Дело № 2-1196/17 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2017г. г.Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону 

в составе: председательствующего судьи Мищенко П.Н.

при секретаре Муталибовой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ФИО2 о взыскании суммы в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены, -

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы 2969934руб. 72коп. в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены домовладения, указав, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 250,7 кв.м., литер М, кадастровый №, по адресу 

<

адрес>. Жилой дом расположен на принадлежащем ему земельном участке, площадью 444кв.м., кадастровый №. Жилой дом и земельные участок он приобрел ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи у бывшего собственника, ответчика, ФИО2 В соответствии с п. 5 указанного договора при его подписании, как покупатель, ознакомился с техническим состоянием приобретаемого домовладения, которое было пригодно для проживания. Стороны согласились, что видимые недостатки имущества не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ. По договору, имеющему силу передаточного акта, ответчик получил 10000000руб., из которых стоимость жилого дома составила 8000000руб., земельного участка - 2000000руб. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме. Договор был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а уже зимой 2015 года возникли обстоятельства, при которых стали проявляться скрытые недостатки жилого дома, как строения, прежде всего замокания стен подвала, залитие полов подвала по всей площади. Проявившиеся недостатки препятствовали возможности использовать дом по назначению. Согласно договору купли-продажи стороны определили, продавец передает дом покупателю в состоянии, пригодном для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, однако выявившиеся недостатки являлись скрытыми и не могли быть им обнаружены при осмотре дома. С целью обследования гидроизоляции подвальной части дома на соответствие нормам СНиП, СП, определения причин залития подвала и возможности дальнейшей эксплуатации дома ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор с ООО «Эксертиза-1», специалист которого, имевший сертификаты соответствия судебного эксперта. ДД.ММ.ГГГГ провел обследование, Подготовлен отчет №\СТО\16. Специалист установил: -гидроизоляция выполнена с нарушением требований СП 31-105-2002. 5 Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту и МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы. Наблюдается отслоение рулонных материалов от основания. Основание под гидроизоляцию не выровнено и не огрунтовано. -при монтаже блоков стен подвала не выполнена заделка горизонтальных и вертикальных швов, в наружных стенах выполнены кирпичные вставки, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции 6.9. Замоноличивание стыков и швов, - места прохода труб водопровода и канализации через стены подвала выполнены без гильз, места прохода труб жестко защемлены кирпичной кладкой, что является нарушением требований СП 30.13330.2012. Внутренний водопровод и канализация зданий; -при скрытии полов в подвале установлены конструкции стен сливной ямы с просадочным грунтом с включением растительного слоя, что является нарушением требований СП 31-105-2002. 5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п 5.2 -при устройстве бетонных полов по грунту не выполнена горизонтальная гидроизоляция, которая должна выполняться при близости грунтовых вод, что является нарушение требований СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п.. 5.8.2.3. По результатам обследования специалист сделал вывод: - для дальнейшей эксплуатации и сохранении высоты подвальной части здания необходимо выполнить: -демонтажные работы чистового и чернового полов подвала; - выполнить гидроизоляционные работы по всей поверхности полов согласно требованиям СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту, МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы; - выполнить в обратном порядке черновой и чистовой полы подвала; - произвести заделку вертикальных и горизонтальных швов в блоках стен подвала согласно требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции; - выполнить гильзы и заделку мест прохода коммуникаций через наружные несущие стены. Для восстановления наружной вертикальной гидроизоляции необходимо: - выполнить работы по отрывке пазух по всему периметру жилого дома, - демонтировать существующую гидроизоляцию; - затем выполнить гидроизоляционные работы согласно требованиям СП 31-105-2002ю 5 и МДС 12-32.2007. Засыпку пазух выполнить глиной с послойной трамбовкой через 200-300мм. Истец выполнил указанные работы, и просит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены денежную сумму в размере 2969934,72руб.: затраты денежных средств на материалы и выполнение общестроительных и гидроизоляционных работ по устранению скрытых недостатков жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, расходы по оплате госпошлины.

Истец ФИО1 и его представитель Крат А.В., действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить, дали пояснения аналогичные изложенным в иске. Также пояснили, что ответчиком было заявлено, что в период времени, после продажи дома истцу, по обстоятельствам, являющимися предметом иска, наблюдались значительные осадки в виде дождя, которые явились причиной залития подвального помещения дома. Истец, полагает, что ответчиком не оспаривается факт проникновения воды в подвальное помещение дома, однако, последний связывает причину проникновения воды в дом с атмосферными осадками и отсутствием должной осмотрительности истца к обеспечению сохранности объекта недвижимости. В соответствии со сметой на изыскательские работы № 1 и акту выполненных работ № 1 от ДД.ММ.ГГГГ подрядчик выполнил работы по откачке воды из подвала (на момент начала выполнения работ в подвале была вода, именно по этой причины были начаты работы по откачке воды) а также демонтажные работы: демонтаж облицовки пола, бетонной стяжки, стен из ГКЛВ, демонтаж утеплителя со стены, демонтаж тротуарной плитки, устройство шурфов, вывоз мусора. Работы были выполнены согласно графику выполнения в феврале-марте 2016 года. По результатам обследования были согласованы сметы № 2, № 3, № 4 на выполнение работ и составлен график производства работ. Устройство шурфов позволило установить: вертикальная и горизонтальная гидроизоляция фундамента не выполнена. В нижеуказанные дни работы по обустройству шурфов не выполнялись. В соответствии с с п. 1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам возникшим до этого момента. Обязанность доказывать, что дом передан с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при осмотре в момент передачи, проявились при его использовании возлагается на Покупателя. Недостатки качества не имели место по причинам неправильной эксплуатации дома. Истец не совершал действий, направленных на причинение вреда подвалу и цокольной части дома. Недостатки качества выполненных работ возникли по вине продавца, ответчика ФИО2, и по тем причинам, за которые отвечает продавец, выполнение строительных работ с нарушением строительных норм и правил. Возражения ответчика- это ссылка на отлагательное условие, на обильное выпадения осадков в период времени - когда выполнялись работы истцом ФИО1, а в связи с тем, что ФИО3 периодически наблюдаются дожди, истец не вправе проявлять заботу о сохранности дома. Установка навеса Н истцом чтобы исключить попадание атмосферных осадков, попадающих на придомовую территорию, прилегающую к фундаменту дома, в этом, по мнению ответчика, причина залитая подвала дома, а не устроенный с нарушением правил и норм фундамент дома и гидроизоляция. ФИО1 представил справочные сведения о состоянии погоды, выпадении осадков, указав дни, когда работы не выполнялись. Строитель-подрядчик ФИО9, допрошенный в суде, показал, что истец проявлял не только должно и чрезмерную осмотрительность, по его требованию вскрытые грунты ( а без выемки грунта восстановительные работы не выполнимы) защищались материалами, препятствующими попаданию атмосферных осадков (дождя), хотя по мнению специалиста, достаточно было использование технических устройств, например, насоса для откачки воды, который имелся у истца. Замокание стен в подвальной части дома, залитие полов подвала по всей площади возникли хоть и после передачи дома покупателю ДД.ММ.ГГГГ, но по причинам, возникшим до этого момента. Спор возник из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передачи покупателю дома, не отвечающего в полной мере целям, для которых он обычно используются; Дефекты, допущенные при строительстве дома вследствие нарушений строительных норм и правил, нарушений СНиПов и ГОСТов выявлены в пределах установленного законом двухлетнего срока: - при выполнение наружной оклеечной гидроизоляции фундамента, а именно не была обеспечена агдезия ( сцепления) рулонного материала с поверхностью фундамента на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до покупки дома Лидерманом -при выполнение работ по возведению фундамента и цокольной части дома на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ, до покупки дома Лидерманом - при выполнение работ по устройству канализации на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ, то есть до покупки дома ФИО1, - при выполнение работ (технологии) с нарушением требований СНиПов и ГОСТов по гидроизоляции наружной поверхности стен подвального этажа жилого дома на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ. Экспертом установлены обстоятельства, которые имеют юридического значения для разрешения настоящего спора. Эти нарушения к основаниям для освобождения ответчика, продавца ФИО2 не относятся. Выводы специалиста, выводы эксперта ответчиком не опровергнуты, как не опровергнуто наличие правовых оснований для признания обоснованными требований о выплате денежных средств на устранение дефектов фундамента приобретенного дома. Доводы истца об определении денежной суммы, необходимой для выполнения общестроительных и гидроизоляционных работ, стоимости приобретенных материалов, заявленные в исковом заявлении, фактически ответчиком не оспаривались. В возражениях ответчик ошибочно ссылается, что ни договором, ни законом не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества, поэтому необходимо руководствоваться п.2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Дефекты, на которые ссылается истец, покупатель дома по договору от ДД.ММ.ГГГГ, были обнаружены позже - ДД.ММ.ГГГГ, причина их возникновения установлена специалистом в ДД.ММ.ГГГГ. Закон не устанавливает запрет на предъявление покупателем требования к продавцу о возмещении будущих расходов на устранение недостатков товара, равно как и запрета взыскивать по окончанию выполнения ремонтно-восстановительных работ. При этом способ защиты нарушенных прав истец выбирает самостоятельно. Возражения ответчика о пропуске истцом срока предъявления требований к продавцам по поводу недостатков переданного товара не основан на фактических обстоятельствах дела и законе. Установленные два года являются сроком на обнаружение недостатков, а не специальным сроком исковой давности, как ошибочно считает представитель ответчика. Срок исковой давности для рассматриваемого спора составляет три года и исчисляется с момента обнаружения недостатка (ст.ст.196, 200 ГК РФ). Ссылка в возражении ответчика на то, что датой обнаружения недостатков необходимо считать дату изготовления отчета специалистом, не состоятельна. Замокание стен в подвальной части дома, залитие полов подвала по всей площади бесспорно свидетельствуют о наличии недостатков в проданном товаре, не требуют наличия специального образования для установления данного факта. В силу ч.1 ст.556 ГК РФ днем передачи домовладения является дата подписания передаточного акта, которым является договор от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно показаниям ФИО1 и свидетеля ФИО9, замокание стен в подвальной части дома, залитие полов подвала по всей площади были обнаружены зимой ДД.ММ.ГГГГ, в пределах двухлетнего срока, окончание которого приходилось на ДД.ММ.ГГГГ. В пределах двухлетнего срока, ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт, удостоверяющий факт обнаружения, в этот же день составлен договор на выполнение восстановительных работ, начало выполнение которых пришлось на ДД.ММ.ГГГГ года, факт подтверждается сметами и актами выполненных работ. Длительный срок выполнения работ до декабря 2016 года юридического значения не имеет. Специалистом же ООО «Экспертиза-1» в Отчете установлены причины возникновения названных дефектов, предложены способы их устранения, виды необходимых строительно-ремонтных работ. Показания свидетелей, допрошенных в суде по инициативе ответчика- ФИО5, ФИО6, ФИО7, которые подтвердили, что в доме не было никаких признаков влаги на стенах и на полу подвала, их также не обнаружил истец при осмотре дома перед покупкой (по тексту возражений ответчика) не опровергают заявление истца о том, что недостатки обнаружились зимой 2015-16 годов, в феврале 2016 года. Просили иск удовлетворить. 

