Дело № 2-661/2019г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2019года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.

при секретаре судебного заседания Митрохиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО АН «Ключ» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, признании пункта договора недействительным,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику указывая на то, что 17.04.2015 г. между ней и ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» был заключен Договор участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> многоквартирного дома, в предмет которого, Согласно п.1.2 Договора Объект долевого строительства (квартира) имеет следующие характеристики: 

<

адрес>. Согласно п.1.1 Договора Многоквартирный дом расположен по адресу: 

<

адрес> В соответствии с пунктом 4.3 Договора его цена составляет 4 011 430,5 рублей. Истица свои обязательства по уплате цены Договора исполнила. В соответствии с пунктом 2.4 Договора срок передачи объекта долевого строительства Истцу — не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., однако в этот срок квартира Истице передана не была. Квартира была передана истице только ДД.ММ.ГГГГ г., то есть с просрочкой передачи на 163 дня. Уведомлений об окончании строительства истица не получала, на подписание акта приема-передачи квартиры ее не приглашали. 

22.06.2018 г. Истица направила Ответчику претензию, в которой потребовала уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также штраф, предусмотренный ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей». Ответчик в выплате неустойки и штрафа отказал, указав, что данные требования истицы являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 1.2 и 4.2 договора 

<

данные изъяты> проектная площадь квартиры 

<

адрес>, включая площадь вспомогательных помещений, составляет 

<

данные изъяты> фактически же после окончания строительства площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, составила 

<

данные изъяты> меньше. В соответствии с п. 4.1. Договора, полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта составляет 88 357,5 руб. В соответствии с пунктом 4.4 Договора, в случае увеличения площади объекта, участник в течение 7 дней с момента письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения средств на расчетный счет застройщика исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. объекта. А в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами договора не производятся. Исходя из стоимости одного квадратного метра объекта, определенного в Договоре в размере 88 357,5 руб., истица претендует на соразмерное уменьшение цены договора на 159 043,5 руб. 

В связи с изложенным, на основании ст. ст. 13, 15,16, 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 ”О защите прав потребителей”, ст.ст.6,7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ, окончательно уточнив исковые требования, истица просит суд взыскать с Ответчика в свою пользу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 359624 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 179 812 руб.; признать недействительным пункт 4.4. Договора и взыскать в свою пользу излишне уплаченные денежные средства в размере 159 043,5 руб. за уменьшение площади квартиры; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 79521 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явилась, представила письменный отзыв на иск, в котором просила о снижении неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, о применении срока исковой давности в отношении признания недействительными п.4.4. Договора, а также об отказе в иске полностью.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 17.04.2015 г. между ФИО1 и ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» был заключен Договор участия в долевом строительстве №БЩ-29А-5-2-3 многоквартирного дома, далее — Договор, в соответствии с условиями которого Ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный Договором срок после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Истице объект долевого строительства, указанный в п.1.2 Договора общей площадью 45,4 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить Ответчику цену этого Договора и принять объект долевого строительства. Согласно п.1.1 Договора Многоквартирный дом расположен по адресу: Московская область, г. Балашиха. 19-й км. Щелковского шоссе. 

Согласно п.1.2 Договора Объект долевого строительства (квартира) имеет следующие характеристики: секция 

<

данные изъяты> общая проектная площадь с учетом площадей помещений вспомогательного назначения 

<

данные изъяты> кв.м. Объекту был присвоен адрес: 

<

адрес> 

В соответствии с пунктом 4.3 Договора его цена составляет 4 011 430,5 рублей. Истица свои обязательства по уплате цены Договора исполнила. 

В соответствии с пунктом 2.4 Договора срок передачи объекта долевого строительства Истцу — не позднее ДД.ММ.ГГГГ однако в этот срок квартира Истице передана не была.

Квартира была передана истице только ДД.ММ.ГГГГ г. то есть с просрочкой передачи, которая составила 163 дня. Дополнительных соглашений к Договору об изменении срока передачи квартиры стороны не подписывали.

ДД.ММ.ГГГГ г. Истица направила Ответчику претензию, в которой потребовала уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, которая осталась без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1.2 и 4.2 договора 

<

данные изъяты> проектная площадь квартиры N №, включая площадь вспомогательных помещений, составляет 

<

данные изъяты> фактически же после окончания строительства площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, составила 

<

данные изъяты> меньше. В соответствии с п. 4.1. Договора, полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта составляет 88 357,5 руб. В соответствии с пунктом 4.4 Договора, в случае увеличения площади объекта, участник в течение 7 дней с момента письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения средств на расчетный счет застройщика исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. объекта. А в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами договора не производятся.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями представителя истца, материалами дела.

