УИД 61OS0000-01-2024-000848-63

дело № 3а-455/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000387 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

ФИО3 обратился с административным исковым заявлением и уточнением к нему, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка составляет 20 173 431,84 руб., что не соответствует его рыночной стоимости. Согласно отчету № 21288/02-24 от 27 февраля 2024 г., выполненному ООО «Первая независимая экспертная компания», рыночная стоимость участка по состоянию на 27 февраля 2024 г. составила 10 492 000 руб. ФИО3 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости. Решением № ОРС-61/2024/000387 от 24 апреля 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано. 

Первоначально административный истец просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000387 от 24 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 10 492 000 рублей.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности от 7 сентября 2021 г., в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнил административные требования. Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000387 от 24 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 11 900 118 руб.

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен.

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив письменные материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2221 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – Рынки продовольственных и непродовольственных товаров площадью не менее 1500 кв.м, площадки для торговли «с колес».

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 28 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 20 173 431,84 руб. (л.д.17).

1 апреля 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление от представителя ФИО3 – ФИО4, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 февраля 2024 г. в размере его рыночной стоимости равной 10 492 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости данного земельного участка от 27 февраля 2024 г. № 21288/02-24, выполненным оценщиком ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО1

24 апреля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000387 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения причиной к отказу послужили допущенные в отчете № 21288/02-24 от 27 февраля 2024 г. нарушения следующих норм: статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решении ГБУ РО указано, что нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, что оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

18 июня 2024 г., с соблюдением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 21288/02-24 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

В соответствии с заключением эксперта ФИО2 № 16-2024 от 1 августа 2024 г., отчет от 27 февраля 2024 г. № 21288/02-24 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000387 подтверждаются частично.

Согласно заключению эксперта ФИО2, в отчете не совпадают дата оценки и дата определения кадастровой стоимости; для формирования выводов о ценовом диапазоне аналогичных объектов приведена и использована некорректная информация; не приведены материалы, подтверждающие расположение объектов-аналогов вдоль красной линии; для формирования выводов о ценовом диапазоне аналогичных объектов оценщиком приведена и использована некорректная информация; в качестве объекта-аналога №3 применяется объект несопоставимый с объектом оценки; взвешенные удельные показатели не соответствуют расчету; не применена корректировка по обеспеченности коммуникациями.

Экспертом проведен анализ нарушений, указанных в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000387 и установлено, что нарушения указанные в п. 5.1 – подтверждаются, указанные в п. 5.2 - подтверждаются частично. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется. 

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует. В этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке № 21288/02-24 требованиям закона не отвечает, его выводы не могут быть положены в основу решения по данному требованию. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 февраля 2024 г. определена экспертом в заключении № 16-2024, в размере 11 900 118 руб.

Определяя рыночную стоимость участка на 27 февраля 2024 г., экспертом осуществлено описание объекта исследования, основанное на результатах визуального осмотра объекта исследования 15 июля 2024 г., анализа документов и информации, представленной в материалах административного дела; установлены характеристики участка.

Эксперт определил, что участок расположен в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону, окружение объекта представлено: земельные участки для эксплуатации складских помещений, ТЦ «Меркурий», зона городского леса, земли СНТ (со стороны ул. 1-я Веерная); зона средней плотной застройки и средних рыночных цен на земельный участок и недвижимость; удовлетворительная репутация зоны по экологичности; зона со средней интенсивностью движения автотранспорта и низким пешеходопотоком, непосредственно у объекта исследования; имеется возможность для временной парковки личного автотранспорта в непосредственной близости от объекта исследования; наличие наружных (внешних) сетей инженерного обеспечения объекта исследования (электроснабжение).

В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Ростов-на-Дону, исследуемый земельный участка расположен в зоне ПД (зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности).

Исходя из категории, вида разрешенного использования, физических свойств и назначения, эксперт отнес участок к сегменту «земельные участки под коммерческое строительство (торговое)» (Таблица 9). 

Для определения рыночной стоимости экспертом проанализирован рынок предложений в рассматриваемом сегменте (Таблица 10). 

