Дело № 2-585/2025 УИД 50RS0025-01-2025-000539-28

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Лыткарино Московской области 22 июля 2025г.

Мотивированное решение изготовлено 01.08.2025г.

Лыткаринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Эрдниевой А.Б., 

при помощнике ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «СЗ ТПУ «Рассказово» о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков, компенсации морального вреда и штрафа,

с участием представителя истца– адвоката Цой В., представителя ответчика ФИО3, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «СЗ ТПУ «Рассказовка», в котором, с учетом заявления об уменьшении размера исковых требований (том 2 л.д. 22-24), просит суд признать односторонний акт передачи квартиры от 25.10.2024 недействительным; взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере 299 881,57 рублей; стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 1 031 963 рублей; денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф; расходы на составление досудебного заключения специалиста в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 588,08 рублей.

Требования мотивированы тем, что № между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность истца объект долевого строительства (двухкомнатную квартиру площадью 43,88 кв. м. с условным номером 242), соответствующий требованиям ДДУ и технических регламентов, в срок до 31.12.2023. 

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме. Объект долевого строительства не соответствует требованиям строительным нормам и правилам, передан истцу с многочисленными недостатками и с допущением просрочки.

07.09.2024 сторонами проведен осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого составлен акт с фиксацией выявленных недостатков (дефектов). В установленный законом 60-дневный срок недостатки объекта долевого строительства ответчиком не устранены, в одностороннем порядке им составлен акт передачи квартиры, датированный от 25.10.2024.

Согласно заключению специалиста ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер» стоимость работ по устранению выявленных дефектов строительства составляет 1 031 963 рублей. Расходы на составление досудебного заключения специалиста составили 50 000 рублей.

27.12.2024 истец обратилась к ответчику с требованием о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям ДДУ и требованиям технических регламентов, с предварительным согласованием времени осмотра и приемки квартиры. В этот же день истцом направлена претензия о добровольном возмещении суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 1 031 963 рублей, выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры. Требование и претензия получены ответчиком, однако оставлены без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца, иск с учетом уточнений просит удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения на иск (том 2 л.д. 5-16, 99-111).

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела\. суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался построить и передать истцу двухкомнатную квартиру с условным номером № во 

<

адрес> общей площадью 43,88 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: № (том 1 л.д.12-26). 

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 7 404 483,21 рублей исполнены в полном объеме.

В соответствии с 5.1. договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее 31.12.2023. 

Из материалов дела усматривается, что обязательство по передаче участнику квартиры в установленный договором срок застройщик не исполнил. 

07.09.2024 в согласованное сторонами время, произведен осмотр квартиры, по результатам которого, в связи с наличием строительных недостатков, квартира не была принята участником. По завершении осмотра между застройщиком и участником подписан Акт осмотра № 1 квартиры с фиксацией обнаруженных недостатков (том 1 л.д. 27-28).

В установленный законом 60-дневный срок застройщиком недостатки не устранены.

25.10.2025 участнику направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства (том 1 л.д.29) 

27.12.2024 истцом в адрес ответчика направлены требование о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям ДДУ и требованиям технических регламентов, а также претензия о выплате в 10-дневный срок в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимости затрат на восстановительный ремонт квартиры, неустойки за несвоевременную передачу объекта, компенсации морального вреда (том 1 л.д. 183-190).

Таким образом, материалами дела подтверждается факт нарушения застройщиком срока, предусмотренного п. 5.1 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем истцом правомерно заявлено требование о взыскании неустойки.

При этом доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении ответчиком всех условий договора и требований действующего законодательства, регулирующего порядок одностороннего изменения условий договора, в частности положений, предусмотренных ч.2 ст. 451 ГК РФ и ч.4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено. 

Доводы представителя ответчика об отсутствии вины застройщика в нарушении предусмотренного договором срока окончания строительства дома, срока введения его в эксплуатацию и срока передачи истцам объекта долевого строительства суд находит несостоятельными, поскольку ответчик является юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере жилищного строительства, то есть осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, и несет ответственность за неисполнение своих обязательств перед другими лицами независимо от наличия/ отсутствия его вины.

В силу положений п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" предусмотрено, что в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Ключевая ставка ЦБ РФ на 01.07.2023 – 7,5 % (Информационное сообщение Банка России от 16.09.2022).

Проверив расчет неустойки, исчисленной истцом, за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 (81 день) в размере 299 881,57 рублей, суд находит его произведенным верно и в соответствии с обстоятельствами настоящего дела.