В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Как следует из обстоятельств дела, Договор долевого участия между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ г. Таким образом, суд приходит к выводу, что об условиях договора, в том числе о положениях п.4.4. Договора, истице ФИО1 было известно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно ст. 9 Федерального закона N2 15-ФЗ от 26.01.1996 года «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» ч. 1 ст.1 Закона Российской Федерации 2300-1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Так, согласно п. 4.4. Договора, в случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом описании Дома, с учетом балконов и лоджии, выданным органами кадастрового учета (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2. Договор, после окончания строительства жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (Одного) кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью Объекта долевого строительства, указанной в техническом плане Жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью. указанной в п. 1.2 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся.

На основании части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей» как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Исходя из изложенного, следует, что не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено и иное.

Таким образом, при заключении Договора участия в долевом строительстве стороны, определяя стоимость объекта долевого строительства, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что Истец при подписании Договора принял условия оспариваемой части пункта 4.4., при этом в противоречие доводов Истца. уменьшение площади квартиры во вновь построенном здании не является недостатком, а заранее согласованной и ожидаемой сторонами Договора строительной погрешностью, в случае возникновения которой, стороны Договора согласовали отсутствие взаиморасчетов между друг Другом. 

Таким образом, с учетом положений требований закона о сроке исковой давности и порядке ее применения, письменного заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, отсутствии оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности, положений закона о свободе договора и свободе осуществления своих прав стороной по своему усмотрению, с учетом, что на момент обращения истцов в суд с настоящим иском – ДД.ММ.ГГГГ г. истек срок исковой давности, суд приходит к выводу, что требование истицы о признании недействительными п.4.4. Договора участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> многоквартирного дома и о взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, в соответствии с пунктом 2.4 Договора срок передачи объекта долевого строительства Истцу — не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., однако в этот срок квартира Истице передана не была.

Квартира была передана истице ДД.ММ.ГГГГ г. то есть с просрочкой передачи, которая составила 163 дня, т.е. в установленные договором срок, ответчик свои обязательства по передаче объекта строительства застройщику в срок не выполнил.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Вместе с тем, неустойка в силу ст.330 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушениями обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размере неустойки, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости

При этом, п.26 Обзора практики разрешения судами споров. возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ года, указано, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 ”О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей” (применявшегося в соответствующий период), суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

Исходя из положений статей 330, 333, 401, 421 ГК РФ и вышеприведенного разъяснения в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки в случае установления ее явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств.

Истцами представлен расчет неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 359624руб.

Суд соглашается с данным расчетом, как арифметически верным.

Вместе с тем, суд при вынесении решения в части определения размера взыскиваемой неустойки учитывает, что подлежащая уплате неустойка не соответствует последствиям нарушенного обязательства, поэтому применяет положения ст. 333 ГК РФ, учитывая обстоятельства дела, снижает ее до 120000руб.

Значительный размер требуемой Истцом к взысканию суммы определяется стоимостью приобретаемого им имущества. Однако из материалов дела не усматривается, что Истец, в связи с длительным неисполнением Ответчиком принятых на себя обязательств, претерпел столь существенные для него негативные последствия. 

Из претензии следует, что Истец обращался к Ответчику с требованиями о выплате неустойки за просрочку обязательств по передаче объектов долевого строительства. Однако указанные требования Ответчиком исполнены не были. Данный факт представителем Ответчика не оспаривается.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом изложенного требование Истца о взыскании компенсации морального вреда подлежит удовлетворению, факт нарушения Ответчиком прав потребителя установлен. С учетом требования о разумности, соразмерности, суд определяет размер компенсации 10000 руб., отказывая в удовлетворении остальной части требования.

Из п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Кроме этого, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространив действие Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.

В силу положений ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с Ответчика в пользу Истицы следует взыскать штраф в размере 50% от присужденных сумм, с учетом требований ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным уменьшить сумму штрафа до 20 000 рублей. 

По основаниям ст.103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета городского округа Балашиха в сумме 3800 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО АН «Ключ» в пользу ФИО1 неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 120 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 20 000 руб., всего взыскать 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении требования о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, морального вреда, штрафа в большем размере отказать.

Взыскать с ООО АН «Ключ» в доход бюджета городского округа Балашиха государственную пошлину в размере 3800руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

Судья Т.К. Двухжилова

Мотивированное решение принято в окончательной форме 13.02.2019г.

Судья Т.К.Двухжилова