Дело № 2-1018/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 ноября 2018 года г. Моршанск

Моршанский районный суд Тамбовской области в составе:

федерального судьи Моисеевой О.Е.,

при секретаре Романовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области, ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание и по встречному исковому заявлению администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании права собственности на нежилое здание.

В обоснование своих требований он указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли - продажи у ФИО3 он приобрел нежилое здание, площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Взаимные обязательства сторон по данной сделке выполнены, что подтверждается актом приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ являющимся неотъемлемой частью указанного договора. Право собственности на данное здание зарегистрировано за ним не было, поскольку оно не было зарегистрировано и за предыдущими собственниками – СПК «Старотомниковский», а затем – ФИО3 Изначально данное здание принадлежало колхозу «Новая жизнь», затем – СПК «Старотомниковский» и использовалось как мастерская для ремонта транспорта. Причина отсутствия зарегистрированного права на него у СПК «Старотомниковский» ему неизвестна. Решением арбитражного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ СХПК «Старотомниковский» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, сроком на один год, которое в установленном порядке было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсным управляющим утвержден ФИО10 В ходе конкурсного производства указанное здание, посредством торгов публичного предложения, проводимого СПК «Старотомниковский» ДД.ММ.ГГГГ, было реализовано ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом № результатов торгов от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Информационное сообщение о проведении торгов путем публичного предложения данного объекта было опубликовано в газете «Согласие» ДД.ММ.ГГГГ № (№). К моменту совершения возмездной сделки между ним и ФИО3 и до настоящего времени притязаний третьих лиц в отношении его предмета не поступало. Иски о признании недействительными договора купли - продажи недвижимого имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли - продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ никто не предъявлял. В ходе судебного разбирательства по исковому заявлению администрации Старотомниковского сельсовета к нему о понуждении к прекращению незаконного содержания скота он узнал, что на основании решения Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанный орган местного самоуправления осуществил постановку нежилого здания на учет как бесхозяйного имущества. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся у администрации Старотомниковского сельсовета. Несмотря на то, что указанный судебный акт обязывает администрацию Старотомниковского сельсовета Моршанского района принять предусмотренные законом меры по регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности законного владельца или иного лица на объект недвижимости не может являться основанием для признания его бесхозяйственным, и он вправе защищать свое право собственности на него, как добросовестного приобретателя, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, путем признания права. Решением Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что спорное нежилое здание – бывшая колхозная мастерская. Колхоз «Новая жизнь» на основании постановления администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ реорганизован в СПК «Старотомниковский». Таким образом, в результате правопреемства у СПК «Старотомниковский» возникло право собственности на все колхозное имущество. Здание колхозной мастерской было возведено задолго до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на земельном участке, находящимся у колхоза на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ответчик не отрицает, что не менее четырех последних лет он пользуется спорным нежилым зданием. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время использует его на правах законного владельца. Просит признать за ним, ФИО1, право собственности на нежилое здание площадью № кв.м., расположенное по 

<

адрес>, кадастровый номер здания № 

Определением Моршанского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика, привлечен ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 

В ходе рассмотрения дела ответчиком – администрацией Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области было подано встречное исковое заявление. В обоснование своих требований указали, что в качестве оснований для удовлетворения требований ФИО1 указывает, что администрация Старотомниковского сельсовета неоднократно обращалась к ФИО1 во внесудебном порядке с предложениями предъявить правоустанавливающие документы на здание бывшей колхозной мастерской, принять меры к приобретению прав на это здание или освободить его. Однако, таковых документов им предъявлено не было и о заключении сделки с ФИО3 администрации Старотомниковского сельсовета стало известно только после подачи ФИО1 данного иска. Сам договор в органы Росреестра для государственной регистрации договора и перехода прав на спорное здание к ФИО1 не предъявлялся. Кроме того, при рассмотрении иска ФИО1 выяснилось, что у конкурсного управляющего СПК "Старотомниковский" ФИО4, которым спорное здание было продано ФИО3, полномочий на распоряжение этим имуществом не имелось, поскольку у него не имелось никаких подтверждений принадлежности продаваемого здания СПК "Старотомниковский". Проведенная ФИО4 инвентаризация имущества СПК "Старотомниковский" и ее результаты сами по себе не могут являться подтверждением прав данного предприятия на спорное имущество. Сведений о принадлежности спорного нежилого здания СПК "Старотомниковский" или колхозу "Новая жизнь" в архиве администрации Моршанского района Тамбовской области не имеется, о чем указано в справке архива, имеющейся в материалах дела. Таким образом, ни конкурсный управляющий СПК "Старотомниковский" ФИО4, ни ФИО3 никогда не имели полномочий по распоряжению спорным имуществом. Соответственно, данная сделка, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 нарушает требования закона, а именно ч.ч.1 и 2 ст.209 ГК РФ, устанавливающих исключительность прав собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом. Сделка между ФИО3 и ФИО1 посягает именно на публичные интересы, поскольку решением Моршанского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ администрация Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области была обязана принять предусмотренные законодательством меры по регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество права муниципальной собственности на недвижимое имущество, являющееся в настоящее время предметом иска ФИО1 На основании того же судебного решения данное имущество поставлено на учет как бесхозяйное имущество для последующего признания права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием. Заключение ФИО3 и ФИО1 сделки с нарушением требований закона и последующее использование ФИО1 здания бывшей колхозной мастерской нарушает права граждан, проживающих на территории Старотомниковского сельсовета, поскольку исключает возможность использования этого здания в интересах муниципального образования после признания права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием в порядке, определенном решением Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного просят признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого здания мехмастерской, расположенной в 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.168 ГК РФ. 