В судебное заседание явились ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4, действующая на основании ордера, исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать. Позиция стороны ответчика подробно изложена в возражениях на иск. В обоснование своей позиции пояснили, что обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика жилой дом общей площадью 250,7 кв.м и земельный участок общей площадью 444 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>. В пункте 5 договора купли-продажи указано, что «передача домовладения и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал Покупателю домовладение в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к домовладению и земельному участку документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого домовладения и земельного участка, претензий не имеет, согласен принять их в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации». При заключении договора купли-продажи и передаче истцу недвижимого имущества разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. До приобретения недвижимого имущества истец осматривал его с привлечением специалистов для проведения такого осмотра, то есть проявил должную осторожность и осмотрительность до заключения сделки. Никаких дефектов он не обнаружил. На момент продажи жилого дома работы по отделке подвала и по облицовке цоколя окончены не были. Устройство наружной гидроизоляции было видно по всему периметру дома. До обращения с настоящим иском в суд никаких претензий, связанных с наличием скрытых недостатков жилого дома, истец не предъявлял. Утверждение истца об отсутствии гидроизоляции цокольного этажа жилого дома не соответствует действительности. Наличие установленной гидроизоляции оклеечной, выполненной из рулонного битумного материала, подтверждается приложенным к исковому заявлению отчетом №/СТО/16 специалиста ООО «Экспертиза-1» от ДД.ММ.ГГГГ. И наличие наружной вертикальной гидроизоляции, и вводы коммуникаций холодной воды и канализации, и качество заделки стыков и швов при передаче жилого дома могут быть определены посредством визуального осмотра и в силу пункта 5 договора купли-продажи не могут служить основанием для применения статьи 475 ГК РФ. В заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «скрытыми дефектами жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> характер стыков и заделка швов между бетонными блоками неоштукатуренных стен фундамента, вывод водопроводных и канализационных труб без гильз (без заделки) не являются». По мнению эксперта, такие дефекты, как отслоение оклеечной гидроизоляции от наружной поверхности фундамента здания не могли быть обнаружены при передаче дома без проведения специальных работ, а именно вскрытия наружной поверхности фундамента здания жилого дома посредством пробивки шурфов. Однако при передаче дома могли быть обнаружены такие последствия отслоения гидроизоляции, как замачивание стыков и швов на внутренних стенах подвала жилого дома по 

<

адрес>. Имеются доказательства, свидетельствующие об отсутствии подобных дефектов гидроизоляции на момент продажи дома. Это показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО5, ФИО6 и ФИО7, которые подтвердили, что в жилом 

<

адрес> не было никаких признаков влаги на стенах и на полу подвала. Их также не обнаружил и истец при осмотре дома перед покупкой. Делая выводы о состоянии дома на момент продажи, эксперт ориентировался не на данные произведенного им осмотра, а на представленные истцом фотографии, поскольку после продажи жилой дом претерпел значительные изменения. Истец произвел в нем строительные и ремонтные работы, затрагивающие подвал и гидроизоляцию. Отвечая на 4-й вопрос, эксперт указал, что не представляется возможным установить, что на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовала (была повреждена) гидроизоляция, поскольку даты изготовления имеющихся в деле фотографий эксперту не известны. Кроме того, эксперт неоднократно в своем заключении ссылается на то, что согласно договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ был выполнен комплекс работ по устройству внутренней и наружной гидроизоляции и строительно-монтажные работы по цокольному этажу, в результате чего закрыты работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента его продажи. Поэтому неубедительными являются его выводы о несоответствии требованиям СНиПов и ГОСТов выполненных работ по возведению фундамента и подвальной части жилого дома на момент продажи ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом был построен в 2009 году, за весь период его эксплуатации ответчиком до 2014 года подвал ни разу не был залит. На момент продажи в нем отсутствовали какие-либо следы замокания, подтопления и сырости, что невозможно при наличии дефектов гидроизоляции. Из объективных доказательств, имеющихся в деле, следует, что в июне 2016 года истец приступил к строительным работам в домовладении. Допрошенный в судебном заседании специалист ФИО8 пояснил, что когда он прибыл на осмотр дома, производились работы по фасаду. Пазухи для обследования гидроизоляции были отрыты по его поручению. Демонтажа до его появления произведено не было. Очевидно, что причиной залития пола в подвальном помещении был крайне интенсивный ливень ДД.ММ.ГГГГ, после чего истец в начале июля 2016 года обратился к специалисту для выявления причин залития. Специалист ФИО8 в суде пояснил, что причиной этого может быть как сезонное колебание грунтовых вод, так и сильные осадки. Что касается горизонтальной гидроизоляции, то ее устройство требуется лишь при близком залегании грунтовых вод, а гидрогеологические изыскания для выяснения их уровня не проводились. Он также пояснил, что при наличии недостатков гидроизоляции, допущенных при строительстве дома, они проявляются после осадки грунта, а грунт оседает за 1-2 года. Подъем грунтовых вод носит сезонный характер, они поднимаются ежегодно весной. Так как за весь период проживания в доме семьи ответчика никаких залитий стен и полов подвала не наблюдалось, можно прийти к выводу, что на момент продажи дома недостатков, в которых истец обвиняет ответчика, не было. Надлежащим образом устроенная наружная гидроизоляция могла быть повреждена при проведении истцом строительных работ в домовладении. После совершения сделки еще в период проживания в доме ответчика, в задней части двора истец возводил гараж с подвалом и навес, примыкающий к стене жилого дома. Заезжавшей на участок строительной техникой были нарушены отмостка и тротуарная плитка, что показали и вышеназванные свидетели. Отколовшиеся в результате разрушения отмостки, а также при монтаже опор навеса куски бетона повреждали оклеечную гидроизоляцию, что могло приводить к затоплению нежилых помещений подвального этажа жилого дома из-за интенсивного выпадения осадков в виде дождя, чего не случалось в период его проживания в доме и на что ответчик обращал внимание истца. Эксперт в своем заключении подтвердил, что появление замачивания стыков и швов на внутренних стенах подвала жилого дома могло быть в случае обильного выпадения осадков в период времени, в течение которого выполнялись работы по разборке отмостки здания жилого 

<

адрес>, разработке грунта вдоль стен здания жилого дома с целью вскрытия пазух фундамента здания, разборке наружной вертикальной изоляции, выполнения необходимых работ по наружной гидроизоляции поверхностей фундамента здания, строительства навеса литер Н. Таким образом, если и имелись дефекты наружной гидроизоляции, то они носят эксплуатационный характер и являются результатом строительных работ, осуществляемых истцом в домовладении. Из заключения эксперта не усматривается, что обнаруженные недостатки исключают возможность использования спорного объекта по назначению. Оценка имеющихся в деле доказательств в совокупности, приводит к выводу о том, что наличие недостатков жилого дома, которые могли бы служить основанием для удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены, на момент его приобретения истцом не доказано. Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. В силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества. Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Передача дома произошла ДД.ММ.ГГГГ. Достоверных и неопровержимых доказательств обнаружения недостатков недвижимости в пределах двух лет с момента передачи истец не предоставил. Анализ представленных истцом письменных доказательств позволяет усомниться в достоверности документов, составленных и подписанных истцом и подрядчиком ФИО9, так как их содержание не согласуется с иными приложенными к исковому заявлению документами, даты составления и происхождение которых сомнений не вызывают. ФИО9, подписывавший договор подряда и акты, не является индивидуальным предпринимателем, следовательно, не ведет предусмотренный законодательством учет и не осуществляет в бюджет соответствующие платежи, поэтому подтвердить объективно даты подписываемых им документов и получение платежей от заказчика невозможно. Однако обнаруженные в подписанных ФИО9 документах несоответствия со сведениями, содержащимися в других письменных доказательствах, свидетельствуют о том, что они не отвечают признакам относимости и допустимости доказательств, установленными ст.ст. 59, 60 ГПК РФ. Истец в иске ссылается на то, что в соответствии с актом выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ подрядчик в феврале-марте 2016 года выполнил работы по откачке воды из подвала, а также демонтажные работы: демонтаж облицовки пола, бетонной стяжки, стен из ГКЛВ, демонтаж утеплителя со стены, демонтаж тротуарной плитки, устройство шурфов, вывоз мусора. Истец также указывает, что устройство шурфов позволило установить, что вертикальная и горизонтальная гидроизоляция не выполнена. В апреле, мае, июне 2016 года были продолжены демонтажные работы тротуарной плитки, отмостки, выработка грунта вручную. В иске также сказано, что «в связи с тем, что были выполнены демонтажные работы и работы по выработке грунта, визуально установлено отсутствие признаков выполнения гидроизоляционных работ». При этом закупку материалов, необходимых для демонтажных работ и уборки грунта, плитки, мусора и т.п. (лопат, мешков строительных, полиэтилена) истец подтверждает товарными чеками от ДД.ММ.ГГГГ. Допрошенный в качестве свидетеля подрядчик ФИО9 подтвердил, что собственных материалов при строительных работах в домовладении истца он не использовал. Они или приобретались самим истцом, либо оплачивались им по чекам, представленным ФИО9. Их этого можно сделать вывод, что строительные работы в домовладении истца были начаты не ранее июня 2016 года. После этого, ДД.ММ.ГГГГ истец обращается в ООО «Экспертиза-1» для обследования гидроизоляции фундамента дома по адресу: 

<

адрес>. Судя по содержанию отчета, специалист ООО «Экспертиза-1» не обнаружил демонтажные работы, выполненные подрядчиком ФИО9, а установил наличие наружной вертикальной оклеечной гидроизоляции, выполненной из рулонного битумного материала по наружным стенам фундамента жилого дома, и зафиксировал ее отслоение от наружной поверхности бетонных блоков. Причины отслоения гидроизоляции им не устанавливались. Специалист дал рекомендацию, в частности, выполнить демонтажные работы чистового и чернового полов подвала, а также демонтировать существующую гидроизоляцию. Подобные противоречия не позволяют считать документы, оформленные подрядчиком ФИО9, имеющими доказательственное значение для настоящего дела. Документы, зафиксировавшие обнаружение недостатков гидроизоляции, наличие, причины и время возникновения которых невозможно в настоящее время установить из-за произведенных истцом ремонтно-строительных работ в жилом доме по 

<

адрес>, составлены в июле 2016 года, по истечении двухлетнего срока для обнаружения недостатков, предусмотренного ст. 477 ГК РФ. Считают, что истец пропустил двухлетний пресекательный срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленного п.п. 1, 2 ст. 477 ГК РФ. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. В связи с недоказанностью наличия недостатков товара, возникших до передачи истцу товара или по причинам, возникшим до этого момента, а также пропуском срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, иск ФИО1 удовлетворению не подлежит. Кроме того, заявляя требование о соразмерном уменьшении покупной цены, истец не обосновывает эту соразмерность, а предъявляет документы, подтверждающие все произведенные в домовладении расходы, которые касаются не только гидроизоляции, но и связаны с благоустройством дома. Так, в расходы включены облицовка плиткой стен и полов подвала площадью 77,2 кв.м, окраска стен, потолка, установка двери, окон, перегородки (акты №№8, 9), благоустройство бильярдной и овощехранилища (акт №10). В судебной практике под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Этим критериям заявленные исковые требования не соответствуют. Просят отказать в иске в полном объеме.

Суд, выслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, специалиста и эксперта, исследовав материалы дела, считает установленным исследованными по делу доказательствами следующее.

Истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 250,7 кв.м., литер М, кадастровый №, по адресу 

<

адрес>. Жилой дом расположен на принадлежащем ему земельном участке, площадью 444кв.м., кадастровый №.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика жилой дом общей площадью 250,7 кв.м и земельный участок общей площадью 444 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В пункте 5 договора купли-продажи указано, что «передача домовладения и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал Покупателю домовладение в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к домовладению и земельному участку документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого домовладения и земельного участка, претензий не имеет, согласен принять их в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к ФИО1 в установленном порядке зарегистрирован, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на выявление в ходе эксплуатации жилого дома существенных недостатков, таких как замокания стен подвала, залитие полов подвала по всей площади, отсутствие гидроизоляции, ненадлежащим образом засыпанная выгребная яма.

С целью обследования гидроизоляции подвальной части дома на соответствие нормам СНиП, СП, определения причин залития подвала и возможности дальнейшей эксплуатации дома ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор с ООО «Эксертиза-1», специалист которого, имевший сертификаты соответствия судебного эксперта. ДД.ММ.ГГГГ провел обследование, Подготовлен отчет №\СТО\16. 

