соответствии с условиями Договора земельный участок находился в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

В рамках Соглашения о сотрудничестве от 01.09.2010 г. для обеспечения реализации федеральной целевой программы « Жилище» для ипотечного кредитования застройщика ФИО2 с целью получения им кредита для строительства жилого дома на приобретенном земельном участке АО «Белгородская ипотечная корпорация» вынесло распоряжение от 11.06.2013 г. о погашении регистрационной записи об ипотеке.

06 ноября 2014 года истек срок строительства жилого дома на приобретенном ответчиком земельном участке.

Обязательство по строительству ФИО2 к указанному в договоре сроку не исполнено, жилой дом не введен в эксплуатацию.

Погасив перед банком кредит, полученный на строительство жилого дома, после прекращения ипотеки в пользу банка, ответчик на основании договора купли-продажи продал спорный земельный участок 25.08.2015 г. ФИО4 за 1650000 руб. 

Дело в суде инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», где истец просит взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с договором купли-продажи от 22 октября 2009 года в размере 827000 рублей, проценты за период с 06 ноября 2009 года по 13 июня 2017 года в размере 572199 рублей, государственную пошлину, оплаченную при подаче иска в размере 15196 руб. 

Ответчик ФИО2 заявил встречный иск о признании п. 3.2.4, п. 3.4.2, п.5.5 договора купли-продажи от 22.10.2009 г. частично недействительными, сославшись на то, что земельный участок им был приобретен в рассрочку, поэтому продавец не имеет права требовать досрочно оставшуюся стоимость земельного участка, поскольку срок платежа еще не наступил. Спорный земельный участок он приобретал для строительства жилого дома для своей семьи. На отношения купли-продажи земельного участка распространяются положения закона о защите прав потребителей. Статья 16 указанного закона запрещает обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретение других. Условия договора предусматривают, что приобретая земельный участок, ФИО2 обязан был в течение 5 лет построить на нем жилой дом, пригодный для проживания, указанное условие является для него обременительным, он не имел возможности при присоединении к условиям договора изменить его содержание, поэтому нарушаются его права. При таких данных условие о начислении неустойки за просрочку строительства жилого дома, также нарушает его права и является недействительным. После прекращения ипотеки в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО2 полагал, что отношения с истцом прекратились, он не обязан исполнять обязательства, поэтому продал земельный участок. Вместе с тем к 2014 году он построил на участке жилой дом, однако не зарегистрировал его в установленном порядке, после чего продал. 

В судебном заседании представитель истца Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме. Встречный иск не признал. Пояснил, что ответчик не исполнил обязательства по договору, а продавая земельный участок в отсутствие соглашения с истцом, свои обязательства по договору не передал новому владельцу земельного участка.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования не признали, пояснив, что после прекращения ипотеки, обязательства по договору купли-продажи прекратились. Кроме того п. 3.2.4, п. 3.4.2, п.5.5 договора купли-продажи от 22.09.2009 г. не соответствуют закону и являются обременительными для ответчика. Заявленная истцом сумма процентов является чрезмерно завышенной, не соответствующей последствиям нарушенного обязательства, кроме того проценты должны исчисляться с момента неисполнения обязательства, с 07.11.2014 г. Встречный иск поддержали. 

Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает заявленные Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, встречный иск ФИО2 необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждый имеет право на судебную защиту.

В соответствии с данным конституционным положением в статье 3 ГПК РФ отражено право на обращение в суд за судебной защитой. По своему смыслу данные нормы закрепляют принцип доступности судебной защиты прав и законных интересов, который сформулирован в Конституции РФ (ст. ст. 46, 48 и др.), международно-правовых актах, в частности в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод. 

Суду представлены убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие факт ненадлежащего неисполнения ответчиком условий заключенного 22 октября 2009 года договора № № купли-продажи земельного участка 

<

адрес>, согласно которому стороны определили дату окончания строительства жилого дома и подведения к нему коммуникаций 06 ноября 2014 года. 

Обязательств по окончанию строительства жилого дома до 06 ноября 2014 года ответчик не выполнил, что противоречит положениям пункта 1 статьи 309 ГК РФ. 

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству жилого дома объективно подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи от 02 марта 2017 года, из которого следует, что ФИО2 на земельном участке построил жилой дом с закрытым контуром, однако право собственности в установленном законом порядке не зарегистрировал. 

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Доказательств надлежащего исполнения условий договора ответчиком суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено. Ответчик в судебном заседании не оспаривал то обстоятельство, что не зарегистрировал право собственности на возведенный жилой дом.

Пунктом 2.4 договора от 22.10.2009 г. предусмотрено, что земельный участок находится с момента передачи покупателю до его полной оплаты в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате участка.

Вместе с тем, после заключения договора для обеспечения возможности получения ФИО2 кредита для строительства жилого дома по соглашению сторон ипотека была прекращена и заключен договор об ипотеке от 29.04.2013 г. в пользу ОАО Сбербанк России для обеспечения возврата заемных денежный средств. Согласно справке ОАО Сбербанк России задолженность по кредитному договору от 29.04.2013 г. «Строительство жилого дома» ФИО2 погашена 26.08.2015 г. 

Согласно договору купли-продажи от 25.08.2015 г. ФИО2 продал спорный земельный участок ФИО4 за 1650000 руб., при этом в договоре купли-продажи указано, что на участке не имеется объектов недвижимости, земельный участок правами третьих лиц не обременен. Условий по перемене лиц в обязательстве по договору от 22.10.2009 г. указанный договор не содержит. 

При заключении договора от 22.10.2009 г. ФИО2 уплатила истцу 25000 руб.

Согласно п. 2.3 договора на оплату оставшейся части стоимости земельного участка покупателю предоставлена отсрочка до 22.10.2017 г. 

Согласно п. 2.5 договора по истечении срока отсрочки платежа долг по оплате земельного участка прощается, если покупатель в течение 5 лет построит на земельном участке жилой дом и оформит на него право собственности. 

В соответствии с п.2.1 договора, оставшаяся часть стоимости земельного участка составляет 827000 рублей, поскольку при заключении договора ответчиком оплачено 25000 рублей. 

Затраты на проведение инженерных коммуникаций согласно п.4.1 договора составляют 312290 рублей.

Согласно п.5.5 договора, в случае если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, то до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, покупатель обязан возместить оставшуюся стоимость земельного участка и проценты на оставшуюся стоимость земельного участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований. 

Представленные стороной истца доказательства свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательства по договору.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу, чем удовлетворить заявленные требования. 

При таких данных с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 827000 рублей.

Анализируя приведенный стороной истца расчет задолженности по процентам, суд находит его правильным, поскольку датой после которой следует исчислять проценты является дата регистрации права собственности на земельный участок, то есть 06 ноября 2009 года. 

Следовательно, задолженность по процентам в соответствии с п.5.5 договора с 06 ноября 2009 года по 13 июля 2017 года ( 2806 дней) с применением учетной ставки банковского процента в размере 9 % составляет 572199 руб.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств наступления для истца значимых неблагоприятных последствий, вызванных неисполнением ответчиком в полном объеме обязанности по строительству жилого дома в предусмотренный договором срок. 

Исходя из позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 15.01.2015 г. №7-О « Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 ГК РФ» в соответствии со ст. 55, ч.3 Конституции РФ именно законодатель устанавливает конкретные основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких условий, как размеры неустойки, они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. 

Положения Гражданского кодекса РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей неустойки. Вместе с тем статья 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из предусмотренных законом способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения неустойки, обеспечивает реализацию требований ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Учитывая изложенные обстоятельства дела, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, оценив степень неблагоприятных последствий неисполнения обязательств ответчиком, размер задолженности и период просрочки, суд считает необходимым в целях соблюдения требований разумности и справедливости снизить неустойку за просрочку строительства жилого дома на земельном участке до 80000 руб.

При этом суд признает необоснованными доводы ответчика о необходимости исчисления срока неустойки с 06.11.2014 г., поскольку они не соответствуют буквальному содержанию условий договора. 

Что касается встречного иска ответчика о признании недействительными условий договора, то суд признает их необоснованными ввиду следующего. 

Ответчик ФИО2 ссылается на то, что условия договора, установленные п. 3.2.4, а также п. 3.4.2, п. 5.5 договора, являлись для него обременительными, нарушают баланс интересов сторон, при заключении договора он как покупатель был поставлен в положение, затрудняющее согласование иных условий.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что договор купли-продажи № от 22.10.2009г. заключен на добровольно изложенных в его тексте условиях, подписан сторонами, покупатель был осведомлен о содержании оспариваемых им пунктов договора, согласился с ними, принял на себя соответствующие обязательства и приступил к их исполнению.