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из рассматриваемого сегмента, эксперт установил среднюю цену предложения земельных участков под коммерческое строительство. В качестве единицы сравнения были использованы данные о стоимости предложения за 1 кв.м.

При отборе объектов-аналогов для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН учитывалась максимальная сопоставимость объекта исследования и объектов-аналогов по факторам, которые оказывают существенное влияние на цену предложений земельных участков. 

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Экспертом принято решение о подборе 3-х объектов-аналогов, представленных к продаже (Таблица 16). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (скидка на торг), физические характеристики: величину общей площади, инженерное обеспечение (Таблица 17).

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Количество примененных корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

На заключение эксперта в части вывода о рыночной стоимости объекта исследования поданы возражения ГБУ РО. 

По мнению представителя административного ответчика, корректировка на условия рынка применена без подтверждения существенных изменений на рынке участков; аналог № 1 не сопоставим с объектом исследования, является застроенным, однако корректировка на отличие в цене предложения из-за необходимости нести затраты на демонтаж и утилизацию объекта, не применена; аналог № 2 не сопоставим с объектом исследования, поскольку имеет ограничения по строительству, соответствующая корректировка не применена; аналог № 3 не сопоставим с объектом исследования, поскольку относится к иной категории, соответствующая корректировка экспертом не применена. Указано, что примененные аналоги имеют заниженные цены, расположены на окраине города.

Указанные возражения, а также возражения ГБУ РО на письменные пояснения эксперта ФИО2., проверены судом и признаны не убедительными.

Эксперт обоснованно указала, что информация свидетельствующая об отсутствии существенных изменений цен на рынке земельных участков г.Ростова-на-Дону отражена на рис.14 ошибочно поименованным ею как Таблица. В заключении приведена ссылка на источник информации подтверждающий данные сведения, что свидетельствует об отсутствии нарушений положений статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ, о наличии которых указано ГБУ РО. 

Относительно объекта-аналога № 1 и отсутствия корректировки на наличие строений, эксперт указала, что принимала во внимание незначительную площадь расположенного на участке незавершенного строения, и отсутствие информации, подтверждающей необходимость его сноса.

Относительно объекта-аналога № 2, в объявлении которого указано на ограничения по строительству из-за мимо проходящих коммуникаций, эксперт пояснила, что согласно чертежу градостроительного плана земельного участка практически вся часть участка находится в границах, в пределах которых разрешено строительство капитальных объектов, необходимость в применении корректировки отсутствует.

Относительно объекта-аналога № 3 эксперт, сославшись на информацию об определении сегмента рынка на страницах 40-42 заключения, пояснила, что выбранный в качестве аналога №3 объект расположен в границах города, а информация о том, что данный участок является участком промышленности, транспорта, связи и иного не сельхоз.назначения, что свидетельствует о возможности использования, не о категории, и не влечет необходимости применения корректировки по данному фактору.

Эксперт также указала, что подбор аналогов осуществлен в Первомайском и других районах города за исключением центральной части, исходя из зоны расположения исследуемого участка, а также рассматривались другие сходные объекты по таким основным ценообразующим критериям, как разрешенное использование, площадь, местоположение; итоговая стоимость объекта исследования определена с учетом его индивидуальных особенностей и находится в границах интервала, определенного в ходе анализа рынка.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным; в заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок; объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, либо свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем установлено в заключении судебного эксперта, не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявляли.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 11 900 118 руб. по состоянию на 27 февраля 2024 г., подлежат удовлетворению.

При этом, заявление административного истца о возложении обязанности внести в ЕГРН изменение кадастровой стоимости не может быть удовлетворено, поскольку исполнение решение суда об изменении сведений о кадастровой стоимости регламентировано частью 4.1 статьи 249 КАС РФ, где предусмотрено направление вступившего в силу решения суда в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 1 апреля 2024 г.

Поскольку требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежат удовлетворению, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 65 000 рублей (л.д. 106-107).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000387 от 24 апреля 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2221 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – Рынки продовольственных и непродовольственных товаров площадью не менее 1500 кв.м, площадки для торговли «с колес», равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 февраля 2024 г. в размере 11 900 118 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 апреля 2024 г.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-455/2024 в сумме 65 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 сентября 2024 г.

Судья О.В.Журба