САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-4131/2026

Судья: Чулкова Т.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 11 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Петухова Д.В.,

судей

ФИО1,

ФИО2,

при секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 года по гражданскому делу № 2-4603/2025 по иску ФИО4 к ООО «Рос Агро», ФИО5 о признании недействительными торгов.

Заслушав доклад судьи Петухова Д.В., объяснения представителя истца ФИО4 – адвоката Долговой И.И., действующей на основании ордера, поддержавшей доводы апелляционной жалобы своего доверителя, представителя ответчика ФИО5 - ФИО6, действующего на основании доверенности, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы и просившего оставить решение без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 первоначально обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Рос Агро», ФИО5 о признании недействительными торгов по продаже квартиры с кадастровым номером №...; применении последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи от 25.05.2023, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2024 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2024 по делу № А56-11862/2024 отменено, дело передано в Санкт-Петербургский городской суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом, поскольку спорные правоотношения не связаны с предпринимательской или иной экономической деятельностью и спор не носит экономического характера.

В обоснование исковых требований ФИО4 указала, что купила квартиру по адресу 

<

адрес>, по договору купли-продажи за 2 048 200 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 37 от 24.01.2019 и безналичным переводом на расчетный счет ООО «Рос Агро», выпиской из ЕГРН от 04.02.2019.

В производстве Гатчинского районного суда Ленинградской области находится гражданское дело №2-636/2024 по иску ФИО5 к ФИО4, ФИО7, ФИО8 о выселении без предоставления другого жилого помещения. При обращении в МФЦ истец получила копию договора купли-продажи квартиры от 25.05.2023. По мнению истца, торги по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи от 25.05.2023 недействительны, поскольку торги проведены с существенными нарушениями правил проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества. Кроме того, нарушены сроки опубликования в сети «Интернет» извещения о проведении торгов, сумма задатка определена в размере превышающем установленный законом размер - 10 % от начальной продажной цены имущества, истца не уведомляли о проведении торгов и не направляли решения, что лишило истца права на своевременное обжалование результатов торгов, договор купли-продажи подписан до внесения ФИО5 денежных средств за имущество.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Как указывает податель жалобы, судом не установлено когда именно получили письма участники торгов; торги были проведены с нарушением установленного законом порядка; вопреки выводам суда, истец вправе оспаривать результаты торгов, поскольку проживает в квартире, являвшейся предметом торгов как на дату предъявления иска, так и на дату вынесения решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, суд устанавливает наличие сведений, подтверждающих надлежащее их уведомление о времени и месте судебного заседания, данных о причинах неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, после чего разрешает вопрос о правовых последствиях неявки указанных лиц в судебное заседание.

Истец ФИО4, ответчики ООО «Рос Агро», ФИО5, третье лицо ФИО9, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительности причин неявки и ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела и представленные доказательства, выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Организация и порядок проведения торгов установлены положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

В п. 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», указано, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права и интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, указано, что нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Как отмечено в пункте 22 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023), реализация имущества должника посредством проведения торгов в конкурсном производстве подчинена общей цели названной процедуры - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности (абзац шестнадцатый статьи 2, статьи 110, 111, 124, 139 Закона о банкротстве). Следовательно, действия, касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества, должны быть экономически оправданными, направленными на достижение упомянутой цели - получение максимальной выручки.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании ООО «Рос Агро» несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 16.04.2020 по делу № А56-26542/2020 заявление ПАО Сбербанк принято к производству, возбуждено дело о банкротстве ООО «Рос Агро».

Определением арбитражного суда от 15.07.2020 заявление ПАО Сбербанк признано обоснованным, в отношении ООО «Рос Агро» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2020 ООО «Рос Агро» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках конкурсного производства конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 24.01.2019, по которому ООО «Рос Агро» продало истцу квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №....

Определением арбитражного суда от 01.03.2022 по делу № А56-26542/2020/сд.1 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, договор купли-продажи от 24.01.2019 признан недействительным, реализованная по договору купли-продажи квартира с кадастровым номером №... возвращена в конкурсную массу ООО «Рос Агро».

На основании определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2022 за ООО «Рос Агро» было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Впоследствии конкурсный управляющий осуществил инвентаризацию спорной квартиры (сообщение на ЕФРСБ от 29.04.2022 № 8717179), в судебном порядке утвердил порядок, сроки и условия реализации квартиры (определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2022 №А56-26542/2020/п.1), осуществил реализацию спорной квартиры на торгах, победителем которых признана ФИО10 (сообщение на ЕФРСБ от 22.03.2023 № 11058618).

Однако, поскольку ФИО10 отказалась от заключения договора купли-продажи с должником, конкурсный управляющий, руководствуясь абзацем 2 пункта 16 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предложил заключить соответствующий договор иным лицам, принимавшим участие в торгах, а именно: - ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16 (действующем в интересе и по поручению ответчика ФИО5)

Поскольку ФИО5 выразила согласие на заключение договора купли-продажи квартиры, то 03.07.2023 конкурсный управляющий и ФИО5 заключили договор купли-продажи, на основании которого 17.07.2023 были внесены изменения в ЕГРН (запись №№...-47/054/2023-12).

14.03.2023 ФИО5 был оплачен задаток, 15.03.2023 поданы документы на участие в торгах.

В дальнейшем, ФИО5 обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО4, ФИО7, ФИО17 о выселении из спорной квартиры.

Впоследствии определением арбитражного суда от 22.11.2023 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Рос Агро» прекращено в связи с удовлетворением всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, изучив материалы и представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствуют какие-либо нарушения правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными нормами права, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Торги проведены в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Рос Агро», утвержденного определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2022 №А56-26542/2020/п.1, которое не было оспорено в установленном законом порядке.

Стороной истца не приведено оснований, которые бы обязывали бы конкурсного управляющего направить истцу решение о признании договора купли-продажи от 24.01.2019 недействительным, при том, что ФИО4 являлась стороной обособленного спора (А56-26542/2020/сд.1). Также у конкурсного управляющего отсутствовала обязанность известить ФИО4 о проведении торгов в отношении спорного имущества.

Информация о проведении торгов по продаже имущества должника опубликована в ЕФРСБ и являлась общедоступной, в связи с чем потенциальные покупатели не лишены были возможности принять участие в торгах либо заявить о своем преимущественном праве на приобретение спорного имущества по цене, которая сформировалась по результатам торгов.

Сведения о публикации имеются в материалах дела, в том числе с указанием начальной цены имущества, суммы задатка и шага аукциона.

Согласно п. 14 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Рос Агро» начальная цена продажи имущества должника установлена в размере 2 367 000 руб.

Согласно выписке операций по лицевому счету ООО «Рос Агро» за период с 07.02.2023 по 16.06.2023, ФИО15, ФИО5, ФИО13, ФИО10, ФИО11, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Иван И.И., ФИО12, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 внесен задаток в размере 236 700 руб.

По результатам проведенных торгов 17.03.2023 сформирован протокол №9979-ОАРФ/1/2 результатов открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Рос Агро» по лоту №;1, победителем признана ФИО10

21.04.2023 с ФИО10 заключен договор купли-продажи с ценой продажи 3 313 800 руб.

В связи с установлением факта, что квартира используется ФИО4, ФИО7, ФИО17 и их отказом освободить квартиру, 24.04.2023 ФИО10 отказалась от исполнения договора, 24.04.2023 договор купли-продажи расторгнут. При этом задаток ФИО10 не возвращен, включен в конкурсную массу.

В связи с расторжением договора конкурсный управляющий ОО «Рос Агро» в соответствии с абз. 3 п. 24 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Рос Агро», направил предложение о заключении договора купли-продажи всем другим участникам торгов, представившим в установленный срок заявку на участие в торгах.

В материалах дела имеются кассовые чеки о направлении предложения о заключении договора ФИО13, ФИО12, ФИО15, ФИО11, ФИО14, ФИО5 Сведениями с официального сайта Почты России подтверждается факт направления предложения в адрес указанных лиц.

Письмом от 12.05.2023 ФИО5 сообщила о согласии заключить договор купли продажи в том числе на условиях включения в договор сведений об использовании квартиры.

Другие участники торгов каких-либо волеизъявлений заключить договор купли-продажи конкурсному управляющему ООО «Рос Агро» не представили.

В связи с изложенным 25.05.2023 договор купли-продажи заключен с ФИО5 - единственным лицом, изъявившим желание заключить договор.

Согласно п. 3.3 договора цена договора уплачивается в течение 30 дней с даты подписания настоящего договора, покупатель перечисляет на расчетный счет продавца сумму в размере 2 367 000 руб.

Согласно выписке операций по лицевому счету ООО «Рос Агро» за период с 07.02.2023 по 16.06.2023 ФИО5 15.06.2023 внесла в качестве оплаты по договору денежные средства в размере 2 367 000 руб.

Сведений и доказательств, подтверждающих наличие возможности реализации спорного имущества должника по более высокой цене, чем оно было реализовано, материалы дела не содержат.

Законодательством не установлен запрет на реализацию имущества должника ниже рыночной стоимости, кроме того данное обстоятельство не является основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, применительно к обстоятельствам настоящего дела установлен факт использования квартиры ФИО4, ФИО7, ФИО17 в отсутствие правовых оснований.

В рассматриваемом случае имущественные права и интересы ФИО4 в случае установления нарушения порядка проведения торгов не затрагиваются, и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Собственником спорной квартиры на момент проведения торгов являлось ООО «Рос Агро», поскольку определением арбитражного суда от 01.03.2022 по делу А56-26542/2020/сд.1 заключенный между ООО «Рос Агро» и ФИО4 договор купли-продажи от 24.01.2019 квартиры по адресу 

<

адрес>, признан недействительным, реализованная по договору купли-продажи квартира возвращена в конкурсную массу ООО «Рос Агро».

Признание недействительной заключенной на торгах сделки не повлечет возникновение у ФИО4 права собственности на спорное имущество, что свидетельствует о том, что истец не имеет подлежащего защите законного интереса в оспаривании торгов по реализации имущества ответчика ООО «Рос Агро» в пользу ФИО5

С учетом изложенного суд посчитал необходимым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, полагая их правильными, законными, обоснованными.

Довод апелляционной жалобы истца об отсутствии в материалах дела сведений о направлении участникам торгов писем с предложением заключить договор купли-продажи, отклоняется ввиду несостоятельности, поскольку в материалах дела содержатся кассовые чеки, подтверждающие направление писем с предложением заключить договор купли-продажи спорной квартиры ФИО13, ФИО12, ФИО15, ФИО11, ФИО14, ФИО5 (том 1 л.д. 188-190). Также в материалы дела представлены отчеты об отслеживании указанных почтовых отправлений, из которых следует, что письмо получено ФИО5, остальные письма возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения (том 1 л.д. 191-209).

Письмом от 12.05.2023 ФИО5 сообщила о согласии заключить договор купли продажи в том числе на условиях включения в договор сведений об использовании квартиры.

Другие участники торгов каких-либо волеизъявлений заключить договор купли-продажи конкурсному управляющему ООО «Рос Агро» не представили.

Довод подателя жалобы о том, что истец была заинтересована в результатах торгов, отклоняется судебной коллегией, поскольку данный довод не имеет правового значения.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу указанной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Исходя из положений указанной правовой нормы, истец, оспаривая торги, должен доказать суду конкретные факты нарушения установленных правил организации и проведения торгов, его собственных имущественных прав и интересов.

Между тем, при проведении торгов имущественные права ФИО4 не затрагивались, поскольку собственником спорной квартиры на момент проведения торгов являлось ООО «Рос Агро», так как определением арбитражного суда от 01.03.2022 по делу № А56-26542/2020/сд.1 договор купли-продажи квартиры от 24.01.2019, заключенный между ООО «Рос Агро» и ФИО4, был признан недействительным, квартира возвращена в конкурсную массу ООО «Рос Агро». Следовательно оспариваемые торги проводились в рамках дела о банкротстве ООО «Рос Агро». При этом истец участником торгов не являлась, волеизъявления на приобретение спорной квартиры, как на момент первоначального проведения торгов, так и после отказа ФИО10 от исполнения договора ввиду отказа ФИО4 освободить квартиру, не изъявляла.

Таким образом, действия истца свидетельствуют лишь об имущественном интересе в использовании спорной квартиры в отсутствие законных оснований, что в силу закона не может являться предметом судебной защиты.

В апелляционной жалобе отсутствуют ссылки на какие-либо иные новые обстоятельства, которые опровергали бы выводы судебного решения, а также на наличие оснований для его отмены или изменения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных в материалы дела доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований, предъявляемым гражданским процессуальным законодательством (ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ) и подробно изложена в мотивировочной части решения суда.

Оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.03.2026.