Дело № 2-236/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2017 года в г. Кировске Ленинградской области

Кировский городской суд Ленинградской области в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Ю.Г.,

при секретаре судебного заседания Грачевой Е.Ю.,

с участием доверенного лица истца ФИО1, доверенных лиц ответчиков ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о признании прекратившимся права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском первоначально к ФИО5, просил признать прекратившимся право собственности ответчика на земельный участок площадью 1200 кв.м категории земли населённых пунктов с разрешённым использованием для индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, зарегистрированное Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 6 августа 2015 года запись № на основании договора купли-продажи земельного участка от 12 мая 2016 года и признать за ним право собственности на указанный земельный участок.

В обоснование иска, ссылаясь на п. 3 ст. 488, п. 4 ст. 486, ст. ст. 309-310 ГК РФ, указал, что в соответствии с п. 3.2 указанного договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от 26 мая 2015 года земельный участок должен быть оплачен покупателем в срок до 31 мая 2016 года. в соответствии с п. 2.1.1. договора он неоднократно обращался к покупателю с требованием принять земельный участок по акту приёма-передачи и произвести расчёт по договору, но ни одного платежа не поступило, акт приёма-передачи земельного участка не подписан. Он направил покупателю претензию с уведомлением об отказе от договора купли-продажи и требованием явиться на государственную регистрацию прекращения права собственности покупателя на земельный участок. Данное требование также не исполнено.

В ходе судебного разбирательства установлено, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано с 14 ноября 2016 года за ФИО6 (л.д.25).

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО6 (л.д.39-40).

В связи с этим истец исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнил требованиями о признании прекратившимся права собственности ФИО6 на указанный спорный земельный участок и признании за ним права собственности на данный земельный участок (л.д.51-52).

Истец в судебное заседание не явился, извещён, для участия в деле направил по доверенности ФИО1, поддержавшую иск. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещён, для участия в деле направил по доверенности ФИО2, просившего дело прекратить, в иске отказать.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещён, для участия в деле направил по доверенности ФИО3, возражавшего против удовлетворения иска.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктов 1 и 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО4 на основании договора № купли-продажи земельного учвастка от 17 ноября 2014 года на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1200 кв.м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д.6, 107-108).

На основании договора купли-продажи земельного участка, заключённого ДД.ММ.ГГ, ФИО4 продал указанный земельный участок ФИО5. Условиями договора установлены: обязанность продавца передать покупателю земельный участок в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект по акту приёма-передачи (пункт 2.1.1 договора); обязанность покупателя оплатить объект в порядке и в сроки, предусмотренные договором (пункт 2.2.1); стоимость земельного участка 300 000 руб. (пункт 3.1.); оплата стоимости объекта предусмотрена покупателем не позднее 1 января 2016 года (пункт 3.2) (л.д.124-127,65-68).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи, заключённым между теми же сторонами 26 мая 2015 года, внесены изменения в п. 3.2. договора путём дополнения предложением: «Ипотеки в силу закона не возникает».

Кроме того, пунктом 5.3 договора предусмотрено разрешение всех возникающих из договора или в связи с ним споров в Постоянно действующем третейском суде «ЕВРАЗИЙСКИЙ АРБИТРАЖ» (ДАЛЕЕ – Третейский суд) при Коллегии Адвокатов «Кутузовская».

В силу п. 1 ст. 22.1 ГПК РФ споры, возникающие из гражданско-правовых отношений, подведомственные судам в соответствии с настоящим Кодексом, могут быть переданы сторонами на рассмотрение третейского суда при наличии между сторонами спора действующего арбитражного соглашения, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 7 ст. 13 Федерального закона от 29.12.2015 N 409-ФЗ арбитражные соглашения о передаче в третейский суд споров, предусмотренных настоящей статьей, могут быть заключены не ранее 1 февраля 2017 года. Указанные арбитражные соглашения, заключенные ранее 1 февраля 2017 года, считаются неисполнимыми.

Таким образом, настоящий спор подведомственен суду общей юрисдикции, в связи с чем и принят к производству.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Ссылаясь в письменной правовой позиции (л.д.141-146) на те обстоятельства, что договор от 12 мая 2015 года является и недействительным, и незаключённым, истец исковых требований ни о недействительности сделки отчуждения им ФИО5 спорного земельного участка по какому-либо основанию, ни об изменении или расторжении данной сделки, ни о признании договора незаключённым, не предъявил.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. По смыслу ст. 486 ГК РФ возможность отказаться от исполнения договора предусмотрена для случая, если приобретаемый товар не только не оплачен покупателем, но и не передан ему продавцом и находится во владении продавца.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора, возникшего в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

На основании п. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Несмотря на неоднократные предложения суда сторонам спора представить доказательства в подтверждения своим доводам, ни одна из сторон спора соответствующие доказательства не представила. 

Так, пунктом 2.1. договора от 12 мая 2015 года именно на продавца спорного объекта возложена обязанность передать покупателю объект в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности. Учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности произведена 6 августа 2015 года (л.д.127), именно истец был обязан передать объект покупателю по акту приёма-передачи. Доказательств тому, что истец предпринимал соответствующие усилия, суду не представлено. При этом письмо ООО «УК «Нотебург» на имя ФИО4 от 23 марта 2017 года о том, что ни ФИО5, ни ФИО6 спорный земельный участок не посещали лично (копия л.д.149), не имеет правового значения в связи с отсутствием признака относимости доказательства (ст. 59 ГПК РФ), поскольку акт приёма-передачи земельного участка не является актом осмотра земельного участка и не предполагает составления такого акта непосредственно на земельном участке. Законом или договором также не предусмотрено обязательное личное посещение объекта для составления акта приёма-передачи объекта купли-продажи недвижимости.

В этой части обязанности по предоставлению доказательств тому, что земельный участок передан по акту приёма-передачи объекта, но не принят покупателем, были возложены на продавца по договору в соответствии с его условиями, то есть, на истца, поскольку покупатель – ответчик ФИО5 не имел возможности представить отрицательные доказательства – тому, что объект ему не передан.

В разделе 4 договора «ответственность сторон» предусмотрены обязанности по возмещению убытков стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору, в пользу второй стороны (пункт 4.1), при этом взыскание неустоек и убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре (п.4.4). 

Возможность отказаться от исполнения договора либо расторжения договора по каким-либо основаниям, в том числе, по основанию невнесения покупателем платы за приобретаемый объект продавцу, с возвращением сторон в первоначальное положение условиями договора не предусмотрена, предусмотрены лишь денежные санкции за нарушение условий договора.

Оценивая перечисленные условия договора, а также принимая во внимание, что стороны договора пришли к соглашению, что покупатель производит оплату приобретаемого объекта позднее заключения договора, при этом совершение оплаты не связано с моментом государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к покупателю, и, кроме того, в соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 26 мая 2015 года, ипотеки в силу закона не возникает, суд приходит к выводу, что сделка совершена по воле сторон, направленной на отчуждение истцом спорного земельного участка ответчику и получение за такое отчуждение денежных средств в сумме, предусмотренной условиями договора. 

Поскольку условиями договора определены цена и срок оплаты объекта, но не определены сроки и размеры платежей, которыми должна быть произведена оплата объекта, применению в данном случае подлежат правила, установленные ст. 488 ГК РФ. 

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5).

Сторона ответчика ФИО5 ссылаясь на оплату объекта по условиям договора купли-продажи от 12 мая 2015 года, представила суду дополнительное соглашение к договору от 7 августа 2015 года, в соответствии с которым покупатель ФИО5 передал, а продавец ФИО4 принял денежные средства в размере 300 000 рублей, что является полной оплатой договора, продавец не имеет каких-либо претензий, в том числе, имущественных, к покупателю (копия – л.д.80).

Оспаривая данное дополнительное соглашение по признаку подложности, истец ходатайствовал об экспертной проверке его подписи.

Заключением эксперта АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки», составленным на основании определения суда, установлено, что при исследовании подписей истца в представленном на исследование дополнительном соглашении и в свободных образцах различающиеся признаки относительно устойчивы, в связи с чем эксперт пришёл к выводу, что подпись от имени ФИО4 в дополнительном соглашении от 7 августа 2015 года выполнена, вероятно, не ФИО4, образцы подписей которого представлены для сравнительного исследования (л.д.174-195).

Выписка по счёту в валюте евро ФИО4 в ПАО АКБ «АВАНГАРД» содержит сведения о прохождении по счёту истца валюты евро по курсу 78,0000 руб. в размере 1 923,08 евро, что в рублёвом эквиваленте соответствует 150 000 рублей, однако в выписке данная операция числится как продажа клиенту валюты евро по постоянному поручению клиента. Однозначные и безусловные доказательства тому, что данная сумма поступила ФИО4 от ФИО5 в счёт оплаты по договору от 12 мая 2015 года, отсутствуют и суду не представлены.

Таким образом, факт оплаты объекта по договору от 12 мая 2015 года ФИО5 полностью или частично не нашёл своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

Установлено, что право собственности на спорный объект перешло от ФИО5 к ФИО6 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11 октября 2016 года, 14 ноября 2016 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО6 (л.д.134-136, 69-71).

Исходя из того, что спор о расторжении или изменении договора либо о признании договора недействительным между ФИО4 и ФИО5 отсутствует, соответствующие требования истцом не заявлены, при этом право собственности на спорный объект ФИО5 с 14 ноября 2016 года уже не принадлежит, прекращено в связи с отчуждением по возмездной сделке, суд не находит оснований для повторного прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок и признания за ФИО4 права собственности на спорный объект по основанию его отказа от исполнения договора. 

Выдвигая требования о признании прекратившимся права собственности ФИО6 на спорный земельный участок и признании за ним права собственности на данный спорный объект, истец указывал, что ФИО6 является недобросовестным приобретателем, поскольку у него вызывает сомнения факт продажи объекта по заниженной цене в 100 000 руб., ФИО6 не посетил и не осмотрел земельный участок, договор был заключён и сдан на государственную регистрацию без промедления в день его заключения, в договоре указано, что взаиморасчёт произведён сторонами до подписания договора, ФИО5 и ФИО6 являются близкими друзьями (л.д.141-146).

Суд находит указанные истцом обстоятельства неубедительными, не являющимися основаниями для удовлетворения исковых требований ФИО4, поскольку сам по себе факт дружеских отношений не исключает добросовестности приобретателя по договору купли-продажи объекта недвижимости, в том числе, по любой цене, которая в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ устанавливается соглашением сторон. Законом не предусмотрено ограничений также и для сроков государственной регистрации перехода права собственности на объект по сделке. 

В данном случае существенным является тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между ФИО5 и ФИО6 11 октября 2016 года право собственности на спорный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО5 с 6 августа 2015 года, то есть, более года. 

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений.

Учитывая, что ФИО6 купил спорный земельный участок у его титульного собственника, основания для сомнений у него в наличии правомочий на отчуждение земельного участка ФИО5 отсутствовали. Истцом же, напротив не представлено доказательств тому, что ФИО6 знал или должен был знать об отсутствии у ФИО5 правомочий продавца на отчуждение имущества.

При этом требований о признании договора купли-продажи земельного участка, заключённого между ФИО5 и ФИО6 11 октября 2016 года, незаключённым, недействительным или его расторжении по любому основанию истцом так же не заявлено. 

Из разъяснений, содержащихся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Пунктом 38 указанного постановления разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Оценивая в совокупности и взаимосвязи установленные обстоятельства дела и собранные по делу доказательства, на основании приведённых выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 в связи с избранным им ненадлежащим способом защиты права. Вместе с тем, истец не лишён возможности обратиться как во внесудебном, так и в судебном порядке с требованиями к ФИО5 об исполнении условий договора от 12 мая 2015 года об оплате приобретённого последним объекта недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО5, ФИО6 о признании прекратившимся права собственности, признании права собственности – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья: