Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 июля 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1243/2018 по административному исковому заявлению ООО «Р-Инвест» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Р-Инвест» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 26 837 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 60 401 144 рубля 18 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. В обоснование заявленных требований ООО «Р-Инвест» ссылается на отчет об оценке от 15 сентября 2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ему земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 43 771 000 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 3 ноября 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 15 сентября 2017 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт». Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20 ноября 2017 года № № ООО «Р-Инвест» отказано в удовлетворении данного заявления. 

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Р-Инвест» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 26 837 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 43 771 000 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «Р-Инвест» адвокат Ковалева С.В., действующая на основании доверенности от 28 мая 2018 года и ордера от 8 июня 2018 года № №, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Р-Инвест» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Р-Инвест» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 26 837 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством от 18 апреля 2011 года № №, актом приема-передачи земельного участка от 25 апреля 2011 года, дополнительным соглашением от 9 августа 2011 года, свидетельством о государственной регистрации права от 19 августа 2011 года, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 7 июня 2018 года № №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 мая 2018 года № №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 60 401 144 рубля 18 копеек.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика земельного налога, 3 ноября 2017 года ООО «Р-Инвест» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20 ноября 2017 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 15 сентября 2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 26 837 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и по состоянию на 1 января 2013 года его рыночная стоимость составила 43 771 000 рублей.В силу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО № 7 (п.п. 10, 11).

Согласно письменным пояснениям оценщика ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» от 4 декабря 2017 года № № на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20 ноября 2017 года № №, по первому замечанию указано, что при проведении анализа рынка объекта оценки оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Информация о нетипичных для рынка сделках в открытых источниках отсутствует. В объявлении объекта-аналога (страница 94 Отчета) указано, что возможен частичный бартер. Данный объект-аналог выявлен с помощью программного обеспечения «Информационная система «Центр», предоставленного ООО «ИС «Центр» (адрес: 

<

...> (рисунок 1)) и был проверен в период актуальности предложений (июнь 2012г.), земельный участок предлагался на типичных условиях (предполагается платеж денежными средствами), бартер возможен, но не является единственным вариантом. Таким образом, объект оценки и объект-аналог имеют одинаковое значение указанных факторов, поэтому корректировка по данному фактору не вносилась. 

В отношении второго замечания Комиссии оценщик указал, что в ходе мониторинга рынка им был проанализирован рынок продажи земельных участков производственно-складского назначения в г.Самара, все объекты-аналоги были подобраны, опираясь на следующие критерии: расположены в промышленной зоне Кировского района г.Самары, имеют одинаковое назначение – для строительства производственно-складских объектов, доступ к подведению коммуникаций, отсутствие улучшений на земельном участке. Описание объектов выполнено на основании информации указанной в объявлениях, а также на основании телефонных переговоров с продавцами/собственниками в период актуальности предложений. Свободные земельные участки, предлагаемые на продажу, если на данных участках никогда не были возведены строения, не обеспечены коммуникациями. Однако, наличие коммуникаций по границе участка не означает, что потенциальный покупатель затратит большую сумму за их подвод на участок. К тому же, участки с имеющимися коммуникациями, не однозначно подойдут покупателю по выделенным мощностям. Участок может быть подключен к водоснабжению или электричеству, однако для строительства объекта этих мощностей может не хватить, выкуп и подключение новых мощностей потребует дополнительных затрат и получения технических условий. Крупный земельный участок может иметь подключенные мощности в одной определенной части территории, однако это не означает, что данный участок может быть подключен в другом месте.

Все отобранные для сравнения объекты-аналоги расположены в черте г.Самара, окружены коммерческими и жилыми объектами, что можно говорить о возможности подведения коммуникаций. Ввиду сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по данному параметру, влияние данного ценообразующего фактора на стоимость не рассматривалось.

По третьему замечанию оценщиком указано, что в ходе телефонного разговора с представителем продавца, было выявлено, что на объект-аналог, указанный на стр. 93 Отчета оформлено право собственности, данный аналог относится к категории земель населенных пунктов и предназначен для строительства производственно-складских объектов. Подключение коммуникации по границе участка, возможно. Доступ к ж/д ветке не имеется. Объекты капитального строительства на участке отсутствуют. Таким образом, данный объект-аналог относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, использование данного аналога в расчетах возможно.

При таких обстоятельствах, оценщик ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» полагает, что замечания Комиссии носят субъективный характер, а рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете является достоверной и обоснованной, а потому может рекомендоваться для использования в целях пересмотра величины кадастровой стоимости.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом об оценке от 15 сентября 2017 года № №, подготовленным оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт», рыночной стоимости земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили.

Перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям Федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения. При этом, порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Р-Инвест» в суд является 18 июня 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 3 ноября 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Р-Инвест» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 26 837 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 43 771 000 рублей.

Дата подачи ООО «Р-Инвест» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 3 ноября 2017 года, в суд – 18 июня 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 июля 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.