Дело № 2-559/2017

100г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2017 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Вожжовой Т.Н.,

при секретаре Скобцовой Е.С.,

с участием представителя истца ООО «Стройинвест» ФИО1, представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стройинвест» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате содержания и обслуживания нежилого помещения, 

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Стройинвест» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, мотивируя требования тем, что ответчик является собственником нежилого помещения У, общей площадью 556,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> д. У. За период с 01 октября 2015 года по май 2016 года истцом были оказаны услуги по содержанию и управлению офисного здания на общую сумму 539896 рублей 91 коп. Поскольку собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, прося взыскать с ответчика задолженность в размере 539896 рублей 91 коп., возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действуя на основании доверенности, требования уточнила. Суду пояснила, что 21 марта 2011 года решением общего собрания собственников помещений в офисном здании их фирма была избрана в качестве управляющей компании для обслуживания здания. 19 октября 2015 года ФИО2 приобрела у своего сына ФИО4 спорное помещение № У, однако договор управления имуществом с истцом не заключает. Поскольку ответчик потребляет коммунальные услуги, пользуется и всеми другими услугами, которые их фирма осуществляет, просит взыскать с ответчика задолженность. Поскольку ответчик просит учесть оплату в счет спорного периода по платежному поручению от 30 июня 2016 года на сумму в размере 95000 рублей и от 29 сентября 2016 года на сумму 83950 рублей 77 коп., требования уточняют и просят взыскать задолженность в размере 360946 рублей 14 коп. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дне, времени и месте рассмотрения дела заказным письмом, уполномочила нотариально удостоверенной доверенностью представлять её интересы ФИО3

Представитель ответчика ФИО3, действуя на основании доверенности реестр. № 2-1577 от 22 сентября 2016 года, исковые требования не признал. Полагает, что истцом не указано оснований для взыскания с ответчика расходов по содержанию имущества в заявленных размерах. Какие-либо договорные отношения между сторонами отсутствуют, обоснование платы за содержание имущества истцом не представлено, в установленном порядке она не согласована, в связи с чем ранее судом уже было отказано в удовлетворении аналогичных требований истца. Полагает, что услуги охраны имущества не входят в бремя содержания имущества. Поручений оказывать дополнительные услуги ответчик истцу не давала. Фактически услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации не оказываются. Вместе с тем ответчик признает оплату коммунальных услуг необходимыми для содержания принадлежащего ей имущества, в связи с чем в период с 30 июня 2016 года по 17 апреля 2017 года ООО «Независимая оценочная компания» по соглашению с ответчиком произвела за неё платежи на сумму 615782 рубля, которые направлены исключительно на оплату коммунальных услуг за спорный период в сумме 178950 рублей 77 коп. При этом оплата электроэнергии производилась ответчиком по тарифам, установленным для физических лиц. В связи с чем задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствует, просит в иске отказать.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержании имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как установлено судом, 21 марта 2011 года общим собранием собственников помещений офисного здания, расположенного по адресу: 

<

...> У, решено передать коммерческое и техническое управление зданием компании ООО «Стройинвест», предоставив ему право представлять интересы собственников помещений с государственными, муниципальными органами, юридическими лицами и гражданами по вопросам коммерческой и технической эксплуатации (управления) названным зданием, а также право заключать сделки и иные договоры в целях реализации функций по управлению зданием (л.д. 6 т.1).

Судом установлено, что на основании договора ФИО2 приобрела право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> д. У, пом. У, общей площадью 556,7 кв.м. (л.д. 7 т.1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Стройинвест» указало, что осуществляет обслуживание и содержание здания, в котором расположено нежилое помещение ответчика, в связи с чем последняя обязана оплачивать расходы за оказанные коммунальные услуги, услуги по обслуживанию и содержанию здания.

Разрешая возникший спор, суд исходит из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, а также по аналогии подлежат применению положения ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. 

Так, нормы ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 00.00.0000 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулируют отношения собственников нежилых помещений в здании только в отношении общего имущества здания. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте шестом указанного постановления, положения статей 44 - 48 Жилищного кодекса РФ в отношениях между собственниками помещений здания применимы только при установлении режима использования общего имущества здания, в связи с чем вопросы в отношении утверждения тарифов на обслуживание, а также передачи полномочий на обслуживание всего здания, могли быть включены в повестку общего собрания собственников.

Аналогичные положения содержит ч. 2 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

С учетом изложенного, исполнитель услуги по содержанию и обслуживанию здания – ООО «Стройинвест», избран общим собранием собственников законно.

В соответствии со ст. 36 и 37 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, при этом доля собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения в этом доме

Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч.8 и ч. 9 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники жилых домов и собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за коммунальные услуги, а также оплачивают услуги и работы по содержанию жилых домов в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491. размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив,

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными на основании решений общего собрания собственников помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, при этом стороной в таких договорах могут выступать все, большинство или один из собственников ел собственников помещений в таком доме (ст. 164 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества).

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, или не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления ( ч.З ст. 156, ч.4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (с учетом их применения по аналогии согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ), граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом: по содержанию общего имущества дома: подъездов, лестниц, крыш, подвалов, чердаков; по содержанию и уборке придомовой территории; по техническому обслуживанию технических устройств коммуникаций, узлов учета потребления энергии, воды; по эксплуатации лифтового хозяйства; по устранению каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника); по вывозу бытовых отходов и иного мусора; плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. На основании ч. 7 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 настоящей статьи и ст. 171 настоящего Кодекса. В соответствии с положениями ст. 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (1); размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Исходя из приведенных выше положений законодательства, собственник помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества с момента возникновения права на данное помещение, при этом действующее законодательство не предусматривает возможности возложения на собственника помещения обязанности по оплате услуг, не оказанных либо оказанных без законного основания.

Судом установлено, что ФИО2 с ООО «Стройинвест» договор на содержание и управление помещением не заключала. При этом само по себе не подписание ответчиком представленного в суд проекта агентского договора (л.д.261-270 т.2) не является основанием для удовлетворения иска, поскольку согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем, указанное не может служить и основанием для освобождения ответчика от обязанности оплатить расходы за фактически принятые необходимые коммунальные услуги и услуги по содержанию и обслуживанию помещения.

Таким образом, взимание платежей за вывоз ТБО, электроснабжение, водоснабжение, стоки, теплоснабжение, техническое обслуживание УУТЭ и 2 ИТП, систем противопожарной сигнализации, лифтов, специализированного грязезадерживающего напольного коврового покрытия, услуги охраны, тепловые завесы, фильтры карманные, насос погружной, прожектор светодиодный, столбики сигнальные, моющие средства, лампы уличного освещения, мешки для мусора, метла для уборки, проступь резиновая, напольное щетинистое покрытие, клей для кафельной плитки, настройка шлагбаума, клининговые услуги, может производиться только в случае принятия общим собранием собственников помещений решения, одобряющего оказание конкретных услуг по предложенным тарифам, а также в случае заключения соответствующего договора об оказании услуг. При этом в структуре установленного законом перечня необходимых услуг, которые предоставляются управляющими компаниями, отсутствуют специализированного грязезадерживающего напольного коврового покрытия, услуги охраны, тепловые завесы, фильтры карманные, насос погружной, прожектор светодиодный, столбики сигнальные, моющие средства, лампы уличного освещения, мешки для мусора, метла для уборки, проступь резиновая, напольное щетинистое покрытие, клей для кафельной плитки, настройка шлагбаума, клининговые услуги. Основанием взимания платы за услуги, прямо не указанные в законе, может являться только соглашение управляющей компании с собственником.

Судом установлено и подтверждается сторонами, что в установленном законом порядке, а именно, путем решения общим собранием собственников помещений в нежилом здании, конкретный перечень, а также тариф за обслуживание и содержание здания собственниками не установлен, ни при избрании формы управления, ни до настоящего времени.

В связи с чем правовых оснований для взимания с ответчика оплаты услуги за обслуживание и содержание здания, исходя из тарифа в размере 49 рублей 79 коп. за 1 кв.м. помещения, а также за специализированное грязезадерживающее напольное ковровое покрытие, услуги охраны, тепловые завесы, фильтры карманные, насос погружной, прожектор светодиодный, столбики сигнальные, моющие средства, лампы уличного освещения, мешки для мусора, метлы для уборки, проступь резиновая, напольное щетинистое покрытие, клея для кафельной плитки, настройка шлагбаума, клининговые услуги, не имеется, поскольку указанные услуги не входя в структуру установленного законом перечня необходимых услуг, которые предоставляются управляющими компаниями.

Не является таковым основанием и согласование данного тарифа, объема услуг с иными собственниками помещений в этом же здании при заключении агентских договоров, в том числе и с предыдущим собственником спорного помещения, поскольку данные договоры правовых последствий для третьих лиц (не участников сделки, хотя и родственников) не порождают.

При этом суд отмечает, что плата за содержание и ремонт помещения, в том числе и в случае, когда плата определяется по тарифу, установленному органом местного самоуправления, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе плату за сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, плату за содержание и уборку земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный жилой дом и другие расходы, которые относятся к расходам на содержание общего имущества (ч.2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, пп. «е» п.2, пп. «д» п.11 Правил содержания общего имущества),

С учетом изложенного, ответчиком подлежат оплате предоставленные коммунальные услуги, а также услуга по содержанию и обслуживанию здания, исчисленная из тарифа, установленного решением Красноярского городского совета от 28 декабря 2005 года № В-160, составлявший в спорный период 18,15 рублей за 1 кв.м. для домов без мусоропроводов и лифтов (оплачиваются по отдельному договору) с износом до 70%, что составит 10104 рубля 11 коп.

Самостоятельно ответчик коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям также не оплачивает, что сторона ответчика подтвердила.

При этом суд не может принять во внимание возражения ответчика о том, что тариф за электроэнергию следует исчислять по тарифу, установленному для физических лиц.

Так, согласно Перечню категорий потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам (тарифам), который является приложением к Основам ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2011 года N 1178, приказу РЭК Красноярского края от 18.12.2015 № 636-п, к категории потребителей, которые приравнены к населению, относятся, в том числе граждане, приобретающие электрическую энергию (мощность) в целях потребления на коммунально-бытовые нужды и не используемую для осуществления коммерческой деятельности.

Вместе с тем, ответчиком в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик использует электрическую энергию (мощность) в целях потребления ее на коммунально-бытовые нужды. При этом само по себе отсутствие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя не является основанием для отнесения её к тарифной группе "население"; определяющим значение является цель потребления электроэнергии.

Возражения ответчика о том, что ей необоснованно предъявляют к оплате электроэнергию, потребленную в местах общего пользования, поскольку в них на условиях аренды установлены торговые автоматы, судом отклоняются. Факты размещения торговых автоматов в спорный период своего подтверждения не нашли (л.д. 175-180 т.4).

Объем как личного потребления, так и за места общего пользования определен управляющей организацией согласно показаниям приборов учета пропорционально доле ФИО2 в праве общей собственности на общее имущество (общего по зданию, и индивидуальных, установленных у собственников помещений); расчет ответчиком не оспорен, произведен арифметически верно (л.д. 127-174 т. 4).

Возражения ответчика о том, что истец заключил договор на обслуживание лифтов с организацией, которая имеет стоимость услуг вышесредних по городу, суд отклоняет. Так, собственники помещений уполномочили истца на представление их интересов и наделили правом на заключение договоров для обслуживания здания. Разрешение вопроса о замене контрагента по договору ответчик вправе, инициировав проведение общего собрания собственников.

Довод ответчика о том, что фактически услуги по содержанию противопожарной сигнализации в здании не оказывается, на что указывают арендаторы помещения, суд отклоняет, поскольку данный факт подтверждается совокупностью допустимых доказательств – договором с ООО «Технология Вертикального Транспорта», актами выполненных работ, счетами-фактурами и платежными поручениями по их оплате (л.д.129-130,142,160,171,185,201,222,237,254 т. 2, 99,108,134,148,230 т.3, 2,10,11,11а,12 т. 4).

С учетом изложенного, за спорный период ФИО2 надлежало уплатить ООО «Стройинвест», согласно представленному расчету:

Также судом установлено, что по поручению ФИО2 за неё оплату коммунальных услуг осуществляло ООО «Независимая оценочная компания».

Так, согласно выписке по банковскому счету ООО «Независимая оценочная компания» с указанием назначения платежа на счет истца перечислено 30 июня 2016 года – 95000 рублей, 29 сентября 2016 года– 115000 рублей, 24 ноября 2016 года – 125000 рублей, 28 ноября 2016 года – 6282 рубля, 27 декабря 2016 года – 66500 рублей, 02 февраля 2017 года – 53000 рублей, 20 февраля 2017 года – 55000 рублей, 20 марта 2017 года – 50000 рублей, 18 апреля 2017 года – 48000 рублей (л.д.44-120 т. 4).

При указанных обстоятельствах, поскольку в случае наличия задолженности и при отсутствии в платежном поручении указания на оплату суммы за конкретный период, платежи подлежат зачислению в счет имеющейся задолженности, а не за текущий период, а сумма, указанная ответчиком как внесенная за неё третьим лицом, достаточна для оплаты коммунальных услуг и услуги по содержанию и обслуживанию здания за период с октября 2015 года по май 2016 года, задолженность у ФИО2 перед ООО «Стройинвест» за указанный период отсутствует.

С учетом изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу. 

Поскольку в удовлетворении иска отказано, оснований для возмещений ответчиком судебных расходов истца, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Стройинвест» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате содержания и обслуживания нежилого помещения за период с 01 октября 2015 года по 31 мая 2016 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2017 года.

Копия верна:

Судья Т.Н. Вожжова