Дело № 2-146/2023

УИД 22RS0015-01-2022-004747-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 26 июня 2023 года 

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при секретаре Калашниковой Е.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «Аспект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на нежилые помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Аспект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности, просил признать за ним право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилых помещений с номерами 9, 27 и стоимостью 

<

данные изъяты>, расположенных по адресу: АДРЕС. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДАТА между ООО «Аспект» и ООО ИК «Доминион» был заключен договор инвестирования в строительстве, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по созданию объекта: многоквартирный жилой дом № 2 в микрорайоне № 1 в АДРЕС, в сумме 

<

данные изъяты>

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.09.2020 ООО «Аспект» признано несостоятельным (банкротов), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 11.01.2021 конкурсным управляющим ООО «Аспект» утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 21.07.2022 срок конкурсного производства продлен до 19.01.2023.

В соответствии с п.2.1 вышеуказанного договора от ДАТА, по окончанию создания инвестиционного проекта застройщик обязуется передать инвестору результаты инвестиционной деятельности (квартиры и нежилые помещения, на момент заключения договора, принадлежащие ООО «Аспект»), оцененные сторонами на общую сумму 

<

данные изъяты>, в том числе нежилые помещения №№ 9 и 27, общей площадью 575,8 кв.м, стоимостью 

<

данные изъяты>

ДАТА между ООО ИК «Доминион» и ИП ФИО4 заключен договор уступки права требования (цессии) к договору инвестирования в строительстве от ДАТА, подписаны акты приема-передачи объектов недвижимости.

Конкурсный управляющий ООО «Аспект» ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании договора инвестирования в строительстве от 12.11.2018 недействительным. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 20.03.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

05.09.2022 между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности по договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018, в том числе право требования к ООО «Аспект» о передаче в собственность результата инвестиционной деятельности – нежилых помещений общей площадью 575,8 кв.м с номерами 9, 27, определенных сторонами в дополнительном соглашении № 1 от 28.12.2018 к договору от 12.11.2018 на инвестирование жилого дома по адресу: АДРЕС.

Денежные средства по договору уступки прав требования от 05.09.2022 переданы истцом ФИО4 07.09.2022.

Однако, нежилые помещения общей площадью 575,8 кв.м с номерами 9, 27 по адресу: АДРЕС, относятся к третьей очереди строительства, которая по настоящее время не введена в эксплуатацию, что подтверждается ответом Ростехнадзора Сибирского управления от 02.12.2020, в котором также установлен перечень недостатков, которые препятствуют вводу в эксплуатацию третьей очереди строительства.

Перспектив заключения договоров подряда ООО «Аспект» для устранения выявленных недостатков не имеется в связи с признанием ответчика банкротом.

Истец полагает, что вышеуказанные объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, а поскольку по договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018 Инвестор надлежащим образом исполнил свои обязательства, соответственно его правопреемник ФИО3 вправе требовать исполнения обязательств со стороны ответчика, в том числе признания права собственности на объекты незавершенного строительства в виде доли в праве на нежилые помещения.

В судебное заседание поступило уточненное исковое заявление ИП ФИО1, в котором он просит произвести процессуальное правопреемство, заменить истца ФИО3 на ИП ФИО1, признать за ним право собственности на нежилые помещения с номерами 9 (319,65 кв.м) и 27 (327,11 кв.м), стоимостью 

<

данные изъяты>, расположенные по адресу: АДРЕС.

Уточненные требования мотивированы тем, что 29.05.2023 между ФИО3 (Цедент) и ИП ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности по договору уступки прав требования (цессии) от 05.09.2022, в том числе право требования к ООО «Аспект» о передаче в собственность результата инвестиционной деятельности – нежилых помещений общей площадью575,8 кв.м с номерами 9 и 27, расположенных по адресу: АДРЕС. 

На момент заключения Договора уступки прав требования (цессии) у ФИО3 имелась задолженность перед ИП ФИО1 в размере 

<

данные изъяты>, в связи с чем 29.05.2023 между сторонами заключено соглашение о зачете.

ФИО1 в судебном заседании поддержал заявление о процессуальном правопреемстве и уточненные исковые требования.

ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 заявление о правопреемстве и исковые требования ИП ФИО1 полностью поддержал по тем же основаниям, пояснив, что расчет по договору уступки прав требования полностью произведен.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, возражений по иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление о процессуальном правопреемстве и исковые требования подлежат удовлетворению.

По делу установлены следующие обстоятельства.

12.11.2018 между ООО «Аспект» и ООО ИК «Доминион» был заключен договор инвестирования в строительстве, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по созданию объекта: многоквартирный жилой дом № 2 в микрорайоне № 1 в АДРЕС, в сумме 

<

данные изъяты>

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.09.2020 ООО «Аспект» признано несостоятельным (банкротов), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 11.01.2021 конкурсным управляющим ООО «Аспект» утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 21.07.2022 срок конкурсного производства продлен до 19.01.2023.

В соответствии с п.2.1 вышеуказанного договора от 12.11.2018, по окончанию создания инвестиционного проекта застройщик обязуется передать инвестору результаты инвестиционной деятельности (квартиры и нежилые помещения, на момент заключения договора, принадлежащие ООО «Аспект»), оцененные сторонами на общую сумму 

<

данные изъяты>, в том числе нежилые помещения №№ 9 и 27, общей площадью 575,8 кв.м, стоимостью 

<

данные изъяты>

29.03.2019 между ООО ИК «Доминион» и ИП ФИО4 заключен договор уступки права требования (цессии) к договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018, подписаны акты приема-передачи объектов недвижимости.

Конкурсный управляющий ООО «Аспект» ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании договора инвестирования в строительстве от 12.11.2018 недействительным. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 20.03.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

05.09.2022 между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности по договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018, в том числе право требования к ООО «Аспект» о передаче в собственность результата инвестиционной деятельности – нежилых помещений общей площадью 575,8 кв.м с номерами 9, 27, определенных сторонами в дополнительном соглашении № 1 от 28.12.2018 к договору от 12.11.2018 на инвестирование жилого дома по адресу: АДРЕС.

Денежные средства по договору уступки прав требования от 05.09.2022 переданы истцом ФИО4 07.09.2022, что подтверждается распиской от 07.09.2022 и не оспаривается сторонами.

29.05.2023 между ФИО3 (Цедент) и ИП ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности по договору уступки прав требования (цессии) от 05.09.2022, в том числе право требования к ООО «Аспект» о передаче в собственность результата инвестиционной деятельности – нежилых помещений общей площадью575,8 кв.м с номерами 9 и 27, расположенных по адресу: АДРЕС. 

Ранее, 04.09.2022 между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен договор целевого займа, согласно которому Займодавец предоставляет Заемщику денежные средства в размере 18 000 000 руб., для оплаты переданных прав по договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018, в том числе право требования к ООО «Аспект» о передаче в собственность результата инвестиционной деятельности – нежилых помещений общей площадью 575,8 кв.м с номерами 9, 27, определенных сторонами в дополнительном соглашении № 1 от 28.12.2018 к договору от 12.11.2018.

На момент заключения Договора уступки прав требования (цессии) у ФИО3 имелась задолженность перед ИП ФИО1 в размере 

<

данные изъяты>, в связи с чем 29.05.2023 между сторонами заключено соглашение о зачете.

Нежилые помещения общей площадью 575,8 кв.м с номерами 9, 27 по адресу: АДРЕС, относятся к третьей очереди строительства, которая по настоящее время не введена в эксплуатацию, что подтверждается ответом Ростехнадзора Сибирского управления от 02.12.2020, в котором также установлен перечень недостатков, которые препятствуют вводу в эксплуатацию третьей очереди строительства.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07.11.2022 право собственности на нежилые помещения № 9 и № 27, расположенные по адресу: АДРЕС, не зарегистрировано.

Разрешая заявление ИП ФИО1 о замене истца, суд находит его подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правилами подпункта 2 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношениях тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 27 сентября 2016 N 1748-0, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше законоположений в их взаимосвязи, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Таким образом, при разрешении настоящего спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения его к объектам недвижимости.

В соответствии со статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Для проверки доводов сторон по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственная экспертиза Алтайского края» № 22-23-04-01 от 20.04.2023, по результатам обследования нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, установлено: 

- фактическая площадь помещения 9 составляет 319,65 кв.м; 

- фактическая площадь помещения 27 составляет 327,11 кв.м. 

Согласно договору инвестирования в строительстве от 12.11.2018, технические характеристики объектов следующие:

- площадь помещения 9 – 323,23 кв.м;

- площадь помещения 27 – 320,86 кв.м.

Из вышеизложенного можно сделать следующие выводы: 

- фактическая площадь помещения 9 меньше указанной в договоре инвестирования в строительстве от 12.11.2018 на 3,58 кв.м;

- фактическая площадь помещения 27 меньше указанной в договоре инвестирования в строительстве от 12.11.2018 на 6,25 кв.м.

Вывод: фактические значения площадей помещений 9, 27 не соответствуют техническим характеристикам, указанным в договоре инвестирования в строительстве от 12.11.2018. Фактическая площадь помещения 9 составляет 319,65 кв.м; фактическая площадь помещения 27 составляет 327,11 кв.м.

По результатам обследования помещений 9 и 27, расположенных по адресу: АДРЕС, специалистом было установлено:

- помещения спроектированы и устроены таким образом, чтобы при пребывании человека в них не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий;

- помещения спроектированы и устроены, а территория, необходимая для использования помещений, благоустроена таким образом, чтобы в процессе их эксплуатации не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва;

- помещения спроектированы и устроены таким образом, чтобы в процессе их эксплуатации обеспечивалось эффективное использование энергетических ресурсов и исключался нерациональный расход таких ресурсов;

- помещения спроектированы и устроены таким образом, что не оказывают негативного воздействия на окружающую среду;

- помещения соответствуют строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам.

Исследуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: АДРЕС, соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в редакции от 02.07.2013г., а, следовательно, их эксплуатация не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. 

Проанализировав содержание заключения судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. 

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда, заключение дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования, ссылки на нормативную документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. При этом эксперт имеет необходимое для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертную специальность и стаж экспертной работы. Кроме того, само заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение и является последовательным. Таким образом, указанное заключение является достоверным и допустимым доказательством. 

На основании изложенного, ИП ФИО1 заключив договор уступки прав требования (цессии) на спорные объекты недвижимости и исполнив условия договора по оплате, вправе зарегистрировать право собственности на спорные нежилые помещения.

За истцом подлежит признанию право собственности на нежилое помещение № 9, общей площадью 319,65 кв.м, и нежилое помещение № 27, общей площадью 327,11 кв.м, стоимостью 

<

данные изъяты>, расположенные по адресу: АДРЕС.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Произвести замену истца ФИО3 на правопреемника – индивидуального предпринимателя ФИО1 по гражданскому делу по иску ФИО3 к ООО «Аспект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права собственности на нежилые помещения.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на нежилое помещение № 9, общей площадью 319,65 кв.м, и нежилое помещение № 27, общей площадью 327,11 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Ж.Г.Токарева