Дело № 2-91/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19.03.2024 г.Зеленодольск 

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Ерулаевой Р.Ф.,

при секретаре Гайсиной А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (паспорт ...) к ФИО2 (паспорт ...), ФИО3 (паспорт ...) о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, обязании передать земельный участок и жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО2, ФИО3 

о расторжении договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4; 

признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным; 

прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок, общей площадью 700 +/-9 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; 

прекращении права собственности ФИО3 на индивидуальный жилой дом, общей площадью 112,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

обязании ФИО3 передать истцу земельный участок и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому истец продал указанные земельный участок и жилой дом за .... Ответчиком ФИО2 до настоящего времени не выполнены обязательства по передаче истцу денежных средств. Указанное недвижимое имущество продано ФИО2 ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец, ответчики не явились, извещены.

Представитель истца адвокат ФИО15 действующая по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, представившая удостоверение №, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на иске настаивала, пояснив, что денежные средства за проданное имущество до настоящего времени истцу не переданы. Сделка, заключенная между ФИО5 и ФИО3, является недействительной, так как отсутствуют доказательства передачи денег, стоимость сделки ниже рыночной, все действия по сделке производились только после направления претензии. Правовым основанием признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 является мнимость сделки.

Ответчик ФИО2 согласно справке УВМ МВД по РТ с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по адресу 

<

адрес> (л.д.92 ), судом извещен надлежащим образом, почтовая корреспонденция возвращена с отметкой «истек срок хранения» (л.д. 48, 64, 83, 112, 114, 144). 

Представитель ответчика ФИО3 ФИО10, действующий по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признал, указав, что ФИО3 является собственником спорных объектов недвижимости. Регистрация права собственности на объекты недвижимости осуществлена на основании договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства по договору купли-продажи переданы им в полном объеме. За время владения земельным участком и жилым домом им произведен ремонт дома, стоимость которого составила ....

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, в судебное заседание не явился, извещен.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся, извещенных надлежащим образом, истца, ответчика ФИО2, ответчика ФИО3, представителя Управления Росреестра по РТ. 

Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1, 4 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании п.2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с. 1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Статья 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п.4, 5 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Богачёвым О.В. и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последний приобрел земельный участок, общей площадью 700 +/-9 кв.м по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и индивидуальный жилой дом, общей площадью 112,5 кв.м по адресу: Российская 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером № (л.д.36-37). В пункте 2.3 договора указано, что общая сумма сделки составляет 2 800 000 руб. Расчет между сторонами будет произведен в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом.

Согласно копии свидетельства о перемене имени Богачев Олег Владимирович переменил фамилию и отчество на ФИО1 ( л.д. 17)

Из пояснений представителя истца следует, что до настоящего времени денежные средства по указанному договору за проданное имущество ФИО1 не переданы.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал вышеуказанные объекты недвижимости ФИО3 за ... (л.д.30).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанные земельный участок и жилой дом ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 (л.д.42-45).

Из пояснений представителя истца следует, что ФИО2 не вправе был распоряжаться спорным имуществом, поскольку денежные средства продавцу переданы не были. Общая стоимость договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 составила ...., что меньше кадастровой и рыночной стоимости имущества. Полагает, что сделка между ФИО2 и ФИО3 совершена с целью придания сделке законного характера, а фактически с целью причинения имущественного вреда ФИО1 и сокрытия имущества, является мнимой сделкой. Доказательства ФИО3 являются недопустимыми и неотносимыми. 

Как пояснил ФИО3, его представитель, ФИО3 является собственником спорных объектов недвижимости. Регистрация права собственности на объекты недвижимости осуществлена на основании договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства по договору купли-продажи переданы ФИО3 ФИО2 в полном объеме. ФИО2 на вопросы ФИО3 о цене дома пояснил, что из-за мобилизации он намерен быстро продать дом и уехать. За время владения земельным участком и жилым домом тратил свои средства и приобретал строительные материалы. При приобретении дом представлял собой коробку с крышей, но в плохом состоянии, в котором не возможно проживать. Поэтому первоначально подал заявку ДД.ММ.ГГГГ на подключение электричества и заключил договор на электроснабжение. В ДД.ММ.ГГГГ года подключили электричество. Крыша дома была сделана некачественно, пришлось ее поменять, потратил ..., сделал черновой потолок между 1 и 2 этажом. Факт проведения работ могут подтвердить свидетели, также он состоит в «ватсап» в чате « Северная Раифа». В конце августа пришла повестка в суд, поэтому все работы по дому приостановил. Цена для дома такого качества показалась ему приемлимой, дороже бы он не стал покупать. ФИО2 ранее не знал. 

Доводы ФИО3 нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Так, им представлена копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств от ФИО11, которая является матерью его супруги, в долг в размере .... (л.д. 100, 106). Как пояснил ответчик, указанная денежная сумма была им использована на приобретение спорного недвижимого имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Филиалом АО «Сетевая компания» Приволжские электрические сети заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.133-141).

ФИО3 представлены копии товарных чеков о покупке строительных материалов (л.д.159-168).

Свидетель ФИО12, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что является администратором чата в поселке «Северная Раифа». Знает ФИО3 как владельца дома и земельного участка в поселке. 

ФИО3 в материалы дела представлен фотоматериал. 

Требование истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным, обоснованы ссылками на положения пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основными признаками мнимой сделки являются ее формальный характер, отсутствие воли сторон ( продавца и покупателя) на ее исполнение и создание соответствующих правовых последствий. 

Таких доказательств истцовой стороной суду представлено не было. Напротив, материалами дела подтверждено наступление соответствующих сделке правовых последствий – ФИО3 приобрел право собственности на земельный участок и жилой дом, соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр недвижимости, им производится ремонт жилого дома, жилой дом им подключен к электрическим сетям, приостановил благоустройство дома и земельного участка из-за заявленного иска. Также достоверных доказательств, что ответчики знакомы, имели договоренность на заключение мнимой сделки, суду не представлено. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был направлен на переход права собственности на спорное недвижимое имущество от продавца к покупателю, исполнен сторонами.

Доводы истца об отсутствии доказательств передачи денег по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 безосновательны. Отсутствие расписки между указанными лицами о непередаче денежных средств не свидетельствует. В договоре купли-продажи указано, что расчет между покупателем и продавцом будет произведен сразу после подписания договора.

Кроме того ФИО3 в связи с мошенническими действиями в отношении него, обратился в Зеленодольскую городскую прокуратуру, его обращение было направлено для проверки в ОМВД России по Зеленодольскому району (л.д. 145 ) 

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, не подлежит удовлетворению, поскольку ФИО3 является добросовестным приобретателем. Следовательно, отсутствуют основания для прекращения права собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО3 и передачи указанных земельного участка и жилого дома истца.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО4 на основании следующего.

Применительно к правоотношениям, вытекающим из договора купли-продажи, на продавце лежит бремя доказывания факта передачи покупателю товара и наступления срока его оплаты. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.

Из пояснений представителя истца следует, что денежные средства за проданное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Богачёвым О.В. (ФИО4) и ФИО2, в размере ... до настоящего времени истцу не переданы.

Ответчиком ФИО2 доказательств полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара за проданное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представлено.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Как следует из материалов дела, заключенный между сторонами Богачёвым О.В. (ФИО4) и ФИО2 договор купли-продажи, не предусматривает условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе, при неуплате покупателем денежных средств за недвижимое имущество.

С учетом изложенного истцу (продавцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) не предоставлено законом или договором права требовать от ответчика ФИО2 (покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) возврата переданного по договору недвижимого имущества даже в случае нарушения ответчиком ФИО2 обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, а в данном случае от ФИО3, который как установлено судом, является добросовестным приобретателем..

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит.

Истец ФИО1 не лишен возможности заявления требования о взыскании с ФИО2 оплаты по договору.

Таким образом, суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска ФИО1, его иск подлежит отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2

- о расторжении договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Богачёвым Олегом Владимировичем,

- признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3,

- прекращении права собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>,

- обязании ФИО3 передать ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, оставить без удовлетворения.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, могут ознакомиться в Зеленодольском городском суде Республики Татарстан с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в течение месяца.

Судья