В судебном заседании истец и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель по устному заявлению ФИО5 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, во встречных требованиях просили отказать, при этом пояснили суду, что ФИО1 пользуется данным помещением мехмастерской на протяжении № лет, ранее там держал скот, сейчас складирует сено. Сначала была устная договоренность о пользовании с ФИО3, а потом он приобрел это здание по договору купли-продажи. Здание было в запущенном состоянии, на крыше росли деревья, он их порубил. Со слов ФИО3 он был собственником здания. В ДД.ММ.ГГГГ году он (ФИО1) сделал технический паспорт, обращался в администрацию Моршанского района об утверждении схемы земельного участка и предоставлении ему земельного участка в собственность или в аренду, но ему было отказано, поскольку здание находится в санитарной зоне. Суд своим решением обязал его не содержать скот в данном здании, поэтому он будет использовать его в дальнейшем под складирование сена. Он думал, что договора в простой письменной форме будет достаточно для оформления права собственности и не придал значение тому факту, что здание не было зарегистрировано за ФИО3 Полагают, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, поскольку исполнил все по сделке, передал покупную цену, принял имущество во владение и пользование по акту приема-передачи. ФИО3 владел этим зданием на праве собственности по договору купли-продажи имущества, которое он приобрел у конкурсного управляющего СПК «Старотомниковский», а к СПК «Старотомниковский» это имущество перешло от колхоза «Новая Жизнь». Оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется.

Представители ответчика по первоначальному иску и представители истца по встречному иску глава администрации Старотомниковского сельсовета ФИО6 и ФИО8, действующий по доверенности, исковые требования ФИО1 не признали, встречные исковые требования поддержали, при этом пояснили суду, что примерно с ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 пользуется спорным зданием мехмастерской. Кому принадлежало это здание, в сельском совете сведений не было. В связи с тем, что ФИО1 пользовался им, неоднократно писали ему письма или о регистрации здания или освобождения жилого помещения, он на это не реагировал. Он знал, что необходимо регистрировать право собственности, но он не хотел этого делать, чтобы не платить налоги. По иску прокурора г. Моршанска сельсовет обязали принять предусмотренные законодательством меры по регистрации в органах государственной регистрации права муниципальной собственности на недвижимое имущество. Старотомниковским сельсоветом данное здание было поставлено на учет как бесхозяйное. Ни о том, что здание принадлежало по договору купли-продажи ФИО3, а потом ФИО1 в сельском совете не было известно. Данное здание мехмастерской использовалось колхозом «Новая жизнь», но никаких правоустанавливающих документов на него нигде нет. Считают, что конкурсный управляющий ФИО4 не мог продавать данное здание, так как оно СПК «Старотомниковский» не принадлежало. Проведенная ФИО4 инвентаризация имущества СПК "Старотомниковский" и ее результаты сами по себе не могут являться подтверждением прав данного предприятия на спорное имущество. К тому же, акт инвентаризации и акт приема-передачи имущества от колхоза «Новая жизнь» в СПК «Старотомниковский» не представлены. Ни конкурсный управляющий СПК "Старотомниковский" ФИО4, ни ФИО3 никогда не имели полномочий по распоряжению спорным имуществом. В связи с чем сделка купли-продажи мехмастерской, заключенная между ФИО3 и ФИО1 должна быть признана недействительной. Данное здание расположено в зоне санитарной охраны. Сельсовет собирается использовать это здание в интересах жителей. Здание на торги было выставлено конкурсным управляющим за очень низкую цену, сами торги были проведены незаконно. Единственным доказательством существования права собственности на недвижимость является его государственная регистрация.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании ФИО3 исковые требования ФИО1 признал и пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году из газеты «Согласие» он узнал, что проводятся торги СХПК «Старотомниковский» в отношении нежилого здания бывшей колхозной мастерской. Он хотел в этом здании устроить пилораму, поэтому приобрел его по договору купли-продажи у конкурсного управляющего ФИО4 Он был единственным покупателем, приобрел здание за 5000 рублей, оплатил по квитанции покупную цену. У него не было сомнений в законности заключения договора купли-продажи. Но пилораму там делать не стали в связи с отсутствием денежных средств, поэтому он попросил ФИО4 если будут покупатели на это здание, то он его продаст. Примерно 7-8 лет назад он разрешил ФИО1 пользоваться данным зданием бесплатно за то, чтобы он содержал его в порядке. Впоследствии была договоренность о купле - продаже. Считает, что это здание можно восстановить под определенные виды деятельности. Конкурсным управляющим ему документов о праве собственности на это здание не было передано. Договор купли-продажи он не регистрировал, об этом он предупредил ФИО1 при заключении с ним договора купли-продажи. Условия договора купли-продажи с ФИО1 выполнены, он передал здание по акту приема- передачи, ФИО1 принял имущество и заплатил за него покупную цену.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, исковые требования ФИО1 поддержал, встречные исковые требования не признал и пояснил, что он был назначен арбитражным судом конкурсным управляющим СПК «Старотомниковский», до этого конкурсный управляющий был отстранен от исполнения своих обязанностей, он не представил ему (ФИО4) никаких документов по СХПК «Старотомниковский». Он составил инвентаризационную опись имущества, куда вошло здание мехмастерской. Потом были организованы торги, и это здание было продано им ФИО3 как здание на слом за 5000 рублей. Он не приглашал оценщика для оценки этого здания, так как считал, что оно стоит менее 100 000 рублей, он сам определил цену этого имущества с учетом износа. Сам регистрировать за СХПК «Старотомниковской» право собственности на здание он не стал, поскольку посчитал несоразмерными расходы на его регистрацию, и от его продажи. Земельный участок, на котором стояло это здание, как он предполагал, принадлежало СХПК «Старотомниковской», поэтому он его проинвентаризировал. Он применял при этом Закон о банкротстве в редакции № года, жалоб на его действия не было, арбитражный суд проверял его действия, утверждал его отчет, нарушений не было выявлено, все документы в подлинниках находились в деле о банкротстве, которое сейчас уничтожено. Он ставил в известность сельский совет, что здание продано ФИО3

Представитель администрации Моршанского района ФИО9, действующая по доверенности исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования поддержала, пояснила суду, что поскольку решением Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ суд обязал администрацию Старотомниковского сельсовета Моршанского района принять предусмотренные законом меры по регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество права муниципальной собственности на мастерскую по ремонту сельхозмашин, расположенную по адресу: 

<

адрес> (бывшая колхозная мастерская), поставить ее на учет как бесхозяйное имущество для последующего признания права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием, требования ФИО1 являются необоснованными. Кроме того, это здание расположено в зоне санитарной охраны.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8 Гражданского Кодекса РФ – гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождает гражданские права и обязанности. 

В силу ст.2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в ст.46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч.1 ст.3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

На основании п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.п.2, 3 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (ст.224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст.550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.3 ст.551 ГК РФ и абз 3 п.1 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении спора, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.63).

Как указано в разъяснениях, содержащихся в п.62 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ на основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли - продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее. 

Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача недвижимости и оплате ее стоимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли - продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. 

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, создаваемого ими для себя или приобретённого от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества (на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки), а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и земельные участки, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из содержания вышеприведенных норм закона, именно с момента госрегистрации права лицо приобретает право распоряжаться объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия в соответствии со ст. 209 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что согласно постановлению администрации Моршанского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О перерегистрации колхоза «Новая жизнь», был зарегистрирован сельскохозяйственный производственный кооператив «Старотомниковский».

В соответствии с архивной справкой отдела культуры, массового спорта и архивной работы от ДД.ММ.ГГГГ в документальных материалах фонда № СПК «Старотомниковский» за ДД.ММ.ГГГГ сведения о передаче имущества колхозом в ведение СПК не обнаружены. Документальные материал СПК «Старотомниковский» по основной деятельности с ДД.ММ.ГГГГ года в архив не поступали.

В соответствии с решением Арбитражного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ, СХПК «Старотомниковский» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на № месяцев до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбиражного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим СХПК «Старотомниковский» утвержден ФИО4

Согласно публикации в газете «Согласие» № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что СПК «Старотомниковский» Моршанского района объявляет о продаже на слом посредством публичного предложения следующего имущества должника, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в том числе здание мехмастерской.

Согласно договору купли - продажи недвижимого имущества с торгов от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между СПК «Старотомниковский», в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО3 следует, что ФИО3 по условиям проведения торгов путем публичного предложения по реализации имущества СПК «Старотомниковский» передано здание мехмастерской, цена настоящего договора составляет 5 000 рублей.

По акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Старотомниковский» в лице конкурсного управляющего ФИО4 передал ФИО3 нежилое здание - здание мехмастерской, а покупатель оплатил денежную сумму 5 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении СХПК «Старотомниковский» Моршанского района Тамбовской области. 

Согласно договору купли - продажи нежилого здания и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО1, последнему передано в собственность нежилое, одноэтажное, кирпичное, с деревянной пристройкой здание мехмастерской, площадью № кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Согласно техническому паспорту нежилого здания изготовленного ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, реестровый №, общая площадь здания № кв.м.

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску прокурора г.Моршанска в интересах неопределенного круга лиц к администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района об обязании принять предусмотренные законом меры по регистрации права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества, требования прокурора г.Моршанска удовлетворены.

Судом постановлено: Обязать администрацию Старотомниковского сельсовета Моршанского района принять предусмотренные законом меры по регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества - мастерскую по ремонту сельхозмашин площадью № кв.м., площадью объекта недвижимости для внесения сведений в ЕГРН № кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (бывшая колхозная мастерская), поставить на учет как бесхозяйное имущество для последующего признания права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, назначение – нежилое здание, наименование – бывшая колхозная мастерская, расположенное по адресу: 

<

адрес>, сведения о правообладателях отсутствуют, кадастровая стоимость объекта №, зарегистрировано как бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющей собственника или собственник которого не известен.

Данное нежилое здание отсутствует в реестре федерального имущества, что следует из ответа межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецких областях.

Кроме того, данное здание не числится в Реестре государственной собственности Тамбовской области и в реестре муниципального имущества - муниципального образования Моршанский район Тамбовской области.

Из решения Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на территории Старотомниковского сельсовета расположен объект недвижимости: водопроводная сеть, водонапорная башня, артезианская скважина. Здание: бывшая колхозная мастерская, площадью № кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, где осуществляет свою деятельность ФИО1, располагается на территории третьего пояса ЗСО подземного водозабора.

В соответствии с картой- планом зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, спорное нежилое здание мехмастерской находится на территории данной зоны.

В соответствии с ответом филиала ГУПТИ по г. Моршанску и Моршанскому району право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> инвентарный номер № до ДД.ММ.ГГГГ. не зарегистрировано.

Как следует из сличительной ведомости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ результатов инвентаризации основных средств, нематериальных активов объект недвижимости здание мехмастерской находилось на ответственном хранении конкурсного управляющего ФИО4

Однако, суд считает, что данный документ не подтверждает право собственности колхоза «Новая жизнь», а в дальнейшем СХПК «Старотомниковский» на нежилое здание – мехмастерская, соответственно конкурсный управляющий не приобрел права распоряжаться (отчуждать) вышеуказанным зданием.

Доказательств того, что спорное здание входило в конкурсную массу СПК «Старотомниковский», не представлено, в связи с тем, что материалы дела Арбитражного суда Тамбовской области о банкротстве данного СПК не сохранились.

Из представленных в суд документов видно, что право собственности на нежилое здание – мехмастерскую до настоящего времени не зарегистрировано, сведения о вышеуказанном объекте недвижимости отсутствуют в реестре федерального имущества.

Свидетель ФИО7 пояснила суду, что с ДД.ММ.ГГГГ она являлась главным бухгалтером колхоза «Новая жизнь», потом его председателем, который впоследствии был реорганизован в СХПК «Старотомниковский», в ДД.ММ.ГГГГ году началось конкурсное производство. В книге учета основных средств колхоза на 01 счете под первым номером значилось здание мастерской. Была ли инвентаризация, и передавалось ли данное здание из колхоза в СХПК, конкретно пояснить не могла. Пояснила, что документы колхоза и СПК сдавались в районный архив.

Однако, доводы свидетеля ФИО7 о том, что документы колхоза и СХПК по основным средствам были сданы в архив не нашли своего подтверждения, поскольку в соответствии актом об уничтожении имущества документы по инвентаризации имущества и товарно-материальных ценностей были уничтожены.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В связи с изложенным, суд считает, что не подтвержден факт нахождения спорного здания на балансе колхоза «Новая жизнь», факт передачи имущества в СПК «Старотомниковский». Показания свидетеля в этой части не могут быть признаны допустимыми доказательствами по данному делу.

Кроме того, в п. 36 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что факт нахождения имущества на балансе лица само по себе не является доказательствами права собственности или законного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, единственным доказательством существования права собственности на недвижимость является его государственная регистрация.

В соответствии с разъяснениями вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 6 указанного Федерального закона (п.59).

Статья 17 вышеназванного Закона предусматривает, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Поскольку на момент совершения сделок у арбитражного управляющего ФИО4 как представителя СПК «Старотомниковский» (ДД.ММ.ГГГГ.), у ответчика ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ.), отсутствовала регистрация права на соответствующий объект недвижимости, суд считает, что у них не имелось правовых оснований для отчуждения данного объекта, поскольку в период спорных правоотношений действовал вышеназванный Федеральный закон, в соответствии с которым регистрация указанного имущества должна быть проведена.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии регистрации на имущество ввиду несоразмерности затрат на регистрацию и покупной цены объекта не основаны на законе и не могут быть приняты судом.

Утверждение третьего лица ФИО4 о том, что он сам оценил данное здание, поскольку оно не стоило 100 000 рублей, является нарушением ст. 102 ч. 2 Федеральный закон от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ст. 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ"О несостоятельности (банкротстве)".

Доказательств, что это здание подлежит слому, не представлено. В настоящее время его кадастровая стоимость составляет 3 347 550 рублей.

В соответствии со ст.3 ГК РФ предполагается добросовестность действий участников гражданских правоотношений.

Суд считает, что истец должен был действовать при совершении сделки с той долей осмотрительности, согласно которой на него возлагалась обязанность проверить и потребовать на имущество правоустанавливающие документы, и кроме того, подписывая договор истцу было достоверно известно о его обязательной регистрации, регистрации перехода права собственности и о том, что договор купли-продажи ФИО3 спорного имущества регистрацию не прошел.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленные доказательства в порядке ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца ФИО2 

Рассматривая встречные требования администрации Старотомниковского сельсовета 

<

адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи нежилого здания, суд полагает возможным их удовлетворить.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, ничтожна.

Как указано в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из установленных судом обстоятельств и подтверждается материалами дела, законных прав и оснований отчуждать недвижимое имущество – мехмастерскую конкурсным управляющим СХПК «Старотомниковский» ФИО4, затем покупателем по договору купли – продажи имущества с торгов ФИО3 не было. Кроме того, с момента совершения сделок по отчуждению или приобретению мехмастерской, расположенной по адресу: 

<

адрес> стороны не совершили регистрацию своих прав на объект недвижимости путем обращения в регистрирующий орган.

На момент вынесения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ об обязании Старотомниковский сельсовет поставить на учет данное здание мехмастерской как бесхозяйное, сельсовет достоверно не знал о состоявшей сделке между ФИО3 и ФИО1, что не отрицается сторонами.

Суд считает, что данная сделка, совершенная с нарушением требований закона и последующее использование ФИО1 здания бывшей колхозной мастерской нарушает публичные интересы, поскольку исключает возможность использования этого здания в интересах муниципального образования после признания права собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием в порядке, определенном решением Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с чем, суд считает, что требования администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи нежилого здания подлежат удовлетворению и к этой сделке необходимо применить последствия недействительности сделки и возвратить стороны в первоначальное положение.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области, ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание – отказать.

Встречные исковые требования администрации Старотомниковского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании недействительным договора купли- продажи нежилого здания – удовлетворить.

Признать сделку по купле-продаже нежилого здания мехмастерской расположенной в 

<

адрес> (инвентарный №), совершенную между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ – недействительной.

Применить последствия недействительности сделки и возвратить стороны в первоначальное положение. 

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Решение изготовлено в окончательной форме: 12 ноября 2018 года.

Федеральный судья О.Е. Моисеева