Каких-либо доказательств, что при подписании договора купли-продажи между сторонами имелись какой-либо спор или разногласия по оспариваемым условиям договора, что ФИО2 на момент подписания договора выражал какие-то сомнения в их содержании и смысле, что ему не было ясно их содержание, ответчиком-истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Согласно п. 9 Постановлениея Пленума ВАС РФ N 16 от 14 марта 2014 года, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Вместе тем, требований об изменении, либо расторжении договора ФИО2 в установленном законом порядке не заявлено. 

Судом не принимается во внимание и ссылка стороны ответчика-истца о том, что ФИО2 при заключении договора, не имел реальной возможности вносить изменения в его условия и был не согласен с какими-либо пунктами и условиями договора, а равно, как и имел намерение внести изменения.

Также ответчик-истец не представил суду доказательств того, что условие договора о строительстве жилого дома, его государственной регистрации и подключению к инженерным коммуникациям в течение установленного срока на момент заключения договора было явно обременительным для ответчика либо существенным образом нарушало баланс интересов сторон.

С условиями договора он был ознакомлен, выразил готовность в случае несоблюдения обязательств уплатить продавцу оставшуюся часть цены участка, проценты и штраф.

Более того, покупатель выполнил условия договора купли-продажи, оплатив часть стоимости земельного участка, принял земельный участок, зарегистрировал право собственности на земельный участок, оплачивал расходы на коммуникации. 

В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что приобрел земельный участок для строительства дома, в котором планировала проживать его семья, приступил к его строительству, получил кредит для строительства дома, осознавал сроки необходимости ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако полагал, что после прекращения ипотеки, долг по оплате стоимости земельного участка ему прощен, и он не обязан соблюдать предусмотренные договором обязательства. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО2, с учетом ст. 431 ГК РФ, понимал содержание оспариваемых им условий договора и согласился с ними. При этом, условия договора купли-продажи не могут быть признаны обременительными и несправедливыми, следовательно, положения ст. 428 ГК РФ не могут быть применены.

При таких данных признает требования ответчика-истца о признании п. 3.2.4 недействительными и нарушающими его права, не обоснованными и не подлежащим удовлетворению.

Также суд признает необоснованными требования ответчика-истца о признании п. 3.4.2 и п. 5.5. договора от 22.10.2009 г. в части досрочного взыскания стоимости земельного участка и начисления пени в связи с нарушением обязательства построить на земельном участке в течение 5 лет пригодный для эксплуатации жилой дом. 

Указанный земельный участок был продан истцу-ответчику не в рассрочку, а с отсрочкой платежа с обязательством выполнить требования кредитора построить жилой дом, поскольку предоставление земельного участка имело целевое назначение: для улучшения жилищных условий, а не с целью дальнейшей продажи и получения прибыли. В случае выполнения указанных условий договором предусмотрено прощение долга. 

При таких данных, не имеется оснований полагать, что досрочное взыскание стоимости земельного участка является незаконным в силу п. 488 ГК РФ, содержащей запрет отменять отсрочку исполнения обязательства, предусмотренную законом, так как положения указанного закона распространяются на продажу товара с рассрочкой платежа.

Из исследованных в судебном заседании доказательств, представленных сторонами, следует, что ответчик-истец без уважительных причин не выполнил обязательства по строительству жилого дома к сроку, предусмотренному договором, поэтому обязан выплатить продавцу оставшуюся часть стоимости земельного участка, в соответствии с п. 3.4.2 и п. 5.5 договора купли-продажи.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

За нарушение указанного обязательства, стороны предусмотрели размер и порядок начисления неустойки, что не противоречит обычаям делового оборота и не нарушает права сторон, в связи с чем оснований считать недействительным п. 5.5 договора от 22.10.2009 г. не имеется. Ответчиком-истцом не приведено правовых оснований, в силу которых согласованное сторонами условие договора является недействительным.

При таких обстоятельствах встречный иск ФИО2 не подлежит удовлетворению по всем заявленным требованиям. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оплаченная государственная пошлина при обращении в суд в сумме 15196 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка признать обоснованным и удовлетворить в части. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 827000 рублей, проценты по договору в размере 80000 рулей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15196 рублей. 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о признании недействительным в части договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода в течение месяца с момента изготовлении решения суда в окончательной форме.