Специалист установил: -гидроизоляция выполнена с нарушением требований СП 31-105-2002. 5 Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту и МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы. Наблюдается отслоение рулонных материалов от основания. Основание под гидроизоляцию не выровнено и не огрунтовано. -при монтаже блоков стен подвала не выполнена заделка горизонтальных и вертикальных швов, в наружных стенах выполнены кирпичные вставки, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции 6.9. Замоноличивание стыков и швов, - места прохода труб водопровода и канализации через стены подвала выполнены без гильз, места прохода труб жестко защемлены кирпичной кладкой, что является нарушением требований СП 30.13330.2012. Внутренний водопровод и канализация зданий; -при скрытии полов в подвале установлены конструкции стен сливной ямы с просадочным грунтом с включением растительного слоя, что является нарушением требований СП 31-105-2002. 5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п 5.2 -при устройстве бетонных полов по грунту не выполнена горизонтальная гидроизоляция, которая должна выполняться при близости грунтовых вод, что является нарушение требований СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п.. 5.8.2.3. 

По результатам обследования специалист сделал вывод: - для дальнейшей эксплуатации и сохранении высоты подвальной части здания необходимо выполнить: -демонтажные работы чистового и чернового полов подвала; - выполнить гидроизоляционные работы по всей поверхности полов согласно требованиям СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту, МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы; - выполнить в обратном порядке черновой и чистовой полы подвала; - произвести заделку вертикальных и горизонтальных швов в блоках стен подвала согласно требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции; - выполнить гильзы и заделку мест прохода коммуникаций через наружные несущие стены. Для восстановления наружной вертикальной гидроизоляции необходимо: - выполнить работы по отрывке пазух по всему периметру жилого дома, - демонтировать существующую гидроизоляцию; - затем выполнить гидроизоляционные работы согласно требованиям СП 31-105-2002ю 5 и МДС 12-32.2007. Засыпку пазух выполнить глиной с послойной трамбовкой через 200-300мм.

Стоимость работ по устранению недостатков составляет 2969934,72руб.; истец выполнил указанные работы.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Областное экспертное бюро «Стандарт», № от ДД.ММ.ГГГГ, 1.) скрытыми дефектами жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> характер стыков и заделка швов между бетонными блоками неоштукатуренных стен фундамента, вывод водопроводных и канализационных труб без гильз (без заделки) (до выполнения комплекса работ по устройству внутренней и наружной гидроизоляции и строительно-монтажные работы по цокольному этажу жилого 

<

адрес> согласно договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ) не являются. Такие дефекты, как: не полностью заполненные швы между блоками в одном ряду и между блоками в разных рядах (ярусах), разная (неодинаковая) толщина швов между блоками, не расшитые швы между блоками, вывод водопроводных и канализационных труб без гильз (без заделки) могли быть обнаружены при передаче дома без приборов и специальных работ в результате визуального обследования (осмотра). Выполнение наружной оклеенной гидроизоляции фундамента (цокольной части) жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> (до выполнения комплекса работ по устройству внутренней и наружной гидроизоляции и строительно-монтажные работы по цокольному этажу жилого 

<

адрес> согласно договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ) с нарушениями требований строительных норм в данном случае свода правил СП 31-105-2002 «Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту», а именно не обеспечение агдезии (сцепления) рулонного материала с поверхностью фундамента являются дефектами скрытыми. Такие дефекты, как: отслоение оклеенной гидроизоляции от наружной поверхности фундамента здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, не могли быть обнаружены при передаче дома без проведения специальных работ, а именно, вскрытия наружной поверхности фундамента здания жилого дома посредством пробивки шурфов. 2.) В случае обильного выпадения осадков в период времени, в течении которого выполнялись работы по разборке отмостки здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, разработке грунта вдоль стен здания жилого дома с целью вскрытия пазух фундамента здания, разборке наружной вертикальной изоляции, выполнения необходимых работ по наружной гидроизоляции поверхностей фундамента здания, строительства навеса литер Н появление замачивания стыков и швов на внутренних стенах подвала названного жилого дома быть могло. 3.) Выполненные работы (технология) по возведению фундамента и подвальной части жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ. Ответить на вопрос о соответствии использованных в строительстве фундамента здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ закрыты виды, характер внутренней отделки помещений подвального этажа жилого 