Представитель ответчика в судебном заседании просит о снижении суммы неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ/ выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21.12.2000, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение (ст. 330 ГК РФ), а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных суду обстоятельств.

Согласно п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Определяя размер неустойки, суд принимает во внимание необходимость обеспечения баланса интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, срок неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства, значимость предмета договора для истца, характер последствий, неисполнения обязательства, оснований для ее снижения не усматривает.

При этом суд учитывает, что ответчиком не приведено допустимых доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности подлежащей взысканию неустойки.

Частью 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. 

Участник долевого строительства в соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Качество передаваемой квартиры участникам должно соответствовать проекту, строительно-техническим нормам и правилам. Гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав квартиры, составляет 5 лет (пункт 6.1 договора)

Исходя из доводов истца, 07.09.2024 сторонами осуществлен осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого составлен акт о выявленных недостатках строительства/ замечания ответчиком не были устранены. 

По вопросу описания недостатков квартиры и оценке стоимости их устранения истец обратился к специалисту ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер». 

Согласно строительно-техническому заключению специалиста ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер» выявленные в квартире недостатки (недоделки) и дефекты возникли в результате нарушения застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость устранения недостатков составляет 1 031 963рублей.

Требование об устранении недостатков, указанных в заключении специалиста, а также претензия истца о добровольном возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, оставлены ответчиком без удовлетворения.

Принимая во внимание, что недостатки объекта долевого строительства имеются, выявлены в период гарантийного срока, суд находит требования истца в части возмещения расходов на устранение недостатков квартиры подлежащими удовлетворению.

Суд принимает во внимание, что относимых и допустимых доказательств, освобождения ответчика от возмещения выявленных специалистом недостатков не представлено, ответчик результаты строительно-технического заключения специалиста ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер», представленного истцом, не оспаривал, о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовал.

Оценивая заключение специалиста ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер» по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд, считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно составлено с применением необходимой нормативно-документальной базы, исследования проведены методом визуально-инструментального осмотра квартиры, производства обмеров, выявления дефектов и повреждений элементов и узлов конструкций помещений, сопоставления полученных данных с требованиями действующих нормативных документов, применяемых в строительстве, требований проектной документации. 

В экспертном заключении подробно описаны выявленные в квартире строительные недостатки (дефекты), указаны причины их образования и произведен анализ соответствия качества строительно-монтажных работ требованиям нормативных документов и проектной документации. К заключению приложена локальная смета, в которой произведен расчет стоимости ремонтно-строительных работ квартиры. 

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2024 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", (далее - Федеральный закон N 482-ФЗ) данная норма вступила в силу с 01.01.2025.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

При разрешении спора после 01.01.2025 суд должен был применить ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 482-ФЗ.

Учитывая нормы действующего на момент разрешения спора законодательства, а также исходя из стоимости объекта долевого строительства – 7 404 483,21 рублей, суд определяет ко взысканию в пользу истца расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 222 134,50 рублей, что составляет 3 % от стоимости объекта долевого строительства (7 404 483,21 х 3 %).

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, суд исходит из следующего.

Пунктом п. 4.5. договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае если общая приведенная площадь Объекта по результатам проведения обмеров Объекта органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной площади. В случае изменения общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в размере 168 743,92 рублей. Площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером. 

Если общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади, то Участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его Застройщиком. Оплата возникшей разницы осуществляется Участником долевого строительства путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

Если общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади, то Застройщик осуществляет возврат Участнику долевого строительства разницы в течение 10 рабочих дней с даты предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. 

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Общая проектная площадь квартиры истца составляет 43,88 кв.м. По результатам проведенных кадастровым инженером обмеров объекта, общая площадь квартиры составляет 43,1 кв.м. 

Таким образом, общая фактическая площадь квартиры уменьшилась по отношению к проектной на 0,78 кв.м. 

Представленный истцом расчет, суд находит произведенным не в соответствии условиями договора участия в долевом строительстве (п. 4.5).

Суд принимает во внимание, что общая приведенная площадь объекта долевого строительства определена застройщиком исходя из требований п. 4.5 договора, по результатам проведения обмеров объекта иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером). Кроме того, сведения о характеристиках объекта его площади в Едином государственном реестре недвижимости о площади объекта внесены на основании результатов обмеров кадастрового инженера (том 2 л.д. 116). 

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры подлежит удовлетворению в размере 131 620,26 рублей (168 743,92 х 0,78 кв.м.).

Довод представителя ответчика о том, что изменение площади объекта долевого строительства обусловлено выполнением отделочных работ судом во внимание не принимается, поскольку данный довод не нашел своего подтверждения в судебном заседании, возможности такого уменьшения площади не оговорено сторонами в заключенном договоре. 

Обсуждая требования о признании одностороннего акта передачи квартиры, составленного ответчиком 25.10.2024, недействительным, суд исходит из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 N 2380 (в первоначальной редакции, действовавшей в период, когда сторонами совершались действия, связанные с передачей объекта) были установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на период со дня вступления в силу этого постановления (30.12.2023) по 31.12.2024, и в частности, подпунктом "в" его пункта 1 в качестве условий подписания передаточного акта предусмотрено, что:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" того же пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (специалиста), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" того же пункта;

- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" того же пункта.

Согласно подпункту "г" пункта 1 постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" данного пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" того же пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с подпунктом "д" пункта 1 постановления при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено этим постановлением.

По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи ими введено временное правовое регулирование, предполагающее, в отличие от приведенного выше общего правила пункта 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта может быть только выявление существенных нарушений требований к качеству объекта, что влечет возможность, по выбору участника долевого строительства, предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков либо отказа от исполнения договора и предъявления требования о возврате уплаченных денежных средств.

В первом случае, если необходимость устранения недостатков объекта приводит к нарушению установленного договором срока передачи объекта, с застройщика может быть взыскана неустойка (пени) за просрочку, принимая во внимание, что отказ участника долевого строительства является правомерным и обусловлен существенным нарушением обязательств застройщика в отношении качества объекта.

В свою очередь, как прямо следует из подпункта "в" пункта 1 постановления, в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не вправе отказаться от принятия объекта, выявление недостатков в этом случае влечет лишь необходимость их указания в передаточном документе и обязанность застройщика безвозмездно устранить такие недостатки.

27.12.2024 истцом предъявлено застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков и выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании акта передачи квартиры от 25.10.2024 недействительным.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание характер возникших между сторонами отношений, факт нарушения ответчиком прав истца вследствие передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества и с допущением просрочки, с учетом понесенных истцом нравственных страданий, степени вины ответчика, длительности неисполнения обязательств по договору, компенсацию морального вреда суд в данном случае полагает объективно разумным и справедливым определить в размере 50 000 рублей.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (вступившим в законную силу с 22.03.2024) к неустойке и штрафу подлежат применению положения данного нормативного акта.

В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Срок для рассмотрения претензии истцом заявлен – 27.12.2024, т.е. в период действия моратория, соответственно, основания для взыскания штрафа отсутствуют.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно абз. 2 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Как это следует из материалов дела, истцом понесены расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 50 000 рублей (том 1 л.д. 25), почтовые расходы по направлению требования и претензии в размере 588,08 рублей.

Указанные расходы истца в общей сумме 50 588,08 рублей обусловлены затратами, направленными на восстановление нарушенного права истца, ввиду передачи объекта долевого строительства с недостатками, подлежат возмещению истцу с ответчика в заявленном размере.

В соответствии с пп.13 п.1 ст.333.36 НК РФ истец от уплаты государственной пошлины освобождена.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Государственная пошлина в силу абз.5 п. 2 ст.61.2 Бюджетного кодекса РФ по нормативу 100% является доходной частью местного бюджета и в данном случае подлежит зачислению в бюджет городского округа Лыткарино Московской области. 

Учитывая размер удовлетворенных требований имущественного и неимущественного характера, с ответчика в бюджет городского округа Лыткарино Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 21 840,91рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать АО «СЗ ТПУ «Рассказово» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (№) в счет возмещения расходов на устранение недостатков 222 134,50 рублей, неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере 299 881,57 рублей, компенсацию разницы между общей площадью квартиры и проектной площадью квартиры в размере 131 620,26 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

Взыскать АО «СЗ ТПУ «Рассказово» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (№) судебные издержки в размере 50 588,08 рублей.

В остальной части требований отказать.

Взыскать АО «СЗ ТПУ «Рассказово» (ИНН 

<

***>) в бюджет городского округа Лыткарино Московской области государственную пошлину в размере 21 840,91рублей.

В части взыскания неустойки предоставить отсрочку до 31.12.2025.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд Московской области.

Судья А.Б. Эрдниева