Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 августа 2019 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи - Сахновской О.Ю.,

при секретаре - Бычковской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении ипотеки на объект недвижимости, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении ипотеки на объект недвижимости – квартиру (адрес) г. Комсомольска-на-Амуре, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Хабаровского края произвести действия по погашению регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. 

В обоснование заявленных требований указал, что (дата) истцом у ФИО2 была приобретена квартира, расположенная в г. Комсомольске-на-Амуре по адресу (адрес). В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи расчет по договору должен был производиться в течение 10 дней после государственной регистрации сделки. Поэтому, одновременно с регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности, (дата) Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО была произведена государственная регистрация ипотеки (залога недвижимого имущества) в силу закона. Расчет по договору истцом был произведен с ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО3, которая была наделена полномочиями по получению следуемых по договору денежных средств. Однако, истец забыл о регистрации обременения жилого помещения. В настоящее время в связи с намерением распорядиться принадлежащим ему жилым помещением истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, предоставив подлинник расписки ФИО3 о получении денежных средств по договору купли-продажи от (дата). Однако, (дата) истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку для прекращения ограничения необходима явка залогодержателя, т.е. ФИО2 Необходимо учесть, что с момента заключения сделки прошло 13 лет и местонахождение ответчика ФИО2 неизвестно, поэтому истец лишен возможности обеспечить его явку в Управление Росреестра. Действие доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО4, было определено сроком один год. Поскольку прекращение обременения жилого помещения путем явки ответчика в Управление Росреестра объективно невозможно по причине неизвестности его местонахождения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда от (дата) в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований- привлечена ФИО3 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что по договору купли-продажи от (дата) истцом была приобретена спорная квартира, стороны договорились об отсрочке оплаты по договору, в связи с чем в Управлении Росреестра зарегистрирована запись об обременении в виде ипотеки. После полного расчета истца с ответчиком, ФИО1 не обратился в Управление Росрееста для снятия обременения, поскольку забыл. В настоящее время невозможно снять обременение, поскольку неизвестности места нахождения ответчика. Истец считает, что надлежащим образом исполнил свои обязательства. В дальнейшем на протяжении 13 лет споров со ФИО2 по данной сделке не возникало. При этом ФИО2 добровольно снялся с регистрационного учета по данному адресу, освободил жилое помещение и никогда в дальнейшем не предъявлял требований по пользованию спорным жильем. Просила иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлялся неоднократно в установленном законом порядке по адресу последнего известного места жительства ((адрес)), адресу, указанному в ответе на запрос ФКУ Военный комиссариат г. Комсомольска-на-Амуре ((адрес)), а также адресу, указанному в карточке приписки ((адрес)). Вся почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения. Заявлений, ходатайств о рассмотрении дела без участия ответчика не поступало. 

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. На основании изложенного, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика – адвокат Ворончихина И.А., назначенная в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, требования не признала и пояснила, что стороной истца не представлено достоверных и допустимых доказательств полного расчета с ответчиком. Просила в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании третье лицо ФИО3 требования истца поддержала, не возражала против их удовлетворения, пояснила, что ФИО1 приходится ей сыном. В (дата) г. сыну стало известно, что спорная квартира длительное время пустовала, наниматель квартиры умерла, в остался зарегистрированным ФИО2, который в квартире не проживал. ФИО2 дал согласие на продажу квартиры. ФИО2 выдал доверенность ей, и всеми вопросами по оформлению сделки занималась она. При этом по оплате жилищно-коммунальных услуг была большая задолженность у ФИО2 Денежные средства по договору в сумме 150 000 рублей были переданы ею лично ответчику в руки, также была составлена расписка о получении ответчиком денежных средств, которая не сохранилась. Денежные средства были переданы примерно через 10 дней после заключения договора, точную дату она не помнит. С момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время она проживает в спорной квартире, ответчик в квартиру не приходил, никаких претензий не предъявлял, его личных вещей в квартире не осталось. Кроме того, после заключения сделки он снялся с регистрационного учета. 

Представитель 3-его лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просил дело рассматривать в отсутствие представителя.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, 3-е лицо, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что (дата) между ФИО1 и ФИО2 в лице поверенного ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре. Право собственности за ФИО1 зарегистрировано в ЕГРП, при этом также (дата) зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки (№) в пользу ФИО2

В соответствии со ст.ст. 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу положений ст. 1 ч. 6 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, ипотека, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу положений ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст. 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основаниями для погашения регистрационной записи об ипотеке являются совместные заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Как следует из п. 3.1 договора купли-продажи квартиры от (дата), расчеты между продавцом и покупателем производятся после государственной регистрации настоящего договора и перехода прав собственности на квартиру к покупателю в течение 10 банковских дней. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО в ЕГРП (дата). 

Согласно передаточному акту при купле-продажи квартиры от (дата), продавец передал в собственность покупателю квартиру (адрес) в г Комсомольске-на-Амуре в качественном состоянии. Покупатель принял от продавца вышеуказанную квартиру. 

(дата) составлена расписка, согласно которой ФИО2, в лице поверенного ФИО3, действующей на основании доверенности от (дата) (№), получил от ФИО1 денежные средства в сумме 150 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от (дата). Расписка подписана ФИО3 собственноручно.

Далее судом установлено, что после заключения сделки - (дата) ФИО2 снялся с регистрационного учета из квартиры (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре, вывез все свои личные вещи из квартиры, что по выводу суда свидетельствует об отсутствии у ответчика притязаний на квартиру. Место нахождение ответчика ФИО2 в настоящее время неизвестно. Судом предпринимались меры розыска ответчика, которые результат также не дали. После заключения сделки и по настоящее время в спорном жилом помещении проживает ФИО3 и зарегистрирована по месту жительства. 

Доказательства не исполнения стороной истца условий договора ( в части оплаты денежных средств по договору), с момента его заключения и по настоящее время ответчиком в ходе рассмотрения дела представлены не были и судом не добыты. 

Согласно пояснениям представителя истца ФИО5 и третьего лица ФИО3, ответчик с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время с требованием о выплате ему денежных средств по договору, признании сделки недействительной, ни к истцу, ни в суд не обращался, в спорную квартиру не приходил, добровольно снялся с регистрационного учета после заключения сделки, о чем указано выше. 

Принимая во внимание изложенное, с учетом всех обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата) исполнены истцом в полном объеме. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи с фактической невозможностью погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления продавца и покупателя, считает требования истца о прекращении ипотеки на объект недвижимости – квартиру (адрес) в г.Комсомольске-на-Амуре обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу ст.ст. 3, 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», учет объектов и регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости возложен на Росреестр, при этом, ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ); 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов.

Статья 14 указанного Федерального закона предусматривает основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в частности, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке… Таким образом, предусмотрена как одновременная регистрация прав и осуществление кадастрового учета, так и отдельно по указанным в законе основаниям. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:… вступившие в законную силу судебные акты...

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В связи с вступлением в действие Федерального закона, регулирующего государственную регистрацию недвижимости, настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи об ипотеке на спорное жилое помещение. 

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Прекратить ипотеку на объект недвижимости - жилое помещение, площадью 40,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), возникшую на основании договора купли-продажи от (дата). 

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанность исключить из ЕГРН запись от (дата) (№) об ограничении (обременении) права собственности в виде ипотеки, в пользу ФИО2 на жилое помещение – квартиру площадью 40,6 кв.м., расположенную по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), кадастровый (№), погасив соответствующую регистрационную запись об ипотеке.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Комсомольска-на Амуре.

Судья О.Ю. Сахновская