<

адрес>, работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома. Выполненные работы (технология) по устройству канализации жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ. Ответить на вопрос о соответствии использованных в устройстве канализации жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ закрыты работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома. Выполненные работы (технология) по гидроизоляции наружной поверхности стен подвального этажа здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома ДД.ММ.ГГГГ. Ответить на вопрос о соответствии использованных в выполненной гидроизоляции подвального этажа здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда №/ЛВ от ДД.ММ.ГГГГ закрыты работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома. 4.) Настоящим исследованием установлено, что причинно-следственная связь между отсутствием (повреждениями) гидроизоляции наружных стен подвального этажа жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> и возникшими дефектами имеется. Поскольку даты изготовления выше перечисленных фотографий эксперту не известны, постольку ответить на вопрос: «Возможно ли установить, что на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовала (была повреждена) гидроизоляция?», не представляется возможным. 

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу положений ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2).

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.59 ГПК РФ, - суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Из ст.67 ГПК РФ, - суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

С учетом предмета настоящего спора бремя доказывания недостатков в приобретенном имуществе, которые существовали, но не могли быть обнаружены покупателем на момент совершения сделки, возложено на сторону истца.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, равно как и экспертом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Кроме того, суд признает заслуживающими внимания доводы ответной стороны о пропуске истцом двухлетнего срока, установленного ст.477 ГК РФ, для предъявления требований, связанных с недостатками приобретенного жилого дома.

Согласно п.1, п.2 ст. 177 ГК РФ, - если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Поскольку ни законом, ни договором купли-продажи от 15.04.2014г. не оговорены сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества, в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ истец, как покупатель жилого дома, был вправе предъявить требования в отношении его недостатков, обнаруженных в пределах двух лет со дня передачи ему жилого дома.

Предусмотренный статьей 477 ГК РФ срок является пресекательным, обнаружение недостатков товара за пределами установленного срока погашает само право на иск. Если требование предъявлено по истечении срока, то факт, что недостатки были обнаружены вовремя, должен доказываться специально. Причем закон связывает с соблюдением срока само наличие права на иск, поэтому обоснование своего требования в подобном случае по общему правилу является обязанностью покупателя.

В данном случае, как следует из договора купли-продажи от 15.04.2014г., передача жилого дома и земельного участка истцу осуществлена до подписания договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества. 

Таким образом, истец имел возможность предъявить требования, связанные с недостатками приобретенного имущества, обнаруженными в течение двух лет со дня его передачи, то есть до 15.04.2016г. Каких-либо объективных доказательств свидетельствующих о том, что недостаток жилого дома, был обнаружен в пределах указанного срока, истцовой стороной не представлено.

При этом суд учитывает позицию стороны ответчика о том, что: ни одного чека или иного объективно датируемого любой датой до июня 2016 года, проверяемого документа, в суд истец не представил; - что именно аномально сильные дожди в июне-июле 2016 года вызвали подъем грунтовых вод, а все акты и расписки до указанного периода составлены в связи со сроками исковой давности, задним числом; - пояснения специалиста ФИО8 в судебном заседании о том, что вертикальное движение грунтовых вод в г.ФИО3-на-Дону является одной из существенных проблем, и вода часто появляется там, где ранее ее никогда не было. Доказательств обратному истцовой стороной суду не представлено. Указанный вывод суда не опровергается и утверждениями, изложенными в исковом заявлении, в пояснениями к иску.

Из чего следует, что истец пропустил двухлетний срок обнаружения недостатков, соблюдение которого необходимо для предъявления к продавцу требований, а, следовательно, ФИО1 утратил свое право на предъявление требований, что является основанием для отказа в иске. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку судом отказано в удовлетворении иска полностью, требования иска о взыскании понесенных истцом расходов в связи с рассмотрением настоящего спора, также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, - 

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2017 года.

Судья: