86RS0001-01-2025-001016-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Клименко Г.А.,

при секретаре судебного заседания Карчевской А.И.,

с участием: истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 20.01.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело №2-1250/25 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Легенда» о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, мотивировав свои требования тем, что 14.10.2021 года между ФИО1 и ООО «Легенда» заключен договор инвестиционного займа №11 под залог строящегося объекта недвижимости.

В соответствии с условиями договора дополнительного ФИО1 передает заемщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по 30 апреля 2022 года в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – жилого помещения трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре.

Сумма займа, указанная в п.2 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон.

Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 30 апреля 2022 года с учетом процентной ставки 9,4% годовых (пункт 7 договора). 

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 6 100 000 рублей исполнила. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены в полном объеме, что подтверждается платежными документами. 

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

Истец полагает, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №86-Кг 86312000-25-2021 от 22 ноября 2021 года на земельном участке с кадастровым номером №86:12:0101030:2, принадлежащего ответчику на праве собственности.

В связи с чем, истец просит признать договор инвестиционного займа №11 от 14 октября 2020 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве.

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении не представили. 

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Легенда» ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковые требований.

Суд, заслушав истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, 14 октября 2020 года между ФИО1 и ООО «Легенда» подписан договор инвестиционного займа №11 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка.

В соответствии с условиями договора займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по 31 декабря 2021 года в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – жилого помещения (трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок, обозначенные в Договоре.

Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м., расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> указаны в Приложении №1 к договору (п.2.2).

Заемщик обязуется в качестве обеспечения исполнения условий договора наложить обременение в пользу займодавца на долю в праве собственности на земельный участок под строящимся объектом недвижимости, указанного в п.1 договора, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, по факту получения разрешения на строительство, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре (п.3).

Займодавец передает заемщику денежные средства траншами по графику, указанному в Приложении №2 к договору. Передача денежных средств осуществляется наличными средствами в кассу заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, в том числе посредством эквайринга (п.6, 6.1).

Также договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 31 октября 2021 года с учетом процентной ставки 9,4% годовых (пункт 7 договора).

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств исполнила в общей сумме 6 100 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор инвестиционного займа №11 от 14.10.2020 года.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

22 ноября 2021 года Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство №86-Ru-8631200-25-2021, срок действия 22 ноября 2026 года, в отношении объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по ул.Пионерская, д.53 в г.Ханты-Мансийске, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101030:2, 86:12:0101030:3.

Объект недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 86:12:0101030:2, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1133 +/-12 кв.м., вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, дата постановки на кадастровый учет: 11 августа 2006 года, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>. Кадастровые номера объектов недвижимости расположенных в пределах земельного участка: 86:12:0101030:258. Правообладателем является ООО «Легенда», на праве собственности от 15 июня 2020 года.

Верховный Суд Российской Федерации, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в редакции Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2015), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 марта 2015 года, даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с ч.2 ст.27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, №2).

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, ч.2.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного ч.2.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Фактически анализ договора инвестиционного займа №11 14 октября 2020 года между ООО «Легенда» и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношениях, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры, общей площадью 91,11 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с чем требования о признании договора инвестиционного займа №11 от 14.10.2020 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве, подлежат удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 (№) к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» (№ о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, удовлетворить.

Признать договор инвестиционного займа №11 от 14 октября 2020 года, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВВСН» (правоприемник Общество с ограниченной ответственностью «Легенда» (№) под залог строящегося объекта недвижимости – жилого помещения (трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> договором долевого участия в строительстве.

Взыскать в порядке распределения судебных расходов с Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» в пользу ФИО1 сумму оплаченной при обращении в суд государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 31 марта 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда Г.А.